COVID-19 και αγορά ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα

Του Λευτέρη Σικαλίδη

Οι άνθρωποι είμαστε διασυνδεδεμένοι όσο ποτέ άλλοτε στην ανθρώπινη ιστορία. Οι συνθήκες που βιώνουμε μας οδηγούν στην αντιμετώπιση ενός σύνθετου και πρωτόγνωρου προβλήματος με εθνικές και διεθνείς πτυχές, κάτι που, εκτός των άλλων, έχει αφήσει τα σημάδια του και στον τομέα της Ακίνητης Περιουσίας. 

Η αγορά έχει σταματήσει να λειτουργεί ομαλά. Σχεδόν όλες οι προσυμφωνίες έχουν αναβληθεί, μετατεθεί ή ακυρωθεί. Οι μισθώσεις που είχαν συμφωνηθεί μέχρι το τέλος Φεβρουαρίου προχωρούν κανονικά, όμως οι ενδιαφερόμενοι μικρών και μεσαίων χώρων έχουν αποχωρήσει από την αγορά. Μόνο οι αποθηκευτικοί χώροι παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση καθώς είναι εμφανές το κενό που υπάρχει στην αγορά για ικανοποιητικές επιλογές και αναπτύξεις νέων χώρων (σε όγκο και αριθμό). Οι τιμές τους έχουν παραμείνει σταθερές, αν και σε συγκεκριμένες περιπτώσεις παλαιών ακινήτων ακολουθούν τη σχετική πτωτική τάση, με μικρότερο ποσοστό. Η αγορά ξενοδοχείων δεν υφίσταται καθώς ο τουρισμός έχει δεχτεί ανυπολόγιστο πλήγμα. Το ίδιο συμβαίνει και στα οικιστικά ακίνητα, εξαιρουμένων μερικών μισθώσεων. 

Οι συνέπειες αυτής της κατάστασης θα αλλάξουν με καταλυτικό τρόπο την αγορά και εκτιμούμε πως θα έχουν τις παρακάτω συνέπειες στην Ακίνητη Περιουσία:

- Θα υπάρχει περισσότερος προσανατολισμός σε θέματα υγείας, απομόνωσης και καθαριότητας σε σημεία που συγχρωτίζονται άνθρωποι.

- Οι νέες αναπτύξεις θα έχουν περισσότερες προδιαγραφές περιβαλλοντολογικού χαρακτήρα, ψηφιακών λύσεων και αρχιτεκτονικής. 

- Η συρρίκνωση νοικοκυριών και εταιρειών θα φέρει την ανάγκη εκποιήσεων περιουσιακών στοιχείων και μείωση σημείων δραστηριότητας. 

- Οι τράπεζες θα δυσκολευτούν να προωθήσουν στην αγορά χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων ενώ οι εταιρείες διαχείρισης NPL θα πιέσουν τα κέρδη τους σημαντικά.

- Η συμπίεση τιμών θα είναι ακανόνιστη (ίσως με εξαίρεση τα ακίνητα Airbnb και τα ξενοδοχεία) και θα εξαρτάται μόνο από την ικανότητα του εκάστοτε ιδιοκτήτη να διαχειριστεί τις συσσωρεμένες υποχρεώσεις του.

- Η τήρηση μεγαλύτερων αποστάσεων μεταξύ των ανθρώπων θα οδηγήσει σε μείωση του τζίρου των σημείων συγχρωτισμού με αποτέλεσμα τη μείωση τιμών μίσθωσης και πώλησης τέτοιων χώρων. 

- Το ενδιαφέρον για νέες επενδύσεις σε ακίνητα θα έχει ξεκάθαρα τοπικό χαρακτήρα, ενώ η έλλειψη μετρητών στην αγορά θα οδηγήσει επενδυτές στην υιοθέτηση επιθετικότερων πολιτικών με βάση τις απόλυτες τιμές αλλά και το ρίσκο λήψης αποφάσεων (υψηλότερες αποδόσεις).

- Οι αγορές δεν θα επιστρέψουν με τον ίδιο βηματισμό και την ίδια αποφασιστικότητα. Αυτό θα αμβλύνει περισσότερο την απόσταση των αναπτυγμένων από τις αναπτυσσόμενες περιοχές.

Σε μια κατάσταση σαν κι αυτή, υπάρχουν όμως σημαντικές ευκαιρίες. Η μεγιστοποίηση του διεθνούς πλεονεκτήματος που απόκτησε η Ελλάδα αναφορικά με την ανταπόκριση στην παρούσα κρίση θα έχει κεντρικό ρόλο. Η κυβέρνηση αναμένεται να δημιουργήσει ένα πλαίσιο διατήρησης υφιστάμενων επενδύσεων και προσέλκυσης νέων. Επιπλέον, η παραγωγή και αποθήκευση σημαντικών αγαθών (υγεία, αναλώσιμα, ενέργεια, τρόφιμα, πρώτες ύλες) θα είναι πρωταρχικής σημασίας. Αυτό θα οδηγήσει σε κατασκευές νέων ακινήτων ενώ κατάλληλο προσωπικό θα πρέπει να μεταφερθεί κοντά σ’ αυτά, δίνοντας έμφαση στην ανάπτυξη κατοικιών και άλλων αναγκών που καλύπτονται από ακίνητα. Ήδη συγκεκριμένες εταιρείες δουλεύουν προς αυτή την κατεύθυνση και αναμένεται σύντομα ν’ ακολουθήσουν και άλλες. Τέλος, ιδιαίτερη μνεία θα δοθεί στον τρόπο που οι κανόνες και οι συνθήκες υγιεινής θα ενσωματωθούν στα ακίνητα.

Για τους παραπάνω και άλλους λόγους, πολλές εταιρείες όλων των κλάδων αναθέτουν σε εξωτερικούς συμβούλους την κατάστρωση σχεδίων βέλτιστης αναδιάρθρωσης των χαρτοφυλακίων ακινήτων τους (ιδιόκτητα και χρησιμοποιούμενα).

Σ’ αυτό το ιδιαίτερο περιβάλλον, η νεοσύστατη επιτροπή RE&D του Ελληνοαμερικανικού εμπορικού Επιμελητηρίου σκοπεύει ν’ αναδείξει τον ρόλο της με τους παρακάτω τρόπους:

- Συνεχής ενημέρωση των μελών του επιμελητηρίου για τις αλλαγές των συνθηκών της αγοράς
- Επικοινωνία με φορείς της πολιτείας για να προτείνει λύσεις σε πρακτικά ζητήματα, να υλοποιήσει συνέργειες και να συνδράμει στην ομαλοποίηση της αγοράς ακινήτων
- Καθιέρωση στην ευρύτερη οικονομική κοινότητα της αντίληψης ότι ο τομέας των ακινήτων είναι βασικός πυλώνας της οικονομικής ανάπτυξης
- Προώθηση της ελληνικής αγοράς ακινήτων και των ευκαιριών που παρουσιάζονται σε πιθανούς επενδυτές από τις ΗΠΑ και τον υπόλοιπο κόσμο
- Κατάθεση προτάσεων που θα βοηθήσουν την ελληνική αγορά να κάνει σημαντικά βήματα προς την ωρίμανση της αγοράς αναφορικά με την ελαχιστοποίηση του χρόνου ολοκλήρωσης συναλλαγών
- Δημιουργία και καθιέρωση στην αγορά δεικτών που θα χρησιμοποιούνται για την κατανόησή της και τις τάσεις της.

* Λευτέρης Σικαλίδης, MRICS, Πρόεδρος Επιτροπής Real Estate & Development, Ελληνο-Αμερικανικό Εμπορικό Επιμελητήριο, Διευθύνων Σύμβουλος, SiRE και Διευθύνων Εταίρος, Primera Advisors