Πόλεμος νεύρων στην κτηματαγορά

Του Κωνσταντίνου Λάμπρου

Αν ακούσει κανείς τις τελευταίες ημέρες τους "πρωταγωνιστές" της κτηματαγοράς θα πιστέψει ότι η αγορά ακινήτων έχει πέσει σε βαθιά κρίση και ότι οι επικείμενες αυξήσεις στις αντικειμενικές θα δώσουν τη χαριστική βολή σε μία αγορά που πνέει τα λοίσθια.

Το περίεργο είναι ότι οι δυσοίωνες αυτές προβλέψεις εκφράζονται από τους ίδιους ακριβώς ανθρώπους που εδώ και δύο περίπου χρόνια προσπαθούσαν και σε μεγάλο ποσοστό το πέτυχαν να πείσουν τους επίδοξους αγοραστές ότι η επιβολή ΦΠΑ και οι αυξήσεις στις αντικειμενικές θα φέρουν ούτε λίγο ούτε πολύ το τέλος του κόσμου και δεν θα μπορέσουμε ποτέ ξανά να αγοράσουμε σπίτι σε λογικές τιμές. Καταφέρνοντας να αυξήσουν τις τιμές μέσα σε λίγους μήνες το 2005 έως και 30% πέτυχαν οπωσδήποτε να κάνουν πράξη εν μέρει την "απειλή" τους.

Η εκδίκηση όμως είναι ένα πιάτο που τρώγεται κρύο και όσοι πίστεψαν ότι το καταναλωτικό κοινό θα συνέχιζε και το 2006 να αγοράζει σε ρυθμούς 2005 υπό την απειλή ενός νέου γύρου κινδυνολογίας και παραλογισμού ενόψει της δεύτερης δόσης των αυξήσεων στις αντικειμενικές τιμές δεν δικαιώθηκαν. Και όχι μόνο αυτό, αλλά έπεσαν πολλοί από αυτούς στην "παγίδα" που πήγαν να στήσουν. Αγόρασαν οικόπεδα σε πανάκριβες τιμές ή έκλεισαν συμφωνίες αντιπαροχής σε τρελά ποσοστά πιστεύοντας ότι θα πετύχουν ό,τι κατάφεραν το 2005, χρονιά κατά την οποία στην αγορά πουλήθηκαν ακόμα και "σαπάκια" σε εξωφρενικές τιμές. Όμως, η εξέλιξη των πραγμάτων ήταν διαφορετική, με αποτέλεσμα για πρώτη φορά εδώ και πολλά χρόνια ορισμένοι εργολάβοι να νιώθουν πραγματική πίεση και όλοι σχεδόν αν έχουν αντιληφθεί ότι τα χρυσά υπερκέρδη του παρελθόντος πολύ δύσκολα θα συνεχίζουν να έρχονται.

Υπάρχουν ορισμένες εξελίξεις τις οποίες αποδέχονται σχεδόν όλοι οι παράγοντες της κτηματαγοράς. Μία από αυτές αφορά την υποχώρηση της ζήτησης το 2006 και στις αρχές του 2007. Ακόμα κι αν οι εκτιμήσεις για πτώση της τάξης του 50% στις αγοραπωλησίες σε σχέση με το 2005 είναι πραγματικές, κατά την γνώμη μας είναι και απόλυτα φυσιολογικές αν αναλογιστεί κανείς ότι τους τελευταίους μήνες του 2005 συμπιέστηκε ένας τεράστιος όγκος συναλλαγών, ο οποίος φυσιολογικά θα μπορούσε να είχε εξελιχθεί σε σαφώς μεγαλύτερο βάθος χρόνου.

Δεν είναι λίγοι αυτοί που υποστηρίζουν ότι υπάρχει μεγάλο στοιχείο υπερβολής στις εκτιμήσεις για την πορεία της κτηματαγοράς, επισημαίνοντας ότι παρά την θύελλα πωλήσεων του 2005, η αγορά κατοικίας συνεχίζει να κινείται με ικανοποιητικούς ρυθμούς, δεν έχει παγώσει και η ζήτηση είναι καλή και σαφώς πιο συνειδητή.

Μία άλλη αλήθεια είναι ότι η γη συνεχώς ακριβαίνει γιατί οι εντάξεις στο σχέδιο πόλεως κινούνται με ορίζοντα δεκαετιών, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά, όπως και το κόστος του χρήματος.

Παράλληλα, είναι δεδομένο ότι οι σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις που θα υποστούν όσοι αγοράσουν σπίτι με τις νέες αντικειμενικές τιμές, σε συνδυασμό με την αύξηση στο κόστος διάφορων άλλων εξόδων (συμβολαιογραφικά, έξοδα δικηγόρου, υποθηκοφυλακείου κ.ά.) και την συνεχιζόμενη άνοδο των επιτοκίων του ευρώ καθιστούν πλέον εξαιρετικά δύσκολη την αγορά κατοικίας, αν δεν υπάρξει εκλογίκευση των τιμών.

Οι εργολάβοι, όμως, αρνούνται να πουλήσουν σε χαμηλότερες τιμές και αντιθέτως απειλούν με νέες αυξήσεις εξαιτίας των δικών τους επιβαρύνσεων. Από τη μία πλευρά, ζητούν αναβολή στις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών επικαλούμενοι μέχρι και κραχ στην κτηματαγορά. Από την άλλη πλευρά, όμως, ισχυρίζονται ότι αν οι αντικειμενικές τιμές αυξηθούν θα αναγκαστούν να μετακυλίσουν τα επιπλέον κόστη τους στον τελικό αγοραστή.
Όπως οι ίδιοι επισημαίνουν, η ζήτηση κατά το 2006 και στην αρχή του 2007 είναι περίπου 50% χαμηλότερη από ό,τι το 2005, ωστόσο κόντρα σε κάθε λογική και στο στοιχειώδη νόμο της αγοράς περί προσφοράς και ζήτησης, δηλώνουν ότι προτιμούν να μην πουλήσουν, παρά να πουλήσουν σε τιμές κάπως χαμηλότερες. Παράλληλα, θεωρούν ότι το αγοραστικό κοινό θα πρέπει να πληρώσει το κόστος των δικών τους επιχειρηματικών λαθών, με κυριότερο την αύξηση της προσφοράς σε επίπεδα τέτοια που η ζήτηση να φαντάζει μικρή.

Μερίδα αναλυτών επισημαίνει, πάντως, ότι η στάση αυτή είναι αδιέξοδη. Σύμφωνα με την άποψή τους, αν οι κατασκευαστές δεν καταλάβουν ότι θα πρέπει οι ίδιοι να αλλάξουν στάση, δύσκολα θα αναστραφεί η εικόνα στην αγορά. Υποστηρίζουν δε ότι μόνο αν οι οικοδομικές επιχειρήσεις προχωρήσουν σε πωλήσεις ακόμα και με μηδενικό κέρδος θα αλλάξει το κλίμα στην αγορά κατοικίας και θα μπορέσουν να βιώσουν έναν νέο κύκλο υγιούς ανάπτυξης. Αν επιμένουν στις τιμές που ζητούν και δεν απαλλαγούν σύντομα από τις ζημιογόνους συμφωνίες αγορών ακριβών οικοπέδων και υψηλών αντιπαροχών που έχουν κλείσει, τότε η αγορά θα παγώσει και η διόρθωση μπορεί να είναι απότομη, καθώς έχουν δημιουργηθεί συνθήκες υπερπροσφοράς ακινήτων.