Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Ποια είναι η νέα μεγάλη έκπληξη που εντόπισα εκτός της Αττικής και μεγάλου τμήματος της Θεσσαλονίκης;

Μπήκα σε ένα μεγάλο site αναζήτησης ακινήτων και έψαξα για νεόδμητο στην περιοχή του Ευόσμου στη Θεσσαλονίκη, "κάτω" από τον περιφερειακό. Ασχολήθηκα με σπίτια επιφάνειας 35 – 90 τετραγωνικών, σε 1^ο όροφο ή πιο ψηλά.

Στη συνέχεια πήγα στην ίδια περιοχή και έψαξα ένα σπίτι ίδιας επιφάνειας, πάλι από 1^ο όροφο ή πιο ψηλά, όμως αυτήν τη φορά έβαλα ως κριτήριο να είναι κατασκευής από το 1996 και πιο πριν.

Τα αποτελέσματα επιβεβαίωσαν αυτό που λέω σε πολύ κόσμο και δεν με πιστεύει (μέχρι να κάνει και ο ίδιος το τεστ): Οι τιμές είναι... παραπλήσιες!

- "Τι εννοείς, Ηλία; Πώς είναι δυνατόν να είναι παραπλήσια η τιμή ενός νεόδμητου με αυτήν ενός παλιού ακινήτου στην ίδια περιοχή;" μπορεί να σκεφθείς, όπως με έχουν ρωτήσει δεκάδες άνθρωποι από την αρχή της χρονιάς, αρκετοί από αυτούς πελάτες συμβουλευτικής. Κι όμως... αν μπεις και ψάξεις, θα δεις την εξής ενδιαφέρουσα στρέβλωση:

 

• Αν εξαιρέσουμε την Αττική* και το μεγαλύτερο τμήμα της Θεσσαλονίκης, στη δυτική Θεσσαλονίκη και σχεδόν όλη την υπόλοιπη Ελλάδα θα βρούμε πολλές νεόδμητες** κατασκευές με κόστος πώλησης περί τα 3.000 Ευρώ ανά τετραγωνικό.

 

• Στις ίδιες περιοχές τα παλιά ακίνητα, τουλάχιστον 20ετίας, λόγω των προγραμμάτων "Το Σπίτι μου" και "Το Σπίτι μου, 2" έχουν τιμές που έχουν αυξηθεί πάρα πολύ.

 

• Συναντάμε λοιπόν πάρα πολλές περιπτώσεις παλαιών, μη ανακαινισμένων ακινήτων με κόστος απόκτησης από 1.200 – 1.500 ως 2.000+ Ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

 

• Επίσης συναντάμε ανακαινισμένα παλαιά σπίτια με κόστος συνήθως 2.000+ Ευρώ το τετραγωνικό, ως και 3.000 Ευρώ το τετραγωνικό. (Οι εξαιρέσεις επιβεβαιώνουν τον κανόνα, το ίδιο και οι "ευκαιρίες").

 

• Το 2025 (αν καταφέρεις να βρεις συνεργεία) αν πάρεις ένα "χρέπι" και το μετατρέψεις σε ακίνητο ενεργειακής κλάσης Α θα πληρώσεις τουλάχιστον 500 – 600 Ευρώ / τετραγωνικό, με τις τιμές να ανεβαίνουν σε πολλές περιοχές της Ελλάδας, λόγω τραγικής έλλειψης μαστόρων (Στην Αττική μου μιλούν για 800+ Ευρώ / τετραγωνικό...)

 

Η στρέβλωση είναι το γεγονός ότι σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας (έχω κάνει την άσκηση σε άλλες 20 πρωτεύουσες νομών, με αντίστοιχα αποτελέσματα) οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων σε αρκετές περιπτώσεις είναι παραπλήσιες με αυτές των παλαιών μετά την ανακαίνισή τους!

* Μου λένε και για περιοχές της Αττικής όπου υπάρχουν νεόδμητα ακίνητα με αξία κάτω των 3.000 Ευρώ το τετραγωνικό, αλλά κυρίως βλέπουμε κάτι τέτοιο σε μεγάλες επιφάνειες και ακίνητα έξω από τις "περιοχές πρώτης ζήτησης", πχ Σπάτα και ειδικά στη Λούτσα κλπ, στην ανατολική Αττική.

** Συχνά "νεόδμητα" χαρακτηρίζονται λανθασμένα / σκόπιμα και σπίτια που έχουν κτισθεί την τελευταία δεκαετία, όμως για να μην χαθούμε στις λεπτομέρειες, ας τα βάλουμε και αυτά στην ίδια κατηγορία.

Γιατί συνέβη αυτό;

Η απάντηση είναι απλή:

• Τα προγράμματα "Το Σπίτι μου" και "Το Σπίτι μου, 2" αύξησαν τεχνητά τις τιμές στα παλαιά "χρέπια" και τα οδήγησαν σε τιμές κοντινές με αυτών των νεόδμητων. Το εξήγησα πολλές φορές, πχ εδώ και εδώ, πολύ πριν φτάσουμε στη σημερινή κατάσταση (όπου πλέον δεκάδες δημοσιεύματα καταγράφουν τις συνέπειες που είχα πρώτος εξηγήσει ότι περιμένω μετά τα λάθος κριτήρια των προγραμμάτων "Το Σπίτι μου", ότι δηλαδή η πλειοψηφία των υποψήφιων δανειοληπτών δεν αποδέχεται τις στρεβλωμένες τιμές για ένα παλιό "χρέπι").

 

• Η Golden Visa έπαιξε και αυτή τον ρόλο της, μιας και χιλιάδες "χρέπια" πουλήθηκαν με 250.000 Ευρώ, ενώ λίγα χρόνια πριν κόστιζαν πχ 60.000 – 80.000 Ευρώ. Ευτυχώς στο συγκεκριμένο θέμα η κυβέρνηση παρενέβη σωστά και σταμάτησε να βάζει τους ξένους επενδυτές να ανταγωνίζονται ένα νέο ζευγάρι που θέλει πχ να παντρευτεί και να βρει ένα σπίτι.

 

Όλα όσα σου εξηγώ είναι αποτέλεσμα αυτών των στρεβλώσεων. Σε πείσμα όσων ανθρώπων δεν ξέρουν από ακίνητα και απλά καταγράφουν τις τιμές, έχει σημασία να μελετάμε τους μηχανισμούς διαμόρφωσης των τιμών, πότε πέφτουν, πότε ανεβαίνουν, που και γιατί.

"Μα τι νεόδμητα είναι αυτά με τέτοια τιμή;"

Μετά το πρώτο σοκ (μιας και το συγκεκριμένο θέμα δεν εμφανίστηκε ακόμη στα ΜΜΕ) η επόμενη ερώτηση είναι επίσης πολύ λογική:

- "Μα τι νεόδμητα είναι αυτά με τέτοια χαμηλή τιμή; Τι ποιότητα κατασκευής έχουν;"

Σίγουρα δεν έχουν την ίδια ποιότητα κατασκευής με ένα ακίνητο στη Γλυφάδα ή γενικά στην Αθήνα ή την Καλαμαριά της Θεσσαλονίκης. Εννοείται πως δεν θα βρεις στην τιμή ενδοδαπέδια θέρμανση, αντλία θερμότητας και πολλά άλλα πλεονεκτήματα, όπως αυτά που ανέλυσα στην εκδήλωσή μου στο Μέγαρο Μουσικής τον Νοέμβριο του 2024 (όπου έδωσα τον "χρυσό κανόνα" του τι πρέπει να περιλαμβάνει ένα νεόδμητο σπίτι αξίας τουλάχιστον 4.000 Ευρώ / τετραγωνικό).

Είναι όμως νεόδμητα, συνήθως με αξιοπρεπή κατασκευή, μοντέρνα υλικά κλπ. Μπορεί να μη βάλουν κουφώματα "σειράς" 2025, αλλά και αυτή του 2018 καλύτερη είναι από τα κουφώματα του... 1994! Ακόμη και αν υποθέσουμε ότι όλα είναι σχετικά φθηνά, συνήθως έχουν ίδια ποιότητα με αυτή που θα βρούμε στις περισσότερες ανακαινίσεις (γιατί όλοι ξέρουμε πως όταν ξεκινάμε για ανακαίνιση, ψάχνουμε το καλύτερο σε όλα και τελικά συμβιβαζόμαστε με το... καλύτερο που μπορούμε να πληρώσουμε).

Έτσι λοιπόν πχ στην Κατερίνη βρίσκεις νεόδμητα ακίνητα με 2.100 Ευρώ / τετραγωνικό (και πιο... κάτω, αλλά και πιο πάνω), ενώ τα παλιά έχουν συνήθως 1.000+ Ευρώ το τετραγωνικό, προ ανακαίνισης. Μετά την ανακαινιση, συνήθως το κόστος προσεγγίζει επικίνδυνα αυτό ενός νεόδμητου στην περιοχή (που με προαστιακό και μετρό σε οδηγεί από το σπίτι σου στην πλατεία Αριστοτέλους της Θεσσαλονίκης σε λιγότερη ώρα από όση χρειάζεσαι για να φτάσεις από το... Πανόραμα!)

- "Μα εγώ ακούω ότι το κόστος έχει ακριβύνει, πώς είναι δυνατόν να πωλούνται νεόδμητα με τόσο χαμηλή τιμή;" μπορεί να σκεφθείς ξανά. Σου το έγραψα και παραπάνω: Είναι άλλες οι παροχές που παίρνει κάποιος σε αυτές τις περιπτώσεις.

Πχ με τιμή πώλησης 2.100 Ευρώ το τετραγωνικό, ο εργολάβος προσπαθεί να κτίσει με 1.300 και μαζί με κόστος οικοπέδου και τα υπόλοιπα στα 400 Ευρώ (στο δομήσιμο μέτρο) να έχει τελικό κόστος 1.700 Ευρώ / τετραγωνικό και να πουλήσει με 2.100.

"What’s the catch"

Συνήθως εμείς στην Κατερίνη έχουμε μία ερώτηση για τις περιπτώσεις που κάτι δείχνει "πολύ καλό για να είναι αληθινό". Ρωτάμε "what’s the catch" ( = που είναι η παγίδα σε όλο αυτό;) και πολύ καλά θα κανεις να το σκεφθείς και εσύ.

Αν πούμε ότι σε κάτι μειονεκτούν τα νεόδμητα από τα παλιά ακίνητα είναι ότι συνήθως στις περισσότερες πόλεις της Ελλάδας θα βρεις μεν στην ίδια περίπου τιμή το παλαιότερο ακίνητο και το νεόδμητο, αλλά το παλαιότερο θα είναι πιο κεντρικό. Η τοποθεσία παίζει μεγάλο ρόλο στην επιλογή της σωστής επένδυσης και αν πχ η νεόδμητη οικοδομή είναι ημικεντρικά ενώ το παλαιό διαμέρισμα είναι στο κέντρο, αξίζει να δούμε την περίπτωση του να προτιμήσουμε το παλαιό. Εξαρτάται από την επενδυτική μας στρατηγική (αυτή που όλοι λένε ότι έχουν, όμως στην πράξη ούτε το 20% δεν την έχει όταν επενδύει, η πλειοψηφία συνεχίζει να προσεγγίζει τις επενδύσεις με... ευχές και ελπίδες πως όλα θα πάνε καλά).

ΥΓ. Πάντως στον Εύοσμο που παρουσίασα πιο πάνω ούτε η τοποθεσία παλαιών και νεόδμητων διαφέρει πολύ...

Μεγάλη η διαφορά

Αν εξαιρέσουμε τις περιπτώσεις εξαιρετικής τοποθεσίας (που συνήθως στις μέρες μας απασχολούν άτομα που ψάχνουν επένδυση, όχι αγορά κατοικίας), στις υπόλοιπες περιπτώσεις δύσκολα μπορείς να συγκρίνεις μία νεόδμητη οικοδομή με μία παλαιά, μιας και η νεόδμητη έχει:

• Πιο μοντέρνα ποιότητα κατασκευής

• Θέσεις στάθμευσης

• Καλύτερη μόνωση, ενεργειακή κλάση κλπ

• Ακόμη και ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι πιο σύγχρονος (κάτι με μεγάλη σημασία, όπως σωστά επιμένει ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ).

• Θεωρητικά το design είναι καλύτερο.

• Οι ένοικοι πιθανότατα να είναι πιο "ταιριαστοί" μεταξύ τους, σε σχέση με τις παλαιές οικοδομές, ανήκοντας σε παραπλήσιες ηλικίες και κοινωνικές ομάδες.

• Η υπόλοιπη οικοδομή ειναι στο ίδιο περίπου επίπεδο ποιότητας με αυτή του διαμερίσματος που θα αγοράσει κάποιος (γιατί πχ μπορεί να πάρει ένα παλαιό διαμέρισμα, να το ανακαινίσει, αλλά μόλις βγει από αυτό, πάλι με τις ατέλειες της παλαιάς οικοδομής θα μπλέξει).

 

Συνήθως όταν η τιμή είναι παραπλήσια, η διαφορά είναι μεγάλη και δεν συγκρίνονται εύκολα οι δύο αυτές επενδυτικές επιλογές.

- "Και αν είναι λαμόγιο ο εργολάβος και μου κάνει κάκιστη δουλειά;" μπορεί να σκεφθείς. Λογική η σκέψη, για αυτό και το θέμα θέλει ψάξιμο. Πάντως λαμόγια υπήρχαν και πριν 20, 30, 40, 50 κλπ χρόνια, δεν "φύτρωσαν" σήμερα.

"Τι να διαλέξω;"

Όταν κάποιος καταλαβαίνει ότι μπορεί να βρει σε παραπλήσια περιοχή νεόδμητο ακίνητο στην ίδια περίπου τιμή με παλαιό πχ 50ετίας (μετά την ανακαίνισή του) καταλήγει στην λογικότατη ερώτηση:

- "Και τελικά εμένα τι με συμφέρει να διαλέξω; Η διαφορά είναι κάτω από 20%".

Η απάντηση είναι πάντα σύνθετη και προσωποποιημένη (είπαμε: Να φοβάσαι τους άσχετους επικίνδυνους που σου λένε πως υπάρχει μία "μαγική" λύση για όλους) και εξαρτάται από δεκάδες παράγοντες. Την οικονομική κατάσταση των αγοραστών, το αν και τι δάνειο θα πάρουν, τις πραγματικές τους ανάγκες ( = τα "μπορώ" τους, όχι τα "θέλω" τους), τις επιλογές στην περιοχή και πολλά άλλα.

Προσωπικά ο ίδιος είμαι και κατασκευαστής (ετοιμάζω με συνεταίρους οικοδομή στα βόρεια προάστια της Αθήνας), αλλά και επενδυτής (αγοράζω κυρίως παλιά ακίνητα σε καλή τοποθεσία). Μοιράζομαι μαζί σου τις επενδυτικές μου επιλογές, για να μη νομίζεις ότι με ενδιαφέρει να προωθήσω κάποιο ακίνητο κλπ.

Νεόδμητο και παλιό διαμέρισμα σε παραπλήσια τιμή: Θεώρησα σωστό να σε ενημερώσω για το θέμα αυτό, μιας και έχει μεγάλη σημασία να το συνυπολογίσεις πριν λάβεις τις τελικές σου αποφάσεις.

Αν θέλεις να μάθεις το πώς προχωράει η Ελληνική αγορά ακινήτων και τι θα γίνει στο υπόλοιπο της χρονιάς, τις εξελίξεις στα πολεοδομικά και νομικά προβλήματα του χώρου, αλλά και το 4^ο Βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων θα τα πούμε στο μεγάλο μου webinar "Ακίνητα 2025. Checkpoint" στις 14 Μαϊου.

Όποια επενδυτική απόφαση και αν πάρεις, μη βιαστείς να αποκλείσεις κάποια κατηγορία ακινήτων. Μπορεί να εκπλαγείς από αυτά που θα ανακαλύψεις...

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ilias@iliaspapageorgiadis.com

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής και σύμβουλος, συγγραφέας του βιβλίου για το επιχειρείν στην Ελλάδα "Το Πρώτο Βήμα".