Του Νίκου Ρουσάνογλου
Η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων εισοδήματος, είτε πρόκειται για χώρους γραφείων και logistics, είτε για ξενοδοχεία και εμπορικά ακίνητα, διατηρούν σε υψηλό επίπεδο, τόσο τις αξίες, όσο και τα μισθώματα, ενώ οι αποδόσεις κινούνται σταθεροποιητικά.
Σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), οι τιμές πώλησης γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν το 2024 κατά 7,2% στην Αθήνα και κατά 6,3% στη Θεσσαλονίκη, ενώ στο σύνολο της χώρας, η αύξηση διαμορφώθηκε σε 5%. Κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, παρατηρήθηκε περαιτέρω άνοδος κατά 0,9% στην Αθήνα (σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2024) και κατά 1,7% στη Θεσσαλονίκη. Αντίστοιχα, στην αγορά των καταστημάτων, οι τιμές το 2024, σημείωσαν αύξηση κατά 8,8% σε πανελλαδικό επίπεδο, ενώ στην Αθήνα η αύξηση άγγιξε το 10,4% και στη Θεσσαλονίκη το 6,8%.
Η χαμηλή επενδυτική δραστηριότητα της περιόδου 2010-2018, όταν αναπτύχθηκαν ελάχιστα νέα επαγγελματικά κτίρια, έχει ακόμα και σήμερα σημαντικό αντίκτυπο στην έλλειψη προσφοράς, λαμβάνοντας υπόψη και την σταδιακή απαξίωση των παλιών κτιρίων που κατασκευάστηκαν τις δεκαετίες από το 1970 μέχρι και το 1990. Άλλωστε, ακόμα και τα σύγχρονα κτίρια γραφείων, που αναπτύχθηκαν σε μεγάλη κλίμακα, ειδικά την περίοδο 1999-2005, είναι σήμερα ηλικίας 20-25 ετών και θεωρούνται "παλιά" με βάση τις σύγχρονες ευρωπαϊκές προδιαγραφές.
Ανάλογες τάσεις καταγράφονται και στα logistics, όπου κάθε νέα υποδομή μεγάλης επιφάνειας (από 15.000 τ.μ. και πάνω) εκμισθώνεται πολύ πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή της. Στην δε αγορά των ξενοδοχειακών ακινήτων, η ζήτηση από επενδυτές πυροδοτεί νέο "κύμα" επενδύσεων, τόσο στην Αττική, όσο και σε άλλες περιοχές της χώρας.
Επομένως, οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων και οι ιδιοκτήτες/χρήστες, καλούνται να υλοποιήσουν σημαντικά επενδυτικά προγράμματα, τόσο για νέα κτίρια, όσο και για την αναβάθμιση ή και αλλαγή χρήσης υφιστάμενων ακινήτων, προκειμένου το νυν κτιριακό απόθεμα να εκσυγχρονιστεί και να καλύπτει τις σημερινές ανάγκες.
Ωστόσο, η μεγάλη αναστάτωση που προκλήθηκε στην αγορά λόγω της απόφασης του ΣτΕ για το ΝΟΚ και την κατάργηση των μπόνους δόμησης, έχει καθυστερήσει σημαντικά πολλά έργα, λόγω της ανάγκης για ανασχεδιασμό τους. Αυτό φαίνεται πως έχει επηρεάσει και την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας. Στην πρόσφατη Ενδιάμεση Έκθεση της ΤτΕ για την Νομισματική Πολιτική, επισημαίνεται ότι "το πρώτο οκτάμηνο του 2025 η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε μείωση στον αριθμό νέων αδειών, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, και αύξηση σε όρους δομήσιμου όγκου (-12,5% και 7,6% αντίστοιχα). Στις επιμέρους επενδυτικές επαγγελματικές χρήσεις οι τάσεις ήταν μικτές. Συγκεκριμένα, οι νέες οικοδομικές άδειες γραφείων σημείωσαν αύξηση 36,0%, ενώ σε όρους δομήσιμου όγκου καταγράφηκε μείωση (-48,3%). Ο αριθμός νέων αδειών για καταστήματα κατά την ίδια περίοδο μειώθηκε (-6,7%), ενώ αντίθετα ο όγκος (σε κυβικά μέτρα) αυξήθηκε κατά 42,5%. Τέλος, οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν τόσο σε αριθμό όσο και σε συνολικό δομήσιμο όγκο, κατά 45,6% και 22,4% αντίστοιχα".
Πρόκειται για μια εξέλιξη που εκτιμάται ότι θα ανατραπεί τους επόμενους μήνες, καθώς η ζήτηση παραμένει ισχυρή. Μόνο στην αγορά γραφείων, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων Proprius, υπολογίζεται ότι θα υλοποιηθούν έργα ανάπτυξης 350.000 τ.μ. νέων κτιρίων. Εξ αυτών, 241.558 τ.μ. βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή και μάλιστα για το 51% των επιφανειών ήδη υφίστανται συμφωνίες μίσθωσης, δείγμα της ζήτησης που υπάρχει στην αγορά για σύγχρονους χώρους υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Τα υπόλοιπα 108.050 τ.μ. βρίσκονται στο στάδιο της πολεοδομικής και αδειοδοτικής ωρίμανσης.
Στο πλαίσιο αυτό, με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η ΤτΕ και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων, στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2025 τα κεφάλαια των Ανώνυμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη γραφείων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών υψηλών προδιαγραφών, ενώ σημαντικές επενδύσεις καταγράφηκαν σε ειδικές οικιστικές χρήσεις υψηλών αποδόσεων. Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο (Central Business District – CBD) της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,4% και 6,6%, οριακά χαμηλότερες σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5% και 6%.
Με τι έκπτωση θα αποκτά τα ακίνητα ο Φορέας και πως θα προκύπτουν τα ενοίκια και οι επιδοτήσεις για τους δικαιούχους.
Στο ηλεκτρονικό "δίχτυ" της Εφορίας θα βρεθούν εντός του 2026 όλα ανεξαιρέτως τα ακίνητα της χώρας.
Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση του τελικού σχήματος διαδραματίζει η συμμετοχή των συστημικών τραπεζών.
Επιστολή της προς τον Διοικητή της ΑΑΔΕ κ. Γιώργο Πιτσιλή.
Σε τροχιά αποκλιμάκωσης έχουν τεθεί οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό που κατευθύνονται στην αγορά ακινήτων.
Οι τέσσερις άξονες του Affordable Housing Plan και τι σημαίνει για την Ελλάδα.
"Θα είναι μεσοσταθμικά τριπλάσιο του ισχύοντος ΤΑΠ" - Προβλέπεται στον νέο "Κώδικα Αυτοδιοίκησης" και σχεδιάζεται να αποτελέσει βασικό έσοδο των ΟΤΑ.
