Μεγάλη η ζήτηση για νέα κτίρια γραφείων

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Επιταχύνθηκε κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, ο ρυθμός απορρόφησης γραφειακών χώρων, καθώς, με βάση τα στοιχεία της Proprius, εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων, πραγματοποιήθηκαν μισθώσεις για χώρους συνολικής επιφάνειας 60.000 τ.μ., έναντι 45.000 τ.μ. το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Πρόκειται για μια αύξηση κατά 20% σε σχέση και με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, ανεβάζοντας την συνολική δραστηριότητα του εννιαμήνου σε συνολικά 135.000 τ.μ. χώρων γραφείων.

Όπως αναφέρει η εταιρεία, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, το 65% των μισθώσεων αφορούσε χώρους σύγχρονων κτιρίων γραφείων, που εξακολουθούν να διεκδικούν τη μερίδα του λέοντος και φυσικά να βρίσκονται στην κορυφή των προτιμήσεων των περισσότερων εταιρειών. Παράλληλα, το 60% των μισθώσεων αφορά μετεγκαταστάσεις υφιστάμενων εταιρειών σε νέα γραφεία, ενώ το υπόλοιπο 40% αφορά ανανεώσεις υφιστάμενων συμφωνιών μίσθωσης.  Όσον αφορά τους χρήστες, μεγάλης δραστηριότητα παρατηρήθηκε από φορείς του δημοσίου, τράπεζες, εταιρείες συμβούλων κι εταιρείες παροχής υπηρεσιών.

Τα ενοίκια παραμένουν σταθερά, με τις τιμές για ένα σύγχρονο κτίριο στο κέντρο της Αθήνας να διαμορφώνεται πέριξ των 30 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση. Το κέντρο απορρόφησε περίπου το 40% των μισθώσεων, ενώ το βορειοανατολικό τμήμα της Αττικής (π.χ. ο βόρειος άξονας της Λ. Κηφισίας), το υπόλοιπο 50%.

Ωστόσο, όπως αναφέρει η Proprius, η οποία εκπροσωπεί στην ελληνική αγορά την Cushman & Wakefield, κατά την διάρκεια του τρίτου τριμήνου, παρατηρήθηκε μείωση κατά 8% του συνολικού διαθέσιμου αποθέματος γραφείων προς ενοικίαση, κάτι που είναι ιδιαίτερα εμφανές στην αγορά των βορείων προαστίων, όπου η ζήτηση είναι πολλαπλάσια της προσφοράς. Εκεί, το ποσοστό διαθέσιμων χώρων δεν ξεπερνά το 8% του συνολικού αποθέματος, έναντι 11,55% που είναι ο μέσος όρος στο σύνολο του λεκανοπεδίου της Αττικής.

Κατά το τρίτο τρίμηνο, μόλις 20.000 τ.μ. νέων γραφείων ολοκληρώθηκαν, όντας ήδη προμισθωμένα. Ωστόσο, έως το τέλος του 2027, προβλέπεται να έχουν προστεθεί στην αγορά τουλάχιστον 240.000 τ.μ. νέα κτίρια γραφείων, τα οποία είναι επιμερισμένα σε 25 διαφορετικά έργα. Ένα από τα μεγαλύτερα που οδεύουν προς το στάδιο της εκκίνησης των εργασιών, είναι το επιχειρηματικό πάρκο της REDS στα πρώην κτήματα Καμπά στην Παλλήνη. Πρόκειται για δόμηση συνολικών επιφανειών 89.000 τ.μ., μεγάλο μέρος των οποίων θα αφορά χώρους γραφείων, που θα πλαισιώνονται από εστιατόρια, καταστήματα με είδη πρώτης ανάγκης κι ενδεχομένως κι ένα "μπουτίκ" ξενοδοχείο με συνεδριακό κέντρο.

Σημαντικοί όγκοι νέων κτιρίων γραφείων κατασκευάζονται αυτήν την περίοδο και στην περιοχή του Αμαρουσίου, με έμφαση στην οδό Αμαρουσίου-Χαλανδρίου, όπου επενδύουν η Noval, τόσο αυτόνομα, όσο και σε κοινοπραξία με την Brook Lane Capital, αλλά και η Trastor, η οποία όχι μόνο αναπτύσσει νέο κτίριο γραφείων, αλλά αναβαθμίζει και υφιστάμενα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της στην ίδια περιοχή. Επίσης, στο "δαχτυλίδι" της Αττικής Οδού, αναπτύσσεται με γοργό ρυθμό το νέο κτίριο του ΤΕΕ (απέναντι από το Ιατρικό Κέντρο). Εκτός από την φιλοξενία του ίδιου του ΤΕΕ, η πλειονότητα των νέων επιφανειών, θα διατεθούν προς μίσθωση. Πρόκειται για μια κοινή επένδυση του επενδυτικού σχήματος της Dimand, της ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ και του Ιατρικού Κέντρου).

Με βάση τα στοιχεία της Proprius, το 70% των νέων γραφείων που αναπτύσσονται αυτήν την περίοδο, έχει ακριβώς εμπορικό χαρακτήρα, δηλαδή κατασκευάζονται από επενδυτές, που επιθυμούν να εκμεταλλευτούν την αυξημένη ζήτηση και το έλλειμμα χώρων στην αγορά. Αντίθετα, το υπόλοιπο 30% είτε έχει ήδη εξασφαλίσει μισθωτή, είτε ανήκει στους ίδιους τους μελλοντικούς χρήστες.

Κατά τη διάρκεια του 2024, τα κτίρια γραφείων ήταν η δεύτερη δημοφιλέστερη κατηγορία επενδυτικών ακινήτων, μετά από τα ξενοδοχεία, καθώς πραγματοποιήθηκαν συναλλαγές συνολικής αξίας 320 εκατ. ευρώ. Από τα σημαντικότερα ακίνητα που άλλαξαν χέρια, ήταν το νέο βιοκλιματικό συγκρότημα γραφείων The Hub 26 στη Δυτική Θεσσαλονίκη, που θα αποκτηθεί από την Aktor Group of Companies. Το κτίριο αναπτύχθηκε από την Dimand σε συνεργασία με την Prodea Investments.