Τελειώνουν τα νομικά με το Κτηματολόγιο;

Της Ιωάννας Τζινιέρη

Στο φόρουμ συζήτησης του Capital.gr για το πρόσφατο άρθρο του συναδέλφου Χρήστου Δημητριάδη διατυπώθηκε η θέση ότι τάχα το κτηματολόγιο είναι "99% ζήτημα μηχανικών και 1% νομικό επειδή αναγράφουν πάνω επιγραμματικά τα στοιχεία του συμβολαίου". Η θέση αυτή φαίνεται ότι δεν είναι απλώς η γνώμη ενός σχολιαστή. Με ιδιαίτερη έκπληξη ακούσαμε και από τα πλέον αρμόδια χείλη στο Υπουργείο Περιβάλλοντος ότι τάχα "τώρα με το κτηματολόγιο τελειώνουν τα νομικά".

Η θέση αυτή αποτελεί τη βάση πλείστων παρερμηνειών σχετικά με το κτηματολόγιο και της τελμάτωσης του έργου επί 22 χρόνια.

Η δημοσιότητα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων υπήρχε, υπάρχει, θα υπάρχει και είναι καταρχήν ανεξάρτητη από το κτηματολόγιο. Όταν αγοράζεται ένα ακίνητο, αυτό για πολλούς λόγους καταχωρείται δημόσια: Για να ελέγχει την ιδιοκτησία ο επόμενος αγοραστής. Για να χρησιμοποιείται το ακίνητο ως collateral για τη λήψη δανείων. Για να καθίσταται εφικτή η αναγκαστική εκτέλεση. Η δημοσιότητα των εμπραγμάτων συναλλαγών εξυπηρετεί δηλαδή μεταξύ άλλων α) την ασφάλεια των ίδιων των εμπράγματων συναλλαγών, β) τη δημόσια πίστη των δανειοδοτήσεων και κατ’ επέκταση την ευστάθεια του τραπεζικού συστήματος και γ) τη διασφάλιση των λοιπών συναλλαγών δια της παρουσίας της ακίνητης περιουσίας ως εχέγγυου προσωπικής συναλλακτικής αξιοπιστίας.

Αυτά επιτυγχάνονταν στην Ελλάδα σε εξαιρετικό βαθμό χωρίς να υπάρχει κτηματολόγιο. Το σύστημα της μεταγραφής του Αστικού Κώδικα συνδύαζε τα πλεονεκτήματα των δυο συστημάτων καταχώρησης (deed system και title system), θεσμοθετώντας ισχύ της εμπράγματης δικαιοπραξίας "από και δια" της μεταγραφής. Υπό το σύστημα των υποθηκοφυλακείων, η γραφειοκρατία περί το ίδιο το ακίνητο είναι πολύ μικρότερη και συνδέεται κυρίως με φορολογικά και πολεοδομικά θέματα, θέματα άσχετα με τις μεταβιβάσεις καθαυτές.

Όταν, λοιπόν, λεγόταν ότι "η Ελλάδα και η Αλβανία είναι οι τελευταίες χώρες της Ευρώπης χωρίς κτηματολόγιο", αυτό ήταν μισή αλήθεια. Δεν είχαμε κτηματολόγιο, αλλά είχαμε αποτελεσματικό σύστημα δημοσιότητας και διασφάλισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Στον ανεξάρτητο δείκτη International Property Rights Index η Ελλάδα το 2016 βαθμολογείται για την καταχώριση εμπραγμάτων δικαιωμάτων με 9,3/10, με γενική βαθμολογία μόνον 5,4/10. Το 9,3 είναι υψηλότερο από την επίδοση της Γερμανίας (8,7). Το σύστημα ισχύος των συμβολαίων "από και δια" της μεταγραφής, που στην Ευρώπη υιοθετούσαν η Ελλάδα και η Ολλανδία, ήταν τόσο απλό και αποτελεσματικό που μας δίδει έως σήμερα υψηλή κατάταξη, χωρίς καν να έχουμε φτιάξει κτηματολόγιο.

Το στοίχημα, λοιπόν, θα ήταν να διατηρήσουμε το άκρως επιτυχημένο σύστημα της μεταγραφής, προσθέτοντας το στοιχείο της κτηματολογικής απεικόνισης και εισάγοντας παράλληλα ηλεκτρονικές υπηρεσίες. Δυστυχώς, το 1995/1998, οι ιθύνοντες προέκριναν την υιοθέτηση του συστήματος "Cadastre 2014", ενός πειραματικού σχεδίου που δεν είχε εφαρμοστεί έως τότε πουθενά, κατάλληλου μόνον για περιοχές, όπου δεν υπήρχε προηγουμένως αποτελεσματική καταγραφή της ιδιοκτησίας ή δεν υπήρχε καν ιδιοκτησία (λ.χ. πρώην κομμουνιστικές χώρες).  

Αντί λοιπόν να συμπληρωθεί απλώς το υπάρχον επιτυχημένο σύστημα, να μηχανογραφηθεί κλπ., επελέγη να αντικατασταθεί ολοσχερώς από ένα πειραματικό και εμφανώς ακατάλληλο σχέδιο.

Ακόμη, ωστόσο, και υπό τον ακατάλληλο αυτόν σχεδιασμό, το κτηματολόγιο δεν παύει να έχει εξ ορισμού δύο πτυχές, αυτοτελείς μεταξύ τους. Την τεχνική και τη νομική.

Η πρώτη εξαντλείται στους χάρτες. Αδύνατον να εντοπισθεί κάτι άλλο τεχνικό στο κτηματολόγιο.

Η δεύτερη παραμένει η καταχώριση εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Το ότι η καταχώριση αυτή δεν γίνεται μόνον με επίκεντρο τα πρόσωπα, αλλά και τους χάρτες, δεν κάνει το έργο αυτό λιγότερο νομικό.

Εάν η καταχώριση στους χάρτες είχε ενδεικτικό χαρακτήρα, όπως εσφαλμένως θεώρησε ο συγγραφέας του παραπάνω σχολίου ("αναγράφουν πάνω επιγραμματικά τα στοιχεία του συμβολαίου"), τότε αυτό θα σήμαινε ότι θα έπρεπε μια άλλη υπηρεσία να αναλάβει την απλή καταχώριση (σε deed system) ή την απόφαση για το ποιος είναι ιδιοκτήτης (σε title system). Εάν είχαμε αποφασίσει να μετεξελίξουμε σε κτηματολόγιο τις πολεοδομίες ή τις τεχνικές υπηρεσίες – που είχαν μάλιστα ήδη χαρτογραφημένο μεγάλο μέρος της επικράτειας για σκοπούς επέκτασης σχεδίων πόλεως, αγροτικών αναδασμών κλπ. – ένα τέτοιο κτηματολόγιο θα ήταν αποκλειστικά τεχνικό. Η κτηματοκεντρική καταχώριση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων για νομικούς σκοπούς θα γινόταν μέσω διασύνδεσης των βάσεων δεδομένων – εάν π.χ. καταχωρούνταν στα υποθηκοφυλακεία ένας κωδικός αριθμός γεωτεμαχίου (ΚΑΕΚ). Σήμερα, με την εξέλιξη της πληροφορικής, η πλήρης διασύνδεση των βάσεων δεδομένων θα ήταν πολύ εύκολη.

Όμως, η καταχώριση στο κτηματολόγιο όχι μόνον δεν έχει ενδεικτικό χαρακτήρα, αλλά αντιθέτως οι νομικές της συνέπειες αυξήθηκαν υπέρμετρα σε σχέση με αυτές των υποθηκοφυλακείων.

Δύο συγκεκριμένοι θεσμοί συνέβαλαν σε αυτό. Καταρχάς το περίφημο "αμάχητο τεκμήριο" των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών. Ενώ με το σύστημα των υποθηκοφυλακείων η μεταγραφή δεν καθιστούσε κάποιον ιδιοκτήτη, εάν δεν συνέτρεχαν πράγματι οι προϋποθέσεις της κυριότητας (πράγμα που καθιστούσε αναγκαία πριν τις μεταβιβάσεις τη λεγόμενη "έρευνα 20ετίας" από δικηγόρο), με το σύστημα του κτηματολογίου η πρώτη εγγραφή καθιστά τον εγγράφοντα ιδιοκτήτη, ασχέτως εάν πραγματικά ήταν ή δεν ήταν. Πολλοί έσπευσαν έτσι να νομιμοποιήσουν καταπατήσεις.

Ο δεύτερος θεσμός είναι ο έλεγχος της ουσιαστικής νομιμότητας των συμβολαίων. Στο σύστημα της μεταγραφής, ο υποθηκοφύλακας δεν είχε εξουσία να ελέγξει την πράξη στην ουσία της και να απορρίψει τη μεταγραφή λόγω ουσιαστικών σφαλμάτων της. Ήλεγχε μόνον την εξωτερική, τυπική νομιμότητα της πράξης. Μπορούσε (και έπρεπε) να απορρίψει π.χ. ένα ιδιωτικό συμφωνητικό, αλλά δεν μπορούσε να εξετάσει προβλήματα ουσιαστικής νομιμότητας μέσα στην ίδια την πράξη.

Ασχέτως εάν είναι προτιμότερος ο έλεγχος ουσιαστικής νομιμότητας (14 χρόνια εφαρμογής απέδειξαν ξεκάθαρα ότι δεν είναι), και μόνον το γεγονός ότι παραχωρείται στο κτηματολόγιο τέτοια υπέρμετρη εξουσία να απονέμει κυριότητα, τα νομικά του κτηματολογίου αυξάνονται στον υπερθετικό βαθμό. Το Κτηματολόγιο καλείται να ξανακάνει τη δουλειά του συμβολαιογράφου, προκαλώντας αβεβαιότητα και γραφειοκρατία, ενώ ασκώντας μονοπωλιακά την εξουσία του ελέγχου νομιμότητας, καθιστά τους συναλλασσόμενους δέσμιους μίας και μόνον υποκειμενικής ερμηνείας νομικών ζητημάτων συχνά περίπλοκων. Υπό το σύστημα της μεταγραφής, τα προβλήματα νομικών ερμηνειών τα έλυνε η ίδια η πραγματικότητα: εάν η τράπεζα δεχόταν το ακίνητο για προσημείωση και ο επόμενος αγοραστής για μεταπώληση, η νομιμότητα επικυρωνόταν εμπράκτως. Διενεργούνταν έτσι ορθά οι εμπράγματες δικαιοπραξίες χωρίς γραφειοκρατία, επειδή και μόνον το χρειάζονταν οι συναλλασσόμενοι.

Συνεπώς, με το κτηματολόγιο τα νομικά όχι μόνον δεν "τελειώνουν", αλλά αυξάνονται υπέρμετρα. Όποιος αμφιβάλλει, ας ανατρέξει στις κατά καιρούς σχεδόν πανηγυρικές ανακοινώσεις των Δικηγορικών Συλλόγων για το Κτηματολόγιο ότι αυτό "θα αυξήσει τη δικηγορική ύλη", όπως πράγματι συνέβη. Κυρίως, ας αναλογισθεί για ποιο λόγο μετατράπηκαν τα υποθηκοφυλακεία τόσο εύκολα σε κτηματολογικά γραφεία – ένας αθόρυβος άθλος που κανένας δεν μας πίστωσε: ακριβώς διότι την επομένη της μετατροπής, τα κτηματολογικά γραφεία εξακολουθούσαν να κάνουν την ίδια (νομική) δουλειά, όπως προηγουμένως ως υποθηκοφυλακεία.

Η αποκοπή του κτηματολογίου από τις δομές της Δικαιοσύνης δεν θα επιλύσει προβλήματα, ούτε θα "τελειώσει τα νομικά". Όσο προσπαθούν οι ιθύνοντες να "εξαφανίσουν" τα νομικά, άλλο τόσο θα τα βρίσκουν πολλαπλά μπροστά τους. Διότι η καταχώριση εμπραγμάτων δικαιωμάτων, πολύ απλά, είναι από τη φύση της ζήτημα νομικό.

* Η κα Ιωάννα Τζινιέρη είναι Υποθηκοφύλακας Παλαιού Φαλήρου, Mέλος Δ.Σ. της Ένωσης Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδος, Μέλος Δ.Σ. της European Land Registry Association (ELRA)