Του Νίκου Ρουσάνογλου

Επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών στην αγορά κατοικίας προβλέπει για τους επόμενους 12 μήνες, η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuations Services, μια εξέλιξη που, εφόσον επιβεβαιωθεί, "θα σηματοδοτήσει πιθανά την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου".

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Παρατηρητηρίου Τιμών των Διαμερισμάτων για την περίοδο του φετινού τρίτου τριμήνου, που επιμελείται η εταιρεία, συνεχίστηκαν οι αυξήσεις των τιμών αλλά με τάσεις επιβράδυνσης σε σχέση με πέρσι.

Συγκεκριμένα, στα νεόδμητα διαμερίσματα, οι τιμές κατέγραψαν ετήσια αύξηση κατά 6,07% και στα μεταχειρισμένα κατά 6,65%. Ωστόσο, το αντίστοιχο περσινό διάστημα, η ετήσια μεταβολή των τιμών των νεόδμητων κατοικιών είχε διαμορφωθεί σε 8,5% (και 15,11% συνολικά την διετία 2023-2025) και η αντίστοιχη των μεταχειρισμένων κατοικιών, ανήλθε σε 7,8% (και 15% σε επίπεδο διετίας).

Ενδεικτικό των μεγάλων αυξήσεων που καταγράφονται επί μια δεκαετία στην αγορά κατοικίας, είναι ότι σύμφωνα με τα στοιχεία της Geoaxis, την περίοδο 2016-2025, η μέση αύξηση των τιμών των νεόδμητων κατοικιών στις περιοχές που εξετάζει η εταιρεία αγγίζει το 100%. Μεταξύ των επιμέρους περιοχών, την μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των νέων κατασκευών, σημειώνει η περιοχή του Αμαρουσίου, με 109%, καθώς η μέση τιμή πώλησης έχει αυξηθεί από τα μόλις 1.833 ευρώ/τ.μ. του 2016 σε 3.825 ευρώ/τ.μ. το φετινό τρίτο τρίμηνο. Έτσι, με 180.000 – 200.000 ευρώ μπορούσε κανείς να αποκτήσει ένα νέο διαμέρισμα 100 τ.μ. το 2016, ενώ για το ίδιο διαμέρισμα φέτος απαιτούνται 380.000 ευρώ. Πρόκειται για ένα χαρακτηριστικό δείγμα της μεγάλης αύξησης των τιμών πώλησης κατοικιών σε μια από τις δημοφιλέστερες περιοχές των βορείων προαστίων, που καταδεικνύει την εκτόξευση του κόστους κατασκευής, αλλά και των τιμών των οικοπέδων στο διάστημα των τελευταίων 10 ετών. Μεγάλες αυξήσεις των νεόδμητων κατοικιών καταγράφονται επίσης στο Π. Φάληρο με 104%, το Περιστέρι με 101% και τους Αμπελοκήπους με 99%.

Κατά την διάρκεια του τελευταίου έτους, η μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των νέων κατοικιών, παρατηρείται στο Π. Φάληρο με 8% σε 4.013 ευρώ/τ.μ., ενώ η ακριβότερη περιοχή είναι ο Χολαργός με 4.443 ευρώ/τ.μ. και αύξηση κατά 4,12% τον τελευταίο χρόνο. Στο Περιστέρι, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 6,9% σε 2.790 ευρώ/τ.μ. και στους Αμπελοκήπους κατά 5% σε 3.236 ευρώ/τ.μ.

Αντίστοιχα, στις μεταχειρισμένες κατοικίες, η μέση αύξηση της τελευταίας 10ετίας αγγίζει το 94% σωρευτικά. Το Μαρούσι παίρνει κι εδώ τον τίτλο του "πρωταθλητή", με αύξηση κατά 101% από τα μόλις 1.057 ευρώ/τ.μ. σε 2.121 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθεί ο Χολαργός με αύξηση κατά 100%, από τα 1.276 ευρώ/τ.μ. στα 2.555 ευρώ/τ.μ. Άνοδο κατά 98% σημείωσαν οι τιμές των παλαιότερων κατοικιών στο Περιστέρι, από τα μόλις 860 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 1.700 ευρώ/τ.μ. φέτος. Μικρότερη αύξηση κατά 87% και 86% σημειώνουν οι τιμές σε Αμπελόκηπους και Π. Φάληρο αντίστοιχα. Κατά την διάρκεια του τελευταίου έτους, η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται στην περιοχή των Αμπελοκήπων με 8%, ενώ ακολουθούν με 7% το Περιστέρι και το Π. Φάληρο, με 6% το Μαρούσι και με 5% ο Χολαργός.

Σχολιάζοντας την τάση της "γενιάς ενοικιαστών", ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis επισημαίνει ότι "σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης το 2023 έφτασε το 69,6%, μειωμένο κατά 3,2 ποσοστιαίες μονάδες από το 2022 και μόνο το 11% ανήκει στις ηλικίες 25 έως 34 ετών. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Σύμφωνα με την EUROSTAT, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του βασικού μισθού μεταξύ Ιανουαρίου 2014 και Ιανουαρίου 2024 ήταν +2,9%, όταν σύμφωνα με το Παρατηρητήριο μας η μέση αύξηση των αξιών παλαιότερων και νεόδμητων διαμερισμάτων στις περιοχές που παρακολουθούμε αγγίζει το 10% το χρόνο".

Από την άλλη πλευρά, προγράμματα βελτίωσης της πρόσβασης των νοικοκυριών σε φθηνό τραπεζικό δανεισμό, όπως το τρέχον "Σπίτι Μου", γεννούν και στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας, ασκώντας νέα ανοδική πίεση στις τιμές, λόγω του διαχρονικού ελλείμματος προσφοράς. Αυτό φαίνεται από την επιτάχυνση που έχουν σημειώσει οι αυξήσεις των μεταχειρισμένων κατοικιών, έναντι των νεόδμητων, ενισχύοντας τα επιχειρήματα φορέων της αγοράς, που ζητούσαν να επεκταθεί το πρόγραμμα σε κάθε τύπο κατοικιών και όχι μόνο σε όσες η οικοδομική άδεια είχε εκδοθεί έως το τέλος του 2005.