Τα μεγάλα πλεονεκτήματα της μετοχής της Trade Estates

Του Απόστολου Μάνθου

Ξεκινάει σήμερα η δημόσια προσφορά για την είσοδο της Trade Estates ΑΕΕΑΠ, εταιρεία του ομίλου Fourlis, στο ελληνικό Χρηματιστήριο με την τιμή διάθεσης των μετοχών να έχει εύρος  από 1,92 ευρώ (κατώτατη τιμή) έως 2,13 ευρώ ανά μετοχή (ανώτατη), αν και όλα δείχνουν ότι τελικά θα κλείσει στην ανώτατη τιμή μιας που το ενδιαφέρον είναι πολύ μεγάλο και η μετοχή εμπεριέχει ήδη αρκετά μετοχικά πλεονεκτήματα για τον επενδυτή που θα τα αναλύσουμε παρακάτω.

Καταρχήν να αναφέρουμε ότι η Trade Estates ΑΕΕΑΠ ιδρύθηκε τον Ιούλιο 2021 και δραστηριοποιείται στον τομέα των επενδύσεων σε  ακίνητη περιουσία κατέχοντας ένα χαρτοφυλάκιο υψηλής  ποιότητας και υψηλών αποδόσεων (downcycle resilient & necessity retail) με στρατηγική επικέντρωση σε Εμπορικά Πάρκα και Omni-Channel κέντρα Logistics  στην Ελλάδα, τη Βουλγαρία και την Κύπρο.

Το κομμάτι μάλιστα της στρατηγικής δραστηριότητας στα Εμπορικά Πάρκα μέσω των TOP Parks  δίνει στην Trade Estates ένα σημαντικό επενδυτικό ατού καθώς είναι η μόνη ελληνική ΑΕΕΑΠ που κινείται σε αυτή την ταχύτατα αναπτυσσόμενη αγορά σε όλο τοn κόσμο με την Ελλάδα να είναι ακόμα ουραγός, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχει τεράστιο περιθώριο ανάπτυξης στα επόμενα χρόνια. 

Τα Εμπορικά Πάρκα που αποτελούν την τελευταία και ισχυρότερη τάση του λιανικού εμπορίου παγκοσμίως είναι ανεξάρτητοι χώροι με δωρεάν πάρκινγκ και πολυάριθμα καταστήματα που απευθύνονται στις βασικές ανάγκες του μέσου νοικοκυριού. Είναι τα γνωστά "power centers” στην Αμερική που εδώ και χρόνια κάνουν θραύση. 

Για παράδειγμα, το τελευταίο μεγάλο απόκτημα της Trade Estates, τα Smart Park, διαθέτουν ποικιλία καταστημάτων για ψώνια και ψυχαγωγία, ανοιχτούς χώρους για περπάτημα και  υπαίθριες δραστηριότητες, καθώς και παιδική χαρά με 75 μισθωτές (ενδεικτικά αναφέρουμε: Σκλαβενίτης, ΟΠΑΠ, Zara, H&M, Jumbo, Intersport, Hondos Center, Marks & Spencer, GAP, Dekathlon, KFC, Flocafe. Mc’ Donalds, κτλ.) ενώ υπάρχουν άλλοι 30 υποψήφιοι ενοικιαστές που αναζητούν χώρο μιας που η πληρότητα όπως καταλάβατε φλερτάρει το 100%. Οι δε επισκέπτες ξεπερνούν τους  6,1 εκατ. ανά έτος με την τάση μάλιστα να είναι αυξητική. Άλλωστε, λίγο πολύ οι περισσότεροι έχουμε πάει στα Smart Parks και έχουμε καταλάβει τι γίνεται.  

Η τελική μορφή του χαρτοφυλακίου της Trade Estates με τα Smart Park περιλαμβάνει 14 ακίνητα (το ένα υπό ανάπτυξη), με συνολική εύλογη αξία των 342.149 τ.μ.  στα 457 εκατ. ευρώ, δείκτη απόδοσης χαρτοφυλακίου στο 7,1% και ετησιοποιημένα έσοδα μισθώσεων σύμφωνα με τα οικονομικά στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2023 στα 32 εκατ. ευρώ.

Γιατί όμως η συμμετοχή στην τριήμερη δημόσια προσφορά  από 1 έως 3 Νοεμβρίου έχει προσελκύσει το μεγάλο ενδιαφέρον από νέα επενδυτικά κεφάλαια και γιατί η μετοχή της Trade Estates στα 2,13 ευρώ στο ανώτατο δηλαδή εύρος τιμών θεωρείται ως μια πολύ καλή επενδυτική επιλογή για τους μεσομακροπρόθεσμους επενδυτές;

Πέντε  είναι κυρίως τα βασικά συστατικά  που της δίνουν το στοιχείο της έντονης μετοχικής ελκυστικότητας.

Πρώτον το μεγάλο discount της τάξεως του 19,2%  που θα έχει η μετοχή στα 2,13 ευρώ σε σχέση με την καθαρή αξία (NAV) των 2.64 ευρώ. Βλέπετε το μεγάλο deal της εξαγοράς των  "Smart Park” από την εταιρεία R.E.D.S. έδωσε κατευθείαν ένα εξαιρετικό bonus στους νέους μετόχους μιας που εξαγοράστηκε έναντι 110 εκατ. ευρώ, ενώ η αξία του αποτιμήθηκε στα 127 εκατ. ευρώ. Από τα αποδυτήρια δηλαδή το σκορ είναι +17 εκατ. ευρώ υπέρ των νέων μετόχων.

Το δεύτερο και το πλέον ίσως σημαντικό είναι η λειτουργία της μετοχικής αξίας της Trade Estates ως ένα "υβριδικό ομόλογο" που θα αποφέρει μερισματική απόδοση που θα ξεκινάει από το 5% και θα φτάνει  άνω του  7% έως το 2027. Το έτος δηλαδή που θα έχουν υλοποιηθεί επενδύσεις αξίας 292 εκατ. ευρώ φτάνοντας την αξία του χαρτοφυλακίου στα 650 με 700 εκατ. ευρώ με ναυαρχίδα το Εμπορικό Πάρκο στο "The Ellinikon" προϋπολογισμού 68 εκατ. ευρώ.  

Το  μέρισμα μάλιστα θα δίνεται δύο φορές. Το ένα θα είναι με τη μορφή προμερίσματος τοn Δεκέμβριο και το υπόλοιπο θα δίνεται τον Ιούλιο. Αυτή  ακριβώς  είναι και η πλέον σωστή λειτουργία της μετοχικής αξίας μιας εισηγμένης ΑΕΑΑΠ για να μπορέσει να τραβήξει το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον. Η ισχυρή δηλαδή αυξανόμενη μερισματική απόδοση σε έναν επενδυτή  που θέλει να επενδύσει στοn κλάδο του real estate και διαθέτει κεφάλαια μακροπρόθεσμης πνοής. Όχι, τώρα τα έβαλα αύριο πάω ταμείο. 

Το τρίτο που αποτελεί άλλο ένα επίσης ισχυρό bonus στου μετόχους είναι η δήλωση - δέσμευση του προέδρου του ομίλου κ. Βασίλη Φουρλή ότι: "παρ’ ό,τι έχουμε την υποχρέωση να διανέμουμε το 50% των καθαρών ετήσιων κερδών - Funds From Operations (FFO)  της Trade Estates, εμείς έχουμε λάβει τη στρατηγική απόφαση να διανέμουμε το 80% έως 90% των κερδών μας". Τι άλλο δηλαδή να πει που να προσελκύει τον επενδυτή, θεσμικό και μη.  

Το τέταρτο είναι φυσικά το κεφαλαιακό κέρδος που μπορεί να αποφέρει η μετοχή από τη σταδιακή αύξηση της τιμής της μετοχής της στο ταμπλό του ελληνικού Χρηματιστηρίου όχι μόνο από την προαναφερθείσα ταχύτατη ανάπτυξη των Εμπορικών Πάρκων και τις συνολικές ανοδικές επιδόσεις των μεγεθών της εταιρείας αλλά σε επέκταση  και από την ισχυρή ώθηση  της ελληνικής οικονομίας, των γιγάντιων επενδύσεων στο real estate  και του "αναβαπτισμένου" επενδυτικά χρηματιστηρίου.

Και το πέμπτο είναι οι ιδιαίτερα θετικοί μηχανισμοί διαπραγμάτευσης που έχουν τεθεί καθώς θα έχει το μεγαλύτερο free float στον κλάδο, στο 27%, ενώ υπάρχει πλάνο  μέσα στα επόμενα  δύο χρόνια από την εισαγωγή, οι βασικοί μέτοχοι να περιορίσουν το μερίδιό τους στο 50%, αυξάνοντας περαιτέρω τη διασπορά στο 40%. Όλοι γνωρίζουμε ότι το free float σε μια εισηγμένη εταιρεία  είναι πάρα πολύ σημαντικό για την εμπορευσιμότητα μιας μετοχής και ειδικότερα στο κλάδο των ΑΕΕΑΠ όπου αν εξαιρέσουμε την Premia Properties και την Briq Properties οι υπόλοιπες έχουν σοβαρό πρόβλημα διαπραγμάτευσης με τους πολύ μικρούς όγκους συναλλαγών. Τι να τις κάνω τις καλές μετοχές στο χαρτοφυλάκιο αν δεν μπορώ να τις πουλήσω σε ένα σωστό βάθος αγοραστών.

Όμως ο πλέον κερδισμένος  από τη διαπραγμάτευση  της Trade Estates στο ελληνικό Χρηματιστήριο, πέρα από τον ίδιο τον οργανισμό με την είσοδο μιας νέας υγιής και πολλά υποσχόμενης εταιρείας, είναι ο όμιλος Fourlis (ΦΡΛΚ), όπου με την κίνηση αυτή θα γράψει σημαντικές υπεραξίες. Το μεγάλο μάλιστα συν στον όμιλο έρχεται την ώρα που η  μετοχική αξία  βρίσκεται σε τιμή ευκαιρίας  μεγαλώνοντας ακόμα πιο πολύ το περιθώριο ανόδου της.

Να φανταστείτε ότι με βάση την ανώτερη τιμή των 2,13 ευρώ η Trade Estates θα κάνει πρεμιέρα διαπραγμάτευσης στις 8 Νοεμβρίου με αποτίμηση στα 256,7 εκατ. ευρώ την ίδια ώρα που ο όμιλος έχει κεφαλαιοποίηση στα 211 εκατ. ευρώ. Και προσέξτε, η είσοδος θα γίνει με ένα bonus discount για τους νέους μετόχους της τάξεως του 19,3%. Από εκεί και έπειτα από πού να ξεκινήσουμε και πού να τελειώσουμε μιας που όλα τα υπόλοιπα στον όμιλο έχουν όπως φαίνεται μηδενική ή ακόμα περισσότερο αρνητική αξία. Βρε, μήπως ο διπλασιασμός των κερδών σε επίπεδο EBITDA των ΙΚΕΑ από το πρώτο εξάμηνο του 2022 των  9,9 εκατ. ευρώ στα 18,26 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο φετινό εξάμηνο είναι… οφθαλμαπάτη;

Διαγραμματικά πάντως η μετοχή σε αυτή τη διορθωτική πορεία της αγοράς  έχει βρεθεί από τα 5 ευρώ του Ιουλίου πάνω στην πολύ ισχυρή στήριξη των 4 με 3,90 ευρώ. Η επόμενη τώρα κυματική κίνηση που καλλιεργείται στο διαγραμματικό παρασκήνιο  θα φέρει την τιμή της μετοχής μέσα στο εύρος διακύμανσης των 5,50 με 5,45 ευρώ ανοίγοντας έτσι έναν δίαυλο επικοινωνίας με τη ζώνη των υψηλών άκουσον - άκουσον του 2018 (!) των 6,20 με 6 ευρώ με τον όμιλο να βρίσκεται εν έτη 2023 στα καλύτερά του πατώντας γκάζι για το μέλλον.

* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής