Το παρόν και το μέλλον των ΑΕΕΑΠ
Πέμπτη, 21-Αυγ-2008 08:33
Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου
Όπως είναι γνωστό με μια σειρά νόμων:
* Ν 2778/1999,
* Ν 2992/2002,
* Ν 3581/2007,
δημιουργήθηκε το πλαίσιο ίδρυσης και λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα. Πέρα από τους νόμους αυτούς, εκδόθηκε και μια εγκύκλιος (ΚΥΑ 26.924/Β1.425/19-07-00) που αναφέρεται στη μεθοδολογία της εκτίμησης της αξίας του χαρτοφυλακίου των ακινήτων των ΑΕΕΑΠ από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (ΣΟΕ), που αποτελεί τον επίσημο εκτιμητικό Οργανισμό της χώρας μας.
Οι εταιρείες αυτές έχουν στην ιδιοκτησία τους ένα αριθμό ακινήτων (επενδυτικά ακίνητα) τα οποία έχουν μισθώσει σε διάφορους ενοικιαστές και εισπράττουν ενοίκια.
Επίσης οι εταιρείες αυτές, σύμφωνα με το νόμο, έχουν εισαχθεί στο ΧΑ και επομένως προσφέρουν στον επενδυτή τη δυνατότητα να επενδύει αγοράζοντας τις μετοχές τους και να αποβλέπει στην είσπραξη μερίσματος αλλά και στην άνοδο της αξίας της μετοχής.
Οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ κρίνονται, κατά κανόνα, ότι αποτελούν μια κατηγορία ασφαλέστερων επενδύσεων σε σχέση με άλλες κατηγορίες μετοχών, διότι στις μετοχές αυτές ενυπάρχει ως βασικό περιουσιακό στοιχείο το ακίνητο, με κατάλληλη χωρική και ποιοτική διαφοροποίηση. Ενδείκνυνται οι μετοχές αυτές για συντηρητικούς επενδυτές και για τη δημιουργία διασποράς όσον αφορά τον κίνδυνο των χρηματαγορών, αλλά οπωσδήποτε αποτελούν διακριτή και αρκετά ασφαλή τοποθέτηση, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι όλες οι μετοχές αυτού του είδους είναι ίδιες.
Παρ΄ όλα αυτά, δηλαδή παρ΄ ότι η σχετική νομοθεσία ίσχυσε από το 1999, μόνο δύο εταιρείες αυτού του είδους ιδρύθηκαν μέχρι το 2007 στη χώρα.
Πρόκειται για:
* Την Πειραιώς ΑΕΕΑΠ που ιδρύθηκε το 2003 και διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων με αποτιμημένη από το ΣΟΕ αξία, για την 30-06-2008, ίση προς 94 εκατ. € περίπου. Τα ακίνητα ευρίσκονται στην Ελλάδα.
* Την Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ που ιδρύθηκε το 2005 και διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων με αποτιμημένη από το ΣΟΕ αξία, για την 30-06-2008, ίση προς 547 εκατ. € περίπου. Τα ακίνητα ευρίσκονται στην Ελλάδα, αλλά και σε άλλες χώρες όπως πχ Ρουμανία, Σερβία, Ουκρανία.
Ο μικρός αριθμός των εταιρειών οφείλεται στο ότι η σχετική νομοθεσία (του 1999 και του 2002) δεν ήταν αρκετά ελκυστική για τη δημιουργία τέτοιων επιχειρήσεων, καθόσον, μεταξύ άλλων, φορολογούσε υπέρμετρα τα εισφερόμενα ακίνητα.
Ήδη με το Νόμο του 2007, πολλές από τις αδυναμίες διορθώθηκαν, εξαλείφθηκαν παιδικές "ασθένειες" και άνοιξαν οι ορίζοντες και για νέες ΑΕΕΑΠ.
Η MIG real estate αποτελεί την τρίτη ΑΕΕΑΠ η οποία έλαβε τη σχετική άδεια από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και αναμένεται να εισαχθεί στο ΧΑ μέχρι τα τέλη του έτους. Το αρχικό χαρτοφυλάκιο της εταιρείας αυτής είναι της τάξης των 57 εκατ. ευρώ και αναμένεται σύντομα η σχετική ενίσχυσή του.
Η μεγαλύτερη Ελληνική Τράπεζα, η Εθνική, προέβη προ μηνός σε σημαντικές αλλαγές σχετικά με τη διεύθυνση ακίνητης περιουσίας και αναμένεται να προβεί στην ίδρυση νέας ΑΕΕΑΠ στο προσεχές διάστημα. Εξάλλου η ΟΤΕ estate αναμένεται και αυτή να καταρτίσει σύντομα το χαρτοφυλάκιο ακινήτων με το οποίο θα εμπλουτισθεί η ΑΕΕΑΠ, που επίσης πρόσφατα έλαβε τη σχετική άδεια ίδρυσης.
Αυτές οι εταιρείες είναι οι άμεσα ορατές, ενώ εν δυνάμει παίκτες στον ίδιο χώρο μπορεί να είναι θυγατρικές και άλλων τραπεζών, η ΚΕΔ κλπ.
Κατά συνέπεια το μέλλον των ΑΕΕΑΠ, κατά την άποψή μας προδιαγράφεται ευοίωνο. Προέχει πάντως η ύπαρξη σοβαρότητας και ευθύνης, όλων όσων εμπλέκονται με το είδος αυτό των μετοχών (Βασικοί μέτοχοι, διαχειριστές, σύμβουλοι, Ορκωτοί Εκτιμητές κλπ).
* Ο κ. Χαραλαμπόπουλος είναι Ορκωτός Εκτιμητής, Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής.
Όπως είναι γνωστό με μια σειρά νόμων:
* Ν 2778/1999,
* Ν 2992/2002,
* Ν 3581/2007,
δημιουργήθηκε το πλαίσιο ίδρυσης και λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα. Πέρα από τους νόμους αυτούς, εκδόθηκε και μια εγκύκλιος (ΚΥΑ 26.924/Β1.425/19-07-00) που αναφέρεται στη μεθοδολογία της εκτίμησης της αξίας του χαρτοφυλακίου των ακινήτων των ΑΕΕΑΠ από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (ΣΟΕ), που αποτελεί τον επίσημο εκτιμητικό Οργανισμό της χώρας μας.
Οι εταιρείες αυτές έχουν στην ιδιοκτησία τους ένα αριθμό ακινήτων (επενδυτικά ακίνητα) τα οποία έχουν μισθώσει σε διάφορους ενοικιαστές και εισπράττουν ενοίκια.
Επίσης οι εταιρείες αυτές, σύμφωνα με το νόμο, έχουν εισαχθεί στο ΧΑ και επομένως προσφέρουν στον επενδυτή τη δυνατότητα να επενδύει αγοράζοντας τις μετοχές τους και να αποβλέπει στην είσπραξη μερίσματος αλλά και στην άνοδο της αξίας της μετοχής.
Οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ κρίνονται, κατά κανόνα, ότι αποτελούν μια κατηγορία ασφαλέστερων επενδύσεων σε σχέση με άλλες κατηγορίες μετοχών, διότι στις μετοχές αυτές ενυπάρχει ως βασικό περιουσιακό στοιχείο το ακίνητο, με κατάλληλη χωρική και ποιοτική διαφοροποίηση. Ενδείκνυνται οι μετοχές αυτές για συντηρητικούς επενδυτές και για τη δημιουργία διασποράς όσον αφορά τον κίνδυνο των χρηματαγορών, αλλά οπωσδήποτε αποτελούν διακριτή και αρκετά ασφαλή τοποθέτηση, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι όλες οι μετοχές αυτού του είδους είναι ίδιες.
Παρ΄ όλα αυτά, δηλαδή παρ΄ ότι η σχετική νομοθεσία ίσχυσε από το 1999, μόνο δύο εταιρείες αυτού του είδους ιδρύθηκαν μέχρι το 2007 στη χώρα.
Πρόκειται για:
* Την Πειραιώς ΑΕΕΑΠ που ιδρύθηκε το 2003 και διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων με αποτιμημένη από το ΣΟΕ αξία, για την 30-06-2008, ίση προς 94 εκατ. € περίπου. Τα ακίνητα ευρίσκονται στην Ελλάδα.
* Την Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ που ιδρύθηκε το 2005 και διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων με αποτιμημένη από το ΣΟΕ αξία, για την 30-06-2008, ίση προς 547 εκατ. € περίπου. Τα ακίνητα ευρίσκονται στην Ελλάδα, αλλά και σε άλλες χώρες όπως πχ Ρουμανία, Σερβία, Ουκρανία.
Ο μικρός αριθμός των εταιρειών οφείλεται στο ότι η σχετική νομοθεσία (του 1999 και του 2002) δεν ήταν αρκετά ελκυστική για τη δημιουργία τέτοιων επιχειρήσεων, καθόσον, μεταξύ άλλων, φορολογούσε υπέρμετρα τα εισφερόμενα ακίνητα.
Ήδη με το Νόμο του 2007, πολλές από τις αδυναμίες διορθώθηκαν, εξαλείφθηκαν παιδικές "ασθένειες" και άνοιξαν οι ορίζοντες και για νέες ΑΕΕΑΠ.
Η MIG real estate αποτελεί την τρίτη ΑΕΕΑΠ η οποία έλαβε τη σχετική άδεια από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και αναμένεται να εισαχθεί στο ΧΑ μέχρι τα τέλη του έτους. Το αρχικό χαρτοφυλάκιο της εταιρείας αυτής είναι της τάξης των 57 εκατ. ευρώ και αναμένεται σύντομα η σχετική ενίσχυσή του.
Η μεγαλύτερη Ελληνική Τράπεζα, η Εθνική, προέβη προ μηνός σε σημαντικές αλλαγές σχετικά με τη διεύθυνση ακίνητης περιουσίας και αναμένεται να προβεί στην ίδρυση νέας ΑΕΕΑΠ στο προσεχές διάστημα. Εξάλλου η ΟΤΕ estate αναμένεται και αυτή να καταρτίσει σύντομα το χαρτοφυλάκιο ακινήτων με το οποίο θα εμπλουτισθεί η ΑΕΕΑΠ, που επίσης πρόσφατα έλαβε τη σχετική άδεια ίδρυσης.
Αυτές οι εταιρείες είναι οι άμεσα ορατές, ενώ εν δυνάμει παίκτες στον ίδιο χώρο μπορεί να είναι θυγατρικές και άλλων τραπεζών, η ΚΕΔ κλπ.
Κατά συνέπεια το μέλλον των ΑΕΕΑΠ, κατά την άποψή μας προδιαγράφεται ευοίωνο. Προέχει πάντως η ύπαρξη σοβαρότητας και ευθύνης, όλων όσων εμπλέκονται με το είδος αυτό των μετοχών (Βασικοί μέτοχοι, διαχειριστές, σύμβουλοι, Ορκωτοί Εκτιμητές κλπ).
* Ο κ. Χαραλαμπόπουλος είναι Ορκωτός Εκτιμητής, Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής.