Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Όταν όλοι έλεγαν πως "οι τιμές όλων των ακινήτων θα ανέβουν", διαφώνησα. Ο λόγος; Οι μηχανισμοί διαμόρφωσης των τιμών...

Στις 22 Νοεμβρίου 2023, στην εκδήλωσή μου "Ελλάδα 2024. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις" παρουσίασα για πρώτη φορά στην Ελλάδα το "Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων. Τι περιμένουν οι Έλληνες". Μέσα από αυτό το εργαλείο (που ανέθεσα σε γνωστή εταιρεία δημοσκοπήσεων) προσπάθησα να ανιχνεύσω την άποψη της κοινής γνώμης για το μέλλον της Ελληνικής αγοράς ακινήτων, προσθέτοντας στον δημόσιο διάλογο την ψυχολογία της κοινωνίας στα συνήθη "να δούμε πόσο ανέβηκαν οι τιμές αυτή τη χρονιά".

Εκείνη την περίοδο όλοι όσοι μιλούσαν για την αγορά το 2024 επέμεναν ότι οι τιμές θα ανέβουν και πάλι, σε όλα τα ακίνητα (με αυτό το "όλα" προσωπικά διαφωνώ, μιας και θεωρώ ότι η Ελληνική αγορά είναι χωρισμένη σε 5 κατηγορίες, δεν είναι κάτι ενιαίο). Στις σχετικές ερωτήσεις της έρευνας οι πολίτες στη μεγάλη τους πλειοψηφία απάντησαν πως περιμένουν οι τιμές να συνεχίσουν να ανεβαίνουν, σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων, με εξαίρεση τα ακίνητα που προορίζονταν για AirBnB (βραχυχρόνια μίσθωση), όπου περίμεναν να υποχωρήσει το ενδιαφέρον λόγω των εισπρακτικών μέτρων που είχαν ανακοινωθεί.

Διαφώνησα μαζί τους σε 2 υποκατηγορίες:

• Τα AirBnB, όπου περίμενα το ενδιαφέρον να παραμείνει ισχυρό, όπως και αποδείχθηκε (σου το ανέλυσα πρόσφατα)

• Τα ακίνητα που ήταν αντικείμενο αγοράς μέσω του προγράμματος "Το Σπίτι μου", που επιδότησε χιλιάδες νέα ζευγάρια να αγοράσουν με άτοκο δάνειο παλιά σπίτια, τουλάχιστον 15ετίας

Για τα AirBnB είδαμε ότι το ενδιαφέρον δεν υποχώρησε. Αν αυτό το δεδόμενο διαφοροποιηθεί μετά από πιθανές νέες αλλαγές και μέτρα, θα το δούμε προς το τέλος της χρονιάς.

Σήμερα όμως σου προτείνω να συζητήσουμε τι έγινε με τα ακίνητα του προγράμματος "Το Σπίτι μου", πέντε περίπου μήνες μετά την πρόβλεψή μου (και λίγες εβδομάδες πριν βγει στη δημοσιότητα το δεύτερο Βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων).

Η δημιουργία μίας ακραίας στρέβλωσης

Η ιδέα για το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου" ήταν σωστή: Να βοηθήσουμε τα νέα ζευγάρια. Την είχα προτείνει και εγώ, 4 μήνες πριν την ανακοινώσει η κυβέρνηση, φέρνοντας το σχετικό παράδειγμα της Ρουμανίας (που υποστηρίζει σταθερά τους μη έχοντες δικό τους ακίνητο, από το 2009).

Δυστυχώς όμως ο τρόπος που εφαρμόστηκε αυτή η σωστή ιδέα ουσιαστικά μετέτρεψε χιλιάδες νέα ζευγάρια σε "πολίτες υπό εκβιασμό":

• Μην επιτρέποντάς τους να αγοράσουν κάθε είδους ακίνητο, τους ανάγκασαν να στραφούν μόνο στα παλιά, συνήθως κακής κατάστασης.

• Αυτά τα ακίνητα είχαν τιμές 60.000 – 80.000 Ευρώ (κατά μέσο όρο) σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

• Μετά την τραπεζική προέγκριση, οι πολίτες υποχρεώθηκαν μέσω του προγράμματος να ολοκληρώσουν πολύ γρήγορα (2 μήνες) την αγορά του ακινήτου.

• "Πολύ γρήγορα" στην Ελλάδα που όλα προχωράνε αργά = στην πλειοψηφία τους οι δανειολήπτες βρέθηκαν να εκβιάζονται από πάσης φύσεως άτομα.

• Σε αρκετές περιοχές των μεγάλων πόλεων η προσφορά από παλιά "χρέπια" (παλιά ακίνητα που χρειάζονται μεγάλη ανακαίνιση) αποδείχθηκε μικρότερη της ζήτησης = άρχισαν οι "πλειστηριασμοί", με τους απελπισμένους πολίτες να αυξάνουν συνέχεια την προσφορά τους για να αποκτήσουν "άτοκα" το "χρέπι" που ήταν εντός των επιλέξιμων προς χρηματοδότηση ακινήτων.

Όλα τα παραπάνω αποτέλεσαν τους λόγους δημιουργίας μίας ακραίας στρέβλωσης:

• Ακίνητα αξίας 60.000 – 80.000 Ευρώ πωλήθηκαν συχνά στις 120.000 – 150.000 ως και 200.000 Ευρώ σε Αττική και Θεσσαλονίκη!

• Γνωρίζω ιδιοκτήτες που είχαν κυριολεκτικά δεκάδες υποψηφίους που τους παρακαλούσαν να αποδεχθούν την προσφορά τους...

Γιατί αυτό είναι στρέβλωση; Επειδή δεν ανέβηκαν οι τιμές λόγω κάποιας εξέλιξης στην αγορά (πχ νέα επένδυση σε μία περιοχή, που ανεβάζει το ενδιαφέρον). Οι τιμές ανέβηκαν λόγω της επιλογής συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων για το πρόγραμμα αυτό = στρέβλωση.

Έτσι καταφέραμε το εξής μοναδικό: "Βοηθήσαμε" τα νέα ζευγάρια, επιτρέποντάς τους να αγοράσουν άτοκα ακίνητο με 150.000 – 200.000 Ευρώ, το οποίο λίγους μήνες πριν θα μπορούσαν να αγοράσουν έντοκα με... 60.000 – 80.000 Ευρώ!

Έτσι, πχ στη Δραπετσώνα όπου κάποιο ζευγάρι μπορούσε να αγοράσει νέο / σχετικά νέο ακίνητο με 2.000 – 2.500 Ευρώ / τετραγωνικό, αφού έπρεπε να αγοράσει μόνο σπίτι 15ετίας και άνω... αναγκάστηκε να πληρώσει το ίδιο κόστος για να πάρει ένα "χρέπι".

(Το θέμα ανέλυσα διεξοδικά εδώ).

Η πρόβλεψη που επιβεβαιώθηκε:

"Οι τιμές των ακινήτων του προγράμματος "Το Σπίτι μου" θα πέσουν 10 – 30% από τα υψηλά που έφτασαν στο κλείσιμο του προγράμματος"

Μετά από αυτή την τρέλα της προηγούμενης χρονιάς κατά τη διάρκεια της εκδήλωσής μου (όπου και είχα υποσχεθεί ότι θα δώσω τις προβλέψεις μου για το 2024 + θα παρουσιάσω και την πρώτη κατηγορία ακινήτων που περίμενω τις τιμές τους να υποχωρήσουν) προχώρησα στην εξής αναλυτική πρόβλεψη, στον διάλογό μου με τον δημοσιογράφο Χρήστο Κούτρα:

"Οι τιμές των ακινήτων που αποτέλεσαν αντικείμενο του προγράμματος "Το Σπίτι μου" περιμένω να πέσουν το 2024 από 10 – 30%, μιας και χωρίς το κίνητρο του προγράμματος και της άτοκης χρηματοδότησης δεν "καίγεται" κάποιος για να τα πληρώσει πολύ πιο ακριβά. Δεν λέω ότι θα ξαναγυρίσουν στις παλιές τους τιμές, αλλά ότι θα υποχωρήσουν από τα επίπεδα που ανέβηκαν λόγω του προγράμματος".

Σήμεραα, μερικούς μήνες μετά, όσοι παρατηρούν με προσοχή την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βλέπουν ότι συμβαίνουν ταυτόχρονα τα εξής ενδιαφέροντα πράγματα:

• Τα ακίνητα που αφορούν τη Golden Visa (που ευτυχώς θα αλλάξει άμεσα, εξήγησα γιατί πλέον έκανε κακό) παρουσιάζουν σημαντική κινητικότητα και θα συνεχίσουν να το κάνουν ως τις 30.09 και στη συνέχεια ως τις 30.04.2025, για όσους ξένους δώσουν 10% προκαταβολή.

ΥΓ. Κράτα πως οι διεθνείς μεγάλοι παίκτες που μας στέλνουν μαζικά κόσμο για Golden Visa (και κρατούν 20% της τιμής) ήδη προωθούν άλλες χώρες έναντι της Ελλάδας.

• Τα νότια προάστια της Αθήνας συνεχίζουν να έχουν μεγάλο ενδιαφέρον, όμως πλέον με την αναταραχή που υπάρχει στο θέμα των bonus των τετραγωνικών στις κατασκευές αρκετοί επενδυτές φαίνεται να τηρούν στάση αναμονής / είναι πιο ανοικτοί σε ακίνητα που δεν έχουν τέτοια προβλήματα. Συναλλαγές γίνονται, όχι όμως όπως περιγράφονται από πολλούς "αισιόδοξους".

• Τα νεόδμητα συνεχιζουν να έχουν σημαντικό ενδιαφέρον, όχι όμως όταν κάποιοι ξεφεύγουν από τα πλαίσια των τιμών μίας περιοχής. Αν η περιοχή πουλάει 4.500 Ευρώ / τετραγωνικό, δεν θα πουλήσει αυτός που θα ζητήσει 5.000 – 5.500 Ευρώ, με μέτρια ποιότητα υλικών.

• Και η υπόλοιπη αγορά έχει συναλλαγές, αλλά όχι όταν κάποιος προσπαθεί να ανεβάσει τις τιμές. Όταν κάποιος ζητάει παραπάνω από την τιμή της αγοράς, φαίνεται ότι στις περιοσσότερες περιοχές σε Αττική και Θεσσαλονίκη υπάρχει ένας άτυπος "κόφτης" και πέφτει ραγδαία το ενδιαφέρον, ενώ σε πολλές περιοχές έχει μειωθεί πολύ ο αριθμός των πραγματικών συναλλαγών. Το θέμα ανέλυσα εδώ πριν λίγο καιρό.

ΥΓ. Πολλοί μεσίτες από την αρχή του έτους έχουν αύξηση των επισκέψεων / υποδείξεων και μείωση των τελικών συναλλαγών.

• (Υπενθυμίζω πως ασχολούμαι με την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, μιας και δεν γνωρίζω όλες τις τοπικές αγορές. Πχ η Πάτρα ανεβαίνει φέτος περισσότερο από άλλες χρονιές, πολλές άλλες πόλεις έχουν τις ιδιαιτερότητές τους).

• Η αγορά λοιπόν δείχνει να προχωρά με πιο αργά (και υγιή) βήματα. Υπάρχει εξαίρεση;

• Φυσικά! Τα ακίνητα που το 2023 αποτέλεσαν τον στόχο του προγράμματος "Το Σπίτι μου"! Είχα προβλέψει ότι θα πέσουν από τις μεγάλες τους τιμές και σε γενικές γραμμές αυτό έχει ήδη συμβεί. Όποιος ρωτάει στην αγορά / συγκρίνει τις ζητούμενες τιμές τους σήμερα με αυτές προ 6 – 7 μηνών θα διαπιστώσει την πτώση κατά τουλάχιστον 10%.

Γιατί έγινε αυτό;

Δύσκολα διαρκούν οι (ακραίες) στρεβλώσεις

Ομολογώ ότι τα ακίνητα ως κλάδο δεν τα έμαθα στην Ελλάδα, της κλειστής αγοράς, των ακραίων στρεβλώσεων και της σχεδόν μόνιμης προσπάθειας πολλών να μας πουν ότι "οι τιμές μόνο / πάντα θα ανεβαίνουν". Τα έμαθα στη Ρουμανία, όπου η αγορά είναι πιο "κανονική", με ανόδους και πτώσεις + τα κατάλαβα όταν ήρθα σε επαφή με εκατοντάδες μικρούς και μεγάλους ξένους επενδυτές και κατάλαβα την προσέγγιση τους για κάθε κλάδο της αγοράς. Μία προσέγγιση βασισμένη στην εμπειρία και τη λογική.

Η λογική λοιπόν λέει ότι όταν δημιουργούμε μία ακραία στρέβλωση (όπως έγινε με το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου") αυτή δύσκολα κρατάει για καιρό, παρά μόνο αν τη συνεχίσουμε, κινδυνεύοντας να κάνουμε πολύ μεγάλη ζημιά στην αγορά.

Όταν ένα παλιό, συνήθως μη ανακαινισμένο διαμέρισμα από τις 60.000 – 80.000 έφτασε στις 150.000 – 200.000 Ευρώ με τεχνητό τρόπο ("άτοκο δάνειο"), μετά τη λήξη του προγράμματος δεν υπήρχε ο λόγος να συνεχίσει κάποιος να πληρώνει αυτό το σπίτι με τόσο μεγάλη τιμή! Όταν πληρώθηκε η υπέρογκη τιμή, έγινε λόγω του "άτοκου δανείου". Τώρα δεν υπάρχει λόγος να μείνει τόσο ψηλά.

Πλέον ο υποψήφιος επενδυτής αξιολογεί το ακίνητο αυτό ως εναλλακτική επένδυσης σε σχέση με άλλες προτάσεις που έχει. Οι τιμές έπεσαν, μιας και:

• Όπου συγκρίνεται ένα "χρέπι" με ένα νέο ακίνητο λίγο μεγαλύτερης αξίας, χωρίς το "άτοκο δάνειο" κάθε λογικός άνθρωπος θα επιλέξει το νεότερο ακίνητο = θα πρέπει να υποχωρήσει λίγο η τιμή του παλιού για να γίνει ξανά ελκυστικό.

• Μέσα στην "τρέλα" και το άγχος για να αγοράσουν κάτι μέσα στις σχετικές προθεσμίες, τα νέα ζευγάρια συνήθως υποτίμησαν το κόστος ανακαίνισης που απαιτείται για τα παλιά διαμερίσματα. Τώρα πλέον αυτό συνυπολογίζεται και συνήθως αφαιρείται από τη ζητούμενη τιμή, όλο ή τμήμα του.

• Πολλοί ιδιοκτήτες δεν κατάλαβαν ότι "κάθε μέρα δεν είναι Πασχαλιά" και συνέχισαν για ένα διάστημα να κρατούν ψηλά τις τιμές για τέτοιου είδους ακίνητα, οδηγώντας σε ουσιαστικό πάγωμα τα ακίνητα αυτής της υποκατηγορίας. Το πάγωμα αυτό ακολουθήθηκε από αυτή τη μικρή πτώση.

• Κάποιοι μεσίτες που μάλλον δεν ξέρουν πολλά από ακίνητα επέμειναν να υπόσχονται μεγάλες τιμές, ενώ οι λόγοι της στρέβλωσης είχαν εξαλειφθεί = μπλόκαραν ιδιοκτήτες και επέτειναν το πάγωμα της υποκατηγορίας.

• Τέλος, άλλαξε το προφίλ των υποψήφιων αγοραστών για αυτη την υποκατηγορία ακινήτων: Τη θέση των "νεών ζευγαριών" με τη μικρή εμπειρία στα ακίνητα πήραν οι επενδυτές, που έχουν διαφορετικά κριτήρια και δεν παίρνουν εύκολα "ό,τι να’ναι, αρκεί να είναι επιλέξιμο για άτοκο δάνειο".

Μπορεί να αλλάξει κάτι μέχρι το τέλος του χρόνου για αυτή την υποκατηγορία ακινήτων;

Αυτοί που επιδίδονται σε ακραίο wishful thinking (όπως λέμε στην Κατερίνη τους αιθεροβάμονες) προσπαθούν να φτιάξουν κλίμα στην αγορά, λέγοντας πως "γίνεται χαμός και αυτά τα ακίνητα πωλούνται ακριβά και γρήγορα", όμως η πραγματικότητα είναι εντελώς διαφορετική. Οι τιμές έχουν υποχωρήσει από τα υψηλά τους και δύσκολα θα σταματήσουν να πέφτουν.

Προσοχή, υπενθυμίζω πως κάτι που πχ από 70.000 έφτασε στις 150.000 Ευρώ δεν περιμένω να γυρίσει πίσω στις 70.000! Η πρόβλεψή μου ήταν ότι θα υποχωρήσει τουλάχιστον στις 135.000, μπορεί και πιο κάτω, χωρίς η τιμή του να καταρρεύσει.

Λογικά κάπως έτσι θα πάνε τα πράγματα μέχρι το τέλος της χρονιάς, ειδικά από την ώρα που τα υψηλά επιτόκια αποθαρρύνουν τους πιο αδύναμους οικονομικά επενδυτές (που μην έχοντας τα χρήματα για να αγοράσουν χωρίς δάνειο, είναι πιο επιρρεπείς στο να κάνουν "συμβιβασμούς").

Και για πόσο θα συνεχιστεί αυτή η τάση;

Δεν το ξέρω ακόμη, θα παρουσιάσω τις προβλέψεις μου για το 2025 τον Νοέμβριο, στη δεύτερη μεγάλη μου εκδήλωση. Μέχρι τότε αυτό που μπορώ να σου πω είναι ότι οι μηχανισμοί διαμόρφωσης των τιμών της αγοράς ακινήτων έχουν αρχίσει να λειτουργούν ξανά και είναι πολλοί οι επενδυτές που δεν είναι διατεθειμένοι να αγοράσουν άκριτα ο,τιδήποτε, οπουδήποτε, με οποιαδήποτε τιμή!

Η "άσκηση" της επένδυσης σε ακίνητα θα γίνει πιο σύνθετη και απαιτητική, τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους πωλητές.

Προς το παρόν ας κρατήσουμε ότι η τάση των τιμών σε αυτή την υποκατηγορία ακινήτων (που είναι σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη και ήταν επιλέξιμα για δάνειο μέσω του πρόγραμματος "Το Σπίτι μου") φαίνεται ότι θα συνεχιστεί για όλο το 2024.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι επιχειρηματίας και σύμβουλος επιχειρήσεων