Του Νίκου Ρουσάνογλου

Επενδυτικές εταιρείες ακινήτων, ξένοι επενδυτικοί όμιλοι, ακόμα και μεμονωμένοι επενδυτές από το εξωτερικό, κινούνται στην αγορά για την ανάπτυξη και εκμετάλλευση φοιτητικών κατοικιών σε επιλεγμένες πόλεις της χώρας.

Πρόκειται για μια τάση, η οποία αναμένεται να αποκτήσει όλο και μεγαλύτερη έκταση τα επόμενα χρόνια, καθώς η ζήτηση είναι πολλαπλάσια της προσφοράς, ενώ και τα προσφερόμενα διαμερίσματα είναι πολύ υψηλότερου επιπέδου, συγκριτικά με την απευθείας ενοικίαση ενός ακινήτου 50-60 ετών από την αγορά.

Κάπως έτσι εξηγείται και το γιατί το συγκρότημα των 102 δωματίων, που εγκαινίασε το περασμένο καλοκαίρι στην πόλη της Ξάνθης, η Premia Properties ΑΕΕΑΠ, όχι μόνο έχει μισθωθεί εξ ολοκλήρου, αλλά επιπλέον υπάρχει αυτή τη στιγμή μεγάλη λίστα αναμονής, οδηγώντας την εισηγμένη στην δρομολόγηση δύο ακόμα σχετικών επενδύσεων στην ίδια πόλη. "Τα πλεονεκτήματα που προσφέρουν τα αυτοτελή κτίρια φοιτητικών κατοικιών για τους σπουδαστές είναι σημαντικά. Καταρχάς, πρόκειται για πλήρως μοντέρνα και ανακαινισμένα διαμερίσματα, ενώ προσφέρονται επιπλωμένα και εξοπλισμένα με όλη την απαιτούμενη οικοσκευή, αφαιρώντας από τους γονείς και τους φοιτητές τον συγκεκριμένο "πονοκέφαλο". Επίσης, οι φοιτητές μένουν σε ένα συγκρότημα με άλλους φοιτητές, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την κοινωνικοποίησή τους, ενώ απολαμβάνουν και μια σειρά άλλων παροχών, όπως πρόσβαση στο Διαδίκτυο", αναφέρει ο κ. Κωνσταντίνος Μαρκάζος, διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties.

Η εισηγμένη έχει επενδύσει ήδη σε κτίρια στην Αθήνα (Κυψέλη), την Πάτρα και την Θεσσαλονίκη, ενώ μαζί με εκείνο της Ξάνθης, εκμεταλλεύεται (μέσω της εκμίσθωσης σε εξειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης), πάνω από 255 φοιτητικές κατοικίες. Παράλληλα, σχεδιάζει την επέκταση και σε άλλες πόλεις, όπως ο Βόλος, η Λάρισα και η Ρόδος. Η εταιρεία αναζητά ακίνητα μεγάλου μεγέθους, ιδανικά πρώην ξενοδοχεία, ή ακόμα και εγκαταστάσεις υγείας (π.χ. κλινικές), δηλαδή κτίρια που να έχουν ήδη κάποια διαμερισμάτωση, ώστε να είναι ευκολότερη και κυρίως οικονομικότερη, η μετατροπή τους σε φοιτητικά διαμερίσματα.

Σε αντίθεση με ό,τι θα περίμενε κανείς, το κόστος ενοικίασης τέτοιων ακινήτων είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικό, συνυπολογίζοντας και τις παροχές. Για παράδειγμα, στο κτίριο της Ξάνθης, το κόστος κυμαίνεται από 450 ευρώ για διαμερίσματα των 20-25 τ.μ., μέχρι 650 ευρώ για ακίνητα των 60-65 τ.μ., αλλά σε αυτή την τιμή περιλαμβάνονται και οι χρεώσεις ρεύματος, ύδρευσης και Διαδικτύου, ενώ τα ακίνητα παρέχονται πλήρως εξοπλισμένα κι επιπλωμένα. Απώτερος στόχος της Premia είναι η ανάπτυξη ενός χαρτοφυλακίου από 2.000 φοιτητικές κατοικίες πανελλαδικά.

Η Prodea επίσης έχει τοποθετηθεί ήδη από το 2019 στην συγκεκριμένη αγορά, καθώς έχει αναπτύξει σχετικά ακίνητα στην Πάτρα και τη Θεσσαλονίκη και πιο πρόσφατα στην Καλλιθέα. Ασφαλώς, η αγορά της Αθήνας είναι ιδιαίτερα δύσκολη για την δημιουργία τέτοιων συγκροτημάτων, λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων σε προσιτό κόστος, ώστε να είναι και οικονομικά βιώσιμη μια τέτοια επένδυση.

Παρόλα αυτά, γίνονται επενδύσεις, όπως εκείνες της Zoia, του επενδυτικού fund από το Ισραήλ. Η εταιρεία έχει ανακαινίσει ένα κτίριο επιφάνειας 1.100 τ.μ. στην Καλλιθέα, κοντά στο Πάντειο Πανεπιστήμιο, διαμορφώνοντας 24 διαμερίσματα. Ανάλογου προσανατολισμού είναι και ένα ακόμα κτίριο που έχει αποκτήσει κι εκμεταλλεύεται η Zoia στην περιοχή του Ζωγράφου. Πρόκειται για συγκρότημα 1.124 τ.μ., που έχει διαμορφωθεί σε 18 γκαρσονιέρες/στούντιο κι απέχει 400 μέτρα από την Πανεπιστημιούπολη.

Ασφαλώς, οι λύσεις αυτές είναι "σταγόνα στον ωκεανό" με δεδομένη την έλλειψη ακινήτων στην αγορά, κάτι που έχει εκτοξεύσει και τις τιμές. Σύμφωνα με έρευνα της Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων, από το 2015 έως και το 2024, η μέση αύξηση των ενοικίων φοιτητικής στέγης σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Βόλο και Κομοτηνή, διαμορφώνεται σε 91,5%. Ωστόσο, στην Αθήνα και την Πάτρα, η αύξηση ανέρχεται σε 115,7% και 112,5% αντίστοιχα, καταδεικνύοντας την μεγάλη άνοδο της ζήτησης και την ταυτόχρονη μείωση της προσφοράς.

Όπως εξηγεί, ο κ. Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, "εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων και στις 6 περιοχές μελέτης καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης φαίνεται να διευρύνεται. Η απουσία νέων κατασκευών προσιτού επιπέδου ενοικίασης και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρούν εξαιρετικά αρνητικά στην προσφορά. Οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες και η διάθεση για συγκατοίκηση αποτελούν τις νέες ανερχόμενες τάσεις". Κατά τον ίδιο, σε σχέση με το 2015, σήμερα υπάρχουν σαφώς λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα διαθέσιμα στην αγορά, καθώς ένα ποσοστό τέτοιων ακινήτων περίπου 15-20% έχει περάσει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Αυτό ακριβώς το κενό επιχειρούν να καλύψουν πλέον και οι ιδιώτες. Μάλιστα, πλέον ενδιαφέρον για την αγορά και ανάπτυξη νέων φοιτητικών κατοικιών, ιδίως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και σε άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, έχουν αρχίσει να εκδηλώνουν και Κινέζοι επενδυτές. Μετά την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης μέσω του προγράμματος "Χρυσή Βίζα", παράγοντες που παρακολουθούν το επενδυτικό ενδιαφέρον από την Κίνα, επισημαίνουν ότι έχει αλλάξει και ο χαρακτήρας των επενδυτών, καθώς πλέον η ελληνική αγορά προσελκύει ένα διαφορετικό κοινό, που αναζητά διαφορετικές επιλογές από ένα διαμέρισμα.