Όλα όσα θέλετε να ξέρετε για τους ημιυπαίθριους

Σήμερα ξεκινάει η συζήτηση στη Βουλή -από την οποία εκτιμάται ότι δεν θα λείψει η ένταση- του νομοσχεδίου για την τεσσαρακονταετή “νομιμοποίηση” των αυθαίρετων ημιυπαίθριων χώρων, του οποίου οι βασικές γραμμές παρουσιάστηκαν πρόσφατα από την υπουργό Περιβάλλοντος, κα Τίνα Μπιρμπίλη.

Όπως έχει γίνει γνωστό, οι ιδιοκτήτες των χώρων αυτών θα καταβάλλουν πρόστιμο που αντιστοιχεί στο 5-15% της τιμής ζώνης του ακινήτου, ενώ για την διευθέτηση των ημιυπαίθριων σε ακίνητα που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία και βρίσκονται εκτός σχεδίου έρχονται “τσουχτερά” πρόστιμα.

Το Capital.gr σταχυολόγησε τα βασικά σημεία του νομοσχεδίου και παρουσιάζει αναλυτικά την διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν οι ιδιοκτήτες προς τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων.

Ποιοι είναι οι αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι χώροι;

 Οι χώροι που αρχικά προορίζονταν για τη βελτίωση της αρχιτεκτονικής των κτηρίων, “κλείστηκαν” όμως, από τους κατασκευαστές, με στόχο την προσθήκη τετραγωνικών μέτρων, και με τη συναίνεση μηχανικών, μεσιτών, πολεοδομίας και αγοραστών πωλήθηκαν ως τμήμα κατοικίας. Σήμερα στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 1,5 εκατ. κατοικίες με κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους.

Με  το νέο νομοσχέδιο οι ημιυπαίθριοι παύουν να είναι παράνομοι;

Το υπουργείο Περιβάλλοντος δεν θέτει ζήτημα νομιμοποίησης ημιυπαίθριων, η οποία έχει κριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας αντισυνταγματική. Ουσιαστικά, οι ημιυπαίθριοι παραμένουν αυθαίρετοι, αλλά για διάστημα 40 ετών ο ιδιοκτήτης τους δεν αντιμετωπίζει καμία κύρωση. Έτσι βάσει των νέων ρυθμίσεων, οι πολίτες θα καταβάλλουν πρόστιμο διατήρησης αυθαιρέτου που είναι χαμηλότερο από όσα ισχύουν σήμερα.

Ποιοι χώροι εντάσσονται στις ρυθμίσεις;
 
Πέραν από τους ημιυπαίθριους, “τακτοποιούνται” οι χώροι που βρίσκονται στο υπόγειο, το ισόγειο ή άλλη στάθμη του κτηρίου. Προϋπόθεση είναι να βρίσκονται εντός του νόμιμου κτηριακού όγκου και να έχουν μετατραπεί αυθαίρετα σε χώρους κυρίας χρήσης.

Δεν εμπίπτουν στις ρυθμίσεις τα εκτός σχεδίου ακίνητα που βρίσκονται σε ρέματα, βιοτόπους, στον αιγιαλό ή την παραλία, σε δάση, σε δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις. 

Ποιο είναι το ύψος των προστίμων διατήρησης των αυθαίρετων ημιυπαίθριων;

Τα πρόστιμα κυμαίνονται μεταξύ 5-9%, βάσει των τετραγωνικών μέτρων των ημιυπαίθριων, για ακίνητα πρώτης κατοικίας εντός σχεδίου πόλεως. Συγκεκριμένα:

Εμβαδό μη νόμιμου δηλούμενου χώρου (τ.μ.) ακινήτου	Ακίνητα πρώτης κατοικίας	Λοιπά ακίνητα κατοικίας	Ακίνητα άλλης χρήσης (μη κατοικίας)
ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ Ή ΕΝΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ
Μικρότερος των 25 τ.μ.	5%	6%	7,5%
Μεγαλύτερος των 25 και μικρότερος των 75 τ.μ.	7%	8,5%	10,5%
Μεγαλύτερος των 75 τ.μ.	9%	11%	13,5%
ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ Η ΕΚΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ
Μικρότερος των 25 τ.μ.	6%	7,2%	9%
Μεγαλύτερος των 25 τ.μ. και μικρότερος των 75 τ.μ.	8%	9,6%	12%
Μεγαλύτερος των 75 τ.μ.	10%	12%	15%

Παράλληλα, τα παραπάνω ποσοστά για ακίνητα, εκτός σχεδίου πόλεως, που δεν είναι πρώτη κατοικία και βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 1.000 ευρώ προσαυξάνονται κατά 30%. 

Για παράδειγμα, για εντός σχεδίου ακίνητα πρώτης κατοικίας, χαμηλής αξίας, με ημιυπαίθριο 60 τ.μ. το πρόστιμο για την πρώτη κατοικία είναι (60 τ.μ. x 7% x 1.100) 4.620 ευρώ.

Ποια διαδικασία ακολουθείται;

Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία αντίγραφο της οικοδομικής άδειας, φωτογραφία του χώρου, τοπογραφικό, υπεύθυνη δήλωση, στην οποία θα περιγράφεται ο δηλούμενος χώρος, το εμβαδόν και η χρήση του, η ημερομηνία μετατροπής της χρήσης του χώρου, καθώς και εάν πρόκειται για ακίνητο πρώτης κατοικίας ή όχι.

Απαιτείται επίσης, παράβολο υπέρ του δημοσίου ύψους 250 ευρώ για τους ημιυπαίθριους χώρους και 350 ευρώ για τους υπόλοιπους χώρους.

Που και πότε υποβάλλονται τα απαραίτητα δικαιολογητικά; 

Τα δικαιολογητικά υποβάλλονται είτε απευθείας στην πολεοδομική υπηρεσία εντός 8 μηνών είτε με συστημένη επιστολή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου στην εφημερίδα της κυβέρνησης.

Στην περίπτωση της συστημένης επιστολής ο έλεγχος γίνεται μέσα σε 30 ημέρες από την παραλαβή της συστημένης επιστολής, εντός των οποίων ενημερώνεται εγγράφως ο αιτών για τις τυχόν ελλείψεις. Εάν τα έγγραφα κατατεθούν αυτοπροσώπως η πληρότητά τους ελέγχεται κατά την υποβολή της αίτησης. 

Και στις δύο περιπτώσεις ο αιτών εντός 15 ημερών προσκομίζει στην πολεοδομική υπηρεσία τα στοιχεία που ζητήθηκαν και κατόπιν ελέγχου βεβαιώνεται η πληρότητα του φακέλου στο αντίγραφο της δήλωσης του αιτούντος με την ημερομηνία κατάθεσης.

Πώς προστατεύομαι σε περίπτωση κωλυσιεργίας των υπαλλήλων;

Η μη τήρηση των προβλεπόμενων προθεσμιών εκ μέρους της πολεοδομικής υπηρεσίας συνιστά για τον αρμόδιο υπάλληλο πειθαρχικό παράπτωμα και για τον αιτών οι σχετικές προθεσμίες παρατείνονται ανάλογα.

Τι επιπτώσεις υπάρχουν σε περίπτωση που δεν καταβάλλω το πρόστιμο διατήρησης;

Σύμφωνα με το υπουργείο Περιβάλλοντος, θα διεξαχθεί εντατικός έλεγχος και σε περίπτωση εντοπισμού ημιυπαίθριων που δεν έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις θα επιβάλλονται αυστηρές κυρώσεις, οι οποίες έχουν ως εξής:

* Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, βάσει της επιφάνειας του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης 

* Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου, βάσει της επιφάνειας του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης. Επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησης του από τη μετατροπή της χρήσης του χώρου μέχρι την κατεδάφιση των κατασκευών με τις οποίες ο χώρος άλλαξε χρήση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.

Ποιοι θα πραγματοποιούν τους ελέγχους;

Μετά τη λήξη του χρόνου που προβλέπεται για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων, οι Πολεοδομίες θα ελέγχουν ποσοστό τουλάχιστον 10% των δηλώσεων που υποβλήθηκαν, προκειμένου να διαπιστώσουν αν τα στοιχεία των δηλώσεων που αφορούν την περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του και τη χρήση του είναι αληθή.

Παράλληλα, εξετάζεται οι ενεργειακοί επιθεωρητές να ελέγχουν πέραν των ενεργειακών χαρακτηριστικών των ακινήτων και εάν υπάρχουν αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι χώροι. Εξάλλου, όπως επισημαίνουν από το υπουργείο Περιβάλλοντος, σε διάστημα 40 ετών ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου προχωρά συνήθως είτε στην μεταβίβασή του είτε στην ενοικίασή του και κατά συνέπεια ο εντοπισμός παράνομων ημιυπαίθριων  καθίσταται ευκολότερος.

Μπορώ να μεταβιβάσω τον "τακτοποιημένο" ημιυπαίθριο;

Ναι, αλλά στο συμβόλαιο θα πρέπει να αναφέρεται ότι ο χώρος αυτός έχει "ρυθμιστεί".

Για τον ημιυπαίθριο που "τακτοποίησα" ενδέχεται να πληρώσω επιπρόσθετες εισφορές;

Όχι. Για τους χώρους αυτούς δεν οφείλονται αναδρομικά οποιοιδήποτε φόροι για μεταβιβάσεις του ακινήτου, εισφορές φορέων κοινωνικής ασφάλισης ή άλλες επιβαρύνσεις για την αλλαγή χρήσης που έχει συντελεστεί.  Εάν έχουν καταβληθεί σχετικά πρόστιμα, αυτά δεν επιστρέφονται ενώ τυχόν ανείσπρακτα βεβαιωθέντα ποσά σχετικών προστίμων διαγράφονται.

Τα χρήματα από την “τακτοποίηση” των ημιυπαίθριων θα επενδύονται σε περιβαλλοντικές δράσεις;

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, το ειδικό πρόστιμο διατήρησης και πράσινης χρήσης κατατίθεται υπέρ του Ειδικού Ταμείου Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΤΕΡΠΣ) και διατίθεται αποκλειστικά για την υλοποίηση προγραμμάτων αστικής ανάπλασης, εντός του πρωτοβάθμιου Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης στη διοικητική περιφέρεια του οποίου βρίσκονται οι χώροι.

Τι ισχύει εάν έχω τακτοποιήσει τον ημιυπαίθριο, σύμφωνα με τις ρυθμίσεις Σουφλιά;

Η συγκεκριμένη κατηγορία πολιτών δεν αντιμετωπίζει κανένα νομικό πρόβλημα και επιτρέπεται η σύνδεση των κτηρίων με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες, οι οποίοι μέχρι την 29/10/2009 (οπότε ανεστάλη η εφαρμογή των ρυθμίσεων Σουφλιά) είτε υπέβαλαν αίτηση, είτε υπέβαλαν αίτηση και κατέβαλαν μέρος της εισφοράς, μπορούν να υποβάλουν νέα αίτηση. Όσον αφορά το παράβολο που έχουν ήδη καταθέσει, υποκαθιστά το προβλεπόμενο, στο νομοσχέδιο Μπιρμπίλη, παράβολο.

Σε περίπτωση που το πρόστιμο που πλήρωσαν επί Σουφλιά είναι μεγαλύτερο συγκριτικά με το σημερινό, τότε η διαφορά δεν επιστρέφεται.

Εφεξής τί αλλάζει στους ημιυπαίθριους χώρους;

Πλέον εξώστες και ημιυπαίθριοι χώροι, συνολικής επιφάνειας έως 35% αυτής που επιτρέπεται να δομηθεί συνολικά στο οικόπεδο, δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης. Από το παραπάνω ποσοστό, οι ημιυπαίθριοι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστή δόμησης, ενώ πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,5 μέτρων και βάθος μικρότερο ή ίσο με το πλάτος τους.

Επίσης, δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης οι υπόγειοι χώροι στάθμευσης.

Για ποια κτήρια ισχύουν οι αλλαγές αυτές;

Τόσο για νέα όσο και για τις προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια. Ειδικότερα από τους εξώστες και ημιυπαίθριους χώρους που κατασκευάζονται σε προσθήκη κτιρίου, στην συνολική επιφάνεια που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης δεν υπολογίζεται επιφάνειά τους έως 35% της επιφάνειας που αντιστοιχεί στην προσθήκη.

Τί είναι η “ταυτότητα κτηρίου”;

Εφεξής τα νέα κτήρια θα διαθέτουν ταυτότητα, η οποία θα περιλαμβάνει:

α. την οικοδομική άδεια του κτιρίου, θεωρημένη από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία
β. τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, θεωρημένα από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία.
γ. το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού.
δ. τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο όπως κατασκευάσθηκε τελικώς, καθώς και η τυχόν αναγκαία ενημέρωση ή αναθεώρηση της οικοδομικής άδεια κατά τις κείμενες διατάξεις.
ε. το φύλλο ελέγχου για την αρχιτεκτονική μελέτη του κτιρίου και του περιβάλλοντα χώρου αυτού.
στ. το φύλλο ελέγχου για τη στατική μελέτη του κτιρίου
ζ. το φύλλο ελέγχου για τις μελέτες ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων του κτιρίου.
η. το οπτικό υλικό ταινίας, στο οποίο απεικονίζονται οι χώροι και οι εγκαταστάσεις του κτιρίου, όπου αναγράφεται η ημερομηνία λήψης του.

Τι συμβαίνει εάν ένα κτήριο δεν διαθέτει “ταυτότητα”;

Στην περίπτωση αυτή ο αρμόδιος ανά κατηγορία μηχανικός τιμωρείται με πειθαρχική ποινή της στέρησης της άδειας άσκησης επαγγέλματος.

Πώς ελέγχεται εάν ένα κτήριο έχει “ταυτότητα”;

Τα φύλλα ελέγχου και το οπτικό υλικό ταινίας αποστέλλονται από τους αρμοδίους μηχανικούς, στην Πολεοδομία και στο ηλεκτρονικό μητρώο του υπουργείου Περιβάλλοντος εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την λήψη του οπτικού υλικού ταινίας.

Από πότε μπορώ να διευθετήσω τον ημιυπαίθριο;

Σήμερα ξεκινά η συζήτηση του νομοσχεδίου στη Βουλή. Αναμένεται να ψηφιστεί τέλη του μήνα και λίγες μέρες αργότερα να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης.

dimitris.delevegos@capital.gr