Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Ακόμη μία χρονιά ξεκίνησε με πομπώδεις ανακοινώσεις για τις "μεγάλες αλλαγές που θα ρίξουν το κόστος της στέγης στην Ελλάδα, μέσα από το πακέτο μέτρων κλπ". Κανείς δεν αμφισβητεί ότι αυτή η κυβέρνηση έχει προσπαθήσει να δώσει λύσεις σε αρκετά θέματα του κλάδου των ακινήτων. Άλλες φορές τα κατάφερε (αλλαγές Φλωρίδη για την "απόδοση μισθίου", αλλαγές στη Golden Visa κλπ) και άλλες οδήγησε στα ακριβώς αντίθετα αποτελέσματα (προγράμματα "Το Σπίτι μου" και "Το Σπίτι μου, 2", πολεοδομικό χάος κλπ).

Τα μέτρα μικρών φορολογικών ελαφρύνσεων για τα ενοίκια, που ανακοινώθηκαν τον Σεπτέμβριο, επανέρχονται ως "μεγάλη τομή" (την ώρα που η φορολογία ενοικίων παραμένει πολύ μεγάλη, σχεδόν όπως την άφησε η προηγούμενη κυβέρνηση το 2019). Την ίδια στιγμή διαβάζουμε καθημερινά πως "το πακέτο μέτρων που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός τον Δεκέμβριο θα βοήθησει στο να ανοίξουν τα σπίτια". Τέλος, ενώ η "κοινωνική αντιπαροχή" και η "κοινωνική κατοικία" θα μας δώσουν τα πρώτα σπίτια προς δικαιούχους το... 2028 – 2029, συνεχίζουμε να διαβάζουμε το θέμα ως μία από τις λύσεις του προβλήματος σήμερα! 

Είναι όμως τόσο σημαντικά αυτά τα μέτρα, που θα δώσουν άμεση λύση στο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας; Έλα να δούμε σήμερα ένα από αυτά, για το οποίο γράφτηκαν άπειρα άρθρα, που σχεδόν όλα μένουν στο "αφορολόγητο" και τις προθέσεις που έχει η κυβέρνηση (που φυσικά κάθε κυβέρνηση ανακοινώνει ότι έχει θετικές προθέσεις, κανείς δεν είπε ποτέ "αυτό θα το κάνουμε για να πλήξουμε τον κόσμο").

Συμβουλεύω αρκετούς ιδιώτες επενδυτές που θέλουν να κτίσουν πολυκατοικίες για να έχουν εισοδήματα από ενοίκια, ενώ το θέμα το έχω δουλέψει / δει στην πράξη εδώ και 20+ χρόνια (Ρουμανία).

Το μέτρο:

"Κτίστε νέες πολυκατοικίες, νοικιάστε τα διαμερίσματα για 10 χρόνια και θα έχετε φοροαπαλλαγή των ενοικίων (αν δεχθείτε το κράτος να σας ορίζει το ύψος του ενοικίου!)"

Το μέτρο αυτό θα ήταν πολύ σωστό, αν δεν περιελάμβανε τον "διοικητικό καθορισμό του ενοικίου", για τον οποίο η ΠΟΜΙΔΑ όσο πιο κομψά μπορούσε είπε πως "ελπίζει να είναι ξεκάθαρος και να μην αλλάζει στο μέλλον". Έλα να δούμε τι σημαίνουν όλα αυτά στην πράξη (τη θεωρία τη διαβάζεις αλλού):

 

1. Μέτρο που θα αποδώσει καρπούς από το 2028 – 2029 και μετά

Κατ’ αρχάς μιλάμε για ένα μέτρο που θα αποδώσει τα πρώτα διαμερίσματα στην αγορά το νωρίτερο το 2028, ίσως και το 2029. Όλα αυτά αν δεν έχουμε κάποιον νέο αιφνιδιασμό με τις χρήσεις γης και τη δόμηση στην Ελλάδα, μιας και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια προχωράνε και δεν ξέρουμε τι θα περιλαμβάνουν στην πράξη. Επίσης να δούμε αν όλα θα πάνε ομαλά με τη μεταφορά των πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο.

Αν τον Ιανουάριο του 2026 κάποιος επενδυτής διαλέξει οικόπεδο για να αγοράσει, θα έχει τελειώσει με χαρτιά και άδειες κατασκευής πχ σε 6 μήνες. Μετά θα χρειαστεί περίπου 1,5 – 2 χρόνια για να αποπερατώσει το (μικρού μεγέθους) ακίνητο = καλώς ήρθε το 2028!

Αν μιλάμε για έργα των 5.000 – 10.000 τετραγωνικών, πάμε στο 2029, τουλάχιστον.

 

1. Θα βάλει κάποιος τα λεφτά του ή θα πάρει δάνειο;

Αυτός ο επενδυτής θα πρέπει να έχει τα χρήματα ή τη δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης για να προχωρήσει το έργο μόνος του, μιας και δεν θα κάνει πωλήσεις και δεν θα εισπράξει από κάποιον πελάτη. Σήμερα η χρηματοδότηση ενός τέτοιου έργου δείχνει "εφικτή" για αρκετούς, όμως με μία μικρή αναταραχή στις διεθνείς αγορές / ένα πάγωμα / μία κρίση ρευστότητας ο επενδυτής θα κινδυνέψει να βρεθεί αντιμέτωπος με 2 προβλήματα:

• Αυξημένα επιτόκια, για τα οποία δεν θα μπορεί να πει όχι.

 

• Ενδεχόμενο η τράπεζα να του ζητήσει να δείξει συμφωνίες προενοικίασης, για να "υπάρξει ασφαλής πρόβλεψη χρηματοροών στο επενδυτικό σχέδιο προς χρηματοδότηση".

 

ΥΓ. Συνήθως τέτοιες επενδύσεις απαιτούν χαμηλότοκα δάνεια, για να "αποπληρωθεί η επένδυση από τα έσοδα", όταν ο επενδυτής χρησιμοποιεί τα χρηματοοικονομικά εργαλεία που υπάρχουν. 

 

1. Πότε θα ξέρει αυτός που ρισκάρει τα λεφτά του ποιο θα είναι το προσδοκώμενο ενοίκιο;

Ας πούμε ότι θα βρει ο επενδυτής ανθρώπους να του υπογράψουν ότι θα έρθουν να κατοικήσουν στο νέο του κτήριο, χωρίς να γνωρίζουν περισσότερες λεπτομέρειες (μη ρωτάς πόσο εύκολο είναι, απλά δεν είναι). 

Με ποιο ενοίκιο θα προσυμφωνήσουν όλοι αυτοί; Με αυτό που "θα οριστεί στο μέλλον από έναν δημόσιο υπάλληλο, με βάση έναν υπολογισμό του κράτους που θα προκύψει από κάποια υπουργική απόφαση"; 

Καλή τύχη να πάρεις δάνειο με αυτά τα δεδομένα, εκτός αν υποθηκεύσεις άλλα σου ακίνητα ή σταθερά έσοδα.

Και πότε θα ξέρεις ποιο είναι το προσδοκώμενο ενοίκιο για την επένδυσή σου; Πιθανότατα, αφού την κάνεις!

 

1. Μεγάλο το ρίσκο σε μία χώρα που δε διαπρέπει για τη δυνατότητα πρόβλεψης του μέλλοντος...

Ας πούμε ότι κάποιος προχωράει παρά τις παραπάνω αντιξοότητες. Θα περιμένει κάθε χρόνο το κράτος να του ορίσει το ενοίκιο; Το μέτρο προβλέπει 10ετή υποχρέωση μακροχρόνιας ενοικίασης με ενοίκιο που θα ορίζει το κράτος... 

Πριν 10 χρόνια στην Ελλάδα είχαμε κυβέρνηση Τσίπρα. Μετά από 10 χρόνια μπορεί να έχουμε πάλι κυβέρνηση με πχ κάποιον υπουργό οικονομικών που να θέλει να ασκήσει την εξουσία του σε αυτούς που είναι "αιχμάλωτοι" των αποφάσεών του. Ποιος μας αποκλείει πως δεν θα έρθει τότε να πει "μείον 50% τα ενοίκια που θα εισπράξετε, για να στηρίξουμε τον κόσμο". 

"Μα έχουμε δάνεια και υποχρεώσεις" θα πουν οι τολμηροί επενδυτές και θα εισπράξουν την ίδια απάντηση που εισέπραξαν όσοι προσπάθησαν να κάνουν διάλογο με το Ελληνικό κράτος, χρησιμοποιώντας λογικά επιχειρήματα.

ΥΓ. Φαντάσου να κρέμεται ένας επενδυτής πχ στη Λάρισα από τοπικό κρατικό υπάλληλο που θα του προσδιορίζει το ενοίκιο που θα δικαιούται να εισπράττει... 

ΥΓ.2. Ναι, μπορεί να σκέφθηκες τη σωστή ερώτηση:

- "Ηλία, και ποιος με εμποδίζει να εισπράξω στο συμβόλαιο πχ 400 Ευρώ τον μήνα που θα μου βγάλει ο κρατικός υπάλληλος και τα υπόλοιπα να τα πάρω μαύρα";

Η απάντηση είναι απλή: Τέτοιες επενδύσεις δεν τις κάνουν συνήθως άνθρωποι που δουλεύουν έτσι. Αυτός που σηκώνει κτήρια προς ενοικίαση θέλει εύκολες και ξεκάθαρες λύσεις, δεν μπλέκει με "μαύρα" κλπ. Αν δεν τον συμφέρει, απλά δεν το κάνει!

Τι θα γίνει λοιπόν στην πράξη;

- "Καλά όλα αυτά, Ηλία, αλλά που θα μας οδηγήσει στην πράξη η εφαρμογή αυτού του μέτρου;" μπορεί να σκεφθείς. Να σου πω... μετρημένα κουκιά είναι...

 

• Κάποιοι μεγάλοι όμιλοι / funds κλπ θα φτιάξουν μερικά έργα που θα εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία ακινήτων, για να υπάρχουν στο portfolio τους και να ανακοινωθούν ως απόδειξη ότι το μέτρο λειτουργεί. 

• Αν δουν ότι δεν υπάρχουν μεγάλα προβλήματα / αν βγάλουν άκρη με τη γραφειοκρατία και τον καθορισμό των τιμών από το δημόσιο κλπ, θα επενδύσουν σε περισσότερα τέτοια έργα.

• Ελάχιστοι μικροί θα τολμήσουν να κάνουν κάτι αντίστοιχο.

• = το μέτρο θα αποτύχει στην πράξη και η επίδρασή του στο στεγαστικό πρόβλημα θα είναι ουσιαστικά αμελητέα. 

• Την αποτυχία "θα την καταλάβουμε" σε μερικά χρόνια από τώρα και η τότε κυβέρνηση "θα αναζητήσει τροποποιήσεις για να βελτιώσει το μέτρο που δεν απέδωσε" ενώ θα "επιπλήξει τον ιδιωτικό τομέα που δεν συμμετείχε στην προσπάθεια επίλυσης του στεγαστικού μας προβλήματος" που ως τότε θα έχει οξυνθεί ακόμη περισσότερο...

 

Πώς θα έφερνε αυτό το μέτρο επανάσταση και θα έδινε πραγματική βοήθεια;

Όμως όλα αυτά θα μπορούσαν να αποφευχθούν με έναν απλό τρόπο: Αν το κράτος δεν υποχρέωνε τον επενδυτή να εισπράξει ενοίκια που θα ορίσει το ίδιο, διώχνοντας κάθε μη θεσμικό επενδυτή. Σε αυτήν την περίπτωση το επενδυτικό ενδιαφέρον θα ήταν πολύ μεγάλο (έστω και με 50% μείωση φόρου, όχι πλήρη φοροαπαλλαγή) και σε λίγα χρόνια θα είχαμε δεκάδες πολυκατοικίες να ξεφυτρώνουν σε όλη την Ελλάδα με στόχο τη μακροχρόνια ενοικίαση και μετά αυτές θα γίνονταν εκατοντάδες, φτιαγμένες από ιδιώτες και όχι μόνο τους πολύ μεγάλους παίκτες. 

Τώρα το κράτος ζητάει να ασκήσει κοινωνική πολιτική, χωρίς να έχει πληρώσει την επένδυση για αυτή, με την περιουσία των ιδιωτών = μόνο μερικοί πολύ "μεγάλοι" θα ακολουθήσουν. 

Ή κάποια στιγμή στο μέλλον, με άλλη κυβέρνηση κλπ θα περάσει βράδυ μία "μικρή τροποποίηση" που θα λέει πως πχ "αν κτίσεις πάνω από 100 διαμερίσματα, η τιμή που ορίζει το κράτος θα είναι για σένα ενδεικτική και όχι δεσμευτική". 

Ήδη με το μέτρο όπως έχει ανακοινωθεί σήμερα συμμετοχή θα έχουν μόνο οι θεσμικοί παίκτες, που στη συνέχεια λογικά θα πουλήσουν τα διαμερίσματά τους σε επενδυτικά funds ως ακίνητα εισοδήματος = θα σχηματιστούν τα πρώτα ιδιωτικά σχήματα στην Ελλάδα με εκατοντάδες σπίτια προς ενοικίαση.

Μία τέτοια "μικρή τροποποίηση" θα μας οδηγήσει σε ιδιωτικά σχήματα με χιλιάδες ακίνητα προς ενοικίαση, όπως συμβαίνει σε άλλες χώρες. 

(Π.χ. στο μέλλον κάτι τέτοιο θα γίνει με τις φοιτητικές εστίες. Θα έρθει ένα μεγάλο fund του εξωτερικού που εξειδικεύεται σε αυτές, θα αγοράσει ό,τι υπάρχει και θα "παίξει μπάλα" μόνο του).

Προσωπικά είμαι υπέρ των πολλών ιδιοκτητών, αντί για τους ελάχιστους απρόσωπους θεσμικούς που θα ελέγχουν εκατοντάδες / χιλιάδες σπίτια. Αλλά από την άλλη... γούστα είναι αυτά, αν προτιμάμε μία τέτοια συγκέντρωση, ας την κάνουμε.

Πάντως με ενοίκιο που θα καθορίζει το κράτος ελάχιστοι μη θεσμικοί θα επενδύσουν σε πολυκατοικίες προς μακροχρόνια ενοικίαση... 

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ilias@iliaspapageorgiadis.com

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργάνωσε στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις" που σε λίγο θα είναι διαθέσιμη on demand.  

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο "Αγοράζω Σπίτι", όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.