Του Δημήτρη Δελεβέγκου

Εάν υπήρχε ρεκόρ με τα λιγότερα συμβόλαια αγοραπωλησίας σπιτιών, η ελληνική κτηματαγορά θα μπορούσε να το καταρρίψει με περισσή ευκολία. Κατά το διάστημα Οκτώβριος-Μάρτιος, οι συμβολαιογράφοι υπέγραψαν τα λιγότερα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων της τελευταίας επταετίας, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Alpha Bank. Το γεγονός αυτό σημαίνει ότι το αλαλούμ των τεσσάρων πρώτων μηνών του 2014 λόγω του φόρου υπεραξίας «αφαίρεσε» από την αγορά αμελητέο όγκο deals (το τελευταίο τρίμηνο του 2013 δεν υπήρχε φόρος υπεραξίας). Αλλά και ότι το εγχώριο real estate ξύνει «πάτο».

Ιστορικό χαμηλό

Κατά τους τρεις πρώτους μήνες της χρονιάς, πραγματοποιήθηκαν -με τη διαμεσολάβηση των τραπεζών- συνολικά 3.903 μεταβιβάσεις έναντι 3.933 συναλλαγών στο τέταρτο τρίμηνο του 2013. Η εικόνα αποκάλυψης διευρύνεται, εάν ληφθεί υπόψη ότι το 2007 έγιναν 148,1 χιλιάδες συναλλαγές, οι οποίες υποχώρησαν σε 30,9 χιλιάδες το 2012 και 23,8 χιλιάδες το 2013. Παράλληλα, τεράστια είναι η απόσταση ανάμεσα στον αριθμό των συναλλαγών με τη διαμεσολάβη των τραπεζών (χρηματοδότηση για αγορά, επαναδιαπραγμάτευση υφιστάμενων δανείων κτλ) του φετινού πρώτου τριμήνου έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2013 (10.638).

Την ίδια στιγμή, η μέση περίοδος αναμονής από τη στιγμή που μπαίνει «πωλητήριο» μέχρι να πέσουν οι υπογραφές αυξήθηκε στους 12 μήνες από πέντε το 2009, σύμφωνα με εκτιμήσεις υπηρεσιών της ΤτΕ. Επίσης, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014, η έκπτωση επί της αρχικής τιμής διαμορφώθηκε στο 25% έναντι 12,6 το 2009.

Όσον αφορά τις τιμές, υποχώρησαν πανελλαδικά κατά το πρώτο τρίμηνο στο 34,7% έναντι του τρίτου 3μήνου του 2008, όταν σημειώθηκε η μέγιστη ιστορική τους τιμή. Το 2013 η πτώση των τιμών έναντι του 2008 ανήλθε στο 31,2%. Βέβαια την περίοδο 2000-2008 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων είχαν αυξηθεί κατά 90,0%, ενώ στην ίδια περίοδο η αύξηση του ονομαστικού ΑΕΠ ήταν 71,1%.

Πτώση και στα ενοίκια

Σύμφωνα με την Alpha Bank, τα ενοίκια κατά την περίοδο 2000-2011 αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 42,9%. Ωστόσο, από το 2012 αρχίζουν σταδιακά να μειώνονται, με τη μείωσή τους να λαμβάνει εντονότερο ρυθμό το 2013. Η μείωση των μισθωμάτων των σπιτιών  ήταν σε ποσοστό 2,1% το 2012, 6,8% το 2013 και 9,4% σε ετήσια βάση στο πρώτο τρίμηνο του 2014.

Κατά το τραπεζικό ίδρυμα, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από εξαιρετικά χαμηλή ζήτηση. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται ασφαλώς στην μεγάλη πτώση των εγχώριων εισοδημάτων και στην αβεβαιότητα που εξακολουθεί να διέπει τα νοικοκυριά σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα. Επιπρόσθετα, η έλλειψη ρευστότητας, σε συνάρτηση με την καθυστέρηση επιστροφής των καταθέσεων και τους όρους τραπεζικής χρηματοδότησης, αποτελούν αποτρεπτικούς παράγοντες για την ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων.

Σημεία ανάκαμψης

Αν και ουδείς μπορεί να αποκλείσει το «ατύχημα» μετά τις ευρωεκλογές της Κυριακής, η Alpha Bank εκτιμά ότι οι προσδοκίες είναι θετικές για τον κλάδο των ακινήτων. Και αυτό επειδή αυξάνεται η ζήτηση από το εξωτερικό για αγορές τουριστικών ακινήτων και παραθεριστικής κατοικίας, καθώς η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων ανήλθε σε 168 εκατ. ευρώ το 2013 από 113 εκατ. ευρώ το 2012. Πολύ μεγαλύτερη εισροή αναμένεται το 2014. 

Οι αναλυτές της τράπεζας εκτιμούν ότι η πτώση των τιμών των κατοικιών αναμένεται να περισταλεί σημαντικά το 2014, ενώ «βλέπουν» ουσιαστική σταθεροποίηση στα πολύ χαμηλά επίπεδα, που έχουν διαμορφωθεί, από το 2015. Και αυτό επειδή θεωρούν ότι το 2014 θα σημειωθεί αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας και μείωση των αντικινήτρων στις επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα.

Ταυτόχρονα, κατά τον Απρίλιο του 2014 ο ρυθμός μείωσης των ενοικίων επιβραδύνθηκε στο -8,7%, σε ετήσια βάση, έναντι -9,7% τον Ιανουάριο του 2014.

Εκτιμούν τέλος, ότι λειτουργεί ευνοϊκά η σημαντική μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων και ο εξορθολογισμός του πλαισίου των πλειστηριασμών. Αρνητικό αντίκτυπο όμως, έχει ο διπλός φόρος (ΕΝΦΙΑ + ΦΑΠ) και ο φόρος υπεραξίας που επιβάλλονται στα ακίνητα από τις αρχές του 2014.

dimitris.delevegos@capital.gr