Φόβοι για μετάδοση της βρετανικής επενδυτικής κρίσης στις ευρωπαϊκές αγορές

Της Ελευθερίας Κούρταλη  

Συναγερμός έχει σημάνει στο Σίτι μετά το ντόμινο που έχει ξεσπάσει στην αγορά ακινήτων. Δεκάδες funds του κλάδου παγώνουν τις συναλλαγές τους και απαγορεύουν στους επενδυτές να πάρουν πίσω τα χρήματά τους, μια εξέλιξη που φέρνει στη μνήμη αυτό που συνέβη στην αυγή της καταστροφικής κρίσης των subprime στις ΗΠΑ, όταν η τράπεζα-γίγαντας Bear Stearns εξαφανίστηκε από το τοπίο της Wall Street, μετά την πτώχευση και την πώλησή της στην JP Morgan Chase.

Η οξεία κρίση ρευστότητας που σηματοδότησε το τέλος της Bear Stearns εξερράγη το καλοκαίρι του 2007, όταν έκλεισαν δύο funds της που συνδέονταν με την αγορά ακινήτων, πιστοποιώντας, έτσι, τη φούσκα των ακινήτων που έσκασε και έβγαλε νοκ-άουτ το σύνολο του παγκόσμιου χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Ρευστοποιούν

Την περασμένη εβδομάδα, επτά βρετανικά funds συνολικού ενεργητικού ύψους 18 δισ. στερλινών "πάγωσαν" τις συναλλαγές τους μετά το μπαράζ φυγής των επενδυτών και της ρευστοποίησης των θέσεών τους, ενώ πολλά προχώρησαν σε μείωση της αξίας των assets τους και σε αύξηση της προμήθειας απόσυρσης κεφαλαίων, βάζοντας τις ρίζες για την πρώτη χειροπιαστή επίπτωση που έχει το Brexit στη Βρετανία, αλλά και με δραματικές επιπτώσεις και στον υπόλοιπο κόσμο.

"Θυμίζει τα subprime funds της Bear Stearns πριν από την κατάρρευση της Lehman Brothers", τόνισε ο Bill Gross, διαχειριστής κεφαλαίων στην Janus Capital Group. " Το σύστημα δεν επιτρέπει στη ρευστότητα να ρέει. Εάν αυτά τα funds αποτελούν μια ένδειξη, θα υπάρξουν και άλλα που θα ακολουθήσουν. Είναι ανησυχητικό".

Η αρχή του ντόμινο

H Henderson Global Investors ανακοίνωσε την Τετάρτη ότι είχε ανασταλεί προσωρινά η διαπραγμάτευση στα ύψους 3,9 δισ. στερλινών funds της, UK Porperty PAIF και PAIF, λόγω "εξαιρετικών πιέσεων ρευστότητας", μετά την αβεβαιότητα που προκάλεσε το Brexit, καθώς και οι αναστολές των άλλων funds. Ακολούθησε μέσα σε μία ώρα η Columbia Threadneedle, η οποία είπε ότι είχε ανασταλεί η διαπραγμάτευση στο Threadneedle UK Property fund.

H Canada Life ανακοίνωσε ότι είχε ανασταλεί η διαπραγμάτευση στα Canlife Property και Canlife UK funds της, περιγράφοντάς το ως μια αναβολή των αιτήσεων απόσυρσης των επενδύσεων. "Η αναβολή μπορεί να διαρκέσει μέχρι και έξι μήνες, διευκολύνοντας τα funds να εξασφαλίσουν ότι οι αξίες των ακινήτων αντικατοπτρίζουν τις συνθήκες της αγοράς", όπως δήλωσε.

Αργά την Τετάρτη, η Aberdeen Asset Management δήλωσε ότι η απόσυρση 3,2 δισ. στερλινών από το UK Property fund της, που είχε σημειωθεί πριν από τις 11.00 το βράδυ ώρα Λονδίνου, θα αντιμετωπίσει 17% dilution και ότι "παγώνουν" οι υπόλοιπες εκροές.

Αυτά τα funds ακολούθησαν τον δρόμο που χάραξαν οι M&G Investments, Aviva Investors και Standard Life Investments, οι οποίες ανέστειλαν τις συναλλαγές τη Δευτέρα και την Τρίτη.

H Legal & General και η F&C Investments μείωσαν την αξία των funds τους στον κλάδο των βρετανικών ακινήτων, σημειώνοντας ότι το επίπεδο των αιτημάτων των επενδυτών για απόσυρση των χρημάτων τους καθώς και οι συνθήκες της αγοράς δείχνουν ότι η φυγή θα επιταχυνθεί και θα οδηγήσει σε πτώση στις τιμές των ακινήτων.

Αυτή η κίνηση είναι λιγότερο ακραία από ό,τι το πάγωμα των συναλλαγών για τον έλεγχο εξαγορών, καθώς αναγκάζει αποτελεσματικά όσους επιθυμούν να φύγουν να δεχτούν μια χαμηλότερη αξία στο χαρτοφυλάκιό τους.

Από τον συνωστισμό, στη μεγάλη φυγή

Σε αντίθεση με τα funds των μετοχών, τα funds του real estate δεν μπορούν να κινηθούν και να ρευστοποιήσουν γρήγορα τις θέσεις τους για να ανταποκριθούν στη ζήτηση των επενδυτών για απόσυρση των κεφαλαίων τους. Πολλά funds διατηρούσαν "μαξιλάρι" μετρητών, αλλά, όπως φαίνεται, αυτή η στήριξη έχει μηδενιστεί, αφού οι ανησυχίες είχαν ήδη ξεκινήσει πριν από το δημοψήφισμα και εντάθηκαν έπειτα από αυτό.

"Το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν αυτά τα funds είναι ότι χρειάζεται χρόνος για να πουλήσουν τα εμπορικά ακίνητα για την κάλυψη των redemptions, και τα ταμειακά αποθέματα ασφαλείας που χτίστηκαν από τους διαχειριστές έχουν μηδενιστεί, καθώς οι επενδυτές άρχισαν να τρέπονται σε φυγή πριν και μετά το Brexit", σημειώνει ο Laith Khalaf, αναλυτής της Hargreaves Lansdown.

Πριν από το δημοψήφισμα, οι επενδυτές είχαν αποσύρει 360 εκατ. στερλίνες από τα funds τον Μάιο, τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, σύμφωνα με τη βρετανική Investment Association, έπειτα από εκροές 137 εκατ. τον Απρίλιο.

Η Επιτροπή Οικονομικής Πολιτικής της Τράπεζας της Αγγλίας σημείωσε σε έκθεσή της την περασμένη εβδομάδα ότι ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο είχε δει εντυπωσιακές ξένες εισροές από το 2009, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 45% της αξίας του συνόλου των συναλλαγών, οδηγώντας σε απότομη εκτόξευση την αξία των ακινήτων σε πολλά κομμάτια της αγοράς, ιδιαίτερα στο Λονδίνο. Όπως υπογράμμισε, οι ξένες επενδύσεις στα εμπορικά ακίνητα της Βρετανίας έχουν μειωθεί κατά 50% στο πρώτο τρίμηνο του 2016.

Οι επενδυτές είχαν συσσωρευτεί στα funds ακινήτων τα τελευταία χρόνια σε αναζήτηση αποδόσεων, αυξάνοντας το μερίδιό τους στην αγορά εμπορικών ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο από 2% πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση σε 5%, σύμφωνα με την Jefferies.

H Tράπεζα της Αγγλίας τόνισε την περασμένη εβδομάδα ότι οι κίνδυνοι που είχε εντοπίσει πριν από το δημοψήφισμα έχουν αρχίσει να υλοποιούνται, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης της ζήτησης για εμπορικά ακίνητα, προειδοποιώντας ότι παρακολουθεί στενά τους επενδυτές στα funds του κλάδου, χαρακτηρίζοντάς τους ως έναν κίνδυνο στην οικονομική σταθερότητα της Βρετανίας.

Οι μνήμες του 2007

To "πάγωμα" των funds έφερε μνήμες του 2007 και του 2008, όταν μια σειρά funds ανέστειλαν τις συναλλαγές και αναγκάστηκαν να πουλήσουν κτίρια σε εξευτελιστικές τιμές, επιταχύνοντας την πτώση στις αγορές ακινήτων και συμβάλλοντας στην κρίση ρευστότητας που έπληξε το παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα.

Τότε, η φυγή των επενδυτών από το UK Property Fund της New Star έπαιξε σημαντικό ρόλο στην κατάρρευση της New Star Asset Management, η οποία στη συνέχεια αγοράστηκε από τη Henderson. Το 2008 η New Star χτυπήθηκε από την κατάρρευση των χρηματοπιστωτικών αγορών και της ευρύτερης οικονομίας, με την εμβάθυνση της πιστωτικής κρίσης, την κατάρρευση της αξίας των ακινήτων και τα υψηλά επίπεδα χρέους. Τα assets της μειώθηκαν στις 14 δισ. στερλίνες τον Οκτώβριο του 2008, από 20 δισ. στα τέλη του Ιουνίου της ίδιας χρονιάς, καθώς οι επενδυτές απέσυραν τα χρήματά τους.

Γιατί φεύγουν

Οι επενδυτές αποσύρουν τα κεφάλαιά τους από τα funds ακινήτων της Βρετανίας καθώς οι αναλυτές προειδοποιούν ότι οι τιμές των γραφείων του Λονδίνου θα μειωθούν έως και 20% σε τρία χρόνια λόγω του Brexit. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης του 2007 και του 2008, τα funds ακινήτων είχαν χτυπηθεί με παρόμοιο τρόπο από τα redemptions (απόσυρση κεφαλαίων) των επενδυτών και αναγκάστηκαν να "παγώσουν" τις εκροές, συμβάλλοντας στην πτώση των τιμών των ακινήτων πάνω από 40% από την κορυφή τους.

Με τις δονήσεις στην αγορά ακινήτων που απηχούν την τελευταία οικονομική κρίση, ο αυξανόμενος φόβος είναι ότι η αποτυχία να ελεγχθούν οι μετασεισμοί από την απόφαση του Brexit θα ωθήσει την οικονομία σε ύφεση.

"Δεν μπορούμε να αγνοήσουμε αυτό που συμβαίνει στο μέτωπο της μαζικής φυγής των επενδυτών από το βρετανικό real estate. Δεν μπορούμε να το κρύψουμε κάτω από το χαλί. Θα υπάρξουν και άλλα assets που θα βρεθούν σε παρόμοια πίεση", σημειώνει ο Wayne Bowers, διευθύνων σύμβουλος της Northern Trust Corp.

Τον Αύγουστο του 2007 η BNP Paribas ανέστειλε τις συναλλαγές σε τρία funds της που είχαν επενδύσει στην αγορά ακινήτων subprime των ΗΠΑ. Tότε η BNP είχε ανακοινώσει ότι "πάγωσε" την απόσυρση κεφαλαίων "για να προστατέψει τα συμφέροντα και να διασφαλίσει την ίση μεταχείριση των επενδυτών της σε αυτές τις πολύ δύσκολες στιγμές". Εννέα χρόνια μετά, η Standard Life, η Aberdeen και τα άλλα βρετανικά funds του real estate εξέδωσαν παρόμοιες ανακοινώσεις, υπογραμμίζοντας την αβεβαιότητα για την αγορά εμπορικών ακινήτων της Βρετανίας μετά το αποτέλεσμα του δημοψηφίσματος.

Ενώ η έλλειψη ρευστότητας είναι ένα παρόμοιο χαρακτηριστικό τού σήμερα με την κρίση του subprime, κάποιοι αναλυτές σημειώνουν ότι τα πράγματα είναι πολύ διαφορετικά, αλλά προειδοποιούν ότι περαιτέρω προσπάθειες από τους επενδυτές να "τραβήξουν" χρήματά τους από άλλα funds πριν αυτά κλείσουν τις πόρτες τους θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα φαινόμενο ντόμινο χωρίς προηγούμενο μεταξύ άλλων funds.

"Δεν νομίζω ότι ζούμε μέρες του 2007, αλλά το πρόβλημα με τα funds των ακινήτων είναι ότι είναι μη ρευστοποιήσιμα, οπότε, αν υπάρχουν εκροές, θα δημιουργηθεί σοβαρότατος κίνδυνος για τον κλάδο", τονίζει ο Khalaf.

Εντείνονται οι φόβοι για νέα τραπεζική κρίση

Ακόμα μεγαλύτερη ανησυχία είναι ότι αυτό το ντόμινο στα funds της Βρετανίας που κλειδώνουν τις πόρτες τους δεν θα αποτελέσει παρά την αρχή για πολύ βαθύτερα προβλήματα στις βρετανικές τράπεζες.

Σήμερα ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων αποτελεί το 50% των κεφαλαίων των βρετανικών τραπεζών. Εάν καταρρεύσει η αξία των εμπορικών ακίνητων, τότε οι βρετανικές τράπεζες θα χρειαστεί πολύ σύντομα να αντλήσουν κεφάλαια, δίνοντας τροφή σε μια κρίση με διεθνείς επιπτώσεις, αφού θεωρούνται συστημικά σημαντικές.

Σύμφωνα με το ΔΝΤ, οι τράπεζες της Γερμανίας, της Γαλλίας, της Βρετανίας και των ΗΠΑ έχουν τον υψηλότερο βαθμό "παθητικής διάχυσης" (outward spillovers), όπως μετράται από το μέσο ποσοστό της απώλειας κεφαλαίων άλλων τραπεζικών συστημάτων, λόγω του σοκ του τραπεζικού τομέα στη χώρα προέλευσης".

"Με την αβεβαιότητα γύρω από το Brexit να αναμένεται να συνεχιστεί για πολλά χρόνια και με τη βρετανική οικονομία να είναι πιθανό να πέσει σε ύφεση από το δεύτερο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, η καθοδική πίεση στις τιμές των collaterals των τραπεζών θα μπορούσε να είναι μεγαλύτερη και πιο παρατεταμένη από ό,τι κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης", σημειώνει η Daiwa Capital Markets. "Οι τράπεζες, συνεπώς, θα χρειαστούν πολλά νέα κεφάλαια".

Έκθεση 86 δισ.

Ο βρετανικός τραπεζικός κλάδος στο σύνολό του έχει έκθεση ύψους 86 δισ. στερλινών στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων, με τις μεγάλες τράπεζες να κατέχουν τις 69 δισ. από αυτές και τις μικρότερες τράπεζες τις υπόλοιπες 17 δισ. στερλίνες.

Η κρίση που ξεδιπλώνεται στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων στη Βρετανία μετά το Brexit αναμένεται να "γονατίσει" τις τράπεζες εάν η αναταραχή των αγορών μετατραπεί σε ένα μεγαλύτερης διάρκειας sell-off, σημειώνει η J.P. Morgan σε έκθεσή της.

Η Royal Bank of Scotland και η Lloyds Banking Group είναι οι δύο βρετανικές τράπεζες που έχουν τη μεγαλύτερη έκθεση στη βρετανική αγορά του commercial real estate, γεγονός που τις θέτει σε κίνδυνο μετά το "πάγωμα" των συναλλαγών που ανακοίνωσαν βρετανικά funds.

Η βρετανική οικονομία γίνεται πλέον εξαιρετικά ευάλωτη σε πιθανό "πάγωμα" των επενδύσεων που έχουν πλημμυρίσει τα τελευταία χρόνια τις αγορές ακινήτων στο Λονδίνο από Ρώσους και Κινέζους επενδυτές, σημειώνουν οι αναλυτές.

Η RBS έχει δάνεια ύψους 25,2 δισ. στερλινών προς τον κλάδο, που αντιπροσωπεύουν το 66% της αξίας των ενσώματων στοιχείων του ενεργητικού της (κεφαλαιακός δείκτης TNAV), και η Lloyds έχει 18,1 δισ. στερλίνες έκθεση ή περίπου το 46% του TNAV της.

Ενώ οι κίνδυνοι για τις μεγάλες τράπεζες είναι πιθανόν να είναι "διαχειρίσιμοι", οι μικρότερες θα μπορούσαν να σημειώσουν μεγαλύτερες απώλειες, λόγω των υψηλότερων δεικτών loan to value στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων.

"Ο κίνδυνος από τις τιμές των βρετανικών εμπορικών ακινήτων είναι πιθανό να πιέσει τις αποτιμήσεις των εγχώριων τραπεζών", σημειώνει η J.P. Morgan. Μια κατάρρευση των τιμών θα "χτυπήσει" τη Lloyds και την RBS ιδιαίτερα έντονα, καθώς και οι δύο έχουν μεγάλα χαρτοφυλάκια δανείων εμπορικών ακινήτων και οι πτώσεις στις τιμές των εμπορικών ακινήτων θα οδηγήσουν σε υψηλότερες απαιτούμενες προβλέψεις.