Στεγαστικό και δημογραφικό "δυναμιτίζουν" την αγορά ακινήτων

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Μακροπρόθεσμες συνέπειες στη διαμόρφωση της ζήτησης στην αγορά κατοικίας, είναι πιθανό να έχει η υφιστάμενη στεγαστική κρίση. Η δυσκολία, ειδικά των νέων να έχουν πρόσβαση σε προσιτή στέγη, μεταφράζεται σε υποχώρηση του αριθμού των νέων νοικοκυριών μακροπρόθεσμα και κατά συνέπεια οδηγούν και σε επιδείνωση το δημογραφικό πρόβλημα.

Σε σχετική της ανάλυση, η BluPeak Estate Analytics σημειώνει ότι "η στέγαση, η υπογεννητικότητα και το ευρύτερο δημογραφικό πρόβλημα δεν αποτελούν τρεις ξεχωριστές προκλήσεις. Αποτελούν μία ενιαία δομική κρίση που ξεκινά από την αδυναμία των νέων να εξασφαλίσουν κατοικία και καταλήγει σε μια άμεση απειλή για το μέλλον της χώρας. Έτσι, η στέγη βρίσκεται πλέον στο κέντρο της συζήτησης για τη δημογραφική μας επιβίωση, καθώς η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία λειτουργεί ως βασική προϋπόθεση για την οικογενειακή διαμόρφωση και τη συνοχή της κοινωνίας".

Με βάση τα στοιχεία της εταιρείας, με βάση τα σημερινά δεδομένα, οι νέοι υποχρεώνονται να δαπανούν πάνω από το 50% του εισοδήματός τους στο ενοίκιο και να παραμένουν εξαρτημένοι από την πατρική στέγη, ακόμα και μετά τα 30 έτη. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία περίπου το ένα τρίτο του πληθυσμού βρίσκεται σε στεγαστική επισφάλεια ή σε συνθήκες αποκλεισμού. Σε αυτό έχει συμβάλει τόσο η απουσία κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής, όσο και οι εκατοντάδες χιλιάδες κλειστές και αναξιοποίητες κατοικίες.

Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2017 έως το 2024, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50% πανελλαδικά, αλλά και άνω του 70% σε περιοχές, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη. Παράλληλα, η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση έχει μειωθεί, καθώς χιλιάδες ακίνητα διοχετεύονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ή παραμένουν κενά λόγω γραφειοκρατίας και φορολογικών ασυνεπειών. Έτσι, τα ενοίκια στην Αθήνα έχουν αυξηθεί κατά 48% από το 2018.

Την ίδια στιγμή, πάνω από 700.000 κατοικίες παραμένουν κενές ή αδρανείς, χωρίς να αξιοποιούνται. Η έλλειψη προσιτής στέγης πλήττει κυρίως τους νέους και τα χαμηλά εισοδήματα, αλλά σταδιακά πιέζει και τη μεσαία τάξη. Ο συνδυασμός αργής οικοδομικής δραστηριότητας, ανεπαρκών επιδοτήσεων και κατακερματισμένων δεδομένων στερεί από το κράτος τη δυνατότητα να χαράξει στοχευμένη πολιτική. Αξίζει να σημειωθεί ότι η παραγωγή νέων κατοικιών δεν ξεπερνά το 1 σπίτι ανά 1.000 κατοίκους ετησίως και είναι το χαμηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε.

Την ίδια στιγμή, η στεγαστική αυτή κρίση επηρεάζει πλέον άμεσα την δημιουργία οικογένειας. Όπως αναφέρει στην ανάλυσή της η BluPeak, "νέοι άνθρωποι που διατηρούν σταθερές σχέσεις, ή έχουν επαγγελματική πορεία, δεν μπορούν να προχωρήσουν στην απόκτηση παιδιών όχι λόγω επιλογής, αλλά λόγω αδυναμίας.

Η έλλειψη σταθερής και επαρκούς κατοικίας, η απουσία προβλεψιμότητας στο οικονομικό τους μέλλον και η αδυναμία διαμόρφωσης ενός περιβάλλοντος ασφάλειας οδηγούν πολλούς στην αναβολή ή την εγκατάλειψη της σκέψης για οικογένεια. Η στάση αυτή δεν συνδέεται με τάσεις ατομικισμού αλλά με έναν ουσιαστικό οικονομικό περιορισμό που επηρεάζει το σύνολο της νέας γενιάς".
Κάπως έτσι, το 2024, οι γεννήσεις το 2024 υποχώρησαν σε μόλις 68.467, που αποτελεί ιστορικό χαμηλό για την Ελλάδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2008, η Ελλάδα κατέγραψε περίπου 118.000 γεννήσεις ενώ το 2023 οι γεννήσεις έπεσαν στις 72.300.

"Μέσα σε 15 χρόνια η μείωση ξεπερνά το 38% και ο δείκτης γονιμότητας παραμένει στο 1,3 παιδιά ανά γυναίκα πολύ χαμηλότερα από το όριο αναπλήρωσης του πληθυσμού¨, σημειώνει η εταιρεία.

Σε πρόσφατη αναφορά του ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Φωκίων Καραβίας τόνισε ότι το δημογραφικό επηρεάζει κάθε πτυχή της οικονομικής ζωής. Σύμφωνα με τις προβολές στο τέλος του αιώνα το ΑΕΠ της Ελλάδας ενδέχεται να είναι 31% μικρότερο από το επίπεδο του 2019 εξαιτίας της μείωσης του πληθυσμού ακόμη και υπό ένα μετριοπαθές σενάριο. Όπως τονίζει η BluPeak, "η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερα παιδιά. Χρειάζεται ένα σύστημα που να μπορεί αν υποδεχτεί τη δημιουργία οικογένειας και αυτό ξεκινά από ένα σπίτι και τη διαμόρφωση οργανωμένης στεγαστικής πολιτικής". Σε αντίθετη περίπτωση, είναι πιθανή μια μεγάλη καθίζηση και της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια, ελλείψει ζήτησης, ακριβώς λόγω της συρρίκνωσης του πληθυσμού. Δηλαδή, αυτό που σήμερα είναι το επιθυμητό για όσους δεν έχουν πρόσβαση στην απόκτηση στέγης, σε κάποιες δεκαετίες θα είναι η νέα πραγματικότητα της χώρας, λόγω της συρρίκνωσης του πληθυσμού.

Μέχρι στιγμής πάντως, αυτή η τάση έχει αντισταθμιστεί από τον αυξημένο αριθμό διαζυγίων, που αυξάνει την ζήτηση κατοικιών, αλλά και την πολύ χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα. Σύμφωνα με τον Δρ. Βύρωνα Κοτζαμάνη, Διευθυντή Ερευνών στο Ινστιτούτο Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών (ΙΔΕΜ), υπό φυσιολογικές συνθήκες, σήμερα δεν θα συζητούσαμε για στεγαστική κρίση, καθώς έχουμε 1 εκατ. λιγότερους νέους ανθρώπους ηλικίας από 30 έως 40 ετών σε σχέση με πριν από 20 χρόνια. Ωστόσο, την περίοδο της κρίσης, παρατηρήθηκε η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία μειώθηκε κατά 85% - 90%, σε σχέση με την δεκαετία του 2000.

Το ζητούμενο είναι να αναπτυχθεί μια οργανωμένη στεγαστική πολιτική. Σύμφωνα με τον επικεφαλής της BluPeak, κ. Βασίλη Ηλιόπουλο, "πίσω από τις αυξήσεις στα ενοίκια και την αδυναμία πρόσβασης σε προσιτή στέγη, κρύβεται μια πολύ βαθύτερη παθογένεια: η έλλειψη πληροφορίας και συντονισμού. Οι δημόσιες βάσεις δεδομένων που αφορούν την ιδιοκτησία, τη χρήση γης και την αξία των ακινήτων παραμένουν κατακερματισμένες. Άλλα στοιχεία βρίσκονται στο Κτηματολόγιο, άλλα στους Δήμους, άλλα στην ΑΑΔΕ, και κανείς δεν έχει τη συνολική εικόνα.

Έτσι, οι αποφάσεις για στεγαστικές πολιτικές λαμβάνονται στα τυφλά – χωρίς ενιαία, αξιόπιστα δεδομένα για το πού υπάρχει πραγματικά ανάγκη, ποια κτίρια μένουν άδεια ή ποια θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κατοικίες. Η απουσία ενός ενιαίου μηχανισμού ελέγχου και χαρτογράφησης οδηγεί αναπόφευκτα σε καθυστερήσεις, αναποτελεσματικές παρεμβάσεις και απώλεια πόρων. Με λίγα λόγια, η χώρα προσπαθεί να λύσει ένα πρόβλημα που δεν μπορεί καν να αποτυπώσει με ακρίβεια".