"Ξεκλείδωμα" υπεραξιών μέσω των ανακαινίσεων κατοικιών

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Σημαντικά οφέλη για τους ιδιοκτήτες που έχουν ένα κλειστό σπίτι που δεν αξιοποιούν, γιατί δεν μπορούν να το επισκευάσουν, ή ανακαινίσουν, ώστε να καταστεί κατοικήσιμο, μπορεί να προσφέρει το νέο, αναβαθμισμένο πρόγραμμα Ανακαινίζω-Νοικιάζω, που θα αρχίσει να "τρέχει" ξανά από αύριο Παρασκευή. Το νέο πρόγραμμα ύψους 50 εκατ. ευρώ, απευθύνεται σε όσους έχουν ένα κενό ακίνητο, επιφάνειας έως 100 τ.μ. και επιθυμούν να το εκμεταλλευτούν, αλλά δεν μπορούν λόγω της ανάγκης εργασιών επισκευής.

Το πρόγραμμα έχει τέσσερις σημαντικές αλλαγές, ώστε να καταστεί ελκυστικότερο και να "πιάσει" τον στόχο των 12.500 ωφελούμενων, που μεταφράζεται σε αντίστοιχο αριθμό νέων ακινήτων που θα διατεθούν στην αγορά για μακροχρόνιες μισθώσεις. Συγκεκριμένα, το ποσοστό της επιδότησης αυξάνεται στο 60% (από 40%) του συνολικού κόστους, ενώ το ανώτατο όριο δαπανών επίσης αυξάνεται από τις 10.000 ευρώ στις 13.500 ευρώ. Αυτό μεταφράζεται σε μέγιστο ποσό επιδότησης 8.000 ευρώ, διπλάσιο από τα 4.000 ευρώ που ήταν προηγουμένως. Το ακίνητο πρέπει να είναι και κενό και δηλωμένο ως τέτοιο τα τελευταία τρία χρόνια, ενώ δεν πρέπει να είναι δηλωμένο ως πρώτη κατοικία, ή να είναι ήδη μισθωμένο.

Προϋποθέσεις συμμετοχής είναι επίσης το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα να μην ξεπερνά τις 40.000 ευρώ και η ακίνητη περιουσία του ωφελούμενου να είναι υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ολοκληρώσουν τις εργασίες εντός έξι μηνών και να συνάψουν μισθωτήριο συμβόλαιο διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Σε περίπτωση που νοικιαστεί το ακίνητο, η επιδότηση θα πρέπει να επιστραφεί.

Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η ψηφιακή πλατφόρμα αξιοποίησης ακινήτων Protio, είχε αναφέρει ότι μια ανακαίνιση μπορεί να εξασφαλίσει 26% υψηλότερα έσοδα από ενοίκια κατά μέσο όρο, ανάλογα με την περιοχή και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Για παράδειγμα, αν η εμπορικότητα της περιοχής είναι υψηλή, αντίστοιχα υψηλό είναι και το όφελος της ανακαίνισης. Με βάση τα στοιχεία της Protio, το 65% των διαμερισμάτων που διατίθενται σήμερα προς ενοικίαση, δεν έχουν ανακαινιστεί ποτέ. Αυτός είναι κι ένας από τους κύριους λόγους, για τους οποίους παρατηρούνται οι συνεχείς προστριβές μεταξύ των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών, καθώς, συχνά, οι πρώτοι καλούνται να πληρώσουν υπερβολικά υψηλά ενοίκια, σε σύγκριση με την κατάσταση και την πραγματική αξία στην οποία βρίσκεται το προς εκμίσθωση σπίτι.

Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την Protio, "οι ενοικιαστές δείχνουν ξεκάθαρη προτίμηση στα σύγχρονα, ανακαινισμένα ακίνητα, καθώς αυτά προσφέρουν ανώτερη ποιότητα ζωής και μειωμένα έξοδα διαβίωσης, χάρη στη χαμηλότερη ενεργειακή κατανάλωση. Ένα ανακαινισμένο σπίτι δεν είναι απλώς πιο λειτουργικό, αλλά και πιο βιώσιμο, συμβάλλοντας στην εξοικονόμηση ενέργειας και στη μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος".

Με βάση τα στοιχεία της πλατφόρμας η προτίμηση στα ανακαινισμένα ακίνητα οδηγεί σε σημαντική αύξηση της αξίας των ενοικίων σε πολλές περιοχές της Αθήνας. Μεγαλύτερη υπεραξία κατά 74,4% παρατηρείται στην περιοχή του Υμηττού, ενώ ακολουθεί η Δάφνη με 30,3% αύξηση στην τιμή του ενοικίου. Στο Κολωνάκι, μια περιοχή με σημαντικό όγκο παλιών ακινήτων, μια ανακαίνιση μπορεί να αυξήσει το μίσθωμα κατά 28%, ενώ στην Πετρούπολη, η άνοδος σε σχέση με ένα μη ανακαινισμένο διαμέρισμα αγγίζει το 26,5% και στα Ταμπούρια το 25%. Ακολουθεί το Χαϊδάρι που καταγράφει αύξηση 24.5% στην αξία των ενοικίων. Οι Αμπελόκηποι, που κατατάσσονται σταθερά στις πιο δημοφιλείς περιοχές σημειώνουν αύξηση 19%. Συνεχίζοντας γύρω από το κέντρο της Αθήνας, τα Πετράλωνα καταγράφουν αύξηση αξίας ενοικίων 16.2%, ενώ στον Νέο Κόσμο και τα Εξάρχεια, η αξία των ενοικίων αυξάνεται κατά 15% μετά την ανακαίνιση. Στην περιοχή του Βύρωνα, η άνοδος φτάνει το 13.2%, αποδεικνύοντας πως οι ανακαινίσεις προσδίδουν σημαντική αξία και στις πιο προσιτές περιοχές.

Αντίστοιχα, σε έτερη ανάλυση της ReDataset, του τμήματος Data & Analytics της Resolute Cepal Greece (RCG), προκύπτει ότι τα ανακαινισμένα ακίνητα προσφέρουν έως 15,1% υψηλότερα ενοίκια σε σχέση με τα αντίστοιχα διαμερίσματα που δεν έχουν ανακαινιστεί. Η Άνοιξη καταγράφει τη μεγαλύτερη διαφορά (15,1%), ακολουθούμενη από τη Σκάλα Ωρωπού (13,6%) και την Αρτέμιδα (12,8%). Η Νέα Μάκρη εμφανίζει διαφορά 12,4%, ενώ το Ψυχικό (10,8%), η Φιλοθέη (9,8%) και η Δάφνη (9,2%) καταγράφουν μικρότερες, αλλά ακόμα αξιοσημείωτες διαφορές. Τα δεδομένα δείχνουν ότι οι περιοχές με υψηλότερες διαφορές τιμών τείνουν να έχουν χαμηλότερα ποσοστά ανακαίνισης, ενώ περιοχές με υψηλότερα ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων, όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, εμφανίζουν μικρότερες αποκλίσεις τιμών.

Στο πλαίσιο αυτό, περιοχές, όπως η Αθήνα (37,8%) και ο Πειραιάς (41,3%) έχουν υψηλά ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων, με μικρές αλλά θετικές διαφορές στις τιμές, 8,6% και 8,9% αντίστοιχα. Παρόμοια τάση παρατηρείται και σε περιοχές, όπως το Παλαιό Φάληρο (4,8%) και  Ζωγράφου (4,6%) που συνδυάζουν υψηλά ποσοστά ανακαίνισης (37,5% και 36,5%) με μικρές αυξήσεις στις τιμές. Αντίθετα, το Χαλάνδρι παρουσιάζει μηδενική διαφορά τιμών, παρά τα αξιοσημείωτα ποσοστά ανακαίνισης (29,7%).Τα δεδομένα καταδεικνύουν τη σύνθετη σχέση μεταξύ ανακαινίσεων και διαφορών τιμών στις ενοικιάσεις.

Πώς διαμορφώνονται τα ποσοστά ανακαινισμένων κατοικιών ανά περιοχή;