Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Τώρα που πλέον κατάλαβαν και οι "αρμόδιοι" πως τα κριτήρια των προγραμμάτων "Το Σπίτι μου" κάνουν μεγάλο κακό και δεν λύνουν κάποιο πρόβλημα, ίσως είναι η ώρα να συζητήσουμε σοβαρά για το πώς θα μετατρέψουμε αυτό το πρόγραμμα σε εργαλείο που θα προσφέρει στην Ελληνική κοινωνία και τους πολίτες της.

Ας τα πάρουμε όμως με τη σειρά...

"Το Σπίτι μου": Ένα θέμα για το οποίο σου εξήγησα από την αρχή τι θα συμβεί...

Αυτό που έχει συμβεί με τα προγράμματα "Το Σπίτι μου" και "Το Σπίτι μου, 2" θυμίζει αυτοεκπληρούμενη προφητεία, ή πιο λαϊκά "καθόταν κάποιος σε ένα κλαδί και άρχισε να το πριονίζει. Του έλεγα να μην το κάνει, γιατί θα πέσει, μέχρι που έπεσε και τώρα κατάλαβε ότι η πτώση οδηγεί σε πόνο"...

Η κυβέρνηση είχε, υποθέτω, όλες τις καλές προθέσεις, όμως στην πράξη αυτό που εφάρμοσε ήταν κάτι που έβλαψε την αγορά και πρώτα από όλα αυτούς που υποτίθεται πως ήθελε να προστατεύσει:

• Τον Μάιο του 2022 άνοιξα για πρώτη φορά στην Ελλάδα το θέμα της στήριξης των νέων ζευγαριών για την απόκτηση προσιτής κατοικίας. 
• Τον Σεπτέμβριο της ίδιας χρονιάς ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου" και είχα εξηγήσει πως θα οδηγήσει σε υψηλότερες τιμές, μόλις ανακοινώθηκαν τα κριτήρια.
• Το 2023 έγραψα πως το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου" ήταν λανθασμένο και δημιουργούσε στρεβλώσεις.
• Το 2024, αμέσως μόλις ανακοινώθηκε πως θα ακολουθήσει και δεύτερο πρόγραμμα, πρότεινα μία σειρά από τροποποιήσεις, για να μην κάνει άλλο κακό στην αγορά.
• Και μόνο η ανακοίνωση τότε οδήγησε σε πάγωμα των αγοραπωλησιών... (στρέβλωση) και των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων (δεύτερη στρέβλωση)
• Τον Σεπτέμβριο του 2024 εξήγησα πως το "Σπίτι μου, 2" με τις τροποποιήσεις που ανακοινώθηκαν "θα ρίξει βενζίνη στη φωτιά" και λίγο μετά προειδοποίησα όσους δυσκολεύονται οικονομικά να μην προσπαθήσουν να μπλέξουν με το θέμα.
• Στη μεγάλη μου εκδήλωση στο Μέγαρο Μουσικής πέρσι (30 Νοεμβρίου) ανέλυσα τα μεγάλα προβλήματα που θα φέρει το πρόγραμμα και προσδιόρισα χρονικά την εξέλιξη των πραγμάτων.
• Ήδη τον Φεβρουάριο του 2025, και ενώ οι ανακοινώσεις και οι πανηγυρισμοί "για τον μεγάλο αριθμό υποβολής αιτήσεων" ήταν συνεχείς, εξήγησα πως το πρόγραμμα αυτό κάνει μεγάλη ζημιά στην αγορά και πρωτίστως στους ανθρώπους...
• Τον Μάρτιο φέτος εξήγησα πως οι υποψήφιοι δανειολήπτες δεν είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν "χρυσά" τα κάθε είδους "χρέπια" που τους προσφέρονται με φουσκωμένες τιμές, ενώ στο τέλος Απριλίου εξήγησα και ποιοι είναι οι μόνοι ιδιοκτήτες που είναι διατεθειμένοι να περιμένουν να πουλήσουν μέσω του προγράμματος...

Για όλα αυτά δέχθηκα σφοδρότατες επιθέσεις, κάτι εντελώς ακατανόητο, μιας και στο συγκεκριμένο θέμα τα πράγματα είναι απλά: Όταν η αγορά έχει έλλειψη προσφοράς και εσύ αυξάνεις τη ζήτηση, θα οδηγηθείς σε κακά αποτελέσματα. Δεν πειράζει, σημασία έχει ότι πλέον φαίνεται να το καταλαβαίνουν και οι "ιθύνοντες"...

"Το Σπίτι μου, 2" απέτυχε (και επισήμως)

Τις τελευταίες ημέρες σταμάτησαν οι πανηγυρισμοί και τα μεγάλα λόγια για το πόσο πετυχημένο είναι αυτό το πρόγραμμα και πόσο καλά πάνε "τα δάνεια που έχουν κλειδώσει" (για τα οποία εξηγούσα πως είναι άλλο πράγμα "το κλείδωμα" από την εκταμίευση). Άρχισαν να εμφανίζονται σε μεγάλα μέσα ενημέρωσης θέματα που μιλάνε για "ανάγκη διεύρυνσης των ορίων του προγράμματος", για "προσπάθεια απορρόφησης του ποσού" και "κίνδυνο να μείνουν αδιάθετα αρκετά από τα κονδύλια".

Σε απλά ελληνικά: Όπως έγραψα τον Μάρτιο, οι υποψήφιοι δανειολήπτες δεν τσίμπησαν τελικά! Προσωπικά αμφιβάλλω ακόμη και για τις εκτιμήσεις πως θα εκταμιευθούν τελικά 1,3 δις από τα διαθέσιμα 2 δις Ευρώ.

Ίσως επιτέλους να έφτασε η ώρα οι αρμόδιοι να σκύψουν στο πρόβλημα με λίγο περισσότερη προσοχή και να σχεδιάσουν κάτι αφού πρώτα μιλήσουν με εκπροσώπους φορέων που κινούνται σε αυτή την αγορά, όπως πχ ο Στράτος Παραδιάς, ο Γιώργος Στασινός, ο Λευτέρης Ποταμιάνος, ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, ο Θανάσης Τσουλκανάκης και πολλοί άλλοι αξιόλογοι άνθρωποι που υπάρχουν.

Η αγορά δεν είναι "κουτάκια", δεν θα κάνει αυτό που θέλουν κάποιοι. Σε κάθε δράση υπάρχει μία αντίδραση και όσο το θέμα θα προσεγγίζεται λάθος, τόσο θα οδηγούμαστε σε λάθος αποτελέσματα και πολλαπλές στρεβλώσεις.

ΥΓ. Για να μη θεωρεί κάποιος πως έχω κάτι μονόπλευρα με την κυβέρνηση στο θέμα αυτό: Προσπαθώ να μελετήσω τις προτάσεις στεγαστικής πολιτικής των υπόλοιπων κομμάτων και βλέπω περισσότερες ευχές και ανεφάρμοστες θεωρίες, παρά πρακτικές και ρεαλιστικές λύσεις.

6 αλλαγές για να πετύχει ένα ενδεχόμενο πρόγραμμα "Το Σπίτι μου, 3"

Στον δημόσιο διάλογο ήδη εμφανίστηκαν κάποιες φωνές ανθρώπων που δεν έχουν ιδέα μεν από τους μηχανισμούς της αγοράς ακινήτων, αλλά ήδη με στόμφο προτείνουν να υπάρξει πρόγραμμα "Το Σπίτι μου, 3" και ζητούν περαιτέρω διεύρυνση των κριτηρίων για το ποιος θα μπορεί να κάνει αίτηση. Θέλουν λοιπόν να κάνουμε "double down" (που λέμε και εμείς στην Κατερίνη όταν κάποιος διπλασιάζει το ποντάρισμά του στο ίδιο θέμα) πάνω σε κάτι που ήδη απέτυχε, λες και το πρόβλημα είναι η ζήτηση και όχι η προσφορά.

Αν όμως αποφασίσουμε να μιλήσουμε επιτέλους σοβαρά για το ζήτημα, λίγο πριν ξεκινήσει το 2026 είναι η ώρα να μετατρέψουμε την καλή πρόθεση σε ένα πρόγραμμα που πραγματικά θα βοηθήσει την πλειοψηφία των Ελλήνων πολιτών.

Προτείνω 6 μεγάλες αλλαγές για να συνδυάσουμε την επίτευξη πολλών στόχων, αν αποφασιστεί να προχωρήσουμε στο "Σπίτι μου, 3":

Α. Όχι άλλα δάνεια με επιδοτούμενο επιτόκιο σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Ιωάννινα, Πάτρα, Ηράκλειο, Χανιά, Ρόδο και Λάρισα

Δεν έχει πια νόημα να δίνουμε δάνεια με επιδοτούμενο επιτόκιο σε ανθρώπους για να αγοράσουν ακίνητο στα μεγάλα αστικά κέντρα. Αυτά είναι ήδη γεμάτα, συγκεντρώνοντας την πλειοψηφία όσων αποφασίζουν να μεταναστεύσουν εσωτερικά.

Είναι η ώρα ένα τέτοιο πρόγραμμα να λειτουργήσει αντίστροφα:

• Θέλεις δάνειο με επιδοτούμενο επιτόκιο και προνομιακούς όρους; Πάνε να ζήσεις σε άλλες περιοχές της Ελλάδας, που σήμερα είναι σε κρίση και ερημώνουν.
• Θέλεις να πας σε μικρό χωριό, χωρίς τουριστικό ενδιαφέρον και τη Θράκη; Πάρε μηδενικό επιτόκιο!
• Θέλεις να αγοράσεις σε μία πιο ακριβή περιοχή; Δικαίωμά σου. Πάνε να πάρεις στεγαστικό δάνειο από την τράπεζα με τους "κανονικούς" όρους.

Στόχος: Να μηδενίσουμε την τεχνητή ζήτηση στα μεγάλα μας αστικά κέντρα και να αρχίσουμε να κινητροδοτούμε τους πολίτες να σκεφθούν και άλλα σημεία της χώρας ως επιλογή αγοράς κατοικίας με ευνοϊκούς όρους.

Να γίνει το πρώτο βήμα για την αποκέντρωση που χρειάζεται πια η Ελλάδα!

- "Ηλία, εσένα αυτή η πρόταση θα σου κάνει κακό, μιας και στην Αθήνα θέλεις να επενδύσεις" μπορεί να μου πεις. Σωστά, όμως προτιμώ μία υγιή αγορά, από μία στρεβλωμένη + δεν προτείνω πράγματα επειδή με συμφέρουν κατ’ ανάγκη.

Β. Μόνο οι τρίτεκνοι και οι πολύτεκνοι να μπορούν να αγοράσουν στα μεγάλα αστικά κέντρα

Εξαίρεση στην παραπάνω απαγόρευση έχει λογική να αποτελέσουν οι τρίτεκνοι και οι πολύτεκνοι αυτής της χώρας, για να δοθεί το μήνυμα πως αυτοί θα έχουν προτεραιότητα σε όλα τα θέματα από εδώ και πέρα.

Αυτοί θα πρέπει να μπορούν να αγοράσουν ό,τι θέλουν, αρκεί να μπορούν να το πληρώσουν = να "βγαίνει το δάνειο". Ας είναι και άνετοι οικονομικά, ας είναι ό,τι θέλουν. Έκαναν 3 – 4 παιδιά = προηγούνται των υπολοίπων. Αυτούς πρέπει να ενισχύσουμε, με προϋπόθεση να εργάζεται τουλάχιστον ένας εξ’ αυτών.

(Η υπογεννητικότητα δεν αντιμετωπίζεται με "ωραίες, θετικές σκέψεις" και μικρά επιδόματα).

Γ. Να επιτραπεί η αγορά κάθε είδους κατοικίας (με επιδοτούμενο δάνειο)

Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη οι τιμές στα νεόδμητα έχουν τιμή Χ, όμως στις περισσότερες επαρχιακές πόλεις έχουν τιμή Χ – 20% ως -40%, καταλήγοντας να είναι "προσιτά" στον μέσο πολίτη, αν μπορεί να πάρει ευνοϊκό δάνειο. Γιατί να τα αποκλείσουμε;

Το ίδιο ισχύει και για κάθε άλλο ακίνητο που σήμερα είναι εκτός προγράμματος.

Αν το κάνουμε αυτό, θα σταματήσουν να νιώθουν οι ιδιοκτήτες συγκεκριμένων ακινήτων ότι έχουν το πάνω χέρι απέναντι στους υποψήφιους δανειολήπτες, ανεβάζοντας τις τιμές στα χρέπια με το σκεπτικό "θα το πάρει, επειδή δεν θα έχει άλλη επιλογή".

Αν οι αγοραστές αποκτήσουν επιλογές, οι πωλητές "θα μαζευτούν". Λέγεται και ανθρώπινη φύση.

Δ. Να μπουν στη λίστα ακόμη και η ολοκλήρωση ημιτελούς ακινήτου, καθώς και η ανέγερση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο!

Τέτοια προγράμματα πρέπει να δίνουν κίνητρα για να προστεθούν ακίνητα στην υπάρχουσα προσφορά ακινήτων (που είναι "ασθενική"). Οι τράπεζες έχουν έτοιμους μηχανισμούς για να παρακολουθήσουν μία επισκευή, ολοκλήρωση ή ανέγερση κατοικίας και να αποδεσμεύσουν σταδιακά το εγκεκριμένο ποσό.

Θέλουμε να βοηθήσουμε τους συμπολίτες μας να μπουν στο δικό τους σπίτι; Ας τους αφήσουμε να χρησιμοποιήσουν τα χιλιάδες ημιτελή / χρήζοντα μεγάλης ανακαίνισης ακίνητα που υπάρχουν σε κάθε πόλη, αλλά και να φτιάξουν τη δική τους κατοικία σε οικόπεδο που θα έχουν οι ίδιοι ή οι γονείς τους.

Έτσι θα προσθέσουμε ακίνητα στην αγορά, θα λύσουμε προβλήματα και θα ξεμπλοκάρουμε ιδιωτικές περιουσίες που σήμερα ίσως και απλά να απαξιώνονται.

Ε. Το πρόγραμμα να γίνει Μ Ο Ν Ι Μ Ο!

Δεν υπάρχει λόγος να μπαίνουν χρονικά όρια σε τέτοιες κινήσεις, μιας και δημιουργούν τη διαδικασία του επείγοντος, που δημιουργεί τις συνθήκες εκβιασμού για τους υποψήφιους δανειολήπτες. Αν το πρόγραμμα αυτό μονιμοποιηθεί (όπως συνέβη στη Ρουμανία και το γεγονός αυτό συνέβαλλε στην επιτυχία του), τότε θα σταματήσουν να τρέχουν όλοι πανικόβλητοι για να εξασφαλίσουν τα λίγα σπίτια που υπάρχουν, στρεβλώνοντας την αγορά.

Ένα μόνιμο πρόγραμμα μπορεί να έχει "κύκλους" που θα ανοίγουν και θα κλείνουν, όμως αν ο πολίτης τους ξέρει, θα μπορεί να περιμένει πχ τον επόμενο, χωρίς το άγχος να κάνει κάτι τώρα, γιατί μετά δεν θα υπάρξει άλλη ευκαιρία.

Πχ 500 εκ. Ευρώ τον χρόνο πλέον τα αντέχει ο κρατικός προϋπολογισμός, πριν λάβουμε υπόψη την επόμενη πρόταση...

ΣΤ. Να πουλήσουμε μερικά από τα κλειστά ακίνητα του κράτους!

Το Ελληνικό κράτος έχει άπειρα κλειστά ακίνητα, σε κάθε σημείο της χώρας, για τα οποία πολύ συχνά δεν έχουμε την παραμικρή ιδέα για την κατάστασή τους, αν φυσικά ξέρουμε ότι του ανήκουν επίσημα. Διαβάζουμε όλοι μας ότι ξεκινούν προγράμματα καταγραφής κλπ και μπράβο για αυτήν την πρωτοβουλία.

Αν για τα επόμενα 5 χρόνια προτάσσαμε την πώληση διαμερισμάτων του κράτους (ειδικά στην επαρχία) στην αντικειμενική τιμή, μέσω αυτού του προγράμματος, τότε θα πετυχαίναμε ταυτόχρονα τα εξής αποτελέσματα:

• Θα αυξάναμε την προσφορά ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή.
• Θα μετατρέπαμε κάτι που δεν αποδίδει και ζημιώνει τους πάντες σε κάτι που φέρνει χρήματα.
• Θα λύναμε τα προβλήματα των υπόλοιπων ενοίκων των πολυκατοικιών (μιας και το κράτος συνήθως δεν πληρώνει κοινόχρηστα κλπ)
• Θα εισπράτταμε χρήματα, που στην ουσία θα αποτελούσαν την εγγύηση του κράτους προς τις τράπεζες για το ευνοϊκό δάνειο του δανειολήπτη = σχεδόν θα μηδενίσουμε την ανάγκη του κράτους να εγγυάται κάθε χρόνο με συγκεκριμένα ποσά τα δάνεια με επιδότηση επιτοκίου όπως "Το Σπίτι μου". Με απλά λόγια "θα βγαίνουν από τη μία τσέπη και θα μπαίνουν στην άλλη!".
• Το ίδιο θα μπορούσε να γίνει και με την περιουσία κάποιων ιδρυμάτων σε περιοχές με μικρό ενδιαφέρον. Πχ τι μας πειράζει να πουληθεί στην αντικειμενική του τιμή ένα σπίτι στη Νάουσα, για να πάει εκεί να μείνει ένα ζευγάρι; Τι θα κερδίσει το Κράτος / το Χ ίδρυμα αν το κρατήσει κλειστό άλλα 50 χρόνια; (δεν θέλουμε αυτό να επιτραπεί στις μεγάλες πόλεις).

Το "Σπίτι μου" μπορεί να προσφέρει στους πολίτες. Αρκεί να σχεδιαστεί με βάση τη λογική

Η ιδέα για προγράμματα που θα στηρίζουν όσους θέλουν να αγοράσουν το σπίτι τους είναι σωστή, την πρότεινα ήδη πριν 3,5 χρόνια. Το πρόβλημα στην Ελλάδα δημιουργήθηκε για άλλη μία φορά στον λάθος τρόπο εφαρμογής της, που βασίστηκε σε συγκεκριμένα κριτήρια και στρέβλωσε βάναυσα την αγορά, κάνοντας μεγάλη ζημιά και στην αγορά ενοικιάσεων (όταν ακριβαίνει η ζητούμενη τιμή πώλησης ενός ακινήτου, ακόμη και αν δεν πουληθεί, θα αυξηθεί η τιμή ενοικίασής του, μιας και αυτή είναι πιο εύκολο να συμβεί).

Αν εφαρμόσουμε κάποιες από τις παραπάνω αλλαγές + άλλες καλύτερες προτάσεις που μπορεί να έρθουν από τους φορείς της αγοράς, εύκολα θα μετατραπεί ένα καταστροφικό πρόγραμμα σε εργαλείο ανάπτυξης, αποκέντρωσης, αντιμετώπισης της υπογεννητικότητας κλπ.

Αν αρνηθούμε την πραγματικότητα, την αγορά και τους μηχανισμούς διαμόρφωσης των τιμών, τότε απλά θα συνεχίσουμε να πριονίζουμε το επόμενο κλαδί που θα καθίσουμε, εκπλησσόμενοι που θα πέσουμε και πάλι...

Όμως με το στεγαστικό ζήτημα να αποτελεί ίσως το μεγαλύτερο πλέον κοινωνικό πρόβλημα στην Ελλάδα του 2026, θα ήταν χρήσιμο να σταματήσουμε το πριόνισμα. Για το καλό όλων μας...

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

* Ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης συνέγραψαν το βιβλίο "Αγοράζω Σπίτι", όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα.

**Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις".