Η μεγάλη υποτίμηση του real estate

Του Απόστολου Μάνθου

Η έκθεση της Alpha Finance για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ ανοίγει ένα παράθυρο σε μια αγορά που μεταβάλλεται με ρυθμό πολύ ταχύτερο απ’ όσο φαίνεται στο ταμπλό. Οι αναλυτές χαρτογραφούν το τοπίο μέσα από macro δεδομένα, κλαδικές τάσεις, αποδόσεις ακινήτων, stress-test υποθέσεις, FDI ροές και πλήρη μοντέλα έως το 2030. Το αποτέλεσμα συγκροτεί μια ενιαία εικόνα: η ελληνική real estate οικονομία λειτουργεί πλέον με δομική ζήτηση, ώριμες αναπτύξεις, γεωγραφική επέκταση και προφίλ εσόδων που ενισχύεται χρόνο με τον χρόνο. Σε αυτό το πλαίσιο, οι Noval Property, Premia Properties, Trade Estates και BriQ Properties ξεχωρίζουν για εντελώς διαφορετικούς λόγους. Η πρώτη, λόγω εύρους αναπτύξεων και ποιοτικών πιστοποιήσεων. Η δεύτερη, λόγω της επιθετικής ενίσχυσης του χαρτοφυλακίου της στους πιο αποδοτικούς τομείς. Η τρίτη, χάρη στη συγκέντρωση σε δύο asset classes που αποδίδουν σταθερά πάνω από τον μέσο όρο της αγοράς. Η τέταρτη, χάρη στη συνεπή διαχείριση και στην προσεκτική ανανέωση των περιουσιακών της στοιχείων. Η Alpha Finance με ωραίο τρόπο περνά σε προβολές, ποσοτικοποιεί ρυθμούς ανάπτυξης, ενσωματώνει ενοίκια, yields, revaluations και επιβεβαιώνει ότι οι προοπτικές των τεσσάρων εταιρειών δημιουργούν περιθώριο ισχυρής ανόδου.

Ξεκινάω με τη Noval Property, μια εταιρεία που έχει εισέλθει σε περίοδο έντονου επενδυτικού βηματισμού, με έργα που ενισχύουν σταθερά το εύρος και την ποιότητα του χαρτοφυλακίου της. Με τιμή στα 2,75 ευρώ και κεφαλαιοποίηση 347,69 εκατ. ευρώ, το ταμπλό δεν αντικατοπτρίζει τον ρυθμό με τον οποίο ανεβαίνουν τα θεμελιώδη μεγέθη. Το GAV έχει ήδη φτάσει τα 679 εκατ. ευρώ, ενώ η Alpha Finance προβάλλει πορεία προς τα 994,8 εκατ. ευρώ έως το 2030. Τα έσοδα κινούνται με 9,9% CAGR και το adj. EBITDA με 10,8%, ρυθμοί που προκύπτουν από έργα όπως The Grid,  Κηφισίας 199,  και το μεγάλο οικιστικό project στην Πειραιώς 252. Η μελέτη υπολογίζει ετήσιες αναπροσαρμογές αξιών γύρω στα 20,5 εκατ. ευρώ, στοιχείο που τροφοδοτεί την άνοδο του NAV στα 580,7 εκατ. ευρώ το 2026. Με τόσο χαμηλό δείκτη μόχλευσης (LTV 26%) και στόχο στα 3,62 ευρώ, η απόσταση από την τρέχουσα τιμή δημιουργεί καθαρή επενδυτική ανισορροπία υπέρ του αγοραστή. Από πλευράς διαγραμματικής ανάλυσης η μετοχή δείχνει ότι υπό την πίεση του ανοδικού στροφέα "S" έχει βάλει πλώρη για τη διάλυση της αντίστασης των 2,82 ευρώ με άπλωμα της κίνησης πάνω από το όριο των 3 ευρώ. Η Trade Estates, στα 1,94 ευρώ και 233,8 εκατ. ευρώ σε κεφαλαιοποίηση, αποτελεί την ΑΕΕΑΠ που έχει διαμορφώσει την επενδυτική της ταυτότητα γύρω από retail parks και logistics, αξιοποιώντας τη σταθερή ζήτηση και τα υψηλά μισθωτικά προφίλ των συγκεκριμένων κατηγοριών. Το μοντέλο της Alpha Finance δείχνει μια αγορά που τροφοδοτεί έσοδα με ρυθμό 6,9% τον χρόνο, ενώ το adj. EBITDA κινείται σε ανώτερο τέμπο, αγγίζοντας το 8,4%, απόδοση που αποδίδεται στον συνδυασμό νέων έργων και υψηλής πληρότητας. Το χαρτοφυλάκιο έχει ήδη ανέλθει στα 561,4 εκατ. ευρώ και προβάλλεται να φτάσει τα 785,4 εκατ. ευρώ ως το 2030, ενσωματώνοντας το InterIKEA logistics center, τα Top Parks και το Ellinikon Commercial Hub. Με ετήσιες αναπροσαρμογές γύρω στα 10,2 εκατ. ευρώ και FFO που αυξάνονται με 9,4% CAGR, το NAV ανεβαίνει στα 339,4 εκατ. ευρώ το 2026. Το LTV (50%) παραμένει σε ζώνη που επιτρέπει υλοποίηση των επενδύσεων χωρίς πίεση στους δείκτες. Με την Alpha Finance να τοποθετεί την τιμή-στόχο στα 2,73 ευρώ, το τρέχον pricing αφήνει ισχυρό περιθώριο ανοδικής ανατιμολόγησης. Διαγραμματικά η μετοχή έγραψε νέα ιστορικά υψηλά στα 1,945 ευρώ και ετοιμάζεται να πάρει το μονοπάτι που οδηγεί προς τα 2,20 ευρώ. Η Premia Properties εξελίσσεται σε έναν από τους πιο δραστήριους οργανισμούς του κλάδου. Με χρηματιστηριακή τιμή 1,38 ευρώ και αξία 174,57 εκατ. ευρώ, η αγορά δεν έχει ενσωματώσει την επίδραση του επενδυτικού προγράμματος των 180 εκατ. ευρώ που ολοκληρώθηκε το 2025. Η Alpha Finance αποτυπώνει ρυθμό αύξησης εσόδων 7,5% CAGR και adj. EBITDA 8,6% CAGR έως το 2030, καθώς το χαρτοφυλάκιο διευρύνεται σε hospitality, logistics, big-box και φοιτητική κατοικία. Οι ετήσιες αναπροσαρμογές αξιών εκτιμώνται περίπου στα 14 εκατ. ευρώ, ενώ το NAV ανεβαίνει στα 291,7 εκατ. ευρώ το 2026. Παρά τη μόχλευση της τάξης του 63%, η ποιότητα των μισθώσεων –με μακροχρόνια συμβόλαια και διεθνείς operators– ενισχύει τη σταθερότητα των FFO, τα οποία τρέχουν με 18,5% CAGR. Με στόχο στα 2,05 ευρώ, η σημερινή απαράδεκτη τιμή στο ταμπλό αφήνει μεγάλο μέρος της λειτουργικής αξίας "εκτός" αποτίμησης. Εδώ στο διεβδομαδιαίο chart η μετοχή παρουσιάζεται να μαζεύει δυνάμεις για να πάει να διαλύσει τον φράχτη που υπάρχει στα 1,43 ευρώ, ώστε να αποδράσει προς το επίπεδο των 1,50 με 1,62 ευρώ. Η BriQ Properties, με τιμή 2,90 ευρώ και κεφαλαιοποίηση 136,73 εκατ. ευρώ, λειτουργεί με συνέπεια και μεθοδικότητα. Το χαρτοφυλάκιο έχει ενισχυθεί μετά τη συγχώνευση με την Intercontinental International, και τα μεγέθη δείχνουν σταθερή άνοδο: έσοδα με 2,4% CAGR, adj. EBITDA με 2,7% CAGR και ετήσιες αναπροσαρμογές αξιών γύρω στα 6,3 εκατ. ευρώ. Το GAV από τα 285,7 εκατ. ευρώ κατευθύνεται προς τα 352,2 εκατ. ευρώ το 2030, με χαμηλό δανεισμό και LTV περίπου 40%, επίπεδο που προσφέρει ασφάλεια και ευελιξία. Η Alpha Finance υπολογίζει NAV στα 184 εκατ. ευρώ το 2026 και δίνει τιμή-στόχο 3,46 ευρώ, διαφορά αξιοσημείωτη σε σχέση με την τρέχουσα αποτίμηση. Με επενδυτικό pipeline 123 εκατ. ευρώ, στο οποίο περιλαμβάνονται τόσο η ανάπτυξη γραφείων στην οδό Ποσειδώνος όσο και η νέα φάση των εγκαταστάσεων logistics στον Ασπρόπυργο, η BriQ χτίζει πρόσθετη δυναμική σε έναν κλάδο όπου η "υπομονή" ανταμείβεται. Η τρέχουσα τιμή σίγουρα δεν αντικατοπτρίζει το βάθος της μελλοντικής δημιουργίας αξίας. Διαγραμματικά η μετοχή μετά την εξαίσια ανοδική τμήση που έκανε στη μακροχρόνια γραμμή πτωτικής τάσης "W" διέλυσε την αντίσταση στα 2,45 ευρώ και έγραψε στη συνέχεια τα 3 ευρώ. Πάνω από εκεί θα αρχίσει να βλέπει τα 3,40 με 3,50, ώστε να γίνει ο πρώτος διδάξας των ΑΕΕΑΠ.   

* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής

** Το περιεχόμενο του άρθρου δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να θεωρηθεί ως συμβουλή ή πρόταση ή προτροπή ή σύσταση ή πρόσκληση για την αγορά ή πώληση οποιασδήποτε μετοχής ή επενδυτικού ή χρηματοοικονομικού προϊόντος που διαπραγματεύεται σε οργανωμένη ή μη αγορά.

*** Αναδημοσίευση από την εφημερίδα "Κεφάλαιο"