Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Το 2025 όσοι ασχολούνται με τον τουρισμό σε δεκάδες διαφορετικές περιοχές της Βόρειας Ελλάδας έζησαν και πάλι το ίδιο έργο...

 

• Οι πάσης φύσεως αρχές να ελέγχουν σχεδόν όλες τις επιχειρήσεις για φορολογικές, ασφαλιστικές, υγειονομικές και άλλες παραβάσεις, από τον Μάιο ως και τις αρχές Οκτωβρίου.

 

• Την ίδια ώρα να κυκλοφορούν γύρω τους πολλοί ξένοι τουρίστες που μένουν σε διαμέρισματα νοικιασμένα από ξένους συμπατριώτες τους, πληρώνοντας απευθείας στη χώρα τους.

 

- "Ηλία, έχεις κάποιο πρόβλημα με τους ξένους;" μπορεί να σκεφθείς. Όχι, με τους ξένους δεν έχω απολύτως κανένα θέμα. Με τους κανόνες ισονομίας έχω και θέλω να το συζητήσουμε σήμερα μαζί.

Η Golden Visa και οι μικρότερες επενδύσεις

Ένας από τους λόγους για τους οποίους διαφωνούσα με το προηγούμενο καθεστώς χορήγησης Golden Visa ήταν ότι στις περισσότερες περιπτώσεις οδήγησε σε σπίτια που έμειναν κλειστά. (Ευτυχώς μετά τις τροποποιήσεις που έγιναν πλέον σταμάτησε να λειτουργεί τόσο αρνητικά για την Ελληνική κοινωνία και ειδικά με τις αλλαγές χρήσης θα βοηθήσει την προσφορά ακινήτων).

Από το 2013 η Golden Visa άνθισε κυρίως στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, τα πιο "διάσημα" νησιά μας και λίγο τη Χαλκιδική. Την ίδια περίοδο στη Βόρεια Ελλάδα και σε άλλα σημεία ανά τη χώρα είχαμε την "επέλαση" πολλών χιλιάδων ξένων, που αγόρασαν μικρά ακίνητα, αξίας κατά μέσο όρο περί τα 100.000 Ευρώ, σπάνια πάνω από τα 200.000 Ευρώ.

Ναι, ξέρω... σε πολλά ΜΜΕ διαβάζεις συνήθως για το "τεράστιο ενδιαφέρον άπειρων ξένων να αγοράσουν όσο όσο ό,τι πιο ακριβό έχουμε προς πώληση", όμως στην πράξη οι περισσότερες συναλλαγές που έγιναν αφορούσαν πάντα μικρότερης αξίας ακίνητα, ειδικά στη Βόρεια Ελλάδα.

Ως εδώ όλα καλά, ελεύθερη αγορά έχουμε...

Βόρεια Ελλάδα: Το "εξοχικό" των Βαλκανίων (και όχι μόνο)

Σταδιακά σε αρκετές περιοχές δημιουργήθηκαν και οι "τοπικοί ισχυροί στις πωλήσεις προς ξένους", που οργάνωσαν δίκτυα πωλήσεων και κατάφεραν να προσφέρουν το ζητούμενο προϊόν: "Λίγα τετραγωνικά, σε προσιτή τιμή". Στην αρχή οι κατασκευαστές/πωλητές/μεσίτες ήταν μόνο Έλληνες, τώρα πλέον είναι και Σέρβοι, Βούλγαροι κλπ, ανάλογα με την περιοχή.

Έτσι με την πάροδο των χρόνων η Βόρεια Ελλάδα μετατράπηκε σε "εξοχικό" των Βαλκανίων και οι επενδύσεις πολιτών από άλλες χώρες έδωσαν επιπλέον ώθηση στην περιοχή. Όχι τυχαία, υπάρχουν πολλοί άνθρωποι που μένουν στη χώρα μας όλον τον χρόνο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα ο Ρουμάνος φίλος μου, ιδιοκτήτης του Forum Grecia, που πλέον φωτογραφίζεται με Ελληνική παραδοσιακή στολή και δηλώνει περήφανος για αυτό. Ο Dan δημιούργησε μία τεράστια κοινότητα εκατοντάδων χιλιάδων μελών, με ανθρώπους που καθημερινά γράφουν και ενημερώνουν εκατομμύρια (!) Ρουμάνους για κάθε σημείο της Ελλάδας, με δεκάδες μικρότερες κοινότητες, μία για κάθε Ελληνικό τουριστικό προορισμό. Εκεί βρίσκεις όλες τις πληροφορίες που ποτέ δεν μπόρεσαν να δώσουν οι αδιάφοροι για το marketing Έλληνες του τουρισμού. Που θα φας, που όχι, που θα μείνεις, πόσο ζεστή είναι σήμερα η θάλασσα, τι προβλήματα θα βρεις στον δρόμο αν οδηγήσεις κλπ.

Ανάλογες διαδικτυακές κοινότητες για την τουριστική Ελλάδα έχουν δημιουργηθεί σε πολλές χώρες, με τις πετυχημένες να έχουν απίστευτα στατιστικά.

Έτσι πλέον οι άνθρωποι νιώθουν σαν στο σπίτι τους...

Μία νέα, "μαύρη", τουριστική αγορά

Μάλιστα τόσο πολύ νιώθουν σαν στο σπίτι τους, που με κάποιους από αυτούς καταλήξαμε στο... επόμενο επίπεδο!

Για το θέμα δεν μιλάει πολύς κόσμος δημόσια, μιας και προς το παρόν είναι "ταμπού": Στη Βόρεια Ελλάδα και επιλεγμένα σημεία της υπόλοιπης χώρας όλοι οι ντόπιοι ξέρουν τι συμβαίνει, όμως φοβούνται να αναδείξουν το ζήτημα, για διάφορους λόγους.

Έτσι, αφού οι ξένοι έγιναν "Έλληνες", άρχισαν να εφαρμόζουν και... παραδοσιακές Ελληνικές πρακτικές στον τουρισμό μας! Σιγά σιγά στήθηκε μία "παράλληλη" τουριστική αγορά, σχεδόν πάντα "μαύρη" και αδήλωτη, όπως καταγγέλεται. Πώς λειτουργεί αυτή:

 

• Ξένοι χρησιμοποιούν για τουριστική εκμετάλλευση ακίνητα που έχουν αγοράσει (συνήθως) ομοεθνείς τους.

• Επίσης νοικιάζουν και ακίνητα Ελλήνων "με τη σεζόν".

• Στη συνέχεια τα διαφημίζουν στη χώρα τους, σε διάφορα group και forum στα social media.

• Κλείνουν συμφωνίες και πληρώνονται απευθείας στη χώρα τους.

• Οι επισκέπτες που έρχονται χρησιμοποιούν ως τουρίστες τα ακίνητα, χωρίς όμως να αποδίδονται φόροι, να τηρούνται προδιαγραφές κλπ.

• Όλοι οι περίοικοι βλέπουν κόσμο να πηγαινοέρχεται, όμως όταν ρωτάνε συνήθως τους απαντάνε γελώντας "συγγενείς είμαστε", μην ξέροντας καν το όνομα του ιδιοκτήτη.

• Συνήθως οι τουρίστες αυτής της κατηγορίας είναι και άτομα που αφήνουν τα λιγότερα στην τοπική κοινωνία. Τις περισσότερες φορές (λέγεται ότι) έρχονται με αυτοκίνητο και φέρνουν μαζί τους ό,τι μπορούν, για να μη χρειαστεί να ξοδέψουν πολλά χρήματα στην τοπική αγορά.

 

Η μεγάλη αδικία

Τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα έχουν γίνει τεράστιες αλλαγές σε κάθε επίπεδο, με πρώτη τη φορολογική και ασφαλιστική συμμορφωση. Προσωπικά είμαι υπέρ όλων αυτών, για να λειτουργεί η αγορά με κοινούς κανόνες για όλους, σεβασμό στο προσωπικό και τους πελάτες κλπ.

Την ώρα όμως που μία... κανονική τουριστική επιχείρηση έχει να αντιμετωπίσει άπειρες προκλήσεις, ελέγχους, διαδικασίες συμμόρφωσης, συγκεκριμένο τρόπο έκδοσης παραστατικών, φόρους κλπ, η παραπάνω πρακτική κάποιων ξένων προς το παρόν "περνάει κάτω από το ραντάρ" της ΑΑΔΕ.

• Ενώ οι υπόλοιπες επενδύσεις στον τουρισμό αποδίδουν φόρους, οι παραπάνω δεν αποδίδουν τίποτε.

• Ενώ πχ για τα ακίνητα που δίνονται σε βραχυχρόνια μίσθωση από την 01.10.2025 ισχύουν νέοι κανόνες και προδιαγραφές, για τα ακίνητα που διακινούνται στη "μαύρη αγορά" δεν ισχύει τίποτε από όλα αυτά.

• Ενώ όλοι οι υπόλοιποι που συμμετέχουν στο τουριστικό προϊόν μίας περιοχής αποδίδουν χρήματα (άμεσα ή έμμεσα) στους κατά τόπους δήμους, για να έχουν και αυτοί πόρους να φροντίσουν την περιοχή, οι πελάτες των "πειρατών" απλά χρησιμοποιούν τις υποδομές, χωρίς να αφήνουν αρκετά χρήματα για τη συντήρησή τους.

 

Είναι δίκαιο όλο αυτό; Δεν θα πρέπει να ισχύουν οι ίδιοι κανόνες για όλους;

ΥΓ.1. Εννοείται πως το ίδιο ισχύει και για κάθε Έλληνα που "δουλεύει στη μαύρη".

ΥΓ.2. Η πλειοψηφία των ξένων που ασχολούνται με τον τουρισμό στην Ελλάδα είναι νόμιμοι. Για τη μειοψηφία που μεγαλώνει κάθε χρόνο αναφέρομαι σε αυτό το άρθρο.

Η ΑΑΔΕ μπορεί να δώσει τη λύση

Η ΑΑΔΕ παρουσίασε πρόσφατα με μεγάλο καμάρι τα "νέα εργαλεία ελέγχου" που έχει θέσει σε εφαρμογή για την πάταξη της φοροδιαφυγής. Τεχνητή νοημόσυνη και κάθε λογής προηγμένα ψηφιακά μέσα θα προστεθούν στο οπλοστάσιό της, προκειμένου να πιάσει τους στόχους της, να καταπολεμήσει τη φοροδιαφυγή και να φέρει έσοδα στο κράτος μας.

Όλα αυτά θα ισχύσουν μόνο για όσους είναι ήδη "νομίμως λειτουργούντες";

Για τους "πειρατές" του "μαύρου τουρισμού" τι θα γίνει; Θα συνεχίσουν ανεξέλεγκτα να λυμαίνονται το τουριστικό μας προϊόν, μη δίνοντας λογαριασμό σε κανέναν;

Νομίζω πως αν ασχοληθεί σοβαρά με το θέμα η ΑΑΔΕ, έχει έτοιμες τις λύσεις:

 

1. Μέσω της νέας πλατφόρμας ακινήτων ΜΙΔΑ θα μπορεί να διασταυρώσει αν ένα σπίτι πχ δηλώνεται κλειστό, αλλά σε αυτό υπάρχει κατανάλωση νερού και ρεύματος. (Θα αργήσει όμως να μπει σε εφαρμογή αυτό, υποψιάζομαι ότι δεν θα αρχίσουν οι έλεγχοι πριν το 2027 – 2028).

 

1. Αν μπορεί να χρησιμοποιήσει την Τεχνητή Νοημοσύνη, ταbotsκλπ γα να "τσιμπήσει" τους Έλληνες φοροφυγάδες, πιστεύω πως μπορεί να κάνει το ίδιο και με τους ξένους, μπαίνοντας στα πάσης φύσεως groups και παριστάνοντας τους πελάτες.

 

1. Αν μιλήσει με τους κατά τόπους τουριστικούς φορείς, σίγουρα θα ακούσει και άλλες σοβαρές προτάσεις.

 

Ταυτόχρονα, λογικά θα υπάρχουν και άλλες δημόσιες αρχές που θα μπορούν να εμπλακούν σε αυτόν τον έλεγχο, για να καταπολεμηθεί ο "μαύρος" τουρισμός.

Ένα αθέατο πρόβλημα χρειάζεται λύση...

- "Σιγά το πράγμα, Ηλία. 36 εκατομμύρια τουριστών θα υποδεχθούμε το 2025, αν πχ το 1% έρχονται "μαύρα" δεν ειναι μεγάλο θέμα" μπορεί να μου πει κάποιος με νοοτροπία "πειρατή". Δεν είναι όμως έτσι.

Είναι ανάγκη να ισχύουν ίδιοι νόμοι και κανόνες για όλους όσους ασχολούνται με τον τουρισσμό μας, ειδικά την ώρα που οι απαιτήσεις και οι υποχρεώσεις για επενδύσεις έχουν αυξηθεί για τους νομοταγείς του χώρου. Και αν θεωρούμε σωστό να κυνηγάμε απηνώς κάθε άνθρωπο που ασχολείται με τον χώρο, δεν είναι λογικό και δίκαιο να εξαιρούμε από το κυνήγι κάποιους λίγους.

Το 2025 ήταν η χρονιά που το φαινόμενο της "μαύρης" τουριστικής οικονομίας ήταν μεγαλύτερο από ποτέ. Εμείς οι πολίτες θα περιμένουμε με ενδιαφέρον να δούμε πράξεις για την αντιμετώπισή του, αρχής γενομένης από το 2026.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ilias@iliaspapageorgiadis.com

* Ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης συνέγραψαν το βιβλίο "Αγοράζω Σπίτι", όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα.

**Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις".