Ούτε... ημιυπόγειο δεν μπορείς να αγοράσεις στη σημερινή Ελλάδα

Του Δημήτρη Δελεβέγκου

Η απόκτηση ημιυπόγειου σπιτιού είναι συνήθως μία εύκολη διαδικασία, μιας και ο υποψήφιος αγοραστής πληροί το βασικό προαπαιτούμενο, δηλαδή, την ύπαρξη ρευστότητας δεδομένου ότι η ζητούμενη τιμή για το συγκεκριμένο είδος ακινήτου είναι χαμηλή. Λάθος.

Η ελληνική εξαίρεση θέλει η αγορά ενός ημιυπογείου των τριών και τεσσάρων χιλιάδων ευρώ στην Κυψέλη  να αποτελεί άθλο, με το επιπρόσθετο κόστος να αντιστοιχεί, συχνά, ακόμη και στο ήμισυ της αρχικά ζητούμενης τιμής... Από τις πολυάριθμες περιπτώσεις...παθόντων δυνάμει αγοραστών, το Capital.gr παρουσιάζει σήμερα, ενδεικτικά, μία από τις πλέον χαρακτηριστικές.

Με τιμή 4.000 ευρώ

Ο λόγος, λοιπόν, για ημιυπόγειο στην πλατεία Κυψέλης περίπου 35 τ.μ. που χρήζει ανακαίνισης και δεν κοστίζει περισσότερο από 4.000 ευρώ. Η χαμηλή τιμή, η κομβική θέση του, στο κέντρο της Κυψέλης, η δυνατότητα ενοικίασής του ή και ιδιόχρησης, όπως και η ενδεχόμενη, σε βάθος χρόνου, άντληση, μικρής, έστω υπεραξίας, ήταν οι παράγοντες που προσέλκυσαν τον ενδιαφερόμενο επενδυτή.

Ωστόσο, λογάριαζε χωρίς τον ξενοδόχο. Και δεν αναφερόμαστε μόνο στην μεγάλη ψαλίδα μεταξύ των αντικειμενικών και αγοραίων τιμών. Αλλά σε μία από τις πολλές στρεβλώσεις των ελληνικών φορολογικών αρχών, οι οποίες  αναγνωρίζουν το ημιυπόγειο σαν ισόγειο. Όπως και τον ημιώροφο σαν πρώτο όροφο.

Κάπως, έτσι, η αντικειμενική τιμή του συγκεκριμένου σπιτιού, που διατίθεται σε τιμή ξεπουλήματος, ήτοι προς 4.000 ευρώ, ξεπερνάει τις 36.000 ευρώ. Κατ' επέκταση, ο αγοραστής, εάν δεν διαθέτει απαλλαγή από την πρώτη κατοικία (και δεν συνίσταται να λάβει για ένα τόσο μικρό ακίνητο), θα πρέπει, κατά βάση, να πληρώσει:

- φόρο άνω των 1.100 ευρώ

- συμβολαιογραφική αμοιβή της τάξης 500 ευρώ  (βάσει στοιχείων αγοράς)

- αμοιβή δικηγόρου της τάξης των 300 ευρώ (βάσει στοιχείων αγοράς)

- τέλη υποθηκοφυλακείου ύψους 205 ευρώ

- έξοδα κτηματολογίου ύψους 35 ευρώ και

- φόρο μεταβίβασης 3% ύψους 120 ευρώ

Θα μπορούσε να μειώσει τα παραπάνω έξοδα; Η απάντηση είναι καταφατική, αρκεί, όπως αναφέρουν οι ειδικοί, να προσλάβει μηχανικό που θα βεβαιώσει ότι το ακίνητο βρίσκεται κάτω από τη στάθμη του εδάφους. Και βέβαια υπό την προϋπόθεση ότι η εφορία θα κάνει δεκτό το έγγραφο του μηχανικού, αναγνωρίζοντας, δηλαδή, ως υπόγειο το ακίνητο. Με αυτό τον τρόπο, ο αγοραστής αν και θα έχει δώσει "κάτι παραπάνω” για την αμοιβή του μηχανικού, θα κατάφερνε, ενδεχομένως, να μειώσει την αντικειμενική σε περίπου 18.200 ευρώ.

Συνολικά, λοιπόν, για αγορά ημιυπογείου "σαν” ισογείου και εάν δεν λάβει απαλλαγή πρώτης κατοικίας θα πρέπει να πληρώσει επιπροσθέτως περισσότερο από το μισό της ζητούμενης τιμής, δηλαδή περισσότερα από 2.200 ευρώ. Εάν "πείσει” τον έφορο ότι το ακίνητο είναι...πράγματι υπόγειο, θα πληρώσει περίπου 1.500 ευρώ (αφού η αντικειμενική θα μειωθεί περίπου στα 18.200 ευρώ) χωρίς στο ποσό αυτό να συμπεριλαμβάνεται η αμοιβή του μηχανικού για την έκδοση του απαιτούμενου πιστοποιητικού.  Όλα αυτά, εάν ο ιδιοκτήτης είναι σε θέση να δικαιολογήσει την προέλευση των 4.000 ευρώ.

Υψηλό το κόστος μεταβίβασης 

Και βέβαια το πρόβλημα με το υψηλό έμμεσο κόστος δεν αφορά τα ημιυπόγεια, αλλά το σύνολο των ακινήτων της ελληνικής επικράτειας. Έτσι, όπως είναι σε θέση να γνωρίζει το Capital.gr, πριν από τους κεφαλαιακούς ελέγχους, βιομηχανικό ακίνητο στον Άλιμο πωλήθηκε προς 1,1 εκατ. ευρώ, με την αντικειμενική αξία, που όρισε ο έφορος, να διαμορφώνεται σε 6 εκατ. ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι το κόστος μεταβίβασης ξεπερνάει το 27%-28% της αξίας πώλησης.

Αλλά και σε βιομηχανικό ακίνητο στη Νέα Κηφισιά, κοντά στην Coca-Cola, που συμφωνήθηκε να πωληθεί προς 1,4 εκατ. ευρώ, η αντικειμενική υπολογίζεται σε περισσότερα από 10,2 εκατ. ευρώ. Να σημειωθεί ότι ο ιδιοκτήτης είχε πληρώσει 700.000 ευρώ εισφορά σε χρήμα (μετά την ένταξη στο σχέδιο), με τις υποδομές ή το οδικό δίκτυο να είναι μέχρι σήμερα ανύπαρκτα...

dimitris.delevegos@capital.gr