Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Όσο χιλιάδες δεκάδες ιδιοκτήτες νιώθουν "απροστάτευτοι" και υπερ-φορολογημένοι, τόσο περισσότερα σπίτια θα μένουν κλειστά...

Το 2025 ξεκίνησε με νέες μεγάλες αυξήσεις στα ζητούμενα ενοίκια, κάτι που οι περισσότεροι σχολιάζουν, αλλά ταυτόχρονα ενοχλούνται από κάθε σοβαρή ιδέα λύσης του προβλήματος, μένοντας σε επιφανειακές / επιδερμικές προσεγγίσεις, ανάλογα με τα συμφέροντά τους, το αν έχουν ή όχι ακίνητο κλπ.

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων χαίρονται, χωρίς να σκέφτονται πως οι αυξήσεις δεν είναι προϊόν ανόδου του βιοτικού επιπέδου των ενοικιαστών, αλλά αποτέλεσμα άλλων παραγόντων:

• Της τεράστιας έλλειψης προσφοράς ακινήτων

• Των πολλών στρεβλώσεων της αγοράς

• Του προγράμματος "Το Σπίτι μου, 2". Ναι, το πρόγραμμα αυτό μεταξύ άλλων έμμεσα ανεβάζει και τα ενοίκια, αφού έχει εκτινάξει τις ζητούμενες τιμές πώλησης για "χρέπια".

• Επίσης το ίδιο πρόγραμμα έχει ωθήσει πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων τα μισθώματα έληξαν να τα βγάζουν στην αγορά προς πώληση με σημαντικά αυξημένη τιμή, προσπαθώντας να εκμεταλλευθούν τον τεράστιο όγκο αιτήσεων σε μία αγορά χωρίς προσφορά.

• Των μεγάλων γραφειοκρατικών καθυστερήσεων κλπ.

 

Επειδή η συγκυρία τους βολεύει, στην πλειοψηφία τους δεν θέλουν να αλλάξει τίποτε και δεν καταλαβαίνουν ότι στις καλές εποχές είναι η κατάλληλη στιγμή για να γίνουν οι αλλαγές και οι μεταρρυθμίσεις, όχι στις δύσκολες περιόδους. (Και μπορεί οι περισσότεροι να μην είναι μέλη της ΠΟΜΙΔΑ, όμως όλοι επωφελούνται από το τεράστιο έργο που επιτελεί, με πρωτοστάτη τον πρόεδρό της Στράτο Παραδιά, που και στο θέμα της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης έδωσε μάχες και κατάφερε μαζί με τους άλλους φορείς να επικρατήσει η λογική).

Και φυσικά δεν λείπουν και οι ιδιοκτήτες με την κακή συμπεριφορά απέναντι στους ενοικιαστές, που πλέον έχουν γίνει πιο επιθετικοί, με το επιχείρημα "φύγε, θα βρω άλλον με περισσότερα". Έχουν ξεχάσει πως η ρόδα γυρίζει...

Οι ενοικιαστές σε γενικές γραμμές χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες:

• Οι λίγοι που έχουν καταφέρει "να βρουν την άκρη" και να ενοικιάζουν με κόστος χαμηλότερο από την αγορά είναι... ψιλοαδιάφοροι. Χαίρονται, αδιαφορώντας για τις μεγάλες αλλαγές που λαμβάνουν χώρα. "Έξω βρέχει, πέρα βρέχει".

 

• Οι πολλοί είναι σε μόνιμη πλέον ανησυχία και ανασφάλεια, προσπαθώντας να τα βγάλουν πέρα με το κόστος στέγασης που συνεχώς ανεβαίνει, το κόστος ζωής που επίσης ακριβαίνει κάθε μήνα που περνάει και όλες τις υπόλοιπες προκλήσεις και δυσκολίες. Είναι θυμωμένοι με όλους και κυρίως τους ιδιοκτήτες. Συνήθως στον δημόσιο λόγο αναζητούν "τιμωρία των ιδιοκτητών" και "πάγωμα των τιμών", χωρίς να αναλογίζονται για τις συνέπειες μίας τέτοιας απόφασης (που θα πλήξουν πρώτα τους ίδιους).  

 

• Υπάρχουν και οι λίγοι που είναι απλώς... "στρατηγικοί κακοπληρωτές". Για αυτούς δεν έχει αλλάξει κάτι, δεν ιδρώνει το αυτί τους και σχεδόν γελάνε με τους πολλούς. Έχουν ιδεολογικοποιήσει την απόφασή τους να είναι μπαταχτσήδες, φτιάχνοντας στο μυαλό τους μία ωραία ιστορία που τους παρουσιάζει ως θύματα. Και συνεχίζουν να "πιστολιάζουν" ανυποψίαστους ιδιοκτήτες...

 

Οι μήνες περνάνε, τα "στρατόπεδα" βρίζονται στις παρέες και τα social media, τα μεγάλα λόγια και υποσχέσεις αποδεικνύονται φρούδες και οι περισσότεροι "ελπίζουν να γίνει κάτι" με μαγικό τρόπο (γιατί ας μην ξεχνάμε οτι στην Ελλάδα θέλουμε αλλαγές, χωρίς να αλλάξει τίποτε για εμάς).

Την ίδια ώρα τα κλειστά ακίνητα αυξάνονται και οι καλές προθέσεις της κυβέρνησης ακυρώνονται στην πράξη από το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου, 2" (που κάνει πολύ μεγάλη ζημιά στην αγορά).

Όλα αυτά τα είδαμε και στο 3^ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων τον Νοέμβριο, όπου το στεγαστικό θεωρείται πρόβλημα από το 90% της κοινωνίας...

Οι λόγοι που αποθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση

Α. Ο φόβος των καταστροφών

• Ένας πολίτης κερδίζει χρήματα και πληρώνει φόρο για αυτά.

• Με όσα μαζεύει, αγοράζει σπίτι και πληρώνει φόρο κατά τη διάρκεια της αγοράς.

• Στη συνέχεια πληρώνει κάθε χρόνο ΕΝΦΙΑ και έχει σειρά από άλλες επιβαρύνσεις.

• Γιατί να μη θέλει να ενοικιάσει το ακίνητο αυτό, παίρνοντας μία καλή απόδοση;

Ο λόγος είναι απλός: Φ Ο Β Α Τ Α Ι.

Αν μιλήσεις με έναν δικηγόρο εξώσεων, θα καταλάβεις ότι είναι τόσες πολλές οι περιπτώσεις και τα προβλήματα, τόσο μεγάλη η εφευρετικότητα της μειοψηφίς ων "στρατηγικών κακοπληρωτών", που στο τέλος πάρα πολλοί ιδιοκτήτες αποφασίζουν να κρατήσουν τα ακίνητά τους κλειστά και διατυμπανίζουν την απόφασή τους σε γνωστούς, φίλους και σχετικά groups στα social media.

Όλα αυτά κάνουν πολλούς ακόμη να μένουν μακριά από την ενοικίαση, μιας και δεν θέλουν να ρισκάρουν: Πχ να πάρουν δάνειο και να ανακαινίσουν ένα σπίτι και στη συνέχεια να μην εισπράξουν τα ενοίκια που θα τους επιτρέψουν να αποπληρώσουν τη δόση τους.

Ο νόμος σήμερα δεν προστατεύει ουσιαστικά τον ιδιοκτήτη

Ούτε αν πέσει σε κακοπληρωτή, ούτε για καταστροφές περουσίας

Ρώτα όποιον ειδικό ξέρεις: Δεν μπορείς να βγάλεις εύκολα και γρήγορα κακοπληρωτή ενοικιαστή. Αν έχει καλό δικηγόρο, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει ως και 6 (έξι) μήνες, αντί για... 2 – 3 μέρες, όπως θα έπρεπε. Συνήθως η περίοδος που μεσολαβεί από τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης μέχρι τη δικαστική απόφαση και την απομάκρυνση του ενοικιαστή είναι και αυτή που γίνονται οι μεγαλύτερες καταστροφές σε ένα σπίτι, μιας αρκετοί (όχι όλοι) ενοικιαστές νιώθουν ότι είναι προσωρινά εκεί και θέλουν να "εκδικηθούν" τον ιδιοκτήτη.

Οι καταστροφές που λαμβάνουν χώρα είναι φυσικά πιο σπάνιες από τα απλήρωτα ενοίκια, όμως τις περισσότερες φορές οδηγούν τον ιδιοκτήτη σε αδιέξοδο, μιας και επίσης δεν υπάρχει σήμερα κάποια λύση για να προφυλαχθεί από αυτές.

ΥΓ. Όλοι όσοι ενοχλούνται και βρίζουν όταν τους λες ότι πρέπει να προστατευθεί ο ιδιοκτήτης του ακινήτου όπως στο εξωτερικό, είναι οι ίδιοι που σε άλλο σημείο της συζήτησης θα σου πουν ότι πρέπει να αυξηθούν οι μισθοί όπως στο εξωτερικό (σωστό) και να σέβονται οι εργοδότες τους εργαζομένους τους, όπως στο εξωτερικό (και αυτό σωστό). Δεν καταλαβαίνουν πως ή θα σοβαρευτούμε σε όλα, ή θα πηγαίνουμε λάθος σε όλα...

Β. Η φορολογία και τα άλλα κόστη που επιβαρύνουν ένα ακίνητο

Στην Ελλάδα όπου πρώτα από όλα η πλειοψηφία θέλει να "πεθάνει η κατσίκα του γείτονα" έχουμε δαιμονοποιήσει την απόκτηση περιουσίας ως κάτι κακό. Για αυτό και οι περισσότεροι πολίτες σχεδόν πανηγυρίζουν για το γεγονός ότι τα ενοίκια υπερ-φορολογούνται:

• 15% για τα ποσά από 1 ως 12.000 Ευρώ

• 35% για τα ποσά από 12.001 ως 35.000 Ευρώ

• 45% για τα ποσά άνω των 35.000 Ευρώ

 

"Γιατί να έχει κάποιος 2 σπίτια προς ενοικίαση; Αν έχει, να πληρώσει μεγάλο φόρο ενοικίου, πλούσιος είναι" σκέφτονται οι πολλοί, ενώ αν μιλάμε για ενοίκια άνω των 3.000 τον μήνα βρίσκουν λογικό το κράτος να παίρνει σχεδόν τα μισά (45%).

Δεν περνάει από το μυαλό τους (ή δεν θέλουν να αποδεχθούν) πως ο φόρος αυτός τελικά πληρώνεται από τους... ίδιους! Πρώτα και πάνω από όλα τους ενοχλεί η ιδέα να μειωθούν οι φόροι, μιας και είναι σίγουροι πως αν αυτό γίνει, οι ιδιοκτήτες θα κερδίσουν περισσότερα και δεν θα κατεβάσουν τα ενοίκια = "καλύτερα να χαίρομαι που τους τα παίρνει το κράτος και να πληρώνω παραπάνω, παρά να κονομάνε αυτοί και να μείνω με την ελπίδα της μείωσης".

(Υπάρχει στην αγορά και η φήμη για τα αδήλωτα ενοίκια, που αν ισχύει, πάλι αποδεικνύει ότι οι μεγάλοι φόροι οδηγούν σε εντελώς λάθος δρόμους).

Στην πράξη ένας ιδιοκτήτης πληρώνει:

• Φόρο ενοικίου

• ΕΝΦΙΑ

• Πάσης φύσεως άλλα τέλη και επιβαρύνσεις

• Κόστη ανακαινισης / βαψίματος κλπ

• Ασφάλεια (αν δεν έχει, κακό του κεφαλιού του)

• Και πολλά ακόμη κρυφά και φανερά έξοδα

 

Όσο υψηλότεροι είναι οι φόροι, τόσο αποθαρύννεται να βγάλει το ακίνητό του στην αγορά. Δεν θέλει να ρισκάρει να πληρώσει τα σίγουρα έξοδα και από τα αβέβαια έσοδα να εισπράξει ένα τμήμα τους.

- "Ηλία, μπορεί να κάνει εταιρεία με φορολογία 22%", θα σκεφθείς. Αν όμως έρθεις να κάνουμε μαζί την άσκηση, θα δεις πως η εταιρεία δεν συμφέρει για κάθε ποσό, μιας και έχει επιπλέον κόστη κλπ.

Έτσι αποσύρονται σπίτια και ανεβαίνουν οι τιμές. Διάφοροι ενοικιαστές δεν το δέχονται αυτό και θυμώνουν έστω και στη σκέψη πως θα έπρεπε να γίνουν τα πράγματα καλύτερα για τους ιδιοκτήτες, πιστεύοντας πως υπάρχει ένας μαγικός κόσμος όπου οι ενοικιαστές μπορούν να ωφεληθούν ενοικιάζοντας την περιουσία κάποιου, χωρίς πρώτα να ωφεληθεί ο ιδιοκτήτης αυτής της περιουσίας.

"Τειρεσίας" κακοπληρωτών και καταστροφέων

Το γράφω εδώ και χρόνια: Μόνο αν προστατευθεί ουσιαστικά ο ιδιοκτήτης θα νιώσει ασφάλεια για να ανοίξει το κλειστό του σπίτι! Και αυτή η ασφάλεια σε άλλα κράτη προσφέρεται με συγκεκριμένους τρόπους:

• Έλεγχος του υποψήφιου ενοικιαστή, για να διαπιστωθεί αν έχει χρέη προς το δημόσο, αν χρωστάει σε ιδιώτες, αν παράτησε τα προηγούμενα σπίτια με απλήρωτα ενοίκια κλπ.

• Προστασία της ιδιοκτησίας με συμβόλαιο καταγραφής της κατάστασης που παραδίδεται αυτή (κάτι τέτοιο προστατεύει και τον ενοικιαστή, από τον κακόβουλο ιδιοκτήτη).

• Απονομή Δικαιοσύνης σε χρόνο μηδέν και όχι σε μήνες κλπ.

 

Όλο αυτό μπορούμε να το ονομάσουμε "Τειρεσία κακοπληρωτών και καταστροφέων", στον οποίο θα μπορούσαν να έχουν πρόσβαση μόνο εγκεκριμένοι δικηγόροι, έτσι ώστε να μπορεί κάποιος να ξέρει ποιον βάζει στο σπίτι του.

Εκπρόσωπος της κυβέρνησης το 2024 είπε ότι ετοιμάζεται κάτι σχετικό. Μακάρι να υλοποιηθεί μαζί με αλλαγές στη Δικαιοσύνη, για να αλλάξει εντελώς το σκηνικό και να αρχίσουν να ανοίγουν μαζικά τα κλειστά σπίτια.

Ένα τέτοιο μέτρο θα βοηθούσε πρώτα τους καλούς ενοικιαστές! Αν υπάρχει στο σύστημα η πληροφορία πως κάποιος πλήρωσε κανονικά τα ενοίκιά του στα προηγούμενα 3 σπίτια που ενοικίασε και δεν έκανε ζημιές, τότε ο νέος ιδιοκτήτης θα έχει κάθε λόγο να τον επιλέξει (ακόμη και με χαμηλότερο ενοίκιο) για να έχει το κεφάλι του ήσυχο.

Μείωση φορολογίας (χωρίς αστερίσκους)

Η ΠΟΜΙΔΑ είχε προτείνει την τριετή απαλλαγή φορολόγησης για τα σπίτια που θα "επιστρέψουν" από τη βραχυχρόνια μίσθωση πίσω στη μακροχρόνια, καθώς και τα κλειστά που θα ανοίξουν. Ο πρωθυπουργός το ανακοίνωσε και όλοι είπαμε μπράβο. Όταν όμως έφτασε η ώρα της εφαρμογής, οι όροι και οι προϋποθέσεις που τέθηκαν ουσιαστικά ακύρωσαν την ουσία του μέτρου, το οποίο θα έχει ελάχιστο αντίκτυπο στην αγορά.

Σωστά, η βαρειά φορολογία των ενοικίων αποφέρει έσοδα στο Κράτος (όταν δεν οδηγεί τα δύο μέρη σε παράνομες λύσεις φοροδιαφυγής), όμως όσο η φορολογία είναι ψηλά και πχ ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μειώσει τον φόρο παρουσιάζοντας έξοδα που έκανε, τόσο θα συνεχίζει να σκέφτεται ότι δεν έχει νόημα να ρισκάρει μία ενοικίαση, όταν η φορολογία θα του πάρει μεγάλο τμήμα των εσόδων του (ειδικά στα ποσά άνω των 12.000 Ευρώ).

Ο αντίλογος των συναισθηματικά σκεπτόμενων

- "Ηλία, παίρνεις το μέρος των ιδιοκτητών. Το πρόβλημα λύνεται εύκολα:

1. Πλαφόν στα ενοίκια, σε ποσοστό της αντικειμενικής αξίας ή σε ποσοστό του βασικού μισθού

2. Μεγάλος φόρος για κάθε κλειστό σπίτι

3. Απαγόρευση της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

 

Αν γίνουν όλα αυτά και κυνηγηθούν οι ιδιοκτήτες που είναι αχόρταγοι και πλεονέκτες, τότε θα πέσουν τα ενοίκια" μου λένε και γράφουν διάφοροι άνθρωποι που σκέφτονται συναισθηματικά και έχουν παντελή αδυναμία κατανόησης των μηχανισμών που διαμορφώνουν τις τιμές των ακινήτων...

 

1. Το πλαφόν στα ενοίκια θα κάνει τους ιδιοκτήτες να αποσύρουν μαζικά τα ακίνητά τους από την αγορά ή θα δημιουργήσει μία τεράστια μαύρη αγορά. Αν πχ ένα διαμέρισμαπρέπεινα ενοικιαστεί με 400 Ευρώ τον μήνα και το θέλουν... 50 ενδιαφερόμενοι, εσύ πιστεύεις ότι δεν θα δώσει κάποιος μαύρα για να το πάρει; Αν πιστεύεις πως όχι, σε χαίρομαι που είσαι ρομαντικός σε τέτοια ηλικία! Το δοκίμασαν στο Βερολίνο και αποσύρθηκαν μαζικά τα ακίνητα από την αγορά. (Έχω αναλύσει το θέμα εδώ).

 

1. Εκτός από τους μη γνωρίζοντες, την πρόταση γιαφόρο σε κλειστά σπίτια έχουν υποστηρίξει και κάποιοι "που υποτίθεται ότι ξέρουν κάτι από ακίνητα", με προφανή σκοπό να γίνουν αρεστοί. Αν συμβεί στην πράξη κάτι τέτοιο (που είναι παράνομο και αντισυνταγματικό, μιας και παρεμβαίνει στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας και το δικαίωμα κάποιου να αξιοποίησει με όποιο νόμιμο τρόπο θέλει την περιουσία του), τότε θα δούμε άπειρα εικονικά συμβόλαια ενοικίασης με 20 Ευρώ τον μήνα σε συγγενείς και φίλους. Πάντως στην αγορά δεν θα μπουν, μέσω εκβιασμού, όσο και αν ελπίζουν κάποιοι.

 

1. Αν απαγορευθεί η Βραχυχρόνια Μίσθωση, λίγα θα είναι τα ακίνητα που θα επιτρέψουν στη μακροχρόνια με χαμηλές τιμές(όπως προσδοκούν πολλοί "ρομαντικοί"). Πολλοί ιδιοκτήτες θα επιλέξουν να τα κρατήσουν κλειστά, από φόβο μην τους καταστρέψει την επένδυση κάποιος ενοικιαστής, όπως εξήγησα παραπάνω, ενώ άλλοι θα τα βάλουν στην αγορά με μεγάλη τιμή, ανάλογη της επένδυσης που έχουν κάνει. Στην πράξη λίγοι θα επιλέξουν να βγάλουν "φθηνά" για μακροχρόνια ενοικίαση ένα ακίνητο στο οποίο επένδυσαν σοβαρά ποσά. (Όλα αυτά σου τα εξήγησα εδώ).

 

Αν δεν προστατέψουμε τους ιδιοκτήτες (και δεν ξεμπλοκάρουμε την αγορά), σπίτια δεν θα προστεθούν, αλλά θα συνεχίσον να αφαιρούνται

Για το πρόβλημα του αυξημένου κόστος στέγασης και των συνεπειών που μπορεί να έχει αυτό έγραψα πρόσφατα, όπως επίσης και για τη μετατροπή χιλιάδων ακινήτων σε... καταθέσεις.

Αν δεν αποφασίσουμε να παρέμβουμε ουσιαστικά στην αγορά, μειώνοντας τη φορολογία και δημιουργώντας "δικλείδες ασφαλείας" για τους ιδιοκτήτες ("Τειρεσία" κακοπληρωτών και καταστροφέων περιουσιών), τότε τα σπίτια θα παραμείνουν κλειστά και στο μέλλον και οι πολίτες απλά θα συνεχίσουν να... βρίζονται.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής και σύμβουλος, συγγραφέας του βιβλίου για το επιχειρείν στην Ελλάδα "Το Πρώτο Βήμα".