του Νίκου Ρουσάνογλου

Τη δική τους περίοδο άνθησης καταγράφουν και τα επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα και logistics) κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Με βάση στοιχεία του Spitogatos.gr, στο κέντρο της Αθήνας καταγράφονται αυξήσεις έως 62,7% στα ενοίκια (αποθήκες) και έως 47,3% στις τιμές πώλησης (γραφεία) κατά την περίοδο από το 2019 μέχρι φέτος, δείγμα της μεγάλης ανόδου της ζήτησης, αλλά και των προοπτικών που δημιουργούνται από μια πιθανή αλλαγή χρήσης. 

Για παράδειγμα, κάποια παλιά γραφεία, αποθήκες, αλλά και καταστήματα αγοράστηκαν με σκοπό να μετατραπούν σε διαμερίσματα που θα λειτουργήσουν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παράλληλα βέβαια, όπως δείχνουν και τα ζητούμενα ενοίκια, υψηλή παραμένει και η ζήτηση για τις υφιστάμενες χρήσεις των ακινήτων. 

Αρχής γενομένης από τα γραφεία, οι ζητούμενες τιμές πώλησης σημείωσαν αύξηση κατά 47,3% και των ενοικίων κατά 32,7%. Στα καταστήματα, οι τιμές πώλησης σημειώνουν άνοδο κατά 18,7% και των ενοικίων κατά 27,6%. Αυτό συμβαίνει όχι επειδή δεν υπάρχει ζήτηση, αλλά περισσότερο εξαιτίας του γεγονότος ότι οι αξίες και τα ενοίκια δεν υποχώρησαν στον ίδιο βαθμό με άλλες κατηγορίες ακινήτων την περίοδο της οικονομικής κρίσης, με αποτέλεσμα να εκκινούν από καλύτερη αφετηρία, μόλις ανέκαμψε η οικονομία. Στις αποθήκες οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί κατά 45,7%. 

Με βάση τα στοιχεία πρόσφατης ανάλυσης της εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων Proprius, κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου, έχουν καταγραφεί συμφωνίες ύψους 280 εκατ. ευρώ για την απόκτηση κτιρίων γραφείων. Αντίστοιχα, στον τομέα των εμπορικών ακινήτων (καταστήματα και εμπορικά κέντρα), σημειώθηκαν συναλλαγές ύψους 77 εκατ. ευρώ, έναντι 23 εκατ. ευρώ κατά το αντίστοιχο περσινό διάστημα, ενώ στα logistics και τα βιομηχανικά ακίνητα σημειώθηκαν αγοραπωλησίες ύψους 60 εκατ. ευρώ, από 130 εκατ. ευρώ πέρσι", αναφέρει η εταιρεία. Ο λόγος είναι ασφαλώς η μεγάλη ζήτηση που υπάρχει, κυρίως από χρήστες, για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών, καθώς η προσφορά δεν έχει ακόμα κατορθώσει να καλύψει τις ανάγκες, παρά τις σημαντικές επενδύσεις που πραγματοποιούνται την τελευταία τριετία.

Στον τομέα των γραφείων, σύμφωνα με τα στοιχεία της CW Proprius για το δεύτερο τρίμηνο του έτους, απορροφήθηκαν 45.000 τ.μ. χώρων στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής, μέγεθος που ήταν 50% υψηλότερο σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο, αλλά και 13% χαμηλότερο σε ετήσια βάση, κάτι που οφείλεται κυρίως στον μικρότερο αριθμό των συμφωνιών και την έλλειψη διαθέσιμων χώρων. Κατά το δεύτερο τρίμηνο, το 60% των συμφωνιών αφορούσε σύγχρονα κτίρια γραφείων. Συνολικά, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024 υπεγράφησαν συμφωνίες για τη μίσθωση 75.000 τ.μ., με το 40% των συμφωνιών να αφορά ανανεώσεις υφιστάμενων συμβολαίων και το υπόλοιπο 60% μετεγκατάσταση σε νέα γραφεία.
Με βάση τα σχετικά στοιχεία, το 32% των μισθώσεων του δεύτερου τριμήνου αφορούσε ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, το 30% στο βορειοανατολικό τμήμα της Αττικής (Μαρούσι, Λ. Κηφισίας κτλ.), ενώ τα νότια προάστια απορρόφησαν το 25% της ζήτησης, αισθητά υψηλότερα από το πρόσφατο παρελθόν. Όπως αναφέρει η CW Proprius, η εξέλιξη αυτή καταδεικνύει την αυξανόμενη απήχηση της Αθηναϊκής Ριβιέρας για τη φιλοξενία και χρήσεων γραφείου. Το μέσο ενοίκιο για σύγχρονους χώρους σε περιοχές υψηλής ζήτησης διαμορφώνεται μεταξύ 28 - 32 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Μάλιστα, πολλά από τα υπό κατασκευή κτίρια έχουν ήδη εξασφαλισμένους μισθωτές. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο τέλος του δεύτερου τριμήνου, από τα 197.400 τ.μ. που βρίσκονται υπό κατασκευή, υφίστανται ήδη συμφωνίες μίσθωσης για το 45% των χώρων. Κατά τη διάρκεια της περιόδου Απριλίου-Ιουνίου παραδόθηκαν 28.000 τ.μ. γραφείων στην Αττική, με το 70% αυτών να έχουν ήδη μισθωτή, ή να υφίστανται διαπραγματεύσεις με ενδιαφερόμενους ενοικιαστές.

Στην κατηγορία των εμπορικών καταστημάτων, τα ενοίκια παραμένουν σχετικά σταθερά στις δημοφιλείς εμπορικές πιάτσες. Συγκεκριμένα, η υψηλότερη τιμή καταγράφεται στην οδό Ερμού με 290 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, ενώ ακολουθεί η αγορά της Γλυφάδας, με μέσο ενοίκιο ύψους 150 ευρώ/τ.μ. Στην Κηφισιά το αντίστοιχο κόστος είναι 110 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Κολωνάκι το ενοίκιο για ένα εμπορικό κατάστημα αγγίζει τα 105 ευρώ/τ.μ. Μικρή αύξηση από τα 95 στα 100 ευρώ/τ.μ. καταγράφεται στον Πειραιά, κυρίως λόγω της προσθήκης νέων χώρων.

Κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών σημειώθηκαν και σημαντικές νέες μισθώσεις εμπορικών χώρων. Για παράδειγμα, η Terranova άνοιξε νέο χώρο στην οδό Ερμού, ενώ η αλυσίδα Sinsay εξασφάλισε τρία ακόμα σημεία παρουσίας σε Άγιο Δημήτριο, Αιγάλεω, αλλά και την πόλη της Ξάνθης. Νέα μίσθωση σημειώθηκε επίσης στην αγορά του Κολωνακίου, με την Callista Crafts να μισθώνει 228 τ.μ. στην οδό Βουκουρεστίου. Στην Κηφισιά η Dirty Laundry άνοιξε επίσης ένα νέο κατάστημα. 

Στον τομέα των αποθηκών εστιάζει μεγάλο μέρος της επενδυτικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις φορέων της αγοράς, την τρέχουσα περίοδο καταγράφονται αναπτύξεις νέων συγκροτημάτων logistics μεγέθους άνω των 400.000 τ.μ., η συντριπτική πλειονότητα των οποίων εντοπίζεται στη Δυτική Αττική. Επιπλέον 260.626 τ.μ. θα προστεθούν και από το έργο της ανάπτυξης εμπορευματικού κέντρου στο Θριάσιο Πεδίο (Θριάσιο Ι), έργο που προβλέπεται να ξεκινήσει να κατασκευάζεται τους πρώτους μήνες του 2025. 

Την ίδια περίοδο προβλέπεται να ξεκινήσει και η ανάπτυξη της έκτασης της πρώην Χαλυβουργίας Ελλάδος. Πρόκειται για επένδυση ύψους 300 εκατ. ευρώ, την οποία προωθεί η Inventio Edge, για λογαριασμό του αμερικανικού ομίλου HIG. Εκεί προβλέπεται να κατασκευαστεί ένα πάρκο logistics με συνολικές υποδομές 133.390 τ.μ.

Με βάση την ανάλυση της Proprius, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο του έτους απορροφήθηκαν 230.000 τ.μ. νέων logistics, με τη διαθεσιμότητα κενών χώρων να παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη, ειδικά στις περιοχές υψηλής ζήτησης της Δυτικής Αττικής (π.χ. Ασπρόπυργος και Ελευσίνα). Μεταξύ των σημαντικών μισθώσεων περιλαμβάνονται η συμφωνία ανάμεσα στην Trastor και τον όμιλο Σκλαβενίτη, ο οποίος θα μισθώσει κτίριο 74.766 τ.μ., που αναπτύσσει η εισηγμένη εταιρεία ακινήτων του ομίλου της Τρ. Πειραιώς, σε έκταση 185 στρεμμάτων στον Ασπρόπυργο, πολύ κοντά στο Θριάσιο Πεδίο. Η αξία του ακινήτου μόλις ολοκληρωθεί υπολογίζεται ότι θα ανέρχεται σε 80 εκατ. ευρώ.