Ο γερόλυκος, το ελληνικό real estate και το τρένο που φεύγει

Του Απόστολου Μάνθου

Ορισμένοι αναλυτές - επενδυτές έχοντας μια καινοφανή αγοραστική δυσπραγία ως προς τις εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία  έχουν ευκόλως ταμπουρωθεί πίσω από τη δικαιολογία της ύπαρξης στις αντίστοιχες  ευρωπαϊκές εταιρείες ενός σημαντικού discount  της τάξεως του -48% με -21%  σε σχέση με την  καθαρή αξία ενεργητικού τους.

Όντως έχουν γραφεί εκατοντάδες σελίδες αναλύσεων πάνω σε αυτά τα αρνητικά στοιχεία από την European Public Real Estate Association (EPRA) φωτογραφίζοντας την άσχημη εικόνα που επικρατεί κυρίως στην Ιταλία, τη Γερμανία, την Ολλανδία, τη Νορβηγία και τη Γαλλία. Αυτό όμως που πιθανότατα να έχει διαφύγει από τους αναλυτές - επενδυτές είναι το γεγονός ότι το real estate στη χώρα μας είχε βρεθεί επί μια δεκαετία στη δίνη της οικονομικής κρίσης, με μια ελληνική οικονομία κοντά στα πρόθυρα της πτώχευσης και με ένα τραπεζικό σύστημα υπό τον ανηλεή  διωγμό των capital controls.  

Το ελληνικό real estate βρισκόταν για πολλά χρόνια παγωμένο στο πάτο της επιχειρηματικής δραστηριότητας με τις αξίες ακινήτων υπό διάλυση την ίδια ώρα που το αντίστοιχο ευρωπαϊκό,  υπό τη βοήθεια των πολύ χαμηλών επιτοκίων, ανδρωνόταν ανεβάζοντας συνεχώς τις αξίες των ακινήτων. Πέρυσι λοιπόν που ο ευρωπαϊκός κλάδος έφτασε στο peak της ανόδου ξεκινώντας  τη φυσιολογική του καθοδική  φθορά ο ελληνικός  μόλις άρχιζε  να  ξεκολλάει από τον δεκαετή πάτο της οικοδομικής δραστηριότητας και των αποτιμήσεων. Η σύγκριση λοιπόν με την υπόλοιπη Ευρώπη ίσως είναι εκτός τόπου και χρόνου καθώς τώρα ξεκινάει εδώ και μάλιστα από πολύ χαμηλά επίπεδα το πάρτι στο real estate. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο που ο γερόλυκος του επιχειρείν, ο κ. Σωκράτης Κόκκαλης,  έχει στρέψει το  επενδυτικό του βλέμμα πάνω στην ακίνητη περιουσία.

Από το χώρο λοιπόν των ΑΕΕΑΠ η Premia Properties (ΠΡΕΜΙΑ), η οποία αυτή τη στιγμή είναι η Νο1 εισηγμένη εταιρεία στον κλάδο της από πλευράς εμπορευσιμότητας αλλά και από πλευράς κινητικότητας, έχει ακόμα και τώρα -παρά την τελευταία ανοδική κίνηση του +13% από το Vwap της προηγούμενης συσσώρευσης- ένα αδιανόητο  discount της τάξεως του -30% σε σχέση με την καθαρή της αξία όπου αναμένεται για το 2022 να προσεγγίσει τα 1,60 ευρώ ανά μετοχή. Στη διαγραμματική ανάλυση η μετοχή φαίνεται ότι μετά από μια μακρά περίοδο πτωτικής πορείας από τα υψηλά του 2022, στα 1,80 ευρώ, έχει εμφανίσει για πρώτη φορά τεχνικά στοιχεία απαρχής μιας μεσομακροπρόθεσμης ανοδικής κίνησης που θα έχει ως αρχικό στόχο το πέρασμά της μέσα στη ζώνη των 1,49 με 1,60 ευρώ. Ποιοι είναι οι βασικοί λόγοι που μπορούν να φέρουν την τιμή της μετοχής μέσα στην εν λόγω περιοχή πέρα από την τεχνική ανάλυση;

Πρώτος λόγος η μη ενσωμάτωση ακόμα στην τιμή της μετοχής της μεγαλύτερης  εμπορικής συναλλαγής χαρτοφυλακίου ακινήτων στην ελληνική αγορά τα τελευταία χρόνια. Μιλάμε για το τεράστιο project Skyline όπου θα αλλάξει τις ισορροπίες στο ελληνικό real estate με την Premia σε συνεργασία με τη Dimand να τρέχει το θηριώδες έργο της αξιοποίησης και πώλησης των 573 ακινήτων όλων των ειδών της Alpha Bank με συνολική επιφάνεια μισό εκατομμύριο τ.μ. όπου σε βάθος πενταετίας η αξία του μπορεί να ξεπεράσει ακόμη και το 1 δισ. ευρώ. Στο Skyline λοιπόν περιλαμβάνονται πάνω από 200 κατοικίες και διαμερίσματα αξίας  75 εκατ. ευρώ, 320 επαγγελματικά ακίνητα γραφείων, καταστημάτων και αποθηκευτικών χώρων αξίας 180 εκατ. ευρώ και  50  ακίνητα "φιλέτα" αξίας άνω των 280 εκατ. ευρώ. Στα πλέον εμβληματικά κτίρια εντοπίζονται ένα από τα σημαντικότερα ακίνητα του κέντρου της Αθήνας, αυτό επί της οδού Σταδίου 34 και Κοραή και το ιστορικό ακίνητο που αποτελούσε την έδρα της Εμπορικής Τράπεζας στην οδό Σοφοκλέους 11 και Αιόλου 80. Είναι ένα κτίριο που έχει μείνει ανεξίτηλο στην "καρδιά" των ισχυρών παροικούντων της τότε "Σοφοκλέους" μιας που στο κυλικείο της τράπεζας ξεδιπλώνονταν τα στρατηγήματα των εισηγμένων προς τα  διάφορα θεσμικά επενδυτικά πρόσωπα. Η Premia λοιπόν με αυτή τη σημαντική συμφωνία θα ανέβει πολλά σκαλοπάτια στα οικονομικά της μεγέθη, καθώς το 25% που διατηρεί στο project Skyline αναμένεται να της αποφέρει σημαντικά έσοδα και υπεραξίες.

Ο δεύτερος λόγος έχει να κάνει με το Athens Heart επί της Πειραιώς, όπου θα μετατραπεί μέσω πλήρους ανακατασκευής και ενεργειακής αναβάθμισης σε κτίριο βιοκλιματικών γραφείων.  Το ακίνητο των 18.471 τ.μ. που βρίσκεται σε οικόπεδο 10,6 στρεμμάτων στη συμβολή των οδών Πειραιώς και Χαμοστέρνας μαζί με την απόκτηση όμορου οικοπέδου 2 στρεμμάτων θα αποτελέσει, σύμφωνα με το κ. Κώστα Μαρκάζο, CEO της Premia Properties,  τον "δούρειο ίππο" στα πράσινα βιοκλιματικά γραφεία όπου, προσέξτε, κάνουν ήδη  θραύση πριν καν ακόμα παραδοθούν. Αυτό το επιχειρηματικό πλάνο ανάπτυξης θα προσδώσει σημαντικούς πόντους στη τιμή της μετοχής.  

Τρίτος λόγος η ισχυρή προστασία της κερδοφορίας από τη διασπορά των εσόδων σε τέσσερις  διαφορετικούς στρατηγικούς τομείς: τα βιομηχανικά ακίνητα (logistics), τα εμπορικά ακίνητα, τα εξυπηρετούμενα  διαμερίσματα και τα κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα. Τώρα φυσικά θα προστεθούν άλλοι δύο τομείς. Αυτοί των  "πράσινων" βιοκλιματικών γραφείων και το project Skyline.

Ο τέταρτος λόγος είναι ο τριπλασιασμός των καθαρών κερδών της στο 9μηνο του 2022 όπου έφτασαν στα 9,123 εκατ. ευρώ από τα 2,951 εκατ. ευρώ που είχε την αντίστοιχη περίοδο του 2021 και οι δανειακές υποχρεώσεις οι οποίες έχουν  πολύ χαμηλό επιτόκιο με μεσοσταθμική διάρκεια 7,5 έτη, πράγμα που σημαίνει ότι η ΑΕΕΑΠ θα συνεχίσει απρόσκοπτα το  business plan της με μηδενικές σχεδόν επιτοκιακές παρενέργειες.

Προχωράω στον όμιλο Intracom (ΙΝΤΚΑ), όπου στην τριεβδομαδιαία διαγραμματική ανάλυση εντοπίζουμε τη μετοχή του να δραπετεύει μετά από 434 μέρες πάνω από την αντίσταση των 1,90 ευρώ και να δοκιμάζει το όριο των 2 ευρώ. Η ανοδική αυτή διάσπαση, αν επιβεβαιωθεί στις επόμενες συνεδριάσεις, είναι ιδιαίτερα ισχυρή για τη συνέχεια καθώς κλείνει τον μακροχρόνιο κύκλο "μαζέματος" της μετοχής μέσα στη διαγραμματική δεξαμενή των όποιων ρευστοποιήσεων "D”. Στατιστικά η εν  λόγω κίνηση μπορεί να δώσει το ύψος της αποτυπωμένης δεξαμενής προστιθέμενη στο σημείο διάσπασης βγάζοντας σχεδόν πάνω στα υψηλά του Αυγούστου του 2021 στα 2,55 ευρώ. Μετά θα ακολουθήσει η εκτόξευση  προς τον Ιούνιο του 2009 στα 3 ευρώ. Καθοριστικό ρόλο στην επιβεβαίωση τμήσης του σχηματισμού στη ζώνη των 1,90 με 2 ευρώ θα παίξει και ο όγκος διαφυγής. Προς το παρόν από τις 3 Φλεβάρη έχουν αλλάξει χέρια πάνω από 1 εκατ. τεμάχια και έπεται και συνέχεια έως το τέλος της εβδομάδας.

Από πλευράς τώρα θεμελιωδών και επιχειρηματικών κινήσεων η Intracom έχει να επιδείξει σημαντικά εχέγγυα για τη μεσομακροπρόθεσμη κίνηση της μετοχής προς τα 2,55 με 3 ευρώ.  

Κατά πρώτον έχουμε τα καθαρά ταμειακά διαθέσιμα που έφταναν στα τέλη του περασμένου Σεπτέμβρη τα 192 εκατ. ευρώ ή 2,3 ευρώ ανά μετοχή,  την ίδια ώρα που στο ταμπλό η κεφαλαιοποίηση βρίσκεται στα 164,8 εκατ. ευρώ. Δηλαδή έχουμε το απίστευτο παγκόσμιο ρεκόρ για το βιβλίο Γκίνες που η χρηματιστηριακή αξία υπολείπεται σημαντικά  από το καθαρό ταμείο (!)

Πέρα όμως από το ξέχειλο ταμείο έχει και το  91%  της Intracom Defense, η οποία συγκαταλέγεται στην επίσημη λίστα προμηθευτών οργανισμών του NATO και  έχει μακροχρόνια διεθνή παρουσία και αξιοσημείωτη εξαγωγική δραστηριότητα στον χώρο των αμυντικών συστημάτων χρησιμοποιώντας τεχνολογίες αιχμής στον σχεδιασμό και στην ανάπτυξη προηγμένων προϊόντων. Η εταιρεία αυτή που αρχίζει και ξεδιπλώνει τις δυνάμεις της στα  drones είναι πιθανός στόχος εξαγοράς με ένα τίμημα που ξεπερνάει τα 72 εκατ. ευρώ.  Επίσης, ο όμιλος κατέχει  το 5% της  δυναμικής πλέον  Intrakat που κοστολογείται στα 13,6 εκατ. ευρώ και το 34% του Κέκροψ μέσω της Intradevelopment τωρινής αξίας 8,6 εκατ. ευρώ.  

Υπάρχει όμως και η νέα αφετηρία του ομίλου στο real estate, η  Intracom Properties, η οποία έχει χαρτοφυλάκιο συνολικής αξίας  64,65 εκατ. ευρώ με  καθαρή θέση  55,6 εκατ. ευρώ και αποτελείται  κυρίως από κτίρια γραφείων μισθωμένα 100% σε εταιρίες όπως η Intrakat, η Net-Company Intrasoft , η Ιntralot (Ακίνητο Παιανίας)  η Vodafone (κτίριο Ανδριανείου) και η Trade Estates (όροφος κτιρίου στην οδό Σαμπάγ Χούρι στο Μαρούσι). Για το συγκρότημα της Παιανίας η προοπτική είναι να μετατραπεί σε ένα πράσινο office campus  με στόχο να προσελκύσει εταιρίες τεχνολογίας.

Πρόσφατα ανακοίνωσε μέσω της Intracom και την πρώτη της κίνηση με την εξαγορά του πλειοψηφικού πακέτου του 74,21% της εισηγμένης Κλουκίνας-Λάππας (ΚΛΜ) όπου μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως "όχημα" για την εισαγωγή της στο Χρηματιστήριο Αθηνών.  Η ΚΛΜ έχει στην ιδιοκτησία της ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων εύλογης αξίας  άνω των 40 εκατ. ευρώ (37,65 εκατ. ευρώ ήταν το Δεκέμβρη του 2021) διαθέτοντας μεταξύ άλλων και 2 εμπορικά καταστήματα "φιλέτα"  στην Ερμού με μισθωτές το Zara και την Adidas. Ήδη λοιπόν η  Ιntracom Properties εμφανίζεται να διαχειρίζεται από τη δημιουργία της ένα portfolio που ξεπερνάει τα 100 εκατ. ευρώ με έσοδα από ενοίκια αξιόλογων ενοικιαστών και έχοντας  προοπτική να μετατραπεί σε ΑΕΕΑΠ ξεπερνώντας  τα 200 εκατ. ευρώ.

Όλα λοιπόν τα παραπάνω συν την  υπεραξία που θα αποκτήσει η Intracom μέσω της εισαγωγής της Intracom Properties στο ΧΑΑ φωτογραφίζουν τα  3 ευρώ ενώ η στροφή του Σωκράτη Κόκκαλη στο real estate κλείνει το μάτι στη θετική  πορεία του real estate τα επόμενα χρόνια.

Αφήστε λοιπόν τους άλλους να μονολογούν  το discount  στις αντίστοιχες ευρωπαϊκές εταιρείες διαχείρισης ακινήτων κοιτώντας  το τρένο της ανόδου να φεύγει από τον σταθμό.

* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής