Η κρίση στα ενυπόθηκα δάνεια

ΠΡΩΤΑ ΕΡΧΕΤΑΙ Η ΕΠΙΣΤOΛΗ ΣΤO ΔΑΝΕΙO-ΛΗΠΤΗ, που του υπενθυμίζει ότι έχει καθυστερήσει την πληρωμή της δόσης του δανείου του. Κατόπιν, αρχίζουν οι τηλεφωνικές κλήσεις. Μετά, το φυλλάδιο, ίσως ακόμη και DVD, με τα οποία εξηγούνται στο δανειολήπτη ιδιοκτήτη κατοικίας οι επιλογές του. Στον τέταρτο, περίπου, μήνα θα χτυπήσει το κουδούνι του.

Δε θα τους λέγαμε εισπράκτορες ανεξόφλητων λογαριασμών. Σήμερα, ο κλάδος χρησιμοποιεί έναν πιο "μαλακό" όρο, "σύμβουλος χρεών", για το διαρκώς αυξανόμενο αριθμό εκείνων που ψάχνουν απεγνωσμένα χρήματα προσπαθώντας να γλιτώσουν την κατάσχεση. Όπως επισημαίνει ο Steve Bailey, γενικός διευθυντής του κολοσσού του κλάδου χορηγών ενυπόθηκων δανείων Countrywide Financial Corp., ο οποίος επιβλέπει το τεράστιο χαρτοφυλάκιο της εταιρείας, συνολικού ύψους 1,4 δισ. δολ.: "Είναι απαραίτητο να συντηρείται η ροή εσόδων και να κρατείται ζωντανή η ελπίδα".

Καθώς η πτωτική πορεία της στεγαστικής αγοράς εντείνεται, αυτό έχει καταστεί ένα καθημερινό φαινόμενο για όλους, από τους ιδιοκτήτες κατοικιών και τους χορηγούς δανείων, μέχρι τους αντιπροσώπους και τους επενδυτές. Υπήρξαν και στο παρελθόν κρίσεις, αυτή εδώ, ωστόσο, είναι φανερά διαφορετική. Ποτέ στο παρελθόν οι τιμές των κατοικιών δε σημείωσαν τόσο ευρεία πτώση: Oι μέσες τιμές κατοικίας σε εθνικό επίπεδο υποχώρησαν το Μάρτιο 0,3% έναντι της αντίστοιχης περυσινής περιόδου, με το National Association of Realtors να προβλέπει για το 2007 συνολική κάμψη της τάξης του 0,7%, η οποία θα σηματοδοτήσει την πρώτη ετήσια υποχώρηση τιμών από την εποχή της Μεγάλης Ύφεσης. Oι κατασχέσεις αποτελούν, πια, καθημερινό φαινόμενο, σημειώνοντας το 2006 άλμα 42% –σύμφωνα με τους υπολογισμούς της RealtyTrac– στο 1,2 εκατ. δολ. Και δε φαίνεται μεγάλη βελτίωση στον ορίζοντα: σύμφωνα με τη Moody΄s Economy.com Inc., στο πρώτο τρίμηνο δύο εκατομμύρια ιδιοκτήτες κατοικιών καθυστέρησαν τουλάχιστον 30 ημέρες τις πληρωμές των δόσεών τους, με τον αριθμό αυτό να παρουσιάζεται αυξημένος κατά 26% σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.

Η κατάσχεση δεν αποτελεί, ποτέ, ελκυστική επιλογή, αλλά τώρα η ελκυστικότητά της φαίνεται ακόμη μικρότερη. Με τις τιμές να υποχωρούν σε ολόκληρη τη χώρα, οι χορηγοί δανείων φοβούνται να κρατήσουν στην κατοχή τους ακίνητα, οι αξίες των οποίων θα συνεχίσουν, κατά πάσα πιθανότητα, να συρρικνώνονται. Αντίθετα, μάλιστα, με ό,τι συνέβη στους προηγούμενους κύκλους, ένα μεγάλο ποσοστό των δανείων που χορηγήθηκαν πρόσφατα δεν παραμένουν στα χέρια διαχειριστών ομοσπονδιακής ασφάλισης ή τραπεζών, αλλά έχουν περάσει σε κάποια hedge funds που χρεώνουν δυσβάσταχτα ποσά και σε άλλους επενδυτές, οι οποίοι ασκούν έντονες πιέσεις στους χορηγούς να σταματήσουν την "αιμορραγία". Επιπλέον, η ραγδαία άνοδος των δανείων δεύτερης υποθήκης, τα οποία συνόδευσαν την έκρηξη, σημαίνει ότι στις διαδικασίες κατάσχεσης, οι χορηγοί μάχονται σκληρά ο ένας με τον άλλον για τα "κομμάτια της σάρκας" των δανειζόμενων. Αυτές οι πιέσεις εμπνέουν αρκετούς να ανακαλύπτουν δημιουργικές εναλλακτικές λύσεις στις κατασχέσεις, οι οποίες ποικίλλουν, από το "μαστόρεμα" των όρων δανειοδότησης μέχρι την επιδότηση των πωλητών.

ΥΠOΒOΣΚOΥΣΑ ΕΠΙΔΗΜΙΑ

Πολλοί από τους ιδιοκτήτες κατοικιών που βρίσκονται σε δύσκολη θέση είναι "πρωτάρηδες", οι οποίοι αγόρασαν πρόσφατα το ακίνητό τους, ή επενδυτές που τα απέκτησαν χωρίς να έχουν αντιληφθεί την κατάσταση. Η Vikki Kuick, μεσήτρια real estate στο Σαν Nτιέγκο, έχει στα χέρια της γραπτή συμφωνία πώλησης ενός εξοχικού διαμερίσματος τριών δωματίων, το οποίο είχαν αγοράσει οι ιδιοκτήτες του ως επένδυση σε ακίνητη περιουσία πριν από τρία χρόνια έναντι 447.000 δολ. Από τότε, οι δόσεις των δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου που συνήψαν αυξήθηκαν από τα, περίπου, 2.000 δολ. το μήνα στα 3.800 δολ., ενώ ο ενοικιαστής τους τους καταβάλλει ενοίκιο μόλις 1.800 δολ. Η Kuick σημειώνει ότι έχει μια προσφορά στα 370.000 δολ., την οποία παρουσίασε στους δανειστές των ιδιοκτητών. Εάν οι χορηγοί συμφωνήσουν, ο κάτοχος της δεύτερης υποθήκης θα λάβει ένα αμελητέο ποσό – περίπου 1.000 δολ. "Εάν, ωστόσο, προχωρούσε η κατάσχεση (ο κάτοχος της δεύτερης υποθήκης) δε θα πληρωνόταν απολύτως τίποτα", συμπληρώνει.

Για πρώτη φορά εδώ και πολλά χρόνια, οι κατοικίες ζητούνται στην αγορά σε τιμές χαμηλότερες της αξίας των υποθηκών τους. Oι ιδιοκτήτες, έχοντας φτάσει πια στα όριά τους, ελπίζουν στην αποκαλούμενη πώληση "short", στην οποία οι χορηγοί "συγχωρούν" (διαγράφουν) τη διαφορά. Τα στατιστικά, σε εθνικό επίπεδο, σπανίζουν, αλλά σύμφωνα με μια μελέτη που εκπόνησε για το "BusinessWeek" η online μεσιτική ZipRealty, υπάρχουν 1.100 τέτοιες γραπτές συμφωνίες πώλησης στο Mαϊάμι, περίπου 1.000 στην Ατλάντα και 700 στην περιοχή της Oυάσινγκτον. Στο Σακραμέντο, ο μεσίτης real estate, Patrick Hake, μετρά 1.079, περισσότερο από το 10% του συνόλου των κατοικιών στην αγορά. "Εάν οι αξίες των κατοικιών υποχωρούν, τότε οι πωλήσεις short είναι καλύτερες, επειδή είναι φθηνότερες και ταχύτερες (από τις κατασχέσεις)", εξηγεί ο Kevin J. Kanouff, επικεφαλής στο γκρουπ ομολόγων στην εταιρεία συμβούλων ενυπόθηκων δανείων Clayton Holdings Inc.

"Το γοργόν και χάριν έχει", όπως λέει και το ρητό, δεδομένων, μάλιστα, των άνευ προηγουμένου πιέσεων που αντιμετωπίζουν οι χορηγοί. Στις προηγούμενες περιόδους κάμψης, η πλειοψηφία των δανείων βρισκόταν στην ιδιοκτησία χορηγών ομοσπονδιακής ασφάλισης. Τώρα, περίπου το 56% του συνόλου των εκκρεμών δανείων, αξίας 5,7 τρισ. δολ., έχει διοχετευτεί σε αξιόγραφα υποστήριξης υποθήκης, έναντι ποσοστού, μόλις, 12% το 1980. "Η Wall Street είναι ανελέητη και ενθαρρύνει τους χορηγούς να ενεργούν με ταχύτητα", σημειώνει ο Douglas G. Duncan, επικεφαλής οικονομολόγος του Mortgage Bankers Assn. "Όσο γρηγορότερα δραστηριοποιείσαι τόσο μικρότερες είναι οι ζημίες σου".

Με τόσα πολλά να διακυβεύονται, οι χορηγοί καταβάλλουν τεράστιες προσπάθειες για να περιορίζουν τις αθετήσεις και να αποφεύγουν τις κατασχέσεις. Στο Nτάλας, η EMC Mortgage Corp., τομέας της επενδυτικής τράπεζας της Wall Street, Bear, Stearns & Co., δημιούργησε πρόσφατα την ομάδα "Mod Squad" για την άμεση τροποποίηση των ανοιχτών δανείων. Πρόκειται για μια ομάδα εργασίας αποτελούμενη από 50 ειδήμονες, η οποία ταξιδεύει σε ολόκληρη τη χώρα προκειμένου να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες στην επαναδιαπραγμάτευση των δανείων τους.

Η Citigroup Inc. και η Bank of America Corp. δεσμεύθηκαν να μετατρέψουν ένα συνολικό ύψος 1 δισ. δολ. σε νέα δάνεια, χαμηλότερα των τιμών της αγοράς, σε ιδιοκτήτες σε προβληματική θέση μέσω του μη κερδοσκοπικού οργανισμού Neighborhood Assistance Corp. of America. Η Ocwen Financial Corp., η οποία εισπράττει δόσεις ενυπόθηκων δανείων, συνολικής αξίας 50 δισ. δολ., για λογαριασμό άλλων χορηγών, διπλασίασε πρόσφατα το μέγεθος του τμήματος δανειακής ελάφρυνσης και άρχισε να καλεί έγκαιρα –πριν υπάρξει πρόβλημα– σε προσωπικές συναντήσεις τους δανειολήπτες με τους δανειστές. Φτάνει, μάλιστα, σε σημείο να καταβάλει bonus στους υπαλλήλους της, εάν καταφέρουν να αποφευχθεί η κατάσχεση. Όπως επισημαίνει ο John Vella, πρόεδρος της EMC: "Θέλουμε να προστατεύσουμε το δάνειο από την κατάρρευσή του".

ΟΛΟΙ ΠΛΗΤΤΟΝΤΑΙ

Αυτό είναι καλό για όλους. Κάθε κατάσχεση κοστίζει στους χορηγούς, στο κράτος και στους ιδιοκτήτες των κατοικιών, ένα συνολικό ποσό της τάξεως περίπου των 80.000 δολ. Πλήγμα δέχονται ακόμη και οι γείτονες, από τη στιγμή που η κατάσχεση είναι δυνατό να έχει κυματοειδή επίπτωση στις αξίες των ακινήτων. Μια κατάσχεση είναι δυνατό να "ρίξει" τις τιμές των παρακείμενων κατοικιών κατά 1,4% περίπου.

Και πάλι, με τόσο πολλά δάνεια να έχουν "πακεταριστεί" και πωληθεί ως επενδυτικές τοποθετήσεις, τα χέρια όλων στον κλάδο είναι –σε κάποιο βαθμό– "δεμένα". Προκειμένου να εκμεταλλευτούν τα λογιστικά και φορολογικά οφέλη, αρκετοί χορηγοί έθεσαν περιοριστικούς όρους στα αξιόγραφα με εγγύηση την υποθήκευση περιουσιακών στοιχείων: γενικά, μόνο το 5% των δανείων αυτής της κατηγορίας των επενδύσεων είναι επαναδιαπραγματεύσιμα. Κάποιες "δεξαμενές επενδύσεων" περιέχουν δάνεια χαμηλής αξιοπιστίας, ο βαθμός αθέτησης των οποίων φτάνει ή ξεπερνά το 8%. Η αλλαγή της συμφωνίας είναι πιθανή, αλλά η διαδικασία είναι χρονοβόρα και δαπανηρή. "Αυτό που κάποτε ήταν απλό, η προσωπική σχέση μεταξύ του δανειζόμενου και των χορηγών, έχει πλέον τις περισσότερες φορές μια πολύπλοκη διάρθρωση, στην οποία εμπλέκονται πολλές πλευρές, συμπεριλαμβανομένων υπηρεσιών, επενδυτών, διαχειριστών και οίκων αξιολόγησης", όπως δήλωσε η πρόεδρος της Federal Deposit Insurance Corp., Sheila C. Bair, κατά τη διάρκεια της κατάθεσής της στο Κονγκρέσο.

Κρατώντας τους δανειζόμενους σε κατοικίες τις οποίες δεν έπρεπε να είχαν αγοράσει, οι χορηγοί είναι πιθανό, απλώς, να προετοιμάζουν τους πάντες για μια επικείμενη οξύτερη κάμψη.

Προς το παρόν, όμως, οι προσπάθειες επικεντρώνονται στην αναζήτηση και επεξεργασία εναλλακτικών λύσεων στις κατασχέσεις. Με τη στεγαστική αγορά να πλήττεται από τη δεινότερη θύελλα όλων των εποχών, όλοι προσπαθούν, απλώς, να αντέξουν.

ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΣΕ ΣΥΡΡΙΚΝΩΣΗ

ΟΙ ΜΑΥΡΕΣ ΜΕΡΕΣ ΤΟΥ ΣΙΚΑΓΟ

Oταν αγόρασα το πρώτο μου σπίτι, το 2005, έκανα τα πάντα σωστά, από την ενδελεχή μελέτη της συνοικίας, ως την πλήρη ενημέρωση σχετικά με τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου. Διαπραγματεύτηκα, ακόμη, σκληρά με τους πωλητές, καταφέρνοντας να μειώσω την τιμή της κατοικίας κατά 4.500 δολ. και να βάλω στο συμβόλαιο τους ευνοϊκότερους δυνατούς όρους.

Παρ’ όλα αυτά, καμιά απ’ όλες αυτές τις έξυπνες κινήσεις δεν πρόκειται να με σώσει από τη ζημία. Όπως πολλοί άλλοι δανειολήπτες σε ολόκληρη τη χώρα, είμαι κι εγώ θύμα της συγκυρίας. Αγόρασα, σχεδόν, στα υψηλότερα επίπεδα τιμών, ξοδεύοντας 240.000 δολάρια για ένα διαμέρισμα με δύο κρεβατοκάμαρες στην trendy συνοικία Lakeview του Σικάγο. Κατόπιν, στις αρχές του 2007, το "BusinessWeek" με μετέθεσε και πάλι στη Νέα Υόρκη.

Ήταν τέσσερις πολύ δύσκολοι μήνες από τότε που πρωτοέβαλα πωλητήριο στο διαμέρισμα, μια κατάσταση που έγινε ακόμη δυσκολότερη λόγω του ζοφερού χειμώνα του Σικάγο, ο οποίος περιόρισε δραματικά τις πωλήσεις κατοικιών.


Ευχαριστώ το Θεό που κατάφερα να βρω αγοραστή. Κι αυτό γίνεται ακριβώς "επάνω στην ώρα": Εξαντλώ τα όρια της "καλής θέλησης" των φίλων μου στη Νέα Υόρκη, οι οποίοι με φιλοξένησαν όλον αυτόν τον καιρό. Κατά κάποιον τρόπο, ήμουν άστεγη, καθώς δεν ήθελα να νοικιάσω σπίτι στη Νέα Υόρκη μέχρι να τελείωνα τις δουλειές στο Σικάγο.

"Τράβηξα πολλά" μ’ αυτό το διαμέρισμα. Η περίπτωσή μου είναι γνωστή ως "υποβρύχια" πώληση, που σημαίνει ότι η τιμή πώλησης του διαμερίσματός μου ήταν χαμηλότερη του ποσού που χρωστάω στο ενυπόθηκο δάνειο. Μπορεί η μέση τιμή κατοικίας στις Κεντροδυτικές Πολιτείες να μειώθηκε, μόλις, 0,2% πέρυσι, ωστόσο το διαμέρισμά μου "πιάνει" 234.000, κάτι που σημαίνει ότι χάνω 2,5% της αξίας του.

Επιπλέον, δίνω "κίνητρα" αξίας 2.400 δολ. στον αγοραστή και πρόσφατα πλήρωσα 1.600 δολ. για καινούρια αλουμίνια, προκειμένου να πουληθεί πιο γρήγορα το διαμέρισμα. Αν προστεθούν οι προμήθειες, τα συμβολαιογραφικά και όλα τα υπόλοιπα έξοδα, η συνολική απώλεια φτάνει τα 20.000 δολ.

Τα πιο πολλά απ’ αυτά βγήκαν κατευθείαν από την τσέπη μου. O "θείος Sam" δεν πρόκειται να δώσει την παραμικρή "χείρα βοηθείας": Λόγω των φορολογικών νόμων, δεν μπορώ να παραγράψω τη ζημιά από την πώληση του διαμερίσματος, όπως θα μπορούσα να κάνω π.χ. σε ανάλογη περίπτωση με μετοχές και ομόλογα.