Με μετρητά και ίδια κεφάλαια χρηματοδοτήθηκε το "ράλι" των τιμών πώλησης κατοικιών

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Χωρίς τη συμμετοχή του εγχώριου τραπεζικού συστήματος χρηματοδοτήθηκε εν πολλοίς η ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας κατά την διάρκεια των τελευταίων ετών, στοιχείο που συνιστά και μια διεθνή πρωτοτυπία της Ελλάδας.

Σύμφωνα με στοιχεία που περιλαμβάνονται στην έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για την χρηματοπιστωτική σταθερότητα, που δημοσιεύτηκε στο τέλος της προηγούμενης εβδομάδας, οι εκταμιεύσεις δανείων που αφορούν κατοικία την περίοδο 2021-2024 παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο, τόσο σε απόλυτο μέγεθος, όσο και σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση δημόσιου χρέους. Αναλυτικότερα, διαμορφώθηκαν σε 780 εκατ. ευρώ το 2021, σε περίπου 1 δισεκ. ευρώ το 2022 και το 2023, ενώ ανήλθαν σε 1,3 δις ευρώ το 2024, αυξημένες κατά 32,6% έναντι του 2023.

Παρότι λοιπόν καταγράφεται μια βελτίωση, κυρίως λόγω του προγράμματος "Σπίτι Μου" που προσέφερε ώθηση στις εκταμιεύσεις νέων δανείων, η σύγκριση με την περίοδο πριν την κρίση είναι, αν μη τι άλλο, αποκαλυπτική.

Συγκεκριμένα, την περίοδο 2005-2008, οι εκταμιεύσεις είχαν ανέλθει σε περίπου 12 δις ευρώ σε ετήσια βάση, ήταν δηλαδή δεκαπλάσιες σε σχέση με το 2024. Αυτό σημαίνει ότι η κατακόρυφη αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2017 μέχρι σήμερα, έχει χρηματοδοτηθεί σχεδόν αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, μετρητά και πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων των αγοραστών. Υπενθυμίζεται ότι με βάση τους δείκτες της ΤτΕ, κατά την περίοδο αυτή (αρχές 2017-τέλη 2024) χει σημειωθεί συνολική αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών κατά 72,7%. Στα νεόδμητα ακίνητα, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 80% από το χαμηλότερο σημείο τους και στα παλιά ακίνητα κατά 68,3%. Ωστόσο, στην Αττική, η συνολική αύξηση αγγίζει το 92%, όντας αρκετά υψηλότερη του πανελλαδικού μέσου όρου, ενώ στη Θεσσαλονίκη, η αύξηση αγγίζει το 82%.

Σε πρόσφατη ανάλυσή της για την αγορά κατοικίας, η Eurobank αναφέρει ότι από το 2003, πρώτο έτος για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία από την ΤτΕ, έως το 2009, έτος κατά το οποίο άρχισε να εκτυλίσσεται η κρίση, εκταμιεύτηκαν συνολικά 78,6 δις ευρώ στεγαστικά δάνεια (ετήσιος μέσος όρος: 11,2 δις ευρώ). Αντιθέτως, από το 2010 έως το 2024 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων δεν ξεπέρασαν τα 30,5 δις ευρώ, δηλαδή περίπου 2 δις ευρώ ετησίως. Μάλιστα, από το 2015 έως και το 2020, η ετήσια ροή ήταν μικρότερη του 1 δις ευρώ, ενώ και παρά τη σημαντική αύξηση κατά τη μεταπανδημική περίοδο (+129% μεταξύ 2019 και 2024), παραμένει 83% χαμηλότερη σε σχέση με τη μέση ροή την περίοδο πριν τη δημοσιονομική κρίση.

Η σημαντική πτώση στην εκταμίευση νέων δανείων με την έναρξη της κρίσης χρέους είχε ως αποτέλεσμα η καθαρή πιστωτική επέκταση να εισέλθει σε αρνητικό έδαφος το 2010 για πρώτη φορά και να παραμείνει εκεί έκτοτε. Όπως τονίζει η Eurobank, "ακόμα πιο αξιοσημείωτο είναι ότι αυτό παρατηρείται σε μία περίοδο κατά την οποία οι τράπεζες διαθέτουν υψηλή ρευστότητα, και αναζητούν αξιόχρεους πελάτες για να τη χορηγήσουν, ώστε να υποστηρίξουν την κερδοφορία τους σε ένα περιβάλλον μειούμενων επιτοκίων".

Παρόλα αυτά, το ποσοστό των νοικοκυριών που παραμένει αξιόχρεο μετά από μια δεκαετία οικονομικής κρίσης και την υγειονομική κρίση που ακολούθησε, με το κύμα ακρίβειας που τη συνόδευσε, περιόρισαν σημαντικά την "δεξαμενή" των πιθανών δανειοληπτών κι ακόμα περισσότερο εκείνων που είναι πρόθυμοι να αναλάβουν ένα τέτοιο ρίσκο, μετά την εμπειρία των ετών της οικονομικής κρίσης.

Όπως αναφέρει και η Eurobank, "η περιορισμένη επίδραση της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων στη στεγαστική πίστη συσχετίζεται ισχυρά με τη συνεχιζόμενα υποτονική ζήτηση των νοικοκυριών για στεγαστικά δάνεια. Παρά τη αποκλιμάκωση των επιτοκίων, η μνήμη των φαινομένων της περιόδου κρίσεως, της εκτόξευσης του μη εξυπηρετούμενου χρέους σε δυσθεώρητα επίπεδα και των συνεπειών τους, ενδέχεται να αποθαρρύνει νοικοκυριά που δυνητικά θα πληρούσαν τα κριτήρια αυτά από το να υποβάλουν αίτηση για δάνειο. Δέκα και πλέον έτη αλλεπάλληλων οικονομικών κρίσεων έχουν αφήσει αποτύπωμα στην οικονομική συμπεριφορά των ελληνικών νοικοκυριών. Η έρευνα έχει δείξει ότι οι περίοδοι σημαντικών οικονομικών υφέσεων μπορεί να έχουν μακροχρόνιες συνέπειες στη στάση των ατόμων ως προς τον κίνδυνο, κάνοντάς τους πιο διστακτικούς στην ανάληψη οικονομικών ρίσκων".

Υπάρχουν, όμως, και δομικές αιτίες, σύμφωνα με τους αναλυτές. Πρώτον, η μείωση στην προσιτότητα των τιμών των κατοικιών, δηλαδή η ταχύτερη αύξηση των τιμών πώλησης συγκριτικά με τα εισοδήματα, καθώς και το πληθωριστικό κύμα της περιόδου της ενεργειακής κρίσης, αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα για τη ανάληψη σημαντικών μακροχρόνιων οικονομικών υποχρεώσεων.

Δεύτερον, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών και η ζήτηση από το εξωτερικό "είναι πιθανόν ότι έχουν μεγαλύτερη επίδραση στα πιο προσιτά ακίνητα που προτιμώνται από νοικοκυριά που θα είχαν ροπή προς τη λήψη στεγαστικών δανείων.

Τρίτον, παράγοντες όπως οι συχνά χρονοβόρες διαδικασίες που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, ιδίως στην περίπτωση κατά την οποία γίνεται χρήση προγραμμάτων επιδότησης επιτοκίου από το Κράτος ("Σπίτι μου Ι και ΙΙ"), ωθούν κάποιους ιδιοκτήτες ακινήτων να προτιμούν αγοραστές που δεν χρησιμοποιούν στεγαστικό δάνειο", καταλήγει η Eurobank.