Ακίνητα και Ενοίκια, μετά τη ΔΕΘ: "Δεν αρμενίζουμε στραβά, στραβός είναι ο γυαλός"

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Το Σαββατοκύριακο που μας πέρασε στη Θεσσαλονίκη ο πρωθυπουργός κ. Κυριάκος Μητσοτάκης παρουσίασε το κυβερνητικό του πρόγραμμα για τα επόμενα δύο χρόνια και εξήγησε στους δημοσιογράφους την προσέγγισή του για κάθε του εξαγγελία. (Αν για κάποιον λόγο δεν έχεις πληροφορηθεί τι ακριβώς ανακοινώθηκε, βρες τα πάντα εδώ, εδώ και εδώ την εξειδίκευσή τους από τον υπουργό κ. Πιερρακάκη).

Οι ανακοινώσεις για θέματα εκτός των ακινήτων

Πριν περάσω στην πρώτη ανάλυση που αφορά τα ακίνητα και ειδικά τα ενοίκια για την επόμενη χρονιά, θα ήθελα να σταθώ για λίγο στις υπόλοιπες ανακοινώσεις που έγιναν:

•Ήταν εξαιρετική και δίκαιη η μείωση των φορολογικών συντελεστών και σωστή πολιτικά. Επιτέλους, όχι άλλα επιδόματα!

•Δεν θεωρώ πως όσα ανακοινώθηκαν για τις τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες θα δώσουν κίνητρο σε ένα νέο ζευγάρι να κάνει πολλά παιδιά (για το θέμα έχω καταθέσει εδώ και καιρό άλλη πρόταση, πιο προχωρημένη, που ήδη υιοιθετήθηκε από μεγάλες ιδιωτικές εταιρειες), όμως είναι πολύ σημαντικό το γεγονός ότι ξεχώρισαν στις ανακοινώσεις. Έχει μεγάλη σημασία να αρχίσει το κράτος να σχεδιάζει κάθε του μέτρο με έμφαση και ευεργετικό διαχωρισμό των οικογενειών με 3, 4 ή περισσότερα παιδιά, για να δώσει το μήνυμα πως αυτό θα συνεχισθεί σε κάθε επίπεδο. Μπράβο λοιπόν και εδώ!

•Πολύ σημαντικά τα φορολογικά κίνητρα για τους νέους μας και γενικά όποια οικογένεια έχει τουλάχιστον ένα παιδί. Επίσης σοβαρή ωφέλεια θα δουν και οι μισθωτοί και συνταξιούχοι γενικότερα.

•Μετά την αναταραχή που προκλήθηκε για την έγκυο που κλήθηκε να πληρώσει φόρο με βάση τεκμαρτό εισόδημα, μπράβο που λήφθηκε μέριμνα για τις μητέρες που έχουν δικιά τους δουλειά, για την περίοδο της εγκυμοσύνης + 2 χρόνια.

•Όποιος πιστεύει πως ένας Έλληνας που έφυγε στο εξωτερικό θα επιστρέψει επειδή η φορολογία για έσοδα από 40.000 ως 60.000 Ευρώ θα μειωθεί από το 44% (!) στο 39%, τότε μάλλον δεν έχει μιλήσει με κάποιον... Έλληνα που έφυγε στο εξωτερικό και σκέφτεται να επιστρέψει.

•Μακάρι να αποκτήσει η χώρα μας Εθνικό Απολυτήριο, όπως η πλειοψηφία των σοβαρών Ευρωπαϊκών χωρών!

•Όταν μία κυβέρνηση αυτής της πολιτικής σχολής σκέψης ανακοινώνει μειώσεις φόρων για όλους τους Έλληνες, με εξαίρεση όσους έχουν εταιρεία (για τους οποίους δεν ανακοινώνει κανένα άλλο μέτρο, χωρίς οικονομικό κόστος), τότε το μήνυμα είναι σαφές: Ας μην περιμένουμε αλλαγές στο επιχειρείν τα επόμενα χρόνια! Δεν θα μειωθεί άλλο η βαρειά φορολογία!

- "Μα Ηλία, έγινε ανακοίνωση για απλοποίηση διαδικασιών και τόσων προγραμμάτων που τρέχουν" μπορεί να σκεφθείς, όμως δυστυχώς τα θέματα των ανθρώπων του ιδιωτικού τομέα είναι διαφορετικά και πιο σύνθετα. Αυτοί είναι που πληρώνουν τα πολλά για τη δημιουργία του υπερπλεονάσματος, όμως μάλλον δεν έχουν να περιμένουν κάτι, ενώ αν τους ρωτήσεις τι ισχύει με την πλειοψηφία των προγραμμάτων, μάλλον θα καταλάβεις πως δεν τους βοηθάνε όσο διαφημίζεται, την ώρα που για τους περισσότερους η τραπεζική χρηματοδότηση δεν υπάρχει ως επιλογή.

•Επίσης ενώ η κυβέρνηση επιμένει πως η μείωση ΦΠΑ δεν οδηγεί σε μειωμένες τιμές για τον καταναλωτή, την ίδια ώρα εξήγγειλε με πανηγυρικό τρόπο τη μείωση του ΦΠΑ κατά 30% σε πολλά μικρά νησιά του Βόρειοανατολικού και Νοτιοανατολικού Αιγαίου. Το θέμα έθεσε πρώτος ο πρόεδρος του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών κ. Γιάννης Χατζηθεοδοσίου.

•Αποκλείστηκε η επιλογή να αυξηθεί το όριο της μη τιμολόγησης με ΦΠΑ από τις 10.000 προς τα πάνω, παρά το ότι υπάρχει η δυνατότητα (όχι υποχρέωση) από τη σχετική Ευρωπαϊκή Οδηγία για να ανέβει το όριο ως και τα 85.000 Ευρώ.

Έτσι λοιπόν η γενική εικόνα είναι πως τα φορολογικά μέτρα ήταν προς τη σωστή κατεύθυνση. Για κάποιους σηματοδοτούν την έναρξη μίας μακράς προεκλογικής περιόδου, για άλλους είναι δείγμα της προσπάθειας επανεκκίνησης και αλλαγής ατζέντας που επιχειρήθηκε. Ό,τι και αν ισχύει, καιρό είχαμε να ακούσουμε καλά νέα.

ΥΓ. Επαναλαμβάνεται συνέχεια πως το "περιθώριο" της χώρας ήταν 1,76 δις Ευρώ και αυτό αξιοποιήθηκε. Σύμφωνα με τις δηλώσεις του κ. Πιερρακάκη και του κ. Πετραλιά αυτό το "περιθώριο" έχει να κάνει με τα έξοδα του κράτους, που μπορούν να αυξάνονται ως 3,6% τον χρόνο.

Περίπτωση να μειωθεί κάποιο από τα άλλα έξοδα του κράτους, για να διοχετευθούν επιπλέον πόροι σε άλλες κατευθύνσεις για την ώρα φαίνεται πως δεν υπάρχει, αυτό το "κακό" το έχουμε "ξορκίσει"...

Οι ανακοινώσεις για τα ακίνητα

Ενδεχομένως όλα όσα ανακοινώθηκαν το Σαββατοκύριακο και τη Δευτέρα να μην είναι το σύνολο των παρεμβάσεων που θα γίνουν, μιας και δεν θα είναι έκπληξη να υπάρξουν περισσότερα "μικρότερης πολιτικής απήχησης" μέτρα που θα ανακοινωθούν από τους αρμόδιους υπουργούς τις επόμενες ημέρες ή ως το τέλος του χρόνου.

Μέχρι τώρα, οι ανακοινώσεις που έγιναν για τα ακίνητα είναι οι εξής:

1. Δημιουργία νέου κλιμακίου φορολογήσης ενοικίων: Από τις 12.000 στις 24.000 Ευρώ ετησίως ο φόρος θα είναι 25% (αντί για 35%). Αυτό το μέτρο αφορά περίπου 160.000 ιδιοκτήτες, δηλαδή ένα μικρό μέρος όσων εκμσθώνουν ακίνητα.

"Μεγαλύτερες μειώσεις θα γίνουν αν αυξηθεί το μέσο δηλωθέν εισόδημα από ενοίκια", είπε ο πρωθυπουργός.

Αυτό μου θυμίζει τη φράση "θα μειωθούν οι φόροι των επιχείρησεων όταν καταπολεμηθεί η φοροδιαφυγή". Η φοροδιαφυγή καταπολεμήθηκε, όμως τα έσοδα πήγαν προς άλλες κατευθύνσεις...

2. Ο ΕΝΦΙΑ για όποιον έχει πρώτη κατοικία σε χωριό με λιγότερους από 1.500 κατοίκους θα μειωθεί στο μισό το 2026 και στο 100% το 2027. Εξαιρούνται κατοικίες αξίας άνω των 400.000 Ευρώ και το μέτρο θα κοστίσει (με την 100% απαλλαγή) 75 εκ. Ευρώ.

3. Μειώνονται τα τεκμήρια διαβίωσης για κατοικίες, αυτοκίνητα και σκάφη κατά 30%. Το συνολικό κόστος θα είναι 40 εκ. Ευρώ.

(Δηλαδή ενώ το δημοσιονομικό όφελος του κράτους είναι πολύ μικρό, εδώ και τόσα χρόνια αφήνουμε την πλειοψηφία με παλιά, μικρά αυτοκίνητα, λόγω και του φόβου των τεκμηρίων; Ενδιαφέρον. Τώρα θα κερδίσει περισσότερα το κράτος από την αύξηση των πωλήσεων).

4. Σε 3 μεγάλα στρατοπεδα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα θα κτισθούν 2.000 διαμέρισματα. Από αυτά το 25% θα διατεθεί σε στελέχη των ενόπλων δυνάμεων και το 75% για πολίτες που δεν έχουν πρώτη κατοικία.

(Για το πόσο θα αργήσει η διαφημισμένη Κοινωνική Αντιπαροχή σου έχω εξηγήσει τα πάντα εδώ. Μακάρι να μπουν άνθρωποι στα σπίτια το 2028... και ελπίζω ως τότε να αναθεωρηθεί η απόφαση να ενοικιαστούν τα ακίνητα αυτά).

5. Οι Υπηρεσιες Δόμησης (Πολεοδομίες) θα φύγουν από τους δήμους και θα μεταφερθούν στην Κτηματολόγιο ΑΕ

6. Προχωράνε τα εθνικά χωροταξικά πλαίσια για βιομηχανια, τουρισμό και ιχθυοκαλλιέργεια

(Για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν ειπώθηκε κάτι).

7. Ο Πρωθυπουργός ανακοίνωσε πως "πέτυχε το μέτρο της απαγόρευσης της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης στα 3 δημοτικά διαμερίσματα στην Αθήνα και θα συζητηθεί η επέκτασή του".

(Πέτυχε σημαίνει πως έπεσαν τα ενοίκια; Γιατί αυτά ανέβηκαν στα συγκεκριμένα σημεία. Πώς κρίνεται ότι πέτυχε το μέτρο;)

Σε αυτές τις ανακοινώσεις προστίθενται τα μέτρα που έχουν ήδη ανακοινωθεί και αυτά που ανανεώνονται:

Α. Θα συνεχιστεί η επέκταση της αναστολής ΦΠΑ για νεόδμητα ακίνητα ως τις 31.12.2026

(ευτυχώς)

Β. Θα δοθεί ένα ενοίκιο σε κάθε ενοικιαστή τον Νοέμβριο.

Γ. Θα παραταθεί η απαγόρευση για Βραχυχρόνια Μίσθωση στο 1ο, το 2ο και το 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθηνών.

Δ. Θα διπλασιαστεί ο προϋπολογισμός του προγράμματος "ανακαινίζω – νοικιάζω" και θα επεκταθούν όλα αυτά τα προγράμματα, που δυστυχώς δεν έχουν φέρει τα αποτελέσματα που θα θέλαμε ως κοινωνία, λόγω των όρων που έχουν, όπως λένε πολλοί πολίτες.

Ε. Θα συνεχίσει και για το 2026 η τριετής φοροαπαλλαγή για όσους ενοικιάζουν την κλειστή κατοικία τους ή μεταφέρουν το ακίνητό τους από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση.

(Δυστυχώς ο υφυπουργός κ. Πετραλιάς ανέφερε πως δεν θα εφαρμοστεί καμία από τις προτάσεις του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτου Παραδιά = το μέτρο θα συνεχίσει να είναι αποτυχημένο. Όχι τυχαία, δεν έχει ανακοινωθεί πόσοι επωφελήθηκαν από αυτό, μιας και τα κριτήριά του απορρίπτουν σχεδόν τους πάντες).

ΥΓ. Παρεμπιπτόντως, μάθαμε από τον υπουργό κ. Παπαθανάση τη Δευτέρα πως "για το πρόγραμμα το Σπίτι μου, 2 έχει φτάσει στους 9.700 ο αριθμός όσων "έχουν κλειδώσει" σπίτι και το πρόγραμμα μάλλον θα κλείσει φέτος".

(Αν καταλαβαίνω καλά ελληνικά, ακόμη δεν έχουν γίνει οι περισσότερες εκταμιεύσεις για ένα πρόγραμμα που έκανε τεράστια ζημιά στην Ελληνική αγορά ακινήτων, στρεβλώνοντας τις τιμές πώλησης και αυξάνοντας τα ενοίκια).

Τι σημαίνουν τα μέτρα αυτά για τον κλάδο των ακινήτων και ειδικότερα για τα ενοίκια;

Ρώτησα το chatgpt να μου πει πόσα δημοσιεύματα γράφτηκαν φέτος για αποφάσεις που θα ανακοινωθούν στη ΔΕΘ και θα επηρεάσουν θετικά τον κλάδο των ακινήτων το 2026. Δεν μπόρεσε να μου απαντήσει, είναι άπειρα... Από τον Φεβρουάριο ακούγαμε και διαβάζαμε για τις ανακοινώσεις που θα γίνουν στη Θεσσαλονίκη κλπ. Μάλιστα από την 1η Αυγούστου και μετά κατεγραψα 100+ μηνύματα ανθρώπων που μου έστελναν ένα λινκ "για το τι θα ανακοινωθεί για τα ακίνητα στη ΔΕΘ" και μου ζητούσαν τη γνώμη. Σε όλους απαντούσα πως δεν πιστεύω τίποτε και θα περιμένω να ακούσω αποκλειστικά τον πρωθυπουργό.

Τον ακούσαμε όλοι και αυτό που προσωπικά κατάλαβα είναι ότι δεν βλέπει κάποιο πρόβλημα στην αγορά ακινήτων. Για τα ενοίκια μας είπε ότι μπορεί να ακριβαίνουν για τους ενοικιαστές, αλλά ωφελούνται οι ιδιοκτήτες, επανέλαβε τα προγράμματα που τρέχουν και έκλεισε το θέμα. Άλλωστε φέτος το επίκεντρο των ανακοινώσεων έπεσε, δικαιολογημένα, στις σωστές φορολογικές παρεμβάσεις που ανακοίνωσε.

Πάμε να δούμε στην πράξη τι σημαίνουν όλα αυτά και που βρισκόμαστε...

1. Για τις πολλαπλές στρεβλώσεις στον κλάδο των ακινήτων δεν ειπώθηκε κάτι. Η μόνη ανακοίνωση είναι ότι από τις Πολεοδομίες (ΥΔΟΜ) η έκδοση αδειών θα μεταφερθεί στην Κτηματολόγιο ΑΕ.

Δεν έχω την εντύπωση πως αυτό ήταν το μεγάλο πρόβλημα του κλάδου, με εξαίρεση κάποια νησιά κλπ.

2. Για τα στρατόπεδα και την Κοινωνική Αντιπαροχή απλά απορώ γιατί τα ανακοινώνουν ως μέτρα για το 2026... τι νόημα έχει να διαβάζουμε πως "η κυβέρνηση ρίχνει στη μάχη τα ακίνητα από την Κοινωνική Αντιπαροχή" όταν αυτά το νωρίτερο που θα μπουν στην αγορά είναι το 2028...

3. Το μέτρο για την 3ετή φοροαπαλλαγή είναι σωστό και καλών προθέσεων, μα οι όροι που έχει θέσει είναι εντελώς λάθος! Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτος Παραδιάς το έχει εξηγήσει κατ’ επανάληψη:

•Αποκλείει τους δημοσίους υπαλλήλους που πάνε στα νησιά μας για 9 – 12 μήνες, μιας και υποχρεωτικά η μίσθωση πρέπει να έχει διάρκεια τρία χρόνια.

•Αν ο ενοικιαστής φύγει στη διάρκεια της τριετίας, τότε ο ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα πχ να τον αντικαταστήσει εντός 30 ημερών, αλλά χάνει τη φοροαπαλλαγή (!). Δηλαδή αν πχ χωρίσει ένα ζευγάρι ενοικιαστών, τη ζημιά θα την πάθει ο ιδιοκτήτης...

•Πρέπει το ακίνητο να ήταν τρία χρόνια κλειστό ή στη βραχυχρόνια μίσθωση για να επωφεληθεί ο ιδιοκτήτης του από τη φοροαπαλλαγή. Λες και μας πειράζει να βάλουμε ακίνητα που είναι κλειστά 1 – 2 χρόνια, ή είναι νεόδμητα...

Έτσι ένα μέτρο που θα έβαζε στην αγορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα (και θα "άσπριζε" σημαντικό τμήμα της φοροδιαφυγής στον κλάδο) ακυρώθηκε στην πράξη. Όλα αυτά ενώ έχει 0 δημοσιονομικό κόστος, μιας και αφορά ακίνητα από τα οποία το κράτος δεν εισπραττει φόρο ενοικίου σήμερα...

4. Η μείωση του φόρου στα ενοίκια για το ποσό από 12.000 ως 24.000 Ευρώ θα βοηθήσει και θα επιτρέψει στους ιδιοκτήτες να σκεφθούν τις απαιτήσεις τους, με δεδομένη τη χαμηλότερη φορολογία. Σωστό μέτρο.

5. Η μείωση των τεκμηρίων θα βοηθήσει, όπως και η απαλλαγή ΦΠΑ για τα νεόδμητα. Μικρό αντίκτυπο θα έχει η μείωση / απαλλαγή ΕΝΦΙΑ για ακίνητα σε χωριά με λιγότερους από 1.500 κατοίκους. Όλα αυτά είναι πάντως σωστά μέτρα.

Έτσι, επειδή είσαι έξυπνος άνθρωπος, θα σου περιγράψω τα δεδομένα και θα καταλάβεις τι θα γίνει:

Πρόβλημα 1:

Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί πολύ πιο γρήγορα από την αγοραστική δύναμη των πολιτών

Απάντηση:

•Μείωση φορολογίας ενοικίων για ένα μικρό τμήμα των ιδιοκτητών

•Μεγάλο επίδομα ενοικίου

•Επιπλέον επίδομα ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο

•Θα αυξηθεί το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών (λόγω των φοροελαφρύνσεων)

•Τα προγράμματα που δεν πέτυχαν πολλά μέχρι τώρα, θα συνεχιστούν

= αυξάνεται το διαθέσιμο εισόδημα που έχει η ζήτηση και δεν μεγαλώνει ουσιαστικά η προσφορά.

(Στην επόμενη μου μεγάλη εκδήλωση "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις" στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών στις 16 και 17 Ιανουαρίου θα σου εξηγήσω τις λεπτομέρειες για τη μεγάλη αλλαγή που ετοιμάζεται στον χώρο των ενοικίων και προς το παρόν περνάει κάτω από το ραντάρ, καθώς και ποιο θα είναι το μεγαλύτερο ζήτημα διαμάχης των ιδιοκτητών και ενοίκων στις πολυκατοικίες το 2026 και το 2027...)

Πρόβλημα 2:

Η αγορά ακινήτων είναι υπερστρεβλωμένη και δεκάδες θέματα είναι σε εκκρεμότητα

Απάντηση:

"Δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα, είναι πολλά τα προγράμματα και θα βοηθήσουν πολύ κόσμο".
 

= ενώ οι προθέσεις είναι καλές, τα προβλήματα θα παραμείνουν.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα "της καθημερινότητας του πολίτη" θα παραμείνει το στεγαστικό

Έτσι το στεγαστικό πρόβλημα θα παραμείνει το πιο μεγάλο πρόβλημα που αντιμετωπίζει πλέον ο πολίτης στην καθημερινότητά του, μαζί και με την ακρίβεια φυσικά.

Ας ελπίσουμε το επόμενο διάστημα με διάφορα μικρότερης εμβέλειας μέτρα να λυθούν αρκετά προβλήματα και να αλλάξει η σημερινή εικόνα για τα ακίνητα και τα ενοίκια. Άλλωστε τα περισσότερα δεν έχουν καν δημοσιονομικό κόστος, απλά θα ξεμπλοκάρουν θέματα και θα ανακουφίσουν εκατοντάδες χιλιάδες συμπολίτες μας, όπως πχ το θέμα των απλήρωτων κοινοχρήστων και πολλά άλλα.

Ως τότε... στο θέμα των ακινήτων και των ενοικίων φαίνεται πως η προσέγγιση είναι πως "εμείς δεν αρμενίζουμε στραβά, ο γυαλός είναι στραβος"!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ilias@iliaspapageorgiadis.com

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις".