Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Οι πρόσφατες ανακοινώσεις μέτρων συμπεριέλαβαν πολλές και θετικές εξαγγελίες, ειδικά στο θέμα της προσπάθειας να ανοίξουν περισσότερα κλειστά σπίτια. Δυστυχώς όμως έμειναν έξω από τα πλάνα δύο μεγάλες κατηγορίες πολιτών, που "βάζουν πλάτη" στον κλάδο τους: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που ήδη τα ενοικιάζουν με μακροχρόνια μίσθωση και οι "μικρομεσαίοι" ξενοδόχοι.

Πρώτοι αδικημένοι: Οι ιδιοκτήτες που ήδη ενοικιάζουν

- "Ρε Ηλία, δεν ντρέπεσαι; Οι ιδιοκτήτες ρουφάνε το αίμα των ενοικιαστών! Νοικιάζουν ακριβά τα χρέπια τους, είναι Χ, Ψ κλπ" ακούω πολύ συχνά από ενοικιαστές ακινήτων*. Για την οικονομία της συζήτησης ας πούμε ότι έχουν δίκιο τις περισσότερες φορές (και ας μη συζητήσουμε την άλλη πλευρά του νομίσματος). Μπορούμε όμως να δούμε τα δεδομένα με ψυχραιμία;

 

• Τα σπίτια που νοικιάζονται αντιπροσωπεύουν είτε το αποτέλεσμα του αγώνα και των κόπων των ιδιοκτητών τους, είτε των προγόνων τους. Είναι σχεδόν μηδενική η πιθανότητα να δούμε ένα απλό σπίτι προς ενοικίαση και από πίσω του να κρύβεται κάποιος απατεώνας που έφαγε λεφτά, μεγάλες εταιρείες κλπ. Συνήθως βρίσκουμε ανθρώπους που δούλεψαν και το απέκτησαν, είτε έδωσαν ένα οικόπεδο με αντιπαροχή. Δεν έχουμε στην Ελλάδα εταιρείες που εκμεταλλεύονται χιλιάδες διαμερίσματα κλπ.

 

• Για όλα αυτά τα ακίνητα καταβάλλονται φόροι και ΕΝΦΙΑ κάθε χρόνο, ενώ και η αγορά τους συνοδεύτηκε με καταβολή φόρων. Έχουν αποτελέσει τη σταθερή "αγελάδα που αρμέγουν" διαχρονικά όλες οι κυβερνήσεις, ειδικά αυτές από το 2010 και μετά (όταν ξεκινήσαμε τη δημοσιονομική μας προσαρμογή που δεν έχει τελειώσει ακόμη).

 

• Για τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα οι ιδιοκτήτες τους καταβάλλουν τακτικά χρήματα για επισκευές (παρά το ότι ο αστικός μύθος τα θέλει "όλα μη ανακαινισμένα", στην πράξη είναι πολλοί οι ιδιοκτήτες που φροντίζουν την περιουσία τους).

 

• Το πιο σημαντικό από όλα: Την ώρα που λέμε ότι μας λείπουν σπίτια για να εξομαλυνθεί η αγορά ενοικίων, ξεχνάμε πως αν πχ 1/20 ιδιοκτήτες που ήδη νοικιάζουν μακροχρόνια τα σπίτια τους τα αποσύρουν αύριο από την αγορά, η κατάσταση θα γίνει εκρηκτική = καλώς ή κακώς οι ιδιοκτήτες που δίνουν τα σπίτια τους προς ενοικίαση πλέον έχουν μεγάλη σημασία για την κοινωνική μας συνοχή.

 

Τι λέμε διαχρονικά σε αυτούς τους ανθρώπους:

• "Είστε κακοί" (γιατί στην Ελλάδα η αρρωστημένη κουλτούρα πολλών θεωρεί έγκλημα να είναι κάποιος νοικοκύρης και να προοδεύει με δουλειά + αποκτά περιουσιακά στοιχεία).

• "Όσο μεγαλύτερα έσοδα έχετε, τόσο μεγαλύτερο φόρο να πληρώσετε, να μάθετε... που τολμάτε να έχετε μεγάλα έσοδα!" ( = να πεθάνει η κατσίκα του γείτονα)

• "Δεν δικαιούστε τίποτε, καμία φοροαπαλλαγή, γιατί ήδη κονομάτε".

• "Δεν σας προστατεύουμε νομικά από κακό ενοικιαστή, αν σας διαλύσει το σπίτι και φύγει, καλά να πάθετε".

• "Αν κάποιος δεν θέλει να πληρώσει τα ενοίκια, θα κάνετε 2 – 6 μήνες να τον βγάλετε", εκτός και αν έχει καλό δικηγόρο = ο χρόνος μετατρέπεται σε απροσδιόριστο.

 

Όλες και όλοι έχουμε ακούσει / διαβάσει τα παραπάνω άπειρες φορές. Μάλιστα πολλοί ενοικιαστές γελάνε με αυτά και λένε "καλά να πάθουν"*, χωρις το μυαλό τους να μπορεί να συλλάβει πως αν πάθει κάτι ο ιδιοκτήτης θα επηρεαστεί και ο ενοικιαστής = αυτοί πληρώνουν τις συνέπειες.

Το αποτέλεσμα που πολλοί νομίζουν πως είναι η αιτία

- "Τι είναι αυτά που λες, άνθρωπέ μου; Η μισή Κρήτη είναι ενοικιασμένη χωρίς συμβόλαιο, όλα μαύρα!" μου λένε κατά καιρούς πολλοί φίλοι από τη Μεγαλόνησο. "Γιατί να μειώσουμε τη φορολογία; Αφού όπως και να είναι, δεν δηλώνουν κάτι".

Στο ερώτημά μου "μήπως αν μειώσουμε τη φορολογία θα έχουν κίνητρο να δηλώσουν τα έσοδά τους;" απάντηση δεν λαμβάνω... δεν φτάνει ως εκεί η σκέψη, όταν συνδυάζεται με θυμό.

Ναι, είναι αλήθεια ότι ακούμε καθημερινά για αδήλωτα εισοδήματα και πλασματικά ποσά = ακούμε για το αποτέλεσμα της πολύ υψηλής φορολογίας των ενοικίων, σε συνδυασμό με τον ΕΝΦΙΑ και τις άλλες επιβαρύνσεις + το ρίσκο της μη πληρωμής.

Τα "μαύρα" ενοίκια είναι το αποτέλεσμα, όχι η αιτία του προβλήματος.

Πώς εξυγιαίνεται όλο αυτό; Προσωπική μου πρόταση: Με μείωση φορολογίας και αυστηρό κυνηγητό στη συνέχεια.

Δεν είναι άδικο να δίνουμε κίνητρα σε όσους θα στηρίξουν την αγορά ενοικίων και να μη δίνουμε τίποτε σε όσους ήδη τη στηρίζουν;

Έτσι λοιπόν έχουμε καταλήξει να θεωρούμε φυσιολογικό το να δίνουμε κίνητρα για να ανοίξουν κλειστά σπίτια / να φύγουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση και να επιστρέψουν στη μακροχρόνια, αλλά να μη δίνουμε τίποτε σε όσους είναι ήδη παρόντες στην αγορά! Σωστή η πρόταση του ΠΟΜΙΔΑ, μπράβο στην κυβέρνηση που την αποδέχθηκε (όπως υλοποιήθηκε και η πρότασή μου να συνδέσουμε τη Golden Visa με τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις), όμως μήπως η αδιαφορία για όσους είναι ιδιοκτήτες και ήδη ενοικιάζουν μακροχρόνια τα ακίνητά τους οδηγήσει σε αντίθετα αποτελέσματα;

Πέρσι είχα εξηγήσει πως απαιτείται ένα πλέγμα μέτρων για να αλλάξει ριζικά η κατάσταση, προστατεύοντας όλους τους ιδιοκτήτες ανεξαιρέτως με:

• Μείωση της φορολογίας των ενοικίων. Ειδικά στα ποσά άνω των 12.000 Ευρώ (35% φόρος) και 35.000 Ευρώ (45% φόρος) μιλάμε για συνεταιρισμό με το κράτος. Εδώ υπάρχουν δύο προσεγγίσεις:

Α. Μείωση 30% σε όλες τις κλίμακες και νομίζω πως ένα τέτοιο μέτρο θα είχε πολύ πιο σημαντικά αποτελέσματα από την τριετή φοροαπαλλαγή.

Β. Αν δεν μπορεί να γίνει αυτό, θα μπορούσαν να αφαιρούνται από τα ενοίκια τα έξοδα των ιδιοκτητών για την επισκευή, συντήρηση και ενεργειακή τους αναβάθμιση. Πχ αν κάποιος έχει έσοδα 10.000 Ευρώ και επένδυσε 2.000 Ευρώ (με τιμολόγια) για το σπίτι που ενοικιάζει μακροπρόθεσμα, να φορολογείται για τις 8.000 και όχι τις 10.000 Ευρώ. Ο δημοσιονομικός αντίκτυπος θα ήταν μηδενικός.

 

• Μητρώο "κακοπροαίρετων" ενοικιαστών. Προσωπικά θα ξεκινούσα όχι με τους κακοπληρωτές, αλλά με τους καταστροφείς των περιουσιών. Με φωτογραφίες πριν (που να υπογράφουν και τα δύο μέρη) και μετά, να έχουν σοβαρές κυρώσεις και να ξέρουν πως θα μπλέξουν για χρόνια αν διαλύσουν την περιουσία του άλλου (η οποία έτσι θα μπορεί και να ασφαλίζεται). Ο πρώτος φόβος όσων κρατούν τα σπίτια τους κλειστά είναι "μη μου το καταστρέψει αυτός που θα μπει", μετά ακολουθούν όλα τα άλλα.

 

• Αυτόνομα δικαστήρια που να δικάζουν μόνο διαφορές ανάμεσα σε ενοικιαστές και ιδιοκτήτες. Η κυβέρνηση ελπίζει να λύσει το πρόβλημα της αργής απονομής δικαιοσύνης με τη συνένωση Ειρηνοδικείων και Πρωτοδικείων και μακάρι να δικαιωθεί, μιας και η κατάσταση είναι δύσκολη, όπως μαρτυρούν πολλοί  ταλαιπωρημένοι πολίτες. Αν δεν πετύχει η προσπάθεια αυτή, τότε ίσως είναι ανάγκη να δούμε αυτόνομα δικαστήρια αποκλειστικά για τέτοιες αστικές διαφορές.

 

• Λύση στο πρόβλημα της ΕΥΔΑΠ που συνεχίζει να ζητά από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και όχι τον ενοικιαστή τις απλήρωτες οφειλές.

 

Το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς ακινήτων προς ενοικίαση θα αντιμετωπιστεί σε έναν μικρό βαθμό με τα σωστά μέτρα που ανακοινώθηκαν. Ασχολούμενοι όμως μόνο με τα 10.000 – 30.000 σπίτια που φιλοδοξούμε να προσθέσουμε στην προσφορά και μην κάνοντας κάτι για τα περίπου 1.000.000 σπίτια που ήδη διαμορφώνουν την προσφορά ίσως μας οδηγήσει σε περαιτέρω απόσυρση σπιτιών, που θα μειώσει το θετικό αποτύπωμα των μέτρων. 

* Μετά από 30+ χρόνια στο επιχειρείν και τις επενδύσεις, γνωρίζω 100+ περιπτώσεις ανθρώπων που έβριζαν τους ιδιοκτήτες ακινήτων, όμως όταν έγιναν ιδιοκτήτες οι ίδιοι, στις 97 από τις 100 περιπτώσεις συμπεριφέρθηκαν πολύ χειρότερα από αυτούς που πριν κατηγορούσαν.

Δεύτεροι αδικημένοι: Τα μικρά και μεσαία ξενοδοχεία

Για τα του τουρισμού θα συζητήσουμε πολλά και διάφορα προσεχώς. Εδώ θα ήθελα να ξεκινήσουμε τον διάλογό μας με μία κατάφωρη αδικία που χρόνο με τον χρόνο γίνεται όλο και μεγαλύτερη:

• Οι "μικροί", "μικρομεσαίοι και "μεσαίοι" (ας τους ονομάσουμε όλους "μικρομεσαίους") του τουρισμού μας αντιπροσωπεύουν περίπου το 80% του συνόλου των μονάδων, όπως λένε οι φορείς τους.

 

• Μέσα στη γενικότερη αντίληψη που φαίνεται να υπάρχει ("πάει καλά ο τουρισμός = ας τον υπερφορολογήσουμε, την ώρα που δεν του προσφέρουμε καλές υποδομές"), οι "μικρομεσαίοι" του χώρου αντιμετωπίζονται με τα ίδια μέτρα και κριτήρια όπως οι "μεγάλοι". Έτσι πχ το τέλος της κλιματικής αλλαγής έχει το ίδιο κόστος για ένα τετράστερο ή πεντάστερο στη Σαντορίνη, αλλά και ένα τετράστερο στην Κοζάνη και ένα πεντάστερο ξενοδοχείο στη Λάρισα. Είναι δίκαιο όλο αυτό;

 

• "Μικρομεσαίοι" και "μεγάλοι" του κλάδου έπαθαν μεγάλες ζημιές το 2020 και το 2021, πήγαν εξαιρετικά το 2022 και το 2023, ενώ φέτος οι "μικρομεσαίοι" άρχισαν να "σκοντάφτουν", ενώ οι "μεγάλοι" συνέχισαν να ανεβαίνουν χωρίς σταματημό (και μπράβο τους).

 

• Την ίδια ώρα τα κόστη λειτουργίας έχουν αυξηθεί δραματικά σε σχέση με το 2019 και αυτά πλήττουν περισσότερο τους "μικρομεσαίους" που δεν έχουν οικονομίες κλίμακας!

 

• Η έλλειψη ενδιαφέροντος για εργασία και η γραφειοκρατία επίσης πλήττουν περισσότερο τους "μικρομεσαίους" και η εφαρμογή της ηλεκτρονικής κάρτας ασφάλισης από 01.01.2025 θα τους ανεβάσει τα κόστη ακόμη περισσότερο. Όλα αυτά ενόψει του 2025, που τα πρώτα του μηνύματα δείχνουν ότι η τιμή θα επανέρχεται ως βασικό κριτήριο επιλογής για τον τουρίστα, πιο σημαντικό σε σχέση με το παρελθόν.

 

• Η εντελώς άστοχη κουβέντα για "υπερτουρισμό" δεν πλήττει τους "μεγάλους", αλλά σχεδόν αποκλειστικά τους "μικρομεσαίους".

 

• (Ας μην συζητήσουμε και για τα υπόλοιπα γραφειοκρατικά, πολεοδομικά και άλλα προβλήματα...)

 

Νομίζω ότι έχουν δίκιο οι ξενοδόχοι (μέσω των συνδικαλιστικών τους οργάνων) που διαμαρτύρονται για αυτή την κατάσταση.

Αντί να πάρουμε μέτρα για να στηρίξουμε τους πολλούς "μικρομεσαίους" του χώρου, τους εξισώνουμε με τους "μεγάλους" και τους αντιμετωπίζουμε με τον ίδιο τρόπο...

... λίγους μήνες μετά το κλείσιμο άλλου ενός ΕΣΠΑ που επιδότησε ακόμη περισσότερους "μικρούς" να μπουν στον χώρο του τουρισμού...

ΥΓ. Το πόσο σημαντικός είναι ο τουρισμός για τις τοπικές οικονομίες δεν χρειάζεται να το εξηγήσω...

2 "αδικίες" με μεγάλη σημασία...

Την ώρα που πάμε να λύσουμε το πρόβλημα προσφοράς ακινήτων, από τη μία βγάζουμε το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου, 2" που θα εκτινάξει τη ζήτηση και από την άλλη αγνοούμε / δεν επιβραβεύουμε με κανέναν τρόπο όσους ιδιοκτήτες ήδη ενοικιάζουν τα ακίνητά τους με μακροχρόνια μίσθωση και στηρίζουν τις ενοικιάσεις στην Ελλάδα.

Την ώρα που ο τουρισμός μας μπαίνει σε νέα φάση και ήδη φέτος έδειξε ότι αρχίζει να "αγκομαχάει" στο κομμάτι των "μικρομεσαίων" του χώρου, εμείς ανεβάζουμε και άλλο τους φόρους και δεν διαχωρίζουμε "μικρούς" από "μεγάλους".

Μήπως είναι ανάγκη για τροποποιητικές κινήσεις, όσο ακόμη είναι νωρίς και προλαβαίνουμε;

Εσύ τι γνώμη έχεις;

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι επιχειρηματίας και σύμβουλος επιχειρήσεων