Προοπτικές και Στρατηγική 

Η εφαρμογή των στρατηγικών στόχων που έθεσε η Διοίκηση του Ομίλου στο τέλος του 2008 έχει οδηγήσει σε πολύ ικανοποιητικά αποτελέσματα. Σημαντική πρόοδος σημειώθηκε σε ότι αφορά στην κεφαλαιακή αναδιάρθρωση του Ομίλου, με ιδιαίτερη επιτυχία στην αναχρηματοδότηση του βραχυπρόθεσμου τραπεζικού δανεισμού, με σκοπό την παράταση αποπληρωμής. Οι βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις της ΜΒΔΤ έχουν μειωθεί κατά 13% περίπου, ενώ οι μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις έχουν αυξηθεί σχεδόν κατά 4%. Ο Όμιλος αναχρηματοδότησε δύο συμβάσεις πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης, αυξάνοντας τη διάρκεια και τα κεφάλαια κατά €17,6 εκ. Επίσης, υπεγράφησαν πέντε νέες συμβάσεις πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης ύψους €25,4 εκ. με ελάχιστη διάρκεια δέκα ετών. Η μετατροπή μέρους του τραπεζικού δανεισμού σε συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης είχε ως αποτέλεσμα την παράταση της μέσης σταθμισμένης διάρκειας των υποχρεώσεων του Ομίλου, ενισχύοντας κατ΄ αυτόν τον τρόπο την χρηματοοικονομική θέση του. 

Επιπρόσθετα, η Διοίκηση του Ομίλου έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στην αντιμετώπιση των νομικών δυσκολιών σχετικά με το έργο στο Βοτανικό, οι οποίες αναμένεται να ξεπεραστούν σύντομα. Η απόφαση του ΣτΕ που εκδόθηκε τον Οκτώβριο του 2009 δίνει τις κατευθύνσεις για μία νέα νομοθετική ρύθμιση που θα καταστήσει δυνατή την ολοκλήρωση του συνόλου της Διπλής Ανάπλασης, συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής του εμπορικού κέντρου της εταιρίας. Το Μάρτιο του 2010, ξεκαθάρισε το τοπίο σε ό,τι αφορά τη συνέχιση του έργου της Διπλής Ανάπλασης στο σύνολό του. Η Υπουργός ΠΕΚΑ κυρία Τ. Μπιρμπίλη, σε σχέση με το θέμα της Διπλής Ανάπλασης των περιοχών Λ. Αλεξάνδρας και Βοτανικού, δήλωσε ότι θα γίνει νέα νομοθετική ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία μειώνεται η συνολική δόμηση κατά περίπου 66.000 τ.μ. και αυξάνεται το πράσινο κατά περίπου 30.000 τ.μ. 

Σε ό,τι αφορά στο εμπορικό κέντρο της εταιρείας, αυτό θα κατασκευαστεί τελικά με συντελεστή δόμησης 1,2. Το νέο αυτό πολεοδομικό δεδομένο βελτιώνει τον αρχικό σχεδιασμό και βοηθάει στη δημιουργία περισσότερων ελεύθερων επιφανειών, αίθριων κλπ., κάνοντας έτσι το εμπορικό κέντρο πιο φιλικό προς τον επισκέπτη και το περιβάλλον. 

Η Διοίκηση της ΜΒΔΤ, έχοντας πλέον δεδομένη την ολοκλήρωση του εμπορικού της κέντρου μέσα σε συγκεκριμένα χρονικά πλαίσια, προχωρεί σε περαιτέρω επαναδιαπραγμάτευση του τραπεζικού δανεισμού της με τις συνεργαζόμενες Τράπεζες, ενώ η εξέλιξη αυτή δημιουργεί και την πεποίθηση ότι θα εξασφαλιστούν και πρόσθετες γραμμές χρηματοδότησης για καινούργια έργα, ορισμένα από τα οποία βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη. 

Οι εργασίες κατασκευής αναμένεται να ολοκληρωθούν εντός έξι μηνών από την εκ νέου έναρξή τους, οπότε και το εμπορικό κέντρο θα παραδοθεί σε μορφή "cold shell" στους μισθωτές ώστε να εκτελεστούν οι εργασίες εσωτερικής διαμόρφωσης των καταστημάτων με στόχο την έναρξη λειτουργίας ενωρίς το 2011. Σύμφωνα με τα ανωτέρω, δεδομένης της παράτασης της διάρκειας των οφειλών του Ομίλου και με την επανέναρξη των εργασιών κατασκευής του εμπορικού κέντρου, η ΜΒΔΤ θα είναι σε θέση να δημιουργήσει υπεραξία για τους μετόχους της και να κυνηγήσει νέες επενδυτικές ευκαιρίες. 

Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV) 

Η Καθαρή Αξία Ενεργητικού ανά μετοχή (NAV/share) προ αναβαλλόμενης φορολογίας ανήλθε σε €11,78 σημειώνοντας μείωση 19,6% από το 2008. Η Καθαρή Αξία Ενεργητικού ανά μετοχή μετά από αναβαλλόμενη φορολογία ανήλθε σε €9,79 σημειώνοντας μείωση 18,8% σε σχέση με το 2008. Η μείωση αυτή οφείλεται κυρίως στις αναπροσαρμογές (μειώσεις) επενδυτικών ακινήτων ύψους €88,0 εκ. το 2009, με βάση τις τρέχουσες συνθήκες αγοράς. 

Κερδοφορία 

Τα έσοδα του Ομίλου ανήλθαν σε €53,9 εκ. το 2009, καταγράφοντας αύξηση 2,0% σε σχέση με το 2008. Η αύξηση αυτή προήλθε, κυρίως από το γεγονός ότι, εντός της χρήσης 2009, σημειώθηκε αύξηση 6,3% των μισθωτικών εσόδων -που αντιπροσωπεύουν το 92% των συνολικών εσόδων του Ομίλου- κυρίως από μισθωτικές συμφωνίες ύψους €3 εκ. περίπου, που υπογράφηκαν κατά το 2008, καθώς και από αυξήσεις στα ενοίκια βάσει του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, πλέον 100 μονάδων βάσης. 

Τα μισθωτικά έσοδα του Ομίλου έχουν αυξηθεί πάνω από 40% κατά την τελευταία πενταετία, από €35 εκ. το 2005 σε €50 εκ. το 2009, καθώς η διοίκηση εφαρμόζει τη στρατηγική διακράτησης των ακινήτων που κατασκευάζει ο Όμιλος, σε συνδυασμό με τη δομή των μισθωτικών συμβάσεων, τα οποία περιέχουν ετήσια αναπροσαρμογή ενοικίων βάσει του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, πλέον 100 μονάδων βάσης. 

Οι πωλήσεις οικιστικών ακινήτων ανήλθαν σε €1,2 εκ. το 2009, συγκριτικά με πωλήσεις €4,7 εκ. το 2008. Οι περιορισμένες αυτές πωλήσεις εντάσσονται στους στρατηγικούς στόχους που έθεσε η διοίκηση το 2008, για μη πώληση των επενδυτικών ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη τις αρνητικές συνθήκες της αγοράς. Τέλος, τα έσοδα από εργολαβίες του Ομίλου το 2009 ανήλθαν σε €3,0 εκ. συγκριτικά με €1,4 εκ. το 2008. 

Οι ζημίες προ φόρων, χρηματοδοτικών, επενδυτικών αποτελεσμάτων και αποσβέσεων (EBITDA) του Ομίλου την 31.12.2009 διαμορφώθηκαν σε €70,3 εκ. έναντι €96,2 εκ. το 2008 και οφείλονται κυρίως σε ζημίες από αναπροσαρμογή επενδυτικών παγίων σε εύλογες αξίες ύψους €88,0 εκ. το 2009 και €83,4 εκ. το 2008. Στην τρέχουσα χρήση λογίστηκαν ζημίες από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες λόγω της αύξησης του επιτοκίου προεξόφλησης που εφαρμόζεται στην αποτίμηση των ακινήτων που διακρατούνται μέσω συμβάσεων πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης και συμβάσεων έργων με αυτοχρηματοδότηση και παραχώρηση της εκμετάλλευσης για ορισμένο χρονικό διάστημα (BOT), αντικατοπτρίζοντας την αύξηση της αβεβαιότητας στην αγορά. 

Αξίζει να σημειωθεί ότι την 31.12.2009 η εύλογη αξία του οικοπέδου στο Βοτανικό δεν αναπροσαρμόστηκε σε σχέση με το 2008 και παρέμεινε σε €98,7 εκ. Παρά το γεγονός ότι η εύλογη αξία του οικοπέδου με βάση την έκθεση εκτίμησης της Colliers International με ημερομηνία 31.12.2009 ανέρχεται σε €127,1 εκ. η διοίκηση ακολουθώντας την αρχή της συντηρητικότητας δεν αναπροσάρμοσε την αξία του επενδυτικού ακινήτου υπό κατασκευή στο Βοτανικό. Στην περίπτωση που η εταιρεία προχωρούσε στην αναπροσαρμογή της εύλογης αξίας του ακινήτου στο Βοτανικό, τα επενδυτικά ακίνητα καθώς και η καθαρή θέση προ αναβαλλόμενης φορολογίας θα εμφανίζονταν αυξημένα κατά €28,4 εκ. Το κόστος ανέγερσης του εν λόγω έργου κατά την 31.12.2009 ανέρχεται σε ποσό €45,7 εκ. και περιλαμβάνεται στην αξία των επενδυτικών ακινήτων. Η μείωση του συντελεστή δόμησης σε 1,2 από 1,6 από την επερχόμενη νομοθετική ρύθμιση δεν επηρεάζει την υφιστάμενη κατασκευή και το κόστος που έχει λογιστεί. 

Οι ζημίες από αναπροσαρμογή επενδυτικών παγίων σε εύλογες αξίες αντισταθμίστηκαν μερικώς από χαμηλότερο κόστος πωληθέντων και μειωμένα έξοδα διοίκησης, συνολικού ποσού €25,8 εκ., αντιπροσωπεύοντας μείωση 39% το 2009 σε σύγκριση με το 2008. 

Τα καθαρά χρηματοοικονομικά έξοδα του Ομίλου ανήλθαν σε €23,9 εκ. σε σύγκριση με €75,1 εκ. στη χρήση 2008. Ο κύριος παράγοντας αυτής της μείωσης είναι η σημαντική μείωση της ζημίας από την αποτίμηση σε εύλογη αξία των συμβάσεων ανταλλαγής επιτοκίων η οποία ανήλθε σε €5,9 εκατ. έναντι €43,7 εκατ. την προηγούμενη χρήση. Σημαντική μείωση επήλθε επίσης στην επιβάρυνση από τόκους συμβάσεων χρηματοδοτικής μίσθωσης που ανέρχονται σε €16,6 εκατ. έναντι €26,1 εκατ. για την χρήση του 2008. Η θετική μεταβολή της εύλογης αξίας των συμβάσεων ανταλλαγής επιτοκίου οφείλεται κυρίως στη ομαλοποίηση της μεταβλητότητας των επιτοκίων ενώ τα μειωμένα χρηματοοικονομικά έξοδα των συμβάσεων χρηματοδοτικής μίσθωσης στο περιβάλλον μειωμένων επιτοκίων όπως διαμορφώθηκε κατά την διάρκεια του 2009. 

Την 31.12.2009, ο Όμιλος παρουσίασε ζημίες προ φόρων που ανέρχονται σε €94,6 εκ. σε σύγκριση με € 171,8 εκ. κατά την προηγούμενη χρήση. Οι ζημίες μετά από φόρους του Ομίλου για την χρήση 2009 ανήλθαν σε €76,8 εκ. σε σύγκριση με ζημίες μετά από φόρους ύψους €120,9 εκ. κατά την προηγούμενη χρήση 2008. 

Επενδυτικά Ακίνητα 

Τα επενδυτικά ακίνητα του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €1.128 εκ. από €1.212 εκ. και παρουσίασαν μείωση κατά 6,9% σε σύγκριση με τη χρήση 2008. Η μείωση αυτή οφείλεται κατά κύριο λόγο στην αναπροσαρμογή του χαρτοφυλακίου ακινήτων με βάση τις τρέχουσες συνθήκες αγοράς. Το αρνητικό περιβάλλον το οποίο επικρατεί από το 2007 έχει ασκήσει πίεση στις αξίες ακινήτων, ωστόσο δεν έχει επηρεάσει τα μισθωτικά έσοδα του Ομίλου, αντικατοπτρίζοντας την υψηλή ποιότητα των ακινήτων. Το μισθωτικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων της ΜΒΔΤ τοποθετεί την εταιρία σε καλή θέση δεδομένου ότι, σχεδόν το 60% του χαρτοφυλακίου είναι γραφειακά συγκροτήματα από τα οποία τα περισσότερα είναι μεγάλα κτίρια με μακροχρόνιες κλειστές συμβάσεις και αξιόπιστους μισθωτές, παρέχοντας ασφαλή και αυξανόμενα μισθωτικά έσοδα. 

Δανεισμός 

Ο τραπεζικός δανεισμός του Ομίλου, μακροπρόθεσμος και βραχυπρόθεσμος, μειώθηκε κατά 12,7% και ανήλθε σε €229,6 εκ. το 2009. Οι υποχρεώσεις χρηματοδοτικών μισθώσεων του Ομίλου, μακροπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες, παρουσίασαν ετήσια αύξηση 5,4% και ανήλθαν σε €524,5 εκ. Το 2009 ο Όμιλος υπέγραψε επτά συμβάσεις πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης συνολικού ποσού €43 εκ. στα πλαίσια της κεφαλαιακής αναδιάρθρωσης, μειώνοντας τον τραπεζικό δανεισμό. 

Ο τραπεζικός δανεισμός του Ομίλου συμπεριλαμβάνει και δανεισμό ύψους €125 εκ. που σχετίζονται με το έργο στον Βοτανικό. Η εταιρία έχει εξασφαλίσει από τις κοινοπρακτούσες τράπεζες το δικαίωμα να παρατείνει την εξόφληση των δανείων μέχρι την 31/3/2011. 

Μερισματική πολιτική 

Η εταιρεία δεν θα διανείμει μέρισμα στους μετόχους για τη χρήση του 2009. Αυτό είναι αποτέλεσμα της περιορισμένης πώλησης ακινήτων το 2009 και του γεγονότος ότι σημαντικά έργα βρίσκονται υπό κατασκευή.