Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

"Όπου ακούς για πολλά κεράσια..."

Αν δούμε ποια είναι τα "όπλα" που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για τη "μάχη" της στεγαστικής πολιτικής, θα διαπιστώσουμε πως τα πράγματα δεν είναι δυστυχώς όσο "ρόδινα" παρουσιάζονται:

 

1. Το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου, 2"έκανε μεγάλη ζημιά στην αγορά, ώθησε τεχνητά πιο ψηλά τόσο τις τιμές πώλησης, όσο και αυτές της ενοικίασης των κατοικιών. Θα ωφεληθούν ως 17.000 πολίτες (επίσημα στοιχεία εκταμιεύσεων δεν ανακοινώνονται, μόνο πόσα σπίτια "κλείδωσαν"), όμως εκατοντάδες χιλιάδες άλλοι θα πληρώσουν φουσκωμένες τιμές λόγω στρέβλωσης.

• Όποιος γνωρίζει τι πραγματικά συμβαίνει στην Ελληνική αγορά ακινήτων, επιβεβαιώνει πως δεν πήγε καλά αυτό...

 

1. Μετά την απόφαση του ΣτΕ για τους συντελεστές δόμησης μέσα στις πόλειςη συζήτηση έχει περιοριστεί σε όσους είχαν ήδη εκδώσει άδεια (για τους υπόλοιπους ούτε λέξη, απλά... έχασαν χρήματα). Εδώ και σχεδόν έναν χρόνο περιμένουμε την υπουργική απόφαση για να καθοριστεί "τι σημαίνει ότι είχε ξεκινήσει η κατασκευή του έργου".

• Η αγορά "απάντησε" με μείωση των νέων αδειών, που θα γίνει αισθητή το 2026 και το 2027.

• Επίσης οι τιμές συναλλαγών πολλών οικοπέδων έπεσαν, όπως είχα προβλέψει (κάτι λογικό, αφού μειώθηκαν τα τετραγωνικά που μπορούν να κτισθούν).

• Προσοχή, αναφέρομαι αποκλειστικά στις πράξεις που ολοκληρωθηκαν, μιας και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες οικοπέδων παραμένουν σε κατάσταση άρνησης...

 

1. Οι απαγορεύσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν απέδωσαν κάτικαι παρόλα αυτά συζητείται να επεκταθούν. Δεν απέδωσαν = δεν είδαμε σπίτια να μπαίνουν στη μακροχρόνια μίσθωση στις περιοχές που απαγορεύτηκαν οι νέες άδειες για βραχυχρόνια.

• Το ότι δεν θα αποδώσουν το ξέραμε όλοι όσοι βλέπουμε την αγορά χωρίς "παρωπίδες".

 

1. Για ακατανόητους λόγους διαφημίζεται ασταμάτητα η "Κοινωνική Αντιπαροχή", παρά το ότιαν υλοποιηθεί, τα πρώτα σπίτια θα παραδοθούν το 2028, το νωρίτερο.

 

1. Τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισηςδεν έχουν φέρει τα αποτέλεσματα που ήλπιζαν οι αρμόδιοι, μιας και οι διαδικασίες είναι δαιδαλώδεις και οι εκταμιεύσεις αργούν πολύ. Ακόμη συζητάμε για χρωστούμενα από το 2021, όπως καταγγέλουν πολλοί πολίτες...

 

1. Η έκπτωση εξόδων ανακαίνισης μέσω μείωσης φόρουεπεκτάθηκε για το 2025 και το 2026, μετά από σχετικό αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ. Φτάσαμε στον Οκτώβριο και δεν έχει δημοσιευτεί ακόμη η Κοινή Υπουργική Απόφαση με τις διαδικαστικές λεπτομέρειες!

• Εδώ να σου θυμίσω ότι το 2024 η σχετική απόφαση δημοσιεύθηκε στις 30 Δεκεμβρίου (!) με αποτέλεσμα να μείνουν έξω οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι, μιας και τα τιμολόγια εξόδων που είχαν στα χέρια τους "δεν ήταν όπως έπρεπε" και δεν λήφθηκαν υπόψη.

• Ούτε για αυτό το μέτρο ανακοινώθηκε πόσοι ωφελήθηκαν. Δύσκολο να είναι πολλοί, μιας και πρέπει να κάνεις τα έξοδα σήμερα και να αφαιρεθούν από τον φόρο σου την επόμενη πενταετία, αν έχεις να πληρώσεις αρκετό φόρο.

 

Δηλαδή σήμερα θα πληρώσεις 16.000 Ευρώ και τα επόμενα 5 χρόνια θα έχεις φοροαπαλλαγή ως 3.200 Ευρώ / χρόνο (αν έχεις τόσο φόρο να καταβάλλεις. Αν έχεις πχ 2.000 Ευρώ να πληρώσεις, τόσα και θα ωφεληθείς).

• Το μέτρο είναι σωστό, όμως δεν "ταιριάζει" με την πρακτική της αγοράς στην οικοδομή).

 

1. Το ίδιο το δημόσιο δεν αξιοποιεί τα κλειστά ακίνητά του. Δεν αναφέρομαι στα μεγάλα "κομμάτια", αλλά στα απλά διαμερίσματα, που έχει παντού στην Ελλάδα. Το ίδιο συμβαίνει και με ταfunds, τις τράπεζες, τις Εκκλησίες και τα πάσης φύσεως ιδρύματα και κληροδοτήματα, για τα οποία περιμένουμε το νέο νομοσχέδιο που προβλέπει απαλλαγή τους από τον φόρο για εισοδήματα από ενοίκια. Αυτή η απαλλαγή θα είναι ένα σημαντικό κίνητρο για τις διοικήσεις τους, ώστε να βγάλουν (επιτέλους) τα χιλιάδες κλειστά διαμερίσματά τους στην μακροχρόνια μίσθωση...

• Τα χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα αυτής της κατηγορίας συχνά αποτελούν και πηγή άλλων προβλημάτων, μιας και πχ στις περισσότερες των περιπτώσεων δεν καταβάλλονται κοινόχρηστα για αυτά. Και δεν μπαίνουν στην αγορά και κάνουν κακό στους άλλους ενοίκους των πολυκατοικιών...

 

1. Η δόμηση εκτός σχεδίου και γενικά σε χωριά και μικρούς οικισμούς είναι "θολή". Χιλιάδες πολίτες παραμένουν "στον αέρα" μετά τις συνεχείς δικαστικές αποφάσεις, περιμένοντας τα "Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια" που θα έρθουν το 2026 ή το 2027, όπως είναι πιο πιθανό.

• (Για το θέμα θα έχω ειδικό workshop στη μεγάλή μου εκδήλωση στο Μέγαρο, τον Ιανουάριο)

 

Όχι τυχαία, τα παραπάνω "μέτρα στεγαστικής πολιτικής" δεν ανέκοψαν την άνοδο της αγοράς, μιας και οι πολλαπλές στρεβλώσεις έχουν ορθώσει έναν τοίχο απέναντι σε κάθε καλή προσπάθεια. Προσωπικά αναγνωρίζω τις καλές προθέσεις και την πλειάδα "μέτρων" κλπ, όμως στην πράξη δεν βλέπω αποτελέσματα για την πλειονότητα των πολιτών.

Τα δύο μέτρα για τα οποία πρέπει να πούμε "μπράβο"

Για να μην είμαστε άδικοι, υπάρχουν και δύο μέτρα που ανακοινώθηκαν και θα βοηθήσουν ουσιαστικά:

Α. Η μείωση της φορολογίας για τα εισοδήματα από ενοίκια ύψους 12.001 ως 24.000 Ευρώ.

• Ο φόρος μειώθηκε από το 35% στο 25%.

• Θα αρχίσει να ισχύει από την 01.01.2026

• Οι πολίτες θα δουν τη διαφορά στη φορολογική δήλωση του 2027.

Β. Η μερική απλοποίηση της διαδικασίας για να πάρει 3ετή φορολογική απαλλαγή ο ιδιοκτήτης ενός κλειστού / σε βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου που θα το νοικιάσει μακροχρόνια. Αυτή ήταν μία πρόταση του Στράτου Παραδιά και της ΠΟΜΙΔΑ, υιοθετήθηκε από τον πρωθυπουργό στη ΔΕΘ του 2024, όμως στην αρχική νομοθέτησή της μπήκαν τόσες προϋποθέσεις που ουσιαστικά έμεινε …"στο ράφι". Για αυτό και δεν ανακοινώθηκε ποτέ πόσοι πολίτες την αξιοποίησαν. Στο νομοσχέδιο που βγήκε στη διαβούλευση προβλέπονται σωστές βελτιώσεις:

• Η απαλλαγή θα αφορά και κατοικίες μεγαλύτερης επιφάνειας των 120 τετραγωνικών (που ίσχυε ως τώρα), αν ο ενοικιαστής είναι πολύτεκνος. Μάλιστα για κάθε παιδί από το 3^ο και μετά θα μπορούν να προστίθενται +20 τετραγωνικά. Πχ ένα ζευγάρι με 4 παιδιά θα μπορεί να νοικιάσει μακροχρόνια ένα σπίτι 160 τετραγωνικών και ο ιδιοκτήτης του δεν θα πληρώσει φόρο εισοδήματος από τα ενοίκια για τα πρώτα τρία χρόνια του συμβολαίου.

 

• Η φοροαπαλλαγή θα αφορά την ενοικίαση "κύριας κατοικίας" (δηλαδή δεν μπορεί κάποιος να νοικιάσει πχ μία αποθήκη για αυτόν τον σκοπό), για συμβάσεις ενοικίασης που θα υπογραφούν ως τις 31.12.2026.

 

• Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει, θα επιτρέπεται ο ιδιοκτήτης να βρει άλλον ενοικιαστή, μέσα σε τρεις μήνες από την αποχώρηση του πρώτου. Αν τον βρει, σε αυτήν την περίπτωση η φοροαπαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι να ολοκληρωθεί η τριετία. (Αν έχει την ατυχία να του φύγει και ο δεύτερος, τη χάνει οριστικά...).

 

• Εξαίρεση στην τριετία θα αποτελούν οι ενοικιάσεις σε δημοσίους υπαλλήλους (εκπαδευτικούς, ενστόλους, νοσηλευτικό προσωπικό κλπ). Αυτοί θα μπορούν να υπογράφουν συμβόλαια μικρότερης διάρκειας, αλλά όχι λιγότερο από 6 μηνών. Αν φύγουν μετά το εξάμηνο, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να βρει άλλον ενοικιαστή, πάλι για τουλάχιστον 6 μήνες (αν είναι δημόσιος υπάλληλος) ή για την κανονική τριετία (σε κάθε άλλη περίπτωση).

 

Η μείωση της φορολογίας και οι σωστές αλλαγές που έγιναν για την 3ετή φοροαπαλλαγή είναι δύο μέτρα για τα οποία πρέπει να πούμε "μπράβο".

Μαζί όμως με αυτό το "μπράβο" γεννιέται στο μυαλό κάθε πολίτη και ένα μεγάλο "γιατί"...

Τα  δύο "γιατί" που αφορούν τη στεγαστική πολιτική

Τελειώνει το 2025 και οι παρεμβάσεις με πρακτικό θετικό αποτέλεσμα στην αγορά κατοικίας είναι ελάχιστες. Μόλις πριν έναν μήνα ανακοινώθηκαν αυτά τα δύο θετικά μέτρα, που θα βοηθήσουν όντως, όμως:

• Οι πολίτες θα "νιώσουν στην τσέπη τους" τη διαφορά από τη μείωση της φορολογίας μόλις το 2027.

 

• Η φοροαπαλλαγή για τα κλειστά σπίτια κλπ επίσης θα γίνει αντιληπτή το 2027.

 

• Αυτή η φοροαπαλλαγή θα ισχύσει "για έναν χρόνο και βλέπουμε" = δεν αντιμετωπίζεται ως μόνιμο μέτρο, που να επιτρέψει σε κάποιον ιδιοκτήτη πχ να επισκευάσει το ακίνητό του με ησυχία και να προγραμματίσει να το βγάλει στην αγορά το 2027.

• Όχι... "έχεις 15 μήνες και βλέπουμε" μας λέει το κράτος, που μάλλον φοβάται ότι αν μας δώσει ένα σταθερό οικονομικό πλαίσιο, θα... βαρεθούμε ως πολίτες. Για αυτό μάλλον θέλει να μας κρατάει πάντα "στην τσίτα".

 

• Τέλος αυτή η φοροαπαλλαγή αφήνει "εκτός" πάρα πολλές ακόμη κατηγορίες ακινήτων και ενοικιαστών!

 

Και εδώ γεννιέται το μεγάλο "γιατί" των πολιτών, αλλά και το δικό μου:

"Αφού λέμε πως θέλουμε να αντιμετωπίσουμε το πρόβλημα, γιατί δεν βάζουμε μέσα στη ρύθμιση όλα τα κλειστά σπίτια, τα νεόδμητα, τα μισοτελειωμένα, αυτά που ως τώρα χρησιμοποιούνταν για ιδιοκατοίκηση ή είχαν παραχωρηθεί δωρεάν, όσα μόλις τώρα αγοράστηκαν ή κληρονομήθηκαν κλπ; Άλλωστε τα περισσότερα από αυτά τα σπίτια είναι σε καλή κατάσταση και μπορούν να μπουν άμεσα στην αγορά! Γιατί δεν "ανοίγουμε τη βεντάλια" για να αυξήσουμε την προσφορά όσο περισσότερο γίνεται; Άλλωστε τώρα στην πλειονότητα αυτών των σπιτιών το κράτος μας δεν εισπράττει έσοδα =  ποιος είναι ο φόβος;"

Εδώ θα προσθέσω και άλλο ένα "γιατί"; Γιατί δημιουργήθηκε ευελιξία μόνο για τους δημοσίους υπαλλήλους και όχι και για αυτούς του ιδιωτικού τομέα; Μπράβο που επιτέλους συμπεριλήφθηκαν πχ οι εκπαιδευτικοί μας που πάνε στα νησιά για μερικούς μήνες, όμως τι διαφορά έχουν από έναν νέο άνθρωπο που πάει να δουλέψει σεζόν στο ίδιο νησί; Τι θα μας πείραζε να επεκταθεί το μέτρο σε κάθε κατηγορία ενοικιαστών και ουσιαστικά να συνδεθεί με το ακίνητο και όχι τον ενοικιαστή;

- "Τι σημαίνει να συνδεθεί με το ακίνητο, Ηλία;" μπορεί να σκεφθείς. Σημαίνει ότι η φοροαπαλλαγή είναι καλό να δίνεται αν στο ακίνητο αυτό έχουν μείνει άνθρωποι για 3 χρόνια, χωρίς να μας ενδιαφέρει αν κάποιος μπήκε και έφυγε κλπ.

Το πρόβλημα είναι τώρα και οι λύσεις πλέον επείγουν...

Αφού αναγνωρίσουμε όλοι μας ότι στο συγκεκριμένο θέμα η κυβέρνηση διόρθωσε ένα λάθος και μείωσε τη φορολογία σε μία κατηγορία ιδιοκτητών, νομίζω πως είναι σημαντικό να δούμε τη μεγάλη εικόνα:

 

1. Το πρόβλημα της στέγασης είναι μεγάλοκαι πλέον επείγει.

 

1. Μία από τις βασικές αιτίες του προβλήματος είναι τα χαμηλά εισοδήματα των πολιτών, αλλά δεν προβλέπεται θεαματική αύξησή τους τα επόμενα χρόνια (άλλωστε δεν έρχονται στη χώρα μεγάλες ξένες επενδύσεις, εκτός ακινήτων και τουρισμού. Αυτές θα ανεβάσουν τους μισθούς, με τη ζήτηση που θα δημιουργήσουν).

 

1. Για τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά σπίτια του δημοσίου, της Εκκλησίας, τωνFunds, των τραπεζών κλπ ελάχιστα πράγματα γίνονται. 

 

= το βάρος πέφτει πάλι στις πλάτες των ιδιωτών.

 

1. Όσοι ιδιώτες κρατούν κλειστά τα σπίτια τους, το κάνουν λόγω της υψηλής φορολογίας και του φόβου από τη μη προστασία τους σε περίπτωση μη πληρωμής ή καταστροφής της περιουσίας τους.

• (Ερώτηση: Γιατί δεν μπαίνει σε εφαρμογή και στη χώρα μας το πιστοποιητικό φερεγγυότητας, ώστε να ξέρει ο ιδιοκτήτης κάποια βασικά πράγματα για τον υποψήφιο ενοικιαστή του ακινήτου του;)

 

Για τα συμβόλαια που λήγουν η κυβέρνηση έπραξε σωστά και έδωσε λύση στο πρόβλημα, μέσω της νέας "διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω λήξης", που θεσμοθέτησε το υπουργείο Δικαιοσύνης και που θα εφαρμοστεί από το 2026.

Για τα υπόλοιπα θέματα προς το παρόν δεν έχουμε κάτι.

 

1. Για τη φορολογία ουσιαστικά θα προχωρήσουν τα δύο μέτρα που ανέλυσα πιο πάνω.

 

1+2+3+4+5 =>

 

=> Με δεδομένα όλα τα παραπάνω και αφού δεν θα ληφθούν άλλα μέτρα δημοσιονομικού χαρακτήρα, γιατί τουλάχιστον δεν ανοίγουμε το μέτρο της φοροαπαλλαγής πχ στα κλειστά σπίτια διετίας και όλα όσα δεν είναι σήμερα νοικιασμένα για οποιονδήποτε λόγο, ώστε να  μπουν στη μακροχρόνια μίσθωση με κίνητρο την τριετή φοροαπαλλαγή;

Γιατί πρέπει να το πάμε "σιγά σιγά τώρα και θα δούμε στο μέλλον", την ώρα που το πρόβλημα καίει και επείγει;

Αν στόχος μας είναι να προκληθεί ένα "σοκ προσφοράς κατοικιών" και να σταματήσει η άνοδος των ενοικίων, γιατί είναι κακό να δοθεί η φοροαπαλλαγή για κάθε κατοικία που σήμερα είναι εκτός μακροχρόνιας μίσθωσης, για οποιονδήποτε λόγο και περίοδο;

Μπράβο για αυτά τα δύο σωστά μέτρα. Είναι όμως η ώρα να επιταχύνουμε, να ανοίξουν όσα περισσότερα σπίτια γίνεται, για να αποφύγουμε την κορύφωση της στεγαστικής κρίσης, που ακόμη δεν ήρθε...

ΥΓ. Άλλωστε όταν ένα σπίτι μπαίνει ξανά στη μακροχρόνια μίσθωση και μάλιστα με φοροαπαλλαγή, ο ιδιοκτήτης λογικά θα δηλώσει το πραγματικό ενοίκιο = μετά από 3 χρόνια δύσκολα θα πει "πλέον δεν εισπράττω άλλο 800, τώρα έπεσα πάλι στα 300".

Το κόστος για το κράτος μας θα είναι μηδενικό, αφού και σήμερα δεν εισπράττει κάτι από τα σπίτια εκτος αγοράς!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ilias@iliaspapageorgiadis.com

* Ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης συνέγραψαν το βιβλίο "Αγοράζω Σπίτι", όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα.

**Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις".