Ομιλία κου Αριστοτέλη Καρυτινού, Εκτελεστικού Μέλους Δ.Σ. και μέλους της Επενδυτικής Επιτροπής

Κυρίες και Κύριοι,
Για τη Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ, το διάστημα των τελευταίων 18 μηνών περίπου απετέλεσε μια περίοδο - ορόσημο με κύριο γεγονός την εξαιρετικά επιτυχημένη εισαγωγή των μετοχών της Εταιρείας στο Χρηματιστήριο Αθηνών. Όπως ίσως θυμάστε, η συνολική ζήτηση ανήλθε σε 60,7 εκατ. μετοχές υπερκαλύπτοντας τις συνολικά προσφερθείσες μετοχές κατά 8,3 φορές περίπου. Ιδιαίτερα σημαντική ήταν η ανταπόκριση των διεθνών θεσμικών επενδυτών και έτσι εκ του συνόλου των 7.290.066 μετοχών της Προσφοράς, το 50% προσφέρθηκε στην εγχώρια δημόσια προσφορά και το υπόλοιπο 50% στη διεθνή προσφορά. Τα καθαρά έσοδα για την Εταιρεία ανήλθαν σε € 78,9 εκατ., εκ των οποίων το 80% έχει ήδη επενδυθεί, κυρίως σε κτίρια γραφείων, με ελκυστικούς όρους που ξεπερνούν την τρέχουσα μέση απόδοση της αγοράς. Χαρακτηριστική είναι η συνεχώς αυξανόμενη συμμετοχή των ξένων θεσμικών επενδυτών, η οποία το 2006 ανήλθε σε 22% ενώ αυτή τη στιγμή ξεπερνά το 23%, αποδεικνύοντας την πεποίθηση της διοίκησης ότι η μετοχή της Εταιρείας μας συγκαταλέγεται πλέον στις ελκυστικές επενδυτικές επιλογές για τα διεθνή χαρτοφυλάκια που επενδύουν στο χώρο του real estate.

Σημαντική επιτυχία της Εταιρείας ήταν η ένταξη της μετοχής της, στον παγκόσμιο χρηματιστηριακό δείκτη FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index. Ο συγκεκριμένος δείκτης παρακολουθείται ως benchmark από το σύνολο της παγκόσμιας θεσμικής επενδυτικής κοινότητας που ειδικεύεται στο Real Estate, περιλαμβάνει περισσότερες από 300 εταιρείες και υπολογίζεται σε καθημερινή βάση μέσω του Euronext Indices B.V. Ο FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index αναλύεται σε έξι ομάδες δεικτών και περιλαμβάνει συνολικά 60 δείκτες στην Ασία, Ευρώπη και Β. Αμερική.

Η Eurobank Properties Α.Ε.Ε.Α.Π είναι η μόνη ελληνική Εταιρία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία που συμπεριλαμβάνεται στον παγκόσμιο χρηματιστηριακό δείκτη. Αυτό το σημαντικό επίτευγμα αυξάνει όχι μόνο τo κύρος και την προβολή της Εταιρίας αλλά δημιουργεί προοπτικές για περισσότερες αντίστοιχες επιτυχίες στο προσεχές μέλλον.

Επίσης η Εταιρεία συγκαταλέγεται πλέον στο δείκτη FTSE/X.A. MidCap 40 του Χρηματιστηρίου Αθηνών.

Το 2006, η Εταιρεία παρουσίασε υψηλή κερδοφορία κατά 72,5% στα κέρδη προ φόρων για τη χρήση του 2006 σε σχέση με την αντίστοιχη χρήση του 2005 (€ 32,4 εκ. τη χρήση του 2006 έναντι € 18,8 εκ. τη χρήση του 2005). Η θετική εξέλιξη των μεγεθών και των αποτελεσμάτων της Εταιρείας κατά το 2006 επέτρεψε τη διανομή συνολικού μερίσματος € 0,64 ανά μετοχή, το οποίο συνιστά αύξηση κατά 77,8% έναντι του μερίσματος του 2005 και αντιστοιχεί σε μερισματική απόδοση 4,12%, με βάση τη μέση τιμή της μετοχής το 2006 και 4,10% με βάση την τιμή εισαγωγής της μετοχής. Πρέπει να σημειωθεί ότι μετά την εισαγωγή των μετοχών της στο Χ.Α., δηλ. τους τελευταίους 16 μήνες, η Εταιρεία προέβη στη διανομή μερισμάτων ύψους € 1 ανά μετοχή συνολικά για τις χρήσεις 2005 και 2006, που αντιστοιχεί σε σωρευτική (δηλαδή και για τις δυο χρήσεις) απόδοση 6,41% με βάση την τιμή εισαγωγής στο Χ.Α.

Η θετική πορεία των αποτελεσμάτων της Εταιρείας συνεχίζεται και το 2007 με τα καθαρά κέρδη του Α’ Τριμήνου 2007 να είναι αυξημένα κατά 88% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο 2006.

Η στρατηγική της Εταιρείας για τη μελλοντική ανάπτυξή της είναι να συνεχίσει να αποκτά υψηλής ποιότητας γραφειακούς, εμπορικούς, αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους σε τοποθεσίες υψηλής εμπορικότητας και προβολής στην Ελλάδα αλλά πλέον, χάρη στο προσφάτως τροποποιηθέν νομοθετικό πλαίσιο για το οποίο θα σας μιλήσω αργότερα, και στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, εφόσον το επιτρέπουν οι συνθήκες τόσο της κεφαλαιαγοράς όσο και της αγοράς ακινήτων.

Η Εταιρεία πιστεύει ότι η στρατηγική της και η σημαντική γνώση των περιφερειακών αγορών ακινήτων της δίνουν ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στην αναγνώριση των τάσεων στο χώρο ενδιαφέροντός της και στην πρόσβαση και επιδίωξη επενδυτικών ευκαιριών σε ακίνητα υψηλής εμπορικότητας και προβολής με ευνοϊκούς όρους τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη.

Προσφάτως, ο Ν. 3581/2007 τροποποίησε τον Ν. 2778/1999 που διέπει τις ΑΕΕΑΠ. Η τροποποίηση αυτή αναμένεται να δώσει νέα πνοή όχι μόνο για την υλοποίηση της στρατηγικής μας αλλά και για την ανάπτυξη του κλάδου των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα. Οι βασικές αλλαγές που εισάγει αυτή η τροποποίηση έχουν ως εξής:
- Επιτρέπεται η επένδυση με ελάχιστο ποσοστό συμμετοχής 90% σε ανώνυμες εταιρείες με αποκλειστικό σκοπό την απόκτηση και εκμετάλλευση ακινήτων (Εταιρείες Ειδικού Σκοπού). Οι εταιρείες αυτές, εάν έχουν έδρα την Ελλάδα, χαίρουν του ίδιου ευνοϊκού φορολογικού θεσμικού πλαισίου με τη μητρική ΑΕΕΑΠ.
- Επιτρέπεται η σύναψη δανείων και η παροχή πιστώσεων σε ΑΕΕΑΠ μέχρι ποσού 50% του ενεργητικού τους για την απόκτηση ή αποπεράτωση ή βελτίωση ακινήτων
- Καταργείται η υποχρέωση να διατηρούν τουλάχιστον 10% του ενεργητικού τους σε μετρητά, τραπεζικές καταθέσεις και τίτλους ισοδύναμης ρευστότητας
- Επιτρέπεται η σύναψη προσυμφώνων για την αγορά ακινήτων που βρίσκονται σε αρχικό στάδιο κατασκευής (υπό προϋποθέσεις που διασφαλίζουν την ΑΕΕΑΠ έτσι ώστε να μην αναλαμβάνει ή να ελαχιστοποιεί το λεγόμενο development risk).
- Διευκρινίζεται ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν υπόκεινται σε υποχρέωση καταβολής φόρου αυτόματου υπερτιμήματος και χαίρουν ορισμένων φορολογικών απαλλαγών σε περιπτώσεις εταιρικών μετασχηματισμών και συγχωνεύσεων με άλλες εταιρίες που σχετίζονται με την εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας.
- Τέλος, επιτρέπεται η αγοραπωλησία ακινήτων, μετοχών Εταιρειών Ειδικού Σκοπού και δικαιωμάτων από προσύμφωνο σε τίμημα που πλέον μπορεί να αποκλίνει κατά 5% από τη σχετική αποτίμηση του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών.

Οι αλλαγές αυτές ουσιαστικά δίνουν πρόσβαση στις ελληνικές ΑΕΕΑΠ σε επενδύσεις που προηγούμενα δεν μπορούσαν να υλοποιήσουν παρά το γεγονός ότι αυτές οι επενδυτικές ευκαιρίες αποτελούσαν την πλειοψηφία του προσφερόμενου επενδυτικού προϊόντος στην Ελλάδα και το εξωτερικό. Η πείρα μας καταδεικνύει ότι τα περισσότερα "deals" προσφέρονται μέσω εταιρειών ειδικού σκοπού ενώ ταυτόχρονα είναι σημαντικό να μπορείς να "κλείσεις" μια συμφωνία όταν το ακίνητο βρίσκεται στην αρχή της κατασκευής του. Οι νέες δυνατότητες που προσφέρει το θεσμικό πλαίσιο δίνουν πλέον στις ελληνικές ΑΕΕΑΠ μεγαλύτερη ευελιξία στην αγορά ακινήτων απ΄ ό,τι στο παρελθόν, εξαλείφοντας ένα μειονέκτημα που υφίστατο για τον κλάδο, σε σχέση με άλλους που επενδύουν σε ακίνητα.

Επιπρόσθετα το αυξημένο όριο δανεισμού αλλά και η κατάργηση του ελάχιστου ποσοστού διακρατούμενων διαθεσίμων σε μετρητά ή παρόμοια μορφή δίνει στις ΑΕΕΑΠ διευρυμένες δυνατότητες χρηματοδότησης της ανάπτυξής τους.

Ένα σημαντικό κεφάλαιο της στρατηγικής μας για μελλοντική ανάπτυξή αφορά στην επέκταση της επενδυτικής δραστηριότητας της Εταιρείας στο εξωτερικό, σε χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, που αυτή τη στιγμή παρουσιάζουν αξιόλογο επενδυτικό ενδιαφέρον και αποτελούν ένα πόλο έλξης των διεθνών επενδυτών real estate. Η Εταιρεία μας πιστεύει ότι είναι σε ευνοϊκή θέση καθώς ο Όμιλος Eurobank EFG είναι ήδη δυναμικά τοποθετημένος σε αυτή τη γεωγραφική περιοχή με επιτυχημένη παρουσία όχι μόνο στο χρηματοπιστωτικό τομέα αλλά και στην παροχή υπηρεσιών real estate (μέσω εξειδικευμένων θυγατρικών). Σε συνδυασμό με τις αναφερθείσες τροποποιήσεις στο θεσμικό πλαίσιο και ειδικά της δυνατότητας απόκτησης συμμετοχής σε Εταιρείες Ειδικού Σκοπού, η Εταιρεία αξιολογεί τις ευκαιρίες για την διεύρυνση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της στη Ρουμανία, Βουλγαρία, Σερβία και σε άλλες χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης σύμφωνα με τα επενδυτικά της κριτήρια και το σχετικό κανονιστικό πλαίσιο. Όπως άλλωστε έχουμε ήδη ανακοινώσει, η Εταιρεία ήδη βρίσκεται σε στάδιο διαπραγματεύσεων για την απόκτηση ακινήτου γραφείων στο Βουκουρέστι με πιθανούς μισθωτές εταιρείες του Ομίλου Eurobank EFG, και θα προβεί σε λεπτομερή ανακοίνωση μόλις καταλήξουν οι σχετικές διαπραγματεύσεις. Αρωγός στην επέκταση των επενδύσεων στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη είναι ο Όμιλος Eurobank EFG ο οποίος έχει τοπική παρουσία και εξειδικευμένες γνώσεις αναφορικά με τις αγορές εμπορικών ακινήτων στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, συμπεριλαμβανομένης της Ρουμανίας, της Σερβίας και της Βουλγαρίας και η Εταιρεία σκοπεύει να αξιοποιήσει αυτές τις εξειδικευμένες γνώσεις, καθώς συνεχίζει να αξιολογεί ευκαιρίες επένδυσης διεθνώς.

Η Εταιρεία πιστεύει ότι οι εξειδικευμένες γνώσεις της Διοίκησής της, οι σχέσεις της με τον κλάδο και η δυνατότητά της να αξιοποιήσει τους τοπικούς πόρους του Ομίλου Eurobank EFG της δίνουν σημαντικό πλεονέκτημα στην αξιοποίηση της υπάρχουσας προοπτικής της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα και στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη.

Με εμπιστοσύνη στη στρατηγική της Εταιρείας για μελλοντική ανάπτυξη, θα συνεχίσουμε να ανταποκρινόμαστε στις προκλήσεις της αγοράς του real estate και στις προσδοκίες των μετόχων της Εταιρείας.