Του Γιώργου Μανάλη

Μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές εισέρχονται στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων με σκοπό την αναζήτηση ασφαλών επενδυτικών ευκαιριών. Εταιρείες διαχείρισης επενδυτικών κεφαλαίων, συνταξιοδοτικά και ασφαλιστικά ταμεία, όπως και εμπορικές τράπεζες επιδεικνύουν όλο και μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την αγορά κατοικιών στις μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, αλλάζοντας ριζικά το τοπίο της αγοράς ακινήτων από ιδιώτες και την πρόσβαση στην κατοικία από ενοικιαστές. 

Σύμφωνα με έκθεση των ακαδημαϊκών Daniela Gabor και Sebastian Kohl, αν και το μερίδιο των θεσμικών ιδιοκτητών είναι ακόμα μικρό στην αγορά κατοικιών προς ενοικίαση, η προοπτική αύξησης του μεριδίου αυτού γίνεται ήδη αισθητή. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του Βερολίνου, μιας πρωτεύουσας με χαμηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, από την οποία την τελευταία δεκαετία, επιχειρήσεις διαχείρισης ακινήτων όπως η Vonovia, διαχείρισης επενδύσεων, όπως η Blackstone και συνταξιοδοτικά ταμεία όπως το Ολλανδικό ABP, έχουν κερδίσει περισσότερα από 40 δισ. ευρώ από τις ενοικιάσεις κατοικιών που κατέχουν στην ιδιοκτησία τους. 

Καθώς λοιπόν οι κατοικίες μετατρέπονται σε επενδυτική ευκαιρία, εκφράζονται φόβοι για την αύξηση των τιμών αγοράς και ενοικίασης ακινήτων όπως και για την επακόλουθη δυσκολία πρόσβασης απλών ιδιωτών σε αυτά. Ήδη, συγκριτικά με μία δεκαετία πριν, η Ευρώπη έχει δει μια αύξηση στα ενοίκια και τις τιμές αγοράς της τάξης του 16% και 38,7% αντίστοιχα για το 2021, σύμφωνα με δεδομένα της Eurostat. Οι φόβοι αυτοί εντείνονται, καθώς τα ευρωπαϊκά κράτη, εξερχόμενα από την πανδημία και στοχεύοντας σε μείωση του δημοσίου χρέους τους μπορεί να οδηγηθούν σε άρση πολιτικών για προσιτή παροχή στέγης σε νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος. Επιπρόσθετα, η είσοδος των θεσμικών ιδιοκτητών μπορεί να διευκολυνθεί από τα κράτη μέσω κατάλληλων νομοθετικών ρυθμίσεων λόγω της ικανότητας τους να απορροφούν αποτελεσματικά μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια από τον τραπεζικό τομέα, κάτι που έχουμε δει να συμβαίνει και στη χώρα μας.

Η Ελλάδα παρουσιάζει ορισμένες ιδιαιτερότητες σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, λόγω της δεκαετούς κρίσης, του υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης (74,6% στην Ελλάδα, 70% στην ΕΕ για το 2020 σύμφωνα με τη Eurostat), της στέγασης των νέων στη γονεϊκή κατοικία,  και το εξαιρετικά χαμηλό ποσοστό κοινωνικής στέγασης σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες (σύμφωνα με την απογραφή του 2011, μόλις το 1,6% του πληθυσμού της Αθήνας στεγάζεται σε συγκροτήματα κοινωνικής κατοικίας, όταν στις Βρυξέλλες το ποσοστό ανέρχεται στο 7,4%, στη Στοκχόλμη στο 15,2% και στο Ελσίνκι, στο 19%, πηγή). Ωστόσο η χώρα μας δεν φαίνεται να διαφεύγει από τον ευρωπαϊκό κανόνα των αυξανόμενων τιμών αγοράς και ενοικίασης ακινήτων τα τελευταία τέσσερα χρόνια. Λόγω χαμηλής ζήτησης καθ’ όλη τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, οι τιμές διαμερισμάτων μειώνονταν συστηματικά από το 2008 μέχρι το 2017 (στοιχεία της ΤτΕ). Το 2018, για πρώτη φορά μετά από μία δεκαετία, οι τιμές διαμερισμάτων αυξάνονται σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (κατά 1,8%), ενώ ο ρυθμός αύξησης τους ενισχύεται σημαντικά το 2019 (7,2% σε σύγκριση με το 2018). Το 2020 παρά την έλευση της πανδημίας, ο ρυθμός αύξησης μειώνεται αλλά διατηρεί το θετικό του πρόσημο (4,3% σε σύγκριση με το 2019). Παρόμοια τάση παρατηρείται και στην παρουσία ξένων επενδυτών στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με έρευνα του European Mortgage Foundation και στοιχεία της ΤτΕ, αν και το επίπεδο άμεσων ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα μειώθηκε σημαντικά το πρώτο έτος της πανδημίας (κατά 39,6% για το 2020 σε σύγκριση με το 2019), το ποσοστό επενδύσεων στην αγορά ακινήτων διατήρησε τη δυναμική του (28% επί των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων για το 2020, και 32,3% για το 2019). Η ανάδειξη μεγάλων πόλεων ως τουριστικών προορισμών προσελκύει το ενδιαφέρον μεγάλων ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων, στην οποία και εισέρχονται είτε άμεσα, είτε ως αγοραστές μη εξυπηρετούμενων δανείων, είτε ως επωφελούμενοι από το πρόγραμμα Golden Visa (ο αριθμός αδειών παραμονής σε ξένους επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων έχει υπερδιπλασιαστει από το 2018, από 4.102 σε 9.602 το 2021). 

Στον βαθμό που οι ξένες επενδύσεις μεταφράζονται σε ανακαινίσεις διαμερισμάτων με στόχο τη διάθεσή τους προς μικρής διάρκειας ενοικίαση, δυσχεραίνεται σημαντικά η πρόσβαση απλών ιδιωτών τόσο στην αγορά όσο και στην ενοικίαση κατοικιών, αφού μεγάλοι παίκτες έχουν τη δυνατότητα να διατηρήσουν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα. Μία ενδιαφέρουσα διάσταση είναι ο ανταγωνισμός μεταξύ των ενοικιάσεων μικρής διάρκειας και του ξενοδοχειακού τομέα, ο οποίος επίσης επωφελείται ιδιαίτερα από άμεσες ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με έρευνα της Grant Thorton το 2019 η οποία ανατέθηκε από την Ένωση Ξενοδόχων Ελλάδας, η ενοικίαση μικρής διάρκειας ενέχει αρνητικές επιπτώσεις στην αύξηση των ενοικίων (πηγή). Διαφαίνεται λοιπόν πως υπάρχουν και δυνάμεις της αγοράς, προερχόμενες από τον ανταγωνιστικό ξενοδοχειακό κλάδο, οι οποίες καλούν για ισχυρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο για να προασπίσουν τα δικά τους συμφέροντα.   

Η αγορά ακινήτων στη χώρα μας αναμφίβολα αποτελεί επενδυτική ευκαιρία με υψηλές αποδόσεις. Το ζητούμενο είναι να ενισχυθεί η δίκαιη και εύκολη πρόσβαση απλών ιδιωτών στην αγορά ακινήτων, είτε ως επενδυτές είτε ως αγοραστές-ενοικιαστές. Σε μία περίοδο που η Ελλάδα έχει ανάγκη από άμεσες ξένες επενδύσεις, το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών δεν πρέπει να ανακοπεί, ωστόσο πρέπει να προληφθεί η διάχυση αρνητικών συνεπειών σε αδύναμα κοινωνικά στρώματα που αναζητούν πρόσβαση στην κατοικία. Διάφορες πόλεις ανά την Ευρώπη αντιμετωπίζουν το ίδιο πρόβλημα και μία σειρά πολιτικών έχει ήδη δοκιμαστεί για τον περιορισμό του. Η Ελλάδα μπορεί να διδαχθεί από τη διεθνή εμπειρία και να βρει τη χρυσή τομή ώστε η αγορά ακινήτων να συντηρεί την κερδοφορία της αλλά και την προσβασιμότητά της.   

* Ο κ. Γιώργος Μανάλης είναι Μεταδιδακτορικός Ερευνητής, Υπότροφος της Ερευνητικής Έδρας Α. Γ. Λεβέντη, Ελληνικό Ίδρυμα Ευρωπαϊκής & Εξωτερικής Πολιτικής (ΕΛΙΑΜΕΠ)