Άλυτος γρίφος η στεγαστική κρίση

Του Νίκου Ρουσάνογλου 

Ιδιαίτερα δύσκολη εμφανίζεται η λύση της "εξίσωσης" της στεγαστικής κρίσης, με δεδομένο ότι η Ελλάδα αποτελεί εδώ και αρκετά χρόνια ουραγό σε ό,τι αφορά την προσιτότητα στέγης σε πανευρωπαϊκό επίπεδο και ταυτόχρονα δεν έχει αποκατασταθεί η λειτουργία ενός φορέα, όπως του πρώην Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), προκειμένου να κατασκευαστούν οι απαιτούμενες κατοικίες για τη στέγαση, τουλάχιστον των πιο ευάλωτων νοικοκυριών. Το αποτέλεσμα είναι το ζήτημα της στέγης να είναι πολύ πιο οξύ στην Ελλάδα, τη στιγμή που το θέμα αποτελεί πλέον και ευρωπαϊκό πρόβλημα, δείγμα των μεγάλων προκλήσεων που βρίσκονται στον ορίζοντα. 

Στην τελευταία έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) ανέφερε ότι "η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του προβλήματος στέγασης και στην Ελλάδα, η οποία αντικατοπτρίζεται στον λόγο του κόστους στέγασης προς το διαθέσιμο εισόδημα". Στο πλαίσιο αυτό, η ΤτΕ αναφέρει ότι, για το 2024, το 35,5% του εισοδήματος των νοικοκυριών διοχετευόταν για την κάλυψη αναγκών στέγης.  

Σε πρόσφατη ανάλυσή του για το στεγαστικό πρόβλημα, το ΕΛΙΑΜΕΠ ανέφερε ότι "σύμφωνα με τα δεδομένα της ΤτΕ, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,1% και 5,6% αντίστοιχα. Επίσης, η στεγαστική κρίση εκφράζεται με τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, λόγω της συσσώρευσης ακινήτων από τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης χρέους και της αδυναμίας πρόσβασης σε ιδιοκατοίκηση από τα νέα νοικοκυριά".

Το ΕΛΙΑΜΕΠ σημειώνει ότι στην Ελλάδα και τη Νότια Ευρώπη ευρύτερα η μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν ακολουθεί τρεις κύριες διαδρομές, που υποστηρίζονται από αντίστοιχες δημόσιες πολιτικές, οι οποίες συνδέονται με στόχους οικονομικής μεγέθυνσης: Πρώτον, η προσέλκυση ξένων κεφαλαίων μέσω του προγράμματος "Χρυσή Βίζα" και ειδικών φορολογικών καθεστώτων για εύπορους αλλοδαπούς, που λειτουργούν ως καταλύτες για την εκτίναξη τιμών κατοικίας και ενοικίων. Δεύτερον, η διαχείριση του ιδιωτικού χρέους, η οποία, μετά την οικονομική κρίση, συγκροτήθηκε σε πεδίο άντλησης αξίας από μη εξυπηρετούμενα δάνεια και εμπράγματες εξασφαλίσεις· η διαδικασία αυτή, με εκτεταμένη στήριξη δημόσιων πόρων, έχει οδηγήσει σε συγκέντρωση μεγάλου μέρους του οικιστικού αποθέματος σε τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης ακινήτων (REOCOs) και servicers, με τη συμμετοχή διεθνών funds. Τρίτον, η ενεργοποίηση επιχειρηματικής δραστηριότητας στην αγορά οικιστικών μισθώσεων, με νέες μορφές επένδυσης (φοιτητική στέγη, εταιρικά διαμερίσματα, Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία κ.ά.) και με ιδιαίτερη έμφαση σε "εναλλακτικούς τομείς" και σε μορφές μη οικιστικής χρήσης, όπως οι τουριστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις, που έχουν παγιωθεί ως θεσμοποιημένη επιχειρηματική δραστηριότητα.

Η ΤτΕ πραγματοποίησε και ανάλυση για την προσιτότητα της στέγης, μια μελέτη που υπογράφουν οι κ.κ. Νικόλαος Βέττας, Γιώργος Γατόπουλος, Αλέξανδρος Λουκά και Αντώνης Μαυρόπουλος από το ΙΟΒΕ, αλλά και ο εκλιπών Σωτήριος Σαπέρας (Διεύθυνση Στατιστικής της ΤτΕ). Με βάση την ανάλυση, το 2021 το 60% των νοικοκυριών που νοικιάζουν δαπανούσε πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για την κάλυψη των δαπανών που σχετίζονται με τη στέγασή του. Παρότι το ποσοστό αυτό είναι ελάχιστα υψηλότερο από το 2018 (59,2%), εντούτοις είναι υψηλότερο ακόμα και σε σχέση με όσους ιδιοκτήτες εξυπηρετούν στεγαστικό δάνειο. Μεταξύ αυτών, το ποσοστό που καλείται να δαπανήσει άνω του 40% για την κάλυψη δαπανών στέγασης διαμορφώνεται κάτω του 50% (49%), όντας μάλιστα ελαφρώς χαμηλότερο σε σχέση με το 2018, λόγω και της βελτίωσης που κατέγραψε η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών από το 2018 μέχρι το 2021. Στην καλύτερη θέση βρίσκονται ασφαλώς οι ιδιοκτήτες που δεν έχουν να καλύψουν στεγαστικό δάνειο, καθώς μόλις το 12,5% δαπανά άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματος για την κάλυψη στεγαστικών εξόδων (π.χ. ρεύμα, ΕΝΦΙΑ κτλ.).

Συνολικά, στις αστικές περιοχές της Ελλάδας το 31% των νοικοκυριών δαπανά άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματος για δαπάνες που σχετίζονται με τη στέγασή του, ενώ στις αγροτικές περιοχές το ποσοστό αυτό υποχωρεί σε 25% του συνόλου των νοικοκυριών. "Τα ευρήματα αυτά ενισχύονται και από το γεγονός ότι η κρατική δαπάνη για τη στέγαση στην Ελλάδα είναι από τις χαμηλότερες στην Ευρωπαϊκή Ένωση", τονίζουν οι μελετητές στην ανάλυσή τους. Όπως μάλιστα αναφέρουν, "οι πρόσφατες αυξήσεις που έχουν σημειωθεί στα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν έχουν μεταφραστεί σε ανάλογη αύξηση της αγοραστικής δύναμης, λόγω των υψηλών πληθωριστικών πιέσεων, ενισχύοντας τις συζητήσεις για κανονιστικές παρεμβάσεις στήριξης των νοικοκυριών".

Σύμφωνα με την ανάλυση της ΤτΕ, τη χειρότερη εικόνα με βάση την προσιτότητα της στέγης εμφανίζουν η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Κεντρική Μακεδονία, το Νότιο Αιγαίο και η Ήπειρος. Σε αυτές τις περιοχές το στεγαστικό κόστος σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα για κάθε νοικοκυριό είναι υψηλότερο συγκριτικά με άλλα σημεία της χώρας. Όπως είναι αναμενόμενο, τις μεγαλύτερες δυσκολίες πρόσβασης σε προσιτή στέγη έχουν τα νοικοκυριά με νέους ανθρώπους (κάτω των 30 ετών), καθώς το ζήτημα αφορά πάνω από το 50% αυτών, ενώ κάτι ανάλογο ισχύει και για τα νοικοκυριά που αποτελούνται από ηλικιωμένους ανθρώπους (άνω των 85 ετών), που επίσης πιέζονται οικονομικά, λόγω των χαμηλών τους εισοδημάτων.

Συνεχίζεται η αύξηση των τιμών πώλησης

Εν τω μεταξύ, με βάση τους δείκτες τιμών πώλησης κατοικιών της ΤτΕ, δεν παρατηρούνται ακόμη σημάδια κόπωσης, και μάλιστα η αυξητική τάση αναμένεται να διατηρηθεί και το επόμενο χρονικό διάστημα, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο. Η ΤτΕ σημειώνει ότι "η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό και της μείωσης του αριθμού νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος". 

Αξίζει να σημειωθεί ότι, ειδικά στην Αττική, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 100% κατά μέσο όρο, από το χαμηλότερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί στις αρχές του 2017 και μέχρι το φετινό δεύτερο τρίμηνο. Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 82% από το χαμηλότερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί την περίοδο της κρίσης, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό αύξησης στη Θεσσαλονίκη ανέρχεται σε 95%.