Του Άγη Βερούτη

Έστω ότι κάποιος έχει ένα διαμέρισμα 60 τετραγωνικά μέτρα, με ένα υπνοδωμάτιο, σε περιοχή εκτός του κέντρου της Αθήνας. Ας πούμε ότι η αντικειμενική αξία του είναι €1.501/τ.μ. και η εμπορική του αξία €2.500/τ.μ. δηλαδή €150.000. Το ενοίκιο που μπορεί να αξιώσει ίσως και είναι €10 το τετραγωνικό μέτρο το μήνα. 

Με αγορά €150.000 και ίσως άλλα €20.000 για μια μέτρια ανακαίνιση, θα εισπράττει €7.200 το χρόνο από ενοίκια, ή 4,2% ετήσια απόδοση. Καλό ακούγεται.

Όμως κάθε 2 χρόνια που θα αλλάζει ενοικιαστή, το διαμέρισμα θα μένει 3 μήνες ξενοίκιαστο, θα χρειάζεται ένα φρεσκάρισμα έστω €750 και θα πρέπει να δώσει άλλα €600 (+ΦΠΑ) σε ένα μεσίτη για να του βρει έναν καλό ενοικιαστή που δεν θα διαλύσει το διαμέρισμα.

Ας ξαναδούμε λοιπόν το μέσο ετήσιο εισόδημα που απομένει: αντί 12 μήνες ενοίκιο ή €7.200 το χρόνο, θα παίρνει 10,5 μήνες ενοίκιο ή €6.300. Μετά το φόρο εισοδήματος €950 (15%) και ΕΝΦΙΑ έστω άλλα €450 μένουν €5.000. Αφαιρούμε για φρεσκάρισμα και μεσιτικά €1.350+ΦΠΑ / 2 χρόνια = €837. Μετά από αυτά πλέον μένουν περί τα €4.160 το χρόνο ή 2,45% απόδοση κεφαλαίου. 

Αν αυτό το είχε αγοράσει με δάνειο, θα πλήρωνε από την τσέπη του άλλο 2% επιπροσθέτως, μόνο για τους τόκους του στεγαστικού δανείου (έστω 4,45% επιτόκιο), χωρίς αποπληρωμή κεφαλαίου!

Η Ελλάδα είναι μια από τις ελάχιστες χώρες όπου το κόστος εξυπηρέτησης των τόκων του δανείου ΔΕΝ αφαιρείται από το φορολογητέο εισόδημα, εκτός αν είσαι εταιρεία ακινήτων! Αυτό αποτελεί τεράστιο αντικίνητρο για την ρευστότητα της αγοράς ακινήτων και στην εξίσωση ζήτησης και προσφοράς.

Θα πει κάποιος φυσικά, ότι πάλι είναι συμφέρον καθώς η αξία του ακινήτου θα ανεβαίνει άλλα 2%-3% το χρόνο ανεξαρτήτως του εισοδήματος που προσφέρει. Αυτό ακριβώς σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να νοικιάσει κάποιος το ακίνητό του για να έχει 2%-3% απόδοση λόγω αύξησης της αξίας, αν έχει ήδη τα χρήματα. Αν ρισκάρει να το έχει νοικιασμένο σε λογικές τιμές μπορεί να έχει έναν ενοικιαστή που να του κάνει ζημιές και να μηδενίσει.

Ουσιαστικά, η αγορά βρίσκεται ανάμεσα στην πίεση της μειωμένης απόδοσης λόγω των χαμηλών μισθών που δεν μπορούν να πληρώσουν υψηλά ενοίκια, και την πίεση των υψηλών φόρων και την μη-αναγνώριση των πληρωμών τόκων ως εκπίπτοντες από το φορολογητέο εισόδημα.

Ξαφνικά η λύση του Airbnb, όπου θα εισέπραττε ίσως και €20/τ.μ. τον κάθε μήνα, είναι πολύ πιο θελκτική, όμως αυτό είναι εφικτό μόνο σε ειδικές περιοχές (κέντρο και νότια προάστια). 

Δυστυχώς, και αυτή η λύση έχει επιβαρυνθεί με αποτρεπτική νομοθεσία, δήθεν για να μείνουν παραπάνω ακίνητα διαθέσιμα στην αγορά και μάλλον για να έχουν μεγαλύτερες πληρότητες τα ξενοδοχεία, ενώ ουσιαστικά αφαιρεί τη δυνατότητα στη μεσαία τάξη να αποκτήσει πρόσθετα εισοδήματα.

Πρέπει να αντιληφθούμε ότι για τα χάλια της αγοράς ακινήτων δεν φταίνε ούτε τα 20.000 ακίνητα που νοικιάζονται στο Airbnb κάποιους μήνες το χρόνο, ούτε η απληστία των ιδιοκτητών που θέλουν να πλουτίσουν με 1-2 διαμερίσματα που κληρονόμησαν!

Κύριοι φταίχτες για την ανισόρροπη κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι:

1. Το κράτος που δεν επιτρέπει να εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημα το τόκος που πληρώνει ο δανειολήπτης όπως σε όλες τις ανεπτυγμένες χώρες (δεν σώζεται η αγορά με 20.000 αποδέκτες του "Σπίτι μου 2” που εκτοξεύουν τις τιμές λόγω περιορισμένης προσφοράς). Ενοικιαστές στη χώρα μας είναι 35% των πολιτών. 

2. Οι φόροι 15% ως τις €12.000 ετήσιο έσοδο από ενοίκια, και μετά 35% ως €35.000 και 45% από εκεί και πάνω, χωρίς αναγνώριση εξόδων! Συνιδιοκτήτες δηλαδή, και μάλιστα μόνο στα έσοδα!

3. Το γεγονός ότι εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα έχουν περάσει στην κυριότητα του δημοσίου χωρίς καν να το ξέρει το ίδιο, λόγω αποποιήσεων τα τελευταία 15 χρόνια. Ίσως και να μη τα μάθει ποτέ αυτά τα ακίνητα.

4. Τα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που βρίσκονται στα χέρια των servicers ή είναι μπλοκαρισμένα από αυτούς και τις τράπεζες, οι οποίοι λόγω τεράστιου στοκ άνω των 50.000 τ.μ. ο καθένας πληρώνουν ΕΝΦΙΑ μόνο το 25% από όσο θα πλήρωναν ιδιώτες στο ίδιο ακίνητο, και φοβερίζουμε ότι θα τους κάνουμε να πληρώσουν διπλάσιο, δηλαδή 50% του ιδιώτη.

5. Το κίνητρο των golden visa που αδιαφορούν για την πραγματική τιμή του ακινήτου, καθώς αγοράζουν βίζα παρά ακίνητο.

6. Η γκετοποίηση ολόκληρων γειτονιών και περιοχών της Αθήνας, που έχουν αφαιρεθεί από το διαθέσιμο στοκ ακινήτων είτε με μετανάστες, είτε με μπαχαλάκηδες. Εκεί το πρόβλημα αντιμετωπίζεται μόνο με μέτρα όπως της Νέας Υόρκης της δεκαετίας του ‘90, με σταδιακό και πολυετή εξευγενισμό τους από τις παρυφές προς το κέντρο τους.

7. Το στραβό μας το κεφάλι, που από τις πολλές παρεμβάσεις στην αγορά ακινήτων έχει καταλήξει κανείς να μη γνωρίζει πώς θα επιδράσει κάθε μέτρο ώσπου ήδη να εφαρμοστεί και να είναι πολύ αργά.

Η αγορά των ακινήτων απετέλεσε φοροεισπρακτικό στόχο στα τελευταία 13 χρόνια.

Η επίθεση του κράτους και των σέρβισερ σε αυτή φαίνεται από την δραματική μείωση της ιδιοκατοίκησης σε αυτά τα χρόνια από 85% σε 65%, και ολοένα θα μειώνεται όσο η παρεμβατικότητα εναντίον της ιδιοκτησίας θα παραμένει δεδομένη.

agissilaos@gmail.com