Του Νίκου Ρουσάνογλου

Τάσεις ανόδου καταγράφει, μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα, η προσφορά κατοικιών προς πώληση και συγκεκριμένα διαμερίσματα μικρότερων επιφανειών έως 80 τ.μ. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει μετά από την σύγκριση της προσφοράς ανάμεσα στο τέταρτο τρίμηνο του 2025 και το αντίστοιχο διάστημα του 2024, μέσω των αγγελιών της Χρυσής Ευκαιρίας. Όπως προκύπτει από τα σχετικά στοιχεία, παρατηρείται σημαντική άνοδος της προσφοράς που αγγίζει ακόμα και το 29%, ειδικά για διαμερίσματα έως 80 τ.μ. Μάλιστα, η άνοδος αυτή είναι εμφανής, όχι μόνο σε σχετικά προσιτές περιοχές, αλλά ακόμα περισσότερο σε περιοχές των βορείων ή και των νοτίων προαστίων και αποτελεί δείγμα της προσπάθειας που γίνεται από μερίδα πωλητών (ιδιωτών και κατασκευαστών) να διαθέσουν μικρότερα κι επομένως και πιο προσιτά ακίνητα στην αγορά.

Η οικονομική αδυναμία όλο και μεγαλύτερου μέρους των ενδιαφερόμενων αγοραστών να διαθέσει τα απαιτούμενα κεφάλαια για την απόκτηση κατοικίας, αλλά και η διαφοροποίηση των αναγκών, λόγω του ότι έχει μειωθεί ο αριθμός των μελών των νοικοκυριών, μεταφράζεται σε υψηλότερη ζήτηση για πιο μικρά οικιστικά ακίνητα. Η προσφορά μοιάζει να ανταποκρίνεται στην τάση αυτή, καθώς σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, παρατηρούνται σημαντικές αυξήσεις σε αρκετές περιοχές. Για παράδειγμα, στον Άλιμο, τα πωλούμενα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 29% σε 433, από 336 που ήταν πριν από ένα χρόνο, με την τιμή να παραμένει σταθερή στο πολύ υψηλό επίπεδο των 4.233 ευρώ/τ.μ., απόρροια της γειτνίασης με το Ελληνικό και την αύξηση του αριθμού των νεόδμητων στο συνολικό "μίγμα" της προσφοράς.

Παραμένοντας στα νότια προάστια, αύξηση κατά 20,1% εντοπίζεται και στην περιοχή της Καλλιθέας, με τον αριθμό των κατοικιών έως 80 τ.μ. να αυξάνεται ετησίως σε 2.512, από 2092, ενώ μεγάλη άνοδο κατά 11,5% παρατηρείται και στην μέση ζητούμενη τιμή πώλησης, που διαμορφώνεται πλέον σε 3.157 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στην Γλυφάδα, σημειώνεται αύξηση της προσφοράς κατά 20% σε 1.236 κατοικίες, με την μέση τιμή να αυξάνεται κατά 9,5% σε 5.174 ευρώ/τ.μ.

Σημαντική τόνωση της προσφοράς παρατηρείται επίσης και στα βόρεια προάστια. Για παράδειγμα, άνοδος κατά 27,3% παρατηρείται στα Βριλήσσια, παρότι και η μέση τιμή ενισχύεται κατά 9,8% σε 4.500 ευρώ/τ.μ. Στην Κηφισιά, μια περιοχή που χαρακτηρίζεται από κατοικίες μεγάλης επιφάνειας, σημειώνεται επίσης αύξηση των μικρότερων κατοικιών κατά 20,4%, με την μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 4.031 ευρώ/τ.μ. Η απόκλιση έναντι των Βριλησσίων εξηγείται από την ύπαρξη μεγαλύτερου αριθμού νεόδμητων κατοικιών προς πώληση, ενώ κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει στον ίδιο βαθμό στην Κηφισιά.

Ανοδική τάση της προσφοράς μικρότερων κατοικιών παρατηρείται και στους μεγαλύτερους δήμους της χώρας. Στον Πειραιά, σημειώθηκε αύξηση κατά 24,7% σε 4.033 διαμερίσματα, με την μέση τιμή αυτών να ανέρχεται σε 3.048 ευρώ/τ.μ. Ακόμα και στο κέντρο της Αθήνας, όπου η προσθήκη νέων ακινήτων προς πώληση είναι δύσκολη, λόγω έλλειψης χώρου, παρατηρείται άνοδος κατά 6% σε 21.439 κατοικίες, με την μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 2.850 ευρώ/τ.μ. σημειώνοντας ετήσια άνοδο κατά 10,3%. 

Πηγές της αγοράς εκτιμούν ότι η τάση προς τα διαμερίσματα μικρότερης επιφάνειας "ήρθε για να μείνει", αντιστρέφοντας την κατάσταση που επικρατούσε π.χ. την δεκαετία του 2000, όταν κατασκευάζονταν κατοικίες μεγαλύτερης μέσης επιφάνειας, με έμφαση στους μεγάλους κοινόχρηστους χώρους (σαλόνι, τραπεζαρία), έναντι των υπολοίπων. Η ευκολότερη πώληση σε σχέση με τις μεγάλες επιφάνειες είναι ο ένας λόγος. Ο άλλος είναι ασφαλώς, οι περιορισμοί που έχουν επιβληθεί πλέον στην δόμηση, μετά την κατάργηση των περίφημων "μπόνους" του ΝΟΚ. 

Ήδη άλλωστε, όπως δείχνουν τα στοιχεία από την πορεία της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, κατά την περίοδο του 10μήνου του 2025, η μέση επιφάνεια ανά κατοικία (που αδειοδοτήθηκε) μειώθηκε κατά 19% σε 102 τ.μ., έναντι 126 τ.μ. το 2024. Ο μέσος όγκος σημείωσε πτώση σε ετήσια βάση κατά σχεδόν 20% (19,8%) και διαμορφώθηκε σε 344 κυβικά μέτρα ανά κατοικία, από 429 κυβικά μέτρα που ήταν το 2024.