του Νίκου Ρουσάνογλου

Στρεβλώσεις, οι οποίες δυσχεραίνουν σημαντικά την υλοποίηση μεγάλου όγκου αγοραπωλησιών στην αγορά κατοικίας, κυριαρχούν αυτή την περίοδο στην κτηματαγορά, κάτι που έχουν συνειδητοποιήσει τους τελευταίους μήνες και πολλοί μεσίτες. Ένα από τα βασικά ζητήματα είναι η λάθος τιμολόγηση πολλών προσφερόμενων κατοικιών προς πώληση, ιδίως των μεταχειρισμένων και μεγάλης ηλικίας ακινήτων, τα οποία φτάνουν να ζητούνται σε τιμές παραπλήσιες ή ακόμα και υψηλότερες (εφόσον έχουν γίνει σημαντικές εργασίες ανακαίνισης) από ένα νεόδμητο διαμέρισμα στην ίδια περιοχή. 

Πρόκειται για ένα ζήτημα το οποίο ανέδειξε και το 5ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων που πραγματοποιήθηκε από τη Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας για λογαριασμό του blog για επενδύσεις και ακίνητα του επενδυτή και αναλυτή κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη και παρουσιάστηκε πριν από μερικές ημέρες στο πλαίσιο της σχετικής εκδήλωσης, "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις".

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το αποτέλεσμα σχετικής μέτρησης που έγινε, προέκυψε ότι, όταν το παλιό ακίνητο έχει τιμή 20% χαμηλότερη του νεόδμητου, το 67% των ενδιαφερόμενων αγοραστών θα προτιμήσει το νεόδμητο και μόλις το 31% το παλιό. Αντιθέτως, όταν η τιμή του παλιού είναι 30% χαμηλότερη του νεόδμητου, τότε το ποσοστό εκείνων που θα προτιμήσουν το παλιό αυξάνεται σε 56%, έναντι 38% που θα κινηθεί προς το νεόδμητο. Αυτό σημαίνει ότι ακίνητα τα οποία σήμερα ζητούνται σε τιμές που υπολείπονται κατά 10%-15% ή ακόμα και 20%-25% ενός νεόδμητου δύσκολα θα βρουν πρόσφορο έδαφος για να πουληθούν, ακόμα κι αν είναι πλήρως ανακαινισμένα. 

Οι λόγοι είναι προφανείς, μιας και πρόκειται για κατοικίες κατά κανόνα άνω των 30-40 ετών, που, ακόμα κι αν έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά, δεν μπορούν να φτάσουν την απόδοση ενός νεόδμητου, το οποίο έχει εξαρχής σχεδιαστεί με στόχο την υψηλότερη ενεργειακή βαθμολογία. Αντίστοιχα, υστερούν και σε επίπεδο αντισεισμικότητας και, φυσικά, ουδείς μπορεί να είναι σίγουρος για τη μακροχρόνια αντοχή των υφιστάμενων υδραυλικών και ηλεκτρολογικών υποδομών του παλιού ακινήτου, ειδικά αν δεν έχουν αντικατασταθεί στην πορεία των ετών (κάτι εξαιρετικά σπάνιο). Παράλληλα, ένα παλιό σπίτι, ειδικά αν βρίσκεται, π.χ., στο κέντρο της Αθήνας, δεν διαθέτει θέση στάθμευσης, εν αντιθέσει με ένα νεόδμητο. 

Τα παραπάνω είναι ζητήματα που οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη τους οι πωλητές, εφόσον φυσικά ενδιαφέρονται πραγματικά να πουλήσουν. Αυτό ακριβώς επισημαίνει και ο κ. Παπαγεωργιάδης. "Είναι ξεκάθαρο ότι, απέναντι στις υπερβολές που παρατηρούμε σήμερα στην αγορά, όσοι ακόμη δηλώνουν αγοραστές στην πλειοψηφία τους θέλουν μια χαμηλότερη τιμολόγηση για να επιλέξουν το παλιό διαμέρισμα έναντι ενός νεόδμητου, όταν τα χαρακτηριστικά τους είναι ίδια", σχολίασε ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης. "Το όριο του 25%-30% φαίνεται να είναι αυτό που κάνει τους αγοραστές να αλλάζουν γνώμη και προτείνω αυτό να το λάβουν σοβαρά υπόψη τους οι πωλητές, αν θέλουν φυσικά πραγματικά να πουλήσουν το ακίνητό τους".

Αυτό είναι ακόμα ένα σημαντικό εύρημα του νέου Βαρομέτρου, ότι δηλαδή δεν είναι σαφές ότι όλοι οι πωλητές ενδιαφέρονται πραγματικά να βρουν αγοραστή για το σπίτι τους. Υπάρχει ένα σημαντικό ποσοστό ιδιοκτητών που έχει βάλει "πωλητήριο" για λόγους κερδοσκοπικούς, θέλοντας δηλαδή να επωφεληθεί των υψηλών τιμών στην αγορά. 

Αυτό άλλωστε προκύπτει και από το γεγονός ότι το 77% των πωλητών δηλώνει ότι βρίσκεται σε καλή οικονομική κατάσταση, ποσοστό σημαντικά υψηλότερο από το 57% του αντίστοιχου Βαρομέτρου που είχε πραγματοποιηθεί τον Δεκέμβριο του 2024, πριν από 13 μήνες. Αυτό σημαίνει ότι οι ζητούμενες τιμές είναι δύσκολο να διορθώσουν προς τα κάτω, προκειμένου να συναντήσουν τη ζήτηση, με δεδομένο ότι είναι λίγοι οι πωλητές που έχουν ανάγκη να πουλήσουν για να βελτιώσουν την οικονομική τους κατάσταση. 

Ακόμα χειρότερο, όμως, για τη μελλοντική ζήτηση στην αγορά κατοικίας είναι ότι, ακόμα και εκείνοι που τελικά θα πουλήσουν, δεν είναι υποχρεωτικό ότι θα επενδύσουν τα κεφάλαια αυτά στην αγορά κατοικίας. Συγκεκριμένα, μόλις το 15% αναφέρει ότι θα επανεπενδύσει στην αγορά κατοικίας, έναντι 30% πριν από έναν χρόνο! Αυτό, με τη σειρά του, μειώνει τα "καύσιμα" της αγοράς σε ό,τι αφορά τη ζήτηση για αγορά ακινήτου στο μέλλον. 

Ταυτόχρονα, εξακολουθεί να καταγράφεται ανισορροπία μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, το ποσοστό εκείνων που δηλώνουν αγοραστές έχει μειωθεί σε 19%, από 23% που ήταν στην προηγούμενη έρευνα. Από αυτούς, όσοι αναφέρουν ότι επιθυμούν να αγοράσουν σπίτι άμεσα (εντός του επόμενου 12μήνου) δεν ξεπερνούν το 23%, έναντι 34% που ήταν τον Νοέμβριο του 2024. Επομένως, κάνοντας τη σχετική αναγωγή στο σύνολο του δείγματος της έρευνας συγκυρίας, προκύπτει ότι μόλις το 4,37% των συμμετεχόντων δηλώνουν αγοραστές με πρόθεση αγοράς εντός του επόμενου έτους, ενώ την ίδια στιγμή το ποσοστό των πωλητών είναι 8%, σχεδόν διπλάσιο από τους αγοραστές.

Το στοιχείο αυτό αποκαλύπτει το όλο και μεγαλύτερο χάσμα που παρατηρείται ανάμεσα στις τιμές τις οποίες "αντέχουν" ή επιθυμούν να πληρώσουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές κατοικιών συγκριτικά με εκείνες στις οποίες επιδιώκουν να πουλήσουν οι πωλητές. Ασφαλώς, η εξέλιξη αυτή είναι αρνητική για τον μελλοντικό όγκο αγοραπωλησιών και ενδέχεται να οδηγήσει σε σταδιακή υποχώρηση των πράξεων που θα ολοκληρώνονται τους επόμενους μήνες. 

Σημαντικά είναι και τα ευρήματα του Βαρομέτρου για τα κλειστά σπίτια, καθώς σχεδόν 1 στους 5 ερωτηθέντες (17%) διαθέτει κάποιο ακίνητο που δεν το αξιοποιεί. Μάλιστα, μεταξύ αυτών, το 18% δηλώνει ότι δεν πρόκειται να ανοίξει το ακίνητό του για να το εκμεταλλευτεί για κανέναν λόγο, ανεξάρτητα δηλαδή από τυχόν μέτρα ή κίνητρα ληφθούν προς την κατεύθυνση αυτή. Όσον αφορά τυχόν παρεμβάσεις που θα ωθούσαν τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες στο να αλλάξουν στάση, το 65% επιλέγει τη μείωση της φορολογίας, το 64% μια γενναία επιδότηση για την ενεργειακή αναβάθμιση, το 62% κάνει λόγο για μέτρα προστασίας των ιδιοκτητών και το 35% περιμένει περαιτέρω αύξηση των τιμών.