Συνεχης ενημερωση

    Πέμπτη, 16-Απρ-2020 00:03

    Αγορά ακινήτων μέσα στην πανδημία

    • Εκτύπωση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου

    Του Κωνσταντίνου Κιολέογλου

    Η αγορά των ακινήτων  για άλλη μία φορά βρίσκεται μέσα στη δίνη των εξελίξεων. Αυτή τη φορά η ελληνική αγορά βρίσκεται λιγότερο εκτεθειμένη ως προς το τραπεζικό σύστημα και περισσότερο ως προς τις ιδιωτικές επενδύσεις. 

    Μετά από μία σχεδόν δεκαετία αδράνειας η αγορά των ακινήτων παρουσίασε εντυπωσιακή άνοδο και ως προς την αύξηση των αξιών αλλά και του αριθμού πράξεων και οικοδομικής δραστηριότητας. Μέσα σε δύο χρόνια μία ανεξήγητη έκρηξη προκάλεσε ένα προσωρινό ευχάριστο κύμα πράξεων που ανέβασε την ψυχολογία της αγοράς στο ζενίθ. Μέτρα όπως η απόκτηση  Golden Visa  και η προσωρινή αναστολή του ΦΠΑ μαζί με την νέα τάση εκμετάλλευσης ακινήτων προσωρινής τουριστικής διαμονής τύπου  Airbnb οδήγησαν για άλλη μία φορά τους Ελληνες να στραφούν με μανία στην αγορά ακινήτων. Αυτή τη φορά χωρίς ιδιαίτερο τραπεζικό δανεισμό, επενδύοντας ως επί το πλείστον ίδια κεφάλαια.

    Χρήματα που είχαν συσσωρευτεί από μία δεκαετία απραξίας και σχετικής συντηρητικής καταναλωτικά ζωής αλλά και προσελκύοντας, για πρώτη φορά σε τέτοιο βαθμό, ξένους επενδυτές. Μέσα σε λίγους μήνες χιλιάδες ιδιώτες αλλά και εταιρείες επένδυσαν σχεδόν σε όλα τα τουριστικά μέρη της χώρας αλλά και  σε ξεχασμένες περιοχές μέσα στον αστικό ιστό της πρωτεύουσας, αγοράζοντας και ανακατασκευάζοντας ξεχασμένα ακίνητα. Το παραλιακό μέτωπο αποτέλεσε το μήλο της Έριδος για τους επενδυτές με τις τιμές να ανεβαίνουν με γεωμετρική πρόοδο. Βασικός στόχος η τουριστική ζήτηση. Αποτέλεσμα η πρόσκαιρη  αύξηση των αποδόσεων η οποία ξεγελώντας την αγορά οδήγησε σε αύξηση των αξιών.

    Μεγάλα έργα όπως το Ελληνικό, δημιούργησαν άλλη μία εστία - πόλο έλξης επενδύσεων σε αστικά ακίνητα κυρίως στο παραλιακό μέτωπο της πρωτεύουσας. Οι τιμές στις αρχές του 2020 είχαν πλέον αγγίξει αστρονομικά νούμερα. Και όμως ο κόσμος συνέχιζε να κτίζει να αγοράζει και να πουλάει. Μέχρι που ήρθε ο κορονοϊός. Ενας ιός που πέραν από την ανθρώπινη ζωή απειλεί άμεσα και την παγκόσμια οικονομία. Οι εξελίξεις που σχετίζονται με την πανδημία του κορονοϊού και την αβεβαιότητα αναφορικά με τις ευρύτερες επιπτώσεις στην εγχώρια και την παγκόσμια οικονομία διαμορφώνουν πλέον νέες συνθήκες, με ενδεχομένως σημαντικές,  επιδράσεις στην αγορά ακινήτων.

    Ο τουρισμός, το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον αλλά και η θετική ψυχολογία της αγοράς ήταν οι βασικοί άξονες που οδηγούσαν τη ραγδαία ανάπτυξη του κλάδου. Στην ουσία όμως τα  θεμελιώδη στοιχεία της αγοράς ήταν ασθενικά. Η πραγματική αναλογία προσφοράς - ζήτησης αλλά και η μέση αγοραστική δύναμη του μέσου Ελληνα δεν δικαιολογούσε τέτοιου είδους ανάπτυξη. Με το τραπεζικό σύστημα ουσιαστικά ανύπαρκτο ως προς τη χρηματοδότηση στεγαστικών δανείων αλλά και με την οικονομία της χώρας να παλεύει να σταθεί στα πόδια της, σε μία περίοδο που όλοι μιλούσαν για μία αναμενόμενη παγκόσμια οικονομική ύφεση ήταν απλά θέμα χρόνου  να  βιώσουμε άλλη μία φούσκα. Η πορεία αυτή της αγοράς σταμάτησε απότομα, και ενώ το φαινόμενο δημιουργίας της φούσκας ήταν σε εξέλιξη, με το ξέσπασμα της πανδημίας.

    Σήμερα θεωρώ ότι όσοι κινήθηκαν σωστά τα τελευταία χρόνια και έκαναν επενδύσεις με λογικούς όρους και αξίες δεν έχουν να ρισκάρουν πολλά. Αρκετοί όμως που έσπευσαν να αγοράσουν γη αλλά και ακίνητα σε παράλογες αξίες προσδοκώντας σε μελλοντικές αποδόσεις εξωπραγματικές ίσως βρεθούν σε δύσκολη θέση. 

    Ο τουρισμός φέτος θεωρώ ότι θα καταγράψει τα μικρότερα νούμερα που έχουμε δει για πολλές δεκαετίες. Η ψυχολογία του Έλληνα αλλά και των ξένων εν δυνάμει αγοραστών φαίνεται ότι θα πάρει χρόνο να αλλάξει και ίσως να μην επανέλθει για αρκετό καιρό ξανά στα επίπεδα που βρισκόταν στις αρχές του 2020. Το ίδιο και η αγοραστική δύναμη τόσο των Ελλήνων αλλά και των ξένων αγοραστών. 

    Σήμερα η αγορά έχει παγώσει απόλυτα. Μάλιστα είναι σημαντικό ότι και πριν την έξαρση της πανδημίας πολλές μεταβιβάσεις, κυρίως νεόδμητων ακινήτων, είχαν παγώσει σε αναμονή της ολοκλήρωσης του νόμου για την υπαγωγή σε καθεστώς απαλλαγής από τον ΦΠΑ των οικοδομών. Με τα κτηματολόγια και υποθηκοφυλακεία πλέον κλειστά η αγορά ακινήτων τράβηξε και επισήμως χειρόφρενο μέχρι νεοτέρας.

    Το πρόβλημα είναι πώς και πότε θα ξαναπάρει μπροστά. Είναι ξεκάθαρο ότι το μόνο πράγμα που κινείται αυτή τη στιγμή είναι οι τιμές των ακινήτων. Δυστυχώς κινούνται ήδη πτωτικά. Η περίοδος αυτή θα δημιουργήσει μία ασυνέχεια που θα βρει την αγορά των ακινήτων όταν ανοίξει να πρέπει να ξεκινήσει με αφετηρίες πολύ χαμηλότερα από εκεί που ήταν πριν από την πανδημία.  

    Δυστυχώς δεν γνωρίζει κανείς πότε θα λήξει αυτή η κατάσταση ούτε το εύρος της ζημιάς που θα προκαλέσει τελικά. Αυτό που είναι σίγουρο είναι πως ακίνητα που χαρακτηρίζονται από υψηλή ποιότητα, ιδιαίτερη τοποθεσία και λογικά κοστολόγια θα έχουν μεγαλύτερα περιθώρια αντίστασης στην πτώση της αγοράς από ό,τι άλλα χιλιάδες ακίνητα τα οποία απέκτησαν προσωρινά υπεραξίες μόνο και μόνο επειδή δημιουργήθηκε προσωρινά μία τάση. 

    Η παρούσα κυβέρνηση έχει δείξει σημάδια διάθεσης να υποστηρίξει τον κατασκευαστικό κλάδο. Είχε ήδη ξεκινήσει να παίρνει μέτρα προς αυτήν την κατεύθυνση. Είναι σίγουρο ότι πλέον θα χρειαστούν πολύ πιο  τολμηρές, πρωτότυπες και ίσως πιο μόνιμου χαρακτήρα παρεμβάσεις για να ξαναμπεί ο κλάδος σε τροχιά ανάπτυξης όπως άλλωστε και όλη η οικονομία.  Ελπίζω να προχωρήσει άμεσα στις απαραίτητες παρεμβάσεις που θα επανεκκινήσουν την οικονομία εν γένει αλλά και ειδικότερα την αγορά ακινήτων.

    Σε κάθε περίπτωση η αγορά των ακινήτων ως μορφή επένδυσης ενέχει πάντα τα χαρακτηριστικά κάθε επένδυσης που συνδέουν την απόδοση με το ρίσκο.

    Μένει πλέον να δούμε με το πέρας αυτής της συγκυρίας πόση ζημιά θα έχει γίνει πραγματικά και πώς θα αντιδράσει η αγορά αλλά και η κυβέρνηση .

    * Ο κ. Κωνσταντίνος Κιολέογλου είναι Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π, Εκτιμητής REV -Tegova, Διευθυντής RED Avakon 

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ