Γιατί οι ΑΕΕΑΠ είναι ο πιο hot κλάδος τώρα στο Χρηματιστήριο Αθηνών

Του Νίκου Χρυσικόπουλου

Μια δημόσια πρόταση σε εξέλιξη, μία ακόμη που ξεκίνησε αλλά ανεστάλη έπειτα από ένδικη παρέμβαση, αντιπαραθέσεις μεταξύ βασικών μετόχων, εξαγορές εισηγμένων, επενδυτικά προγράμματα δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ σε εξέλιξη, τοποθετήσεις από τράπεζες και mega-funds, στρατηγικοί επενδυτής σε αναμονή, νέες εταιρείες υπό δημιουργία. Τι άλλο χρειάζεται για να διαπιστώσει κανείς πως οι εξελίξεις γύρω από τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, τις ΑΕΕΑΠ ή REICS (Real Estate Investment Companies) καθιστούν τον κλάδο ως έναν από τους πλέον hot αυτή την περίοδο στο ελληνικό χρηματιστήριο.

Ειδησεογραφικά, ο παλμός για τον κλάδο “χτυπά” αυτή την περίοδο γύρω από την Trastor. Η διαδικασία της υποχρεωτικής δημόσιας πρότασης που υπέβαλε η Τράπεζα Πειραιώς για να αποκτήσει το 100% των μετοχών της εταιρείας διεκόπη προσωρινά (;) έπειτα από προσωρινή διαταγή του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Το κουβάρι των γεγονότων έχει ως εξής: η τράπεζα που κατείχε το 33,8% της Trastor κατήγγειλε τις δανειακές συμβάσεις (ομολογιακό δάνειο) της Pasal Development (η οποία έχει υποβάλλει αίτηση υπαγωγής στο άρθρο 99), επίσης συμφερόντων Θεοδωρίδη και μετόχου της Trastor με ποσοστό 37,08%. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να καταπέσουν τα ενέχυρα και το ποσοστό που διαθέτει η Πειραιώς να ανέλθει σε 70,8%. Ακολούθησε η υποβολή υποχρεωτικής δημόσιας πρότασης από την Πειραιώς, όπως η πλευρά Θεοδωρίδη αντέδρασε με ένδικα μέσα υποστηρίζοντας πως καθώς η Pasal βρίσκεται υπό την προστασία του άρθρου 99, δεν θα έπρεπε να αλλάξει η ιδιοκτησία των ενεχυριασμένων μετοχών.

Η συνέχεια αναμένεται με ενδιαφέρον, όμως οι εξελίξεις αναδεικνύουν το μεγάλο ενδιαφέρον που υφίσταται γύρω από τη Trastor καθώς όλες οι πληροφορίες συγκλίνουν στο ότι ανεξαρτήτως κατάληξης της υπόθεσης, υπάρχουν εξαιρετικά φιλόδοξα επενδυτικά σχέδια που έχουν ως επίκεντρο την εισηγμένη ΑΕΕΑΠ, τη στιγμή που η Εθνική Τράπεζα και η Eurobank έχουν ήδη υλοποιήσει το σχεδιασμό τους στο αποκαλούμενο και θεσμικό real estate.

Το χορό των επενδυτικών κινήσεων στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ άνοιξε προ διετίας η Eurobank Properties που πλέον μετονομάζεται σε Grivalia Properties. Έπειτα από σημαντικού ύψους τοποθετήσεις, η εταιρεία ελέγχεται πλέον από την Fairfax Financial Holdings που κατέχει το 41,50% του μετοχικού κεφαλαίου, με την Eurobank να κατέχει το 20,48%, τη Wellington Management Company το 11,16% και η Fidelity ποσοστό 5,84%. Η εταιρεία που σχεδιάζει να υλοποιήσει σημαντικού ύψους επενδύσεις μέσα στο επόμενο διάστημα, διαθέτει σήμερα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο περίπου 620.000 τ.μ., με εύλογη αξία 726,3 εκατ. ευρώ.

Η Πανγαία

Σε εξέλιξη βρίσκεται και ο σχεδιασμός της Πανγαία ΑΕΕΑΠ του ομίλου της Εθνικής Τράπεζας. Η επενδυτική εταιρεία που έχει υποβάλει δημόσια πρόταση για να αποκτήσει τον έλεγχο της MIG Real Estate, σχεδιάζει να υλοποιήσει ένα ιδιαίτερα μεγάλο επενδυτικό πρόγραμμα, της τάξης του 1,5 δισ.ευρώ, μέσα στα επόμενα χρόνια, τόσο στην Ελλάδα όσο και σε χώρες της Ανατολικής και κεντρικής Ευρώπης. Το τελευταίο χρόνο, η Εθνική Παγναία, όπως ανέφερε ο κ. Καρυτινός, έχει προχωρήσει σε επενδύσεις 250 εκατ. ευρώ και με το συνολικό ύψος ενεργητικού να ανέρχεται σε 1,5 δισ. ευρώ η εταιρεία συγκαταλέγεται στις μεσαίες σε μέγεθος εταιρείες του κλάδου σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Η Πανγαία που πλέον ελέγχει το 82,81% της MIG Real Estate και ελέγχεται από την Εθνική Τράπεζα και την Invel Real Estate Partners έχει θέσει ως μακροπρόθεσμο στρατηγικό στόχο να καταστεί μια από τις κορυφαίες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στη Ν. Ευρώπη, με περιουσιακά στοιχεία άνω των 2 δισ. ευρώ (σήμερα το portfolio της, χωρίς αυτό της ΜΙΓΡΕ, αποτιμάται σε 1,2 δισ. ευρώ) μέσα στα επόμενα 5 χρόνια. Σύμφωνα με όσα αναφέρει το ενημερωτικό δελτίο της εταιρείας για την υποχρεωτική δημόσια πρόταση προς τους μετόχους της MIG Real Estate, πρωταρχικός στόχος της Παμγαία είναι η αυτόνομη εισαγωγή των μετοχών της στο Χρηματιστήριο, εάν όμως αυτό δεν καταστεί δυνατό οι μετοχές της Εθνική Πανγαία θα εισαχθούν στο Χ.Α. μέσω ανάστροφης συγχώνευσης με τη ΜΙΓΡΕ.

Ελκυστικό πλαίσιο

Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, το βασικότερο πλεονέκτημα των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα (αλλά και διεθνώς) είναι το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς. Μπορεί να μην προσφέρουν συχνά χρηματιστηριακές “συγκινήσεις” καθώς απευθύνονται σε περισσότερο συντηρητικούς και μακροπρόθεσμους επενδυτές, ωστόσο λόγω του πλαισίου λειτουργίας τους αποτελούν σταθερή επιλογή. 

Όπως αναφέρεται σε πληροφοριακό υλικό της Trastor, οι ΑΕΕΑΠ:

- Απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) κατά την αγορά ακινήτου που ανέρχεται σε 3%.

- Απαλλάσσονται του φόρου εισοδήματος (ισχύων συντελεστής 26%) επί των κερδών πώλησης ακινήτων.

- Απαλλάσσονται του φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος (μέχρι 25%) κατά την πώληση των ακινήτων.

- Έχουν μειωμένα τέλη υποθηκοφυλακείου.

- Ο φόρος εισοδήματος των ΑΕΕΑΠ είναι χαμηλός και προσδιορίζεται βάσει της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα και των ταμειακών διαθεσίμων με φορολογικό συντελεστή 10% επί του εκάστοτε επιτοκίου παρέμβασης (επιτόκιο αναφοράς) της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας προσαυξημένου κατά μία (1) ποσοστιαία μονάδα.

- Απαλλάσσονται της παρακράτησης φόρου 10% επί των διανεμομένων μερισμάτων.

- Οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται να διανέμουν το 50% των διανεμητέων κερδών τους, αλλά συνήθως διανέμουν το μεγαλύτερο ποσοστό των κερδών.


Διαβάστε ακόμα:

- Zero Point για το ελληνικό χρηματιστήριο και τις ξένες αγορές

- Πως τοποθετούνται τώρα στο Χ.Α. οι wealth managers της Eurocorp