Θεατές στη ταχύτατη επιτάχυνση του real estate

Του Απόστολου Μάνθου

Την ίδια ώρα που το real estate χορεύει "breakdance" με τις τιμές πώλησης των ακινήτων να έχουν πάρει για τα καλά την ανιούσα, την κυβέρνηση να ετοιμάζεται να ρίξει λάδι στη φωτιά με το νέο κύκλο του προγράμματος "Σπίτι μου", ύψους 2 δισ. ευρώ, τις τράπεζες να ανοίγουν όλο και περισσότερο τις στρόφιγγες στα στεγαστικά δάνεια και τις καθαρές ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων να τρέχουν με θετικό ρυθμό μεταβολής +4,6% το πρώτο τρίμηνο του 2024, οι εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων στην ακίνητη περιουσία πραγματοποιούν στο ταμπλό την κίνηση - ακινησίας του μεσήλικα "πάγκουρα". 

Μένουν δηλαδή ακίνητες στην ίδια θέση με ένα ποτό στο χέρι και κουνάνε που και που το κεφάλι για να δηλώσουν ότι συμμετέχουν στο δυνατό μουσικό άκουσμα της αγοράς, ενώ στην πραγματικότητα το μόνο που κάνουν είναι να παραμένουν θεατές με τη μετοχή τους να απέχει παρασάγγας από την έντονη αναπτυξιακή τους πορεία και το γενικό θετικό κλίμα.

Και όπως όλα δείχνουν η ανοδική τάση στο real estate δεν πρόκειται να σταματήσει εδώ. Θα επιταχυνθεί, με το 2025 να αποτελεί έτος ορόσημο μιας που θα αρχίσει να τρέχει το κυβερνητικό πρόγραμμα χρηματοδότησης έως και 90% της αγοράς κατοικιών φέρνοντας ένα τεράστιο up σε όλο τον κλάδο από απόψεως τιμών και ανάπτυξης. Από τα οικοδομήσιμα οικόπεδα, τις κατοικίες, τα γραφεία, τα καταστήματα, τα logistics, τα τουριστικά ακίνητα έως και τις ιδιωτικές σχολικές και πανεπιστημιακές μονάδες. Σε ένα real estate που έχει πάρει ήδη φωτιά με την αχίλλειο πτέρνα του κλάδου που ήταν οι κατοικίες να παρουσιάζονται στην Αττική με βάση τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος να βρίσκονται πλέον ένα +4% πάνω από το προηγούμενο υψηλό τους που ήταν στο τότε ανθηρό 2008.  

Σε αυτό λοιπόν το εκρηκτικό περιβάλλον για τον εγχώριο κλάδο των ακινήτων με τις τιμές πωλήσεων να υπόσχονται μία εντυπωσιακή συνέχεια στην επόμενη διετία και τα επιτόκια να ξεκινάνε έναν ισχυρό  κύκλο πτώσης έχουμε τις εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων και ανάπτυξης ακινήτων ΑΕΕΑΠ να βρίσκονται όχι μόνο σε άλλη χώρα, αλλά και σε άλλον πλανήτη. Αντί λοιπόν να ακολουθήσουν την ανοδική πορεία που έχει ο κλάδος τους στην Ελλάδα πραγματοποιώντας μια έντονη ανοδική κίνηση στη μετοχική τους αξία εντοπίζονται στη γωνία του παραλόγου με  την τιμή τους να θέλει έως και ένα +60% για να φτάσει την πραγματική τους αξία (NAV). 

Με απλά λόγια το ακίνητο που αξίζει ας πούμε 100 χιλ. ευρώ  αντί να ανεβαίνει σύμφωνα με τη γενική τάση του κλάδου των ακινήτων στα 114 χιλ ευρώ, το ταμπλό το κοστολογεί δίχως καμία προφανή αιτία στα 50 χιλ. ευρώ (!). Είναι να τρελαίνεσαι. Μάλιστα στο δικό μας Χρηματιστήριο έχουμε και την παγκόσμια πρωτοτυπία οι εταιρείες να ανεβάζουν ανά τρίμηνο λόγω και της έντονης ανάπτυξής τους τόσο την πραγματική αξία των ακινήτων τους, όσο και την κερδοφορία τους και οι μετοχές τους να βρίσκονται σε αντίστροφη πορεία σημειώνοντας χαμηλότερες τιμές ανά τρίμηνο. 

Δύο από τις πλέον χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι οι μετοχικές αξίες της Noval Property (NOVAL) και της Premia Properties (ΠΡΕΜΙΑ).

H Noval Property λοιπόν σύμφωνα με τα οικονομικά αποτελέσματα για το πρώτο εξάμηνο του 2024 εμφανίζεται με μια λογιστική αξία (NAV) στα 3,91 ευρώ την ίδια ώρα που στο ταμπλό βρίσκεται στα 2,61 ευρώ ανά μετοχή. Για να φτάσει δηλαδή την πραγματική της αξία θέλει ακόμη +1,30 ευρώ ανά μετοχή  ή ένα +50% περίπου. Το παράδοξο είναι ότι η εταιρεία μπήκε με 2,78 ευρώ και παρά τα πολύ θετικά θεμελιώδη στοιχεία της και το απίστευτο discount η μετοχή βρίσκεται ακόμα χαμηλότερα λαμβάνοντας τιμές ανάμεσα στα 2,64 με 2,55 ευρώ.  Αντί λοιπόν οι επενδυτές να κοιτάξουν τα ρεκόρ που επιτυγχάνονται  στον κλάδο των ακινήτων φιλοδωρώντας τη τιμή της μετοχής με μια σημαντική ανοδική κίνηση προς την πραγματική της αξία προσπερνώντας έτσι τα 3,34 ευρώ την σπρώχνουν ακόμα χαμηλότερα (!). 

Προσέξτε τώρα γιατί όταν μέσα στο 2024 παραδοθούν σύμφωνα με το πρόγραμμα της εταιρείας το σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων με τέσσερα υπόγεια, συνολικής δόμησης περίπου 21.000 τ.μ. επί της Χειμάρρας 16 & Αμαρουσίου - Χαλανδρίου και το τετραώροφο ακίνητο με δύο υπόγεια, συνολικής δόμησης περίπου 4.000 τ.μ. για  χρήση γραφείων και κατοικιών  επί της Αρδηττού 40-42, στο Μετς η λογιστική αξία θα ανέβει περαιτέρω ξεπερνώντας τα 4 ευρώ.

Όταν επίσης το 2025 παραδοθούν το εξαώροφο συγκρότημα γραφείων με 3 υπόγεια, συνολικής δόμησης 62.000 τ.μ. στη  Χειμάρρας 10-12 & Αμαρουσίου - Χαλανδρίου και το εξαώροφο ακίνητο γραφείων με δύο υπόγεια συνολικής δόμησης στα 7.000 τ.μ. στη Λ. Κηφισίας 199 η λογιστική αξία θα πάει ακόμα πιο ψηλά.

Και δεν αναφέρω την περίπτωση που ολοκληρωθεί και το μεγάλο project των 106.000 τ.μ. στην Πειραιώς 248-252 που θα απογειώσει το NAV. Δηλαδή για πόσο καιρό ακόμα η τιμή της μετοχής θα μπορέσει να μείνει σε αυτά τα επίπεδα τιμών όταν ξέρεις ότι το NAV ανεβαίνει γρήγορα προς τα πάνω. 

Πραγματικά πόσο ανεκδιήγητο θα είναι να θέλει η τιμή της μετοχής ένα +100% για να φτάσει την πραγματική της αξία; Με απλά λόγια η μετοχή είναι καταδικασμένη να δώσει σημαντικά ανοδικά κέρδη στο επόμενο χρονικό διάστημα. 

Παράλληλα η Noval Property είχε στα τέλη του περασμένου Ιούνη ταμειακά διαθέσιμα 95,866 εκατ. ευρώ  που μπορούν να φέρουν σε πέρας ένα σημαντικό κομμάτι από το αναπτυξιακό της progect. Να σημειωθεί ότι έκλεισε το πρώτο εξάμηνο του 2024 με εντυπωσιακή αύξηση στα a-EBITDA κατά +25% στα 9,4 εκατ. ευρώ από 7,495 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περσινή περίοδο. 

Διαγραμματικά η μετοχή θα πρέπει να πάρει ανοδικά τη ζώνη των 2,75 με 2,82 ευρώ για να αναπτύξει ταχύτητα για τα 3 ευρώ. 

Καταδικασμένη να ανέβει είναι και η μετοχή της Premia Properties η οποία αυτή τη στιγμή κυμαίνεται στα 1,20 με 1,16 ευρώ την ίδια ώρα που η λογιστική της αξία έχει ανέβει στα τέλη του περασμένου Ιουνίου στα 1,89 ευρώ ανά μετοχή από 1,71 ευρώ που ήταν στο πρώτο εξάμηνο του 2023. Μιλάμε δηλαδή για μια άνοδο της τάξης του +10,5%. 

Μόνο που το πρώτο εξάμηνο του 2023 είχε ένα μέσο όρο τιμής στα 1,284 ευρώ ενώ τώρα είναι στα 1,19 ευρώ. Πραγματικά παγκόσμια πρωτοτυπία που μόνο στο ελληνικό χρηματιστήριο μπορείς να συναντήσεις, Να ανεβαίνει η πραγματική αξία της εταιρείας ακινήτων και η μετοχή αντί να είναι υψηλότερα να είναι χαμηλότερα από την περσινή περίοδο. Αφήστε που η τιμή στο ταμπλό θέλει ένα απίστευτο +59% για να φτάσει την πραγματική της αξία  με το περιβάλλον στο εγχώριο κλάδο του real estate να βρίσκεται σε ανοδική επιτάχυνση.  

Και εδώ όταν ολοκληρωθεί πρός το τέλος του έτους η πρώτη της σημαντική επένδυση στο τουριστικό κλάδο αξίας 112,5 εκατ. ευρώ  μέσω συμφωνίας sale and leaseback με τον όμιλο Nordic Leisure Travel Group ("NLTG") που αφορά δύο ξενοδοχεία 4-αστέρων σε Ρόδο και Κρήτη συνολικής δυναμικότητας 800 κλειδιών η λογιστική αξία θα ξεπεράσει τα 2 ευρώ. Δύσκολο ως αρκετά δύσκολο να φτάσει η τιμή στο ταμπλό να απέχει ένα +75% με +80% από το NAV. 

Θα ήταν άκρως παράλογο, όχι πως τώρα δεν είναι, για μια εταιρεία η οποία μάλιστα έχει ταμειακά διαθέσιμα 34 εκατ. ευρώ και κέρδη πρό φόρων στο πρώτο εξάμηνο του 2024 στα 19,1 εκατ. ευρώ, δίχως ακόμα να έχει μπει πλήρως το μίσθωμα από τις κεντρικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ στα νέα πράσινα γραφεία της μετατροπής του εμπορικού κέντρου Athens Heart στον Ταύρο. 

Επίσης είμαι πολύ περίεργος να δω που θα βρίσκεται η τιμή της μετοχής όταν θα μπαίνει στα 1,36 ευρώ (+14% από το χθεσινό κλείσιμο)  η γιγάντια Strawberry Group με τη μεγαλύτερη αλυσίδα ξενοδοχείων στη Σκανδιναβία που από ότι φαίνεται θα παίξει σημαντικό ρόλο στη στρατηγική τουριστική οικιστική ανάπτυξη της Premia.Το σίγουρο πάντως είναι ότι θα είναι υψηλότερα από τη τωρινή τιμή απαξίωσης που δίνει το ταμπλό του ελληνικού χρηματιστηρίου. 

Διαγραμματικά η μετοχή προσπαθεί ακόμα και σήμερα μετά από πόσους μήνες να πατήσει πάνω στη ζώνη των 1,20 με 1,24 ευρώ και να κινηθεί προς το επόμενο επίπεδο των 1,42 με 1,46 ευρώ. 

* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής