Του Νίκου Χρυσικόπουλου 

Τον τελευταίο χρόνο οι επικεφαλής της Μπάµπης Βωβός Διεθνής Τεχνική (ΜΒΔΤ) σπανίως επισκέπτονται τα εργοτάξια της εταιρείας, όπως πάντοτε συνήθιζαν. Στο µεγαλύτερο, εξάλλου, εργοτάξιο στην περιοχή του Βοτανικού, οι εργασίες έχουν διακοπεί λόγω δικαστικών εµπλοκών. Πλέον, όλοι και όλα στα γραφεία της εταιρείας γυρίζουν γύρω από το σχέδιο της «Διπλής Ανάπλασης» και το πώς θα εξευρεθεί η φόρµουλα εκείνη που θα επιτρέψει την κατασκευή του εµπορικού της κέντρου, δίνοντας λύση στο αδιέξοδο της εισηγµένης, αλλά και των µετόχων της. Ο Άρης Βωβός, διευθύνων σύµβουλος της ΜΒΔΤ, µιλάει στο «Κεφάλαιο» για όλα τα ανοιχτά ζητήµατα που αφορούν την επένδυση αλλά και το µέλλον της εταιρείας. 

- Το σχέδιο της «Διπλής Ανάπλασης» βρίσκεται σε µεταίχµιο. Η εταιρεία έχει υποστηρίξει ότι τυχόν νοµοθετική ρύθµιση για την επίλυση του ζητήµατος θα πρέπει να είναι εγκεκριµένη από το ΣτΕ. Είναι αυτό θεσµικά και νοµικά εφικτό;

Η πολιτεία στο σύνολό της αναγνωρίζει την ανάγκη για τη ρύθµιση του ζητήµατος και µε πρωτοβουλία της κυρίας υπουργού ΠΕΚΑ έγινε διαβούλευση µε το δήµο Αθηναίων. Κατόπιν αυτού υποβάλαµε προς τον πρόεδρο του Δηµοτικού Συµβουλίου Αθηναίων πρόταση µε την οποία ανοίγουµε το δρόµο για την τροποποίηση του νόµου για τη «Διπλή Ανάπλαση», σύµφωνα µε τις επιταγές της απόφασης του ΣτΕ, ώστε να ολοκληρωθεί η κατασκευή τόσο του γηπέδου όσο και του εµπορικού κέντρου, εξασφαλίζοντας ταυτόχρονα τους απαιτούµενους κοινοχρήστους χώρους και το κοινόχρηστο πράσινο.

Η εξέλιξη αυτή είναι καθ’ όλα νόµιµη και εφικτή, δεδοµένου ότι η απόφαση του ΣτΕ τάσσεται υπέρ της «Διπλής Ανάπλασης», υπό την προϋπόθεση ότι θα τηρηθεί το ισοζύγιο κοινοχρήστου χώρου και κοινοχρήστου πρασίνου, πράγµα που εξασφαλίζεται κατά τα ανωτέρω.

Είναι δε µια ρύθµιση που, σεβόµενη την απόφαση του ΣτΕ, ικανοποιεί ταυτόχρονα τις ανάγκες όλων των εµπλεκοµένων, του υπουργείου και του δήµου για την αναβάθµιση των δύο περιοχών (Λ. Αλεξάνδρας και Βοτανικού), του Παναθηναϊκού για την απόκτηση επιτέλους γηπέδου ύστερα από ταλαιπωρία πολλών ετών και της εταιρείας µας για την ολοκλήρωση της κατασκευής του εµπορικού κέντρου και την έξοδο από την κρίσιµη κατάσταση στην οποία έχει βρεθεί, χωρίς καµία δική της υπαιτιότητα. Γι’ αυτό ακριβώς το λόγο οι µέχρι σήµερα διαβουλεύσεις έχουν γίνει σε κλίµα σύµπνοιας όλων των πλευρών και αισιοδοξούµε ότι πολύ σύντοµα θα βρεθεί η οριστική λύση.

- Σκοπεύετε να διεκδικήσετε αποζηµιώσεις ακόµη και σε περίπτωση συνέχισης των εργασιών για το εµπορικό της εταιρείας στον Βοτανικό; Και αν ναι, γιατί δεν το έχετε κάνει ήδη; Θα προσφύγετε στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο;

Να είναι σίγουροι οι µέτοχοί µας ότι θα προασπίσουµε τα συµφέροντα της εταιρείας στο µέγιστο δυνατό βαθµό. 

-  Τι θα λέγατε σε έναν επενδυτή-µέτοχο της εταιρείας που θα κατέθετε αγωγή στο Ελληνικό Δηµόσιο για να αποζηµιωθεί λόγω της υπόθεσης της «Διπλής Ανάπλασης»;

Ως διευθύνων σύµβουλος, δεν µου επιτρέπεται να συµβουλέψω κανένα µέτοχό µας σε προσωπικό επίπεδο για τις ενέργειες στις οποίες µπορεί να προβεί. Αν δηλαδή πρέπει ή όχι να κινηθεί εναντίον του Ελληνικού Δηµοσίου διεκδικώντας αποζηµιώσεις. Θα πρέπει ο ίδιος µέσω επενδυτικών και νοµικών συµβούλων να αποφασίσει τι εξυπηρετεί καλύτερα τα συµφέροντά του.

- Ποιο θεωρείτε ότι είναι το όριο οικονοµικής και χρονικής αντοχής της εταιρείας και των µετόχων για την υπόθεση του Βοτανικού;

Είναι αλήθεια ότι το πάγωµα του project του Βοτανικού κοστίζει πολύ στην εταιρεία και τους συνεργάτες της. Ειδικά στις δύσκολες τωρινές οικονοµικές συνθήκες. Είναι θετικό το γεγονός πως όλες οι πιστώτριες τράπεζες έχουν πίστη στις δυνατότητες της εταιρείας και της τελικής θετικής έκβασης της υπόθεσης και θα στηρίζουν για όσο χρειαστεί την εταιρεία.

- Γιατί η ΠΑΕ ΠΑΟ δείχνει να αναζητά ανεξάρτητη λύση χωρίς την ΜΒΔΤ και δεν συµπλέει µε την τελική πρότασή σας;

Δεν είναι αλήθεια κατά τη γνώµη µας ότι η ΠΑΕ Παναθηναϊκός δείχνει να αναζητά ανεξάρτητη λύση. Εµείς πιστεύουµε ότι η ΠΑΕ ΠΑΟ συµπλέει πλήρως µε την εταιρεία µας, αφού γνωρίζει ότι προτείνουµε τη µοναδική λύση που εξυπηρετεί και τα δικά της συµφέροντα.

- Ας υποθέσουµε ότι το αρνητικό σενάριο γίνεται πραγµατικότητα και δεν χτίζεται το εµπορικό κέντρο. Τι θα ακολουθήσει; 

Στην απευκταία περίπτωση καθυστέρησης της επίλυσης του έργου µας στον Βοτανικό, µε τον ένα ή τον άλλο τρόπο, υπάρχουν λύσεις για τη διευθέτηση του δανεισµού µας καθώς και καινούργια projects που θα βοηθήσουν την εταιρεία να ανακάµψει. Είµαστε αισιόδοξοι πως η αγορά του real estate θα βελτιωθεί σύντοµα.

- Τι απαντάτε στη φηµολογία περί ΑΜΚ; Με τι θα συνδέατε µια πιθανή αίτησή σας για συµµετοχή του επενδυτικού κοινού στα σχέδιά σας;

Δεν υπάρχει πρόθεση για αύξηση µετοχικού κεφαλαίου. Επί του παρόντος, θα πρέπει να περιµένουµε να δοθεί λύση στο project του Βοτανικού. Συνεχίζουµε να πιστεύουµε πως η κατασκευή του εµπορικού θα προσδώσει σηµαντικές αξίες στο χαρτοφυλάκιο της εταιρείας. 

- Γιατί δεν προχωρήσατε σε αγορές ιδίων µετοχών για να στηρίξετε την τιµή της µετοχής; Πότε θα δοθεί ξανά µέρισµα; 

Δεν προχωρήσαµε σε αγορές ιδίων µετοχών, καθώς προτιµήσαµε τα κεφάλαια της εταιρείας να χρησιµοποιηθούν σε άλλες παραγωγικές δραστηριότητες. Μέρισµα στους µετόχους µας θα διανείµουµε όταν το επιτρέψουν οι κεφαλαιακές ανάγκες της εταιρείας.

- Θα αγοράζατε σήµερα µετοχές της ΜΒΔΤ; Αν όχι, γιατί;

Γνωρίζετε καλά ότι δεν είναι ο ρόλος µου να προτείνω αγορά ή πώληση της µετοχής. Η οικογένεια έχει αποδείξει την πίστη της στην αξία της εταιρείας όταν πριν από ενάµιση χρόνο αγόρασε πίσω το 3% του συνόλου των µετοχών στα 19 ευρώ περίπου ανά µετοχή, επενδύοντας περισσότερα από είκοσι εκατοµµύρια ευρώ.

- Ποια πιστεύετε ότι είναι η δίκαιη τιµή για τη µετοχή σας;

Η δίκαιη τιµή ανά µετοχή είναι κάτι πολύ σχετικό και έχει να κάνει µε πολλές και εξωγενείς παραµέτρους. Η λογιστική αξία ανά µετοχή είναι στα 13,60 ευρώ, όπως ανακοινώσαµε στις οικονοµικές καταστάσεις του εννεαµήνου προ αναβαλλόµενης φορολογίας. Το σίγουρο είναι ότι η επίλυση του θέµατος του εµπορικού θα προσδώσει πολύ υψηλότερη δίκαιη αποτίµηση.

- Ποια µπορεί να είναι τα σχέδια της εταιρείας για το 2010;

Για το 2010 η στρατηγική µας είναι δεδοµένη. Σφιχτή πολιτική εξόδων και αναζήτηση νέων projects µε αυστηρή επιλογή του χρήστη για την ανάπτυξη ενός δυναµικού χαρτοφυλακίου ακινήτων. Το management έχει αποδείξει την ικανότητά του να δηµιουργεί υπεραξίες σε µακροχρόνια βάση. Αν δεν είχε αδίκως σταµατήσει η κατασκευή του εµπορικού κέντρου, τώρα θα µιλούσαµε σε άλλη βάση. Η αξία του χαρτοφυλακίου του οµίλου θα ξεπερνούσε το ενάµιση δισεκατοµµύριο ευρώ.

- Μετά την υποχώρηση της αγοράς ακίνητων –σε ό,τι αφορά τις τιµές πώλησης και τα µισθώµατα– δεν είστε υποχρεωµένοι να κάνετε ανάλογες αποµειώσεις στην αξία των ακινήτων σας; Αν ναι, σε ποιο βαθµό εκτιµάτε ότι θα φτάσουν;

Έχουµε ήδη προσαρµόσει από πέρυσι την αξία των ακινήτων µας προς τα κάτω, οπότε η αίσθησή µου είναι ότι αν αυτό συµβεί και φέτος, δεν θα είναι σηµαντική. Τη δίκαιη αποτίµηση των ακινήτων µας τη διενεργούν οι ανεξάρτητοι εκτιµητές της εταιρείας και την επιβεβαιώνουν και προσυπογράφουν οι ορκωτοί ελεγκτές µας.

- Εξετάζατε την πώληση του εµπορικού κέντρου; Το ενδιαφέρον αυτό υπάρχει και σήµερα;

Πράγµατι βρισκόµασταν σε διαπραγµατεύσεις σχετικά µε το project του Βοτανικού, πριν από τη διακοπή των εργασιών, µε επενδυτικούς οργανισµούς. Είναι σίγουρο ότι λόγω περίοπτης θέσης και έλλειψης εµπορικών κέντρων αυτού του µεγέθους, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα είναι έντονο µόλις επιλυθεί το ζήτηµα.

- Υπάρχουν νέα projects και σχέδια για επενδύσεις, στα οποία θέλει να προχωρήσει άµεσα η εταιρεία σας;

Την περίοδο αυτή εξετάζουµε συγκεκριµένα projects χαµηλού ρίσκου. Θα προβούµε σε ανακοινώσεις µόλις υπάρξουν οριστικές συµφωνίες.

- Έχετε σκεφτεί την πιθανότητα αλλαγής επιχειρηµατικής δραστηριότητας; Υπάρχουν πιθανότητες συνεργασίας µε τρίτους;

Ύστερα από τόσα χρόνια εµπειρίας, γνωρίζουµε πώς να ανταποκρινόµαστε στους κύκλους των αγορών, εκµεταλλευόµενοι τις ευκαιρίες της αγοράς όταν προκύπτουν. Δεν σκεφτόµαστε την πιθανότητα αλλαγής προσανατολισµού της επιχειρηµατικής µας δραστηριότητας και το λέω κατηγορηµατικά. Είµαστε ωστόσο πάντα ανοιχτοί σε συνεργασίες, εάν αυτές είναι προς όφελος των µετόχων µας.

«Έχουµε υποστεί τεράστια οικονοµική βλάβη»

- Κύριε Βωβέ, συνεχίζετε να θεωρείτε ως νοµικά βάσιµη την ολοκλήρωση του συνόλου της «Διπλής Ανάπλασης», όταν µε απόφαση του ΣτΕ ακυρώθηκε; Πιστεύετε πως το χωροταξικό πρόβληµα διάπλασης του χώρου εστιάζεται µόνο ως ζήτηµα ισοζυγίου πρασίνου, τη στιγµή που η απόφαση του ΣτΕ βασίστηκε στα όσα προβλέπονται για την περιοχή από το Προεδρικό Διάταγµα του 1995;

Για να σας απαντήσω, είναι πολύ σηµαντικό να γίνει κατανοητό το ιστορικό της διαδροµής της ιδιοκτησίας της ΕΤΜΑ στον Βοτανικό. Σύµφωνα µε το Π.Δ. του 1995, που αποτελούσε προϊόν 10ετούς και πλέον µελέτης του Οργανισµού Αθήνας, σε συνεργασία µε πολεοδόµους καθηγητές του Πολυτεχνείου κ.λπ., η βιοµηχανία ΕΤΜΑ-ΕΛΛΑΤΕΞ παραγωγής τεχνητής µετάξης θεωρήθηκε ως νοµίµως λειτουργούσα, µε πρόβλεψη ότι µετά τη διακοπή των εργασιών της θα µετατρεπόταν σε κοινόχρηστο πράσινο. Το 2003 η βιοµηχανία αποφασίζει να διακόψει οριστικά τις εργασίες της, γνωστοποιεί προς τις αρµόδιες υπηρεσίες του κράτους την πρόθεσή της αυτή και ζητά, κατ’ εφαρµογή των διατάξεων του Π.Δ. του 1995, τη ρύθµιση της ιδιοκτησίας της.

Δοθέντος ότι τα βιοµηχανικά κτίρια της ΕΤΜΑ είχαν οικοδοµηθεί βάσει εγκεκριµένων σχεδίων και αδειών, η καθ’ οιονδήποτε τρόπο κατεδάφιση των κτιρίων και διακοπή των ρυπογόνων επιδράσεων στην περιβάλλουσα περιοχή δεν θα ήταν δυνατόν να εξασφαλιστεί κατ’ άλλο τρόπο, πλην της απαλλοτριώσεως.

Ο δήµος Αθηναίων, µετά παρέλευση ενός περίπου έτους, διατυπώνει την οικονοµική αδυναµία του να απαλλοτριώσει την ιδιοκτησία και κατόπιν αυτού, ανατίθεται στις αρµόδιες υπηρεσίες του ΥΠΕΧΩΔΕ να προβούν σε πρόταση-λύση, προκειµένου να καταστεί δυνατή η απολύτως αναγκαία για την περιοχή του Βοτανικού αποµάκρυνση της ρυπογόνου βιοµηχανίας της ΕΤΜΑ µε ταυτόχρονη µεταφορά του γηπέδου της ΠΑΕ Παναθηναϊκός από τη Λ. Αλεξάνδρας, ώστε να αναβαθµιστεί και η κεντρική αυτή περιοχή των Αθηνών µετατρεπόµενη σε πράσινο.

Προϊόν της επεξεργασίας για την υλοποίηση της «Διπλής Ανάπλασης» είναι οι διατάξεις του άρθρου 12 του Ν. 3481/2006, που καθορίζει ότι, εάν η ΕΤΜΑ περιοριστεί σε αυτοτελές Ο.Τ.45α εκτάσεως 43 στρεµµάτων, παραχωρώντας την υπόλοιπη ιδιοκτησία της προς το δήµο Αθηναίων κατέχουσα κεντροβαρική και αναγκαία έκταση για τη µεταφορά του γηπέδου στον Βοτανικό, θα µπορεί επί του Ο.Τ.45α να κατασκευάσει κτίριο µε εµπορικές και λοιπές συναφείς χρήσεις, µε κάλυψη 40%, συντελεστή δόµησης 1,6 και ύψος 18 µ.

Οι διατάξεις αυτές ψηφίζονται µε ενθουσιασµό τον Ιούλιο του 2006 από 257 της Βουλής των Ελλήνων. Ο νόµος δηµοσιεύεται τον Αύγουστο του 2006 και η εταιρεία µας προβαίνει στην αγορά των ιδιοκτησιών ΕΤΜΑ τον Οκτώβριο του ιδίου έτους.

Και ενώ επί 22 µήνες ακολουθεί πιστά τις διατάξεις του νόµου και υπό την έγκριση των αρµοδίων υπηρεσιών εκτελεί τις εργασίες κατεδάφισης των θηριωδών κτιρίων, τις εργασίες εκσκαφών του εδάφους µε καταφανή την παρουσία διθειάνθρακα και προχωρεί στην κατασκευή του κτιρίου της, ύστερα από έγκριση της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων από τα αρµόδια υπουργεία, υποβάλλεται προσφυγή 130 πολιτών κατά της αδείας και, µε προσωρινή διαταγή του τότε προέδρου της Ολοµέλειας του ΣτΕ, διακόπτονται οι εργασίες έως και σήµερα.
Η εξέλιξη αυτή διαταράσσει τις συνταγµατικές αρχές που ισχύουν στη χώρα µας περί σεβασµού της ιδιοκτησίας, µε τρόπο µάλιστα πρωτοφανή, αφού µια εταιρεία παραπλανήθηκε ουσιαστικά, βασιζόµενη σε διατάξεις νόµου του κράτους, να επενδύσει σε ένα έργο, το οποίο στη συνέχεια και ενώ έχει ολοκληρωθεί σε ποσοστό 70%, διεκόπη µε απόφαση του ανωτάτου δικαστηρίου της χώρας. Είναι αυτονόητο ότι µε τον τρόπο αυτό η οικονοµική βλάβη που υπέστη η εταιρεία µας ήταν τεράστια, µε όποιες συνέπειες η οικονοµική αυτή κατάσταση έχει στους µετόχους της, αλλά κυρίως στους εργαζόµενους σε αυτή.
　
* Αναδημοσίευση από το "Κεφάλαιο" της 16ης Ιανουαρίου