Συνεχης ενημερωση

    Τετάρτη, 12-Ιουν-2019 00:04

    Αγορά ακινήτων, επενδυτική ευκαιρία ή παγίδα;

    • Εκτύπωση
    • Αποθήκευση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου

    Του Κωνσταντίνου Κιολέογλου 

    Ο χώρος της κτηματαγοράς αποτελεί διαχρονικά μία από τις πλέον δελεαστικές επενδυτικές επιλογές τόσο στην Ελλάδα όσο και στον υπόλοιπο κόσμο. Ιδιαίτερα στη χώρα μας αυτό οφείλεται στην (ενίοτε λανθασμένη) αντίληψη ότι το επίπεδο ρίσκου σε επενδύσεις ακινήτων είναι ιδιαίτερα χαμηλό. Το επενδυτικό κοινό είναι έτοιμο ανά πάσα στιγμή, δρώντας παρορμητικά, να αγκαλιάσει κάθε όψιμη επενδυτική ευκαιρία σε ακίνητα,  χωρίς ιδιαίτερη σκέψη και ανάλυση. Όμως στην πραγματικότητα η αγορά ακινήτων δεν αποτελεί εξαίρεση στον βασικό κανόνα συσχέτισης ρίσκου – απόδοσης που διέπει κάθε μορφή νόμιμης επένδυσης.

    Μετά από δέκα περίπου χρόνια ουσιαστικά ανύπαρκτης οικοδομικής δραστηριότητας, από τα μέσα του 2017 παρατηρείται μία σταδιακή άνοδος τόσο στις επιμέρους αξίες όσο και στον όγκο των συναλλαγών, δημιουργώντας μια ευρύτερη αίσθηση αισιοδοξίας για "καλύτερες μέρες" σε έναν τομέα της οικονομίας που είχε πληγεί βαθύτατα από τα τέλη του 2008 και μετά. Η "χρυσή βίζα", οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις αλλά κυρίως η τάση του Ελληνα να πιάσει την ευκαιρία για γρήγορες και εύκολες αποδόσεις δημιούργησαν προσωρινά ένα κλίμα ευφορίας και προσδοκιών. Επειδή όμως "το δις εξαμαρτείν ουκ ανδρός σοφού" , καλό είναι  να δούμε τα δεδομένα με ψυχραιμία και λογική. 

    Η αγορά ακινήτων δεν λειτουργεί στο κενό. Εξαρτάται άμεσα από τα μακροοικονομικά χαρακτηριστικά αλλά και την εν γένει απόδοση της ελληνικής οικονομίας. Έχει άραγε επέλθει τόσο μεγάλη αλλαγή στα δεδομένα της ελληνικής οικονομίας και του χρηματοπιστωτικού μας συστήματος που να ευνοεί μία σταθερή, διατηρήσιμη και έντονη ανάπτυξη του κλάδου; Επειδή τα νούμερα συνήθως δεν κάνουν λάθη, αρκεί να δούμε τα στοιχεία που ανακοίνωσε προ ημερών η ελληνική στατιστική υπηρεσία όσον αφορά στην οικοδομική δραστηριότητα αλλά και στην Ελληνική οικονομία. 

    Βάσει των ανακοινώσεων  της ΕΛΣΤΑΤ , προκύπτουν ανησυχητικά στοιχεία όσον αφορά την πορεία των  βασικών δεικτών της οικονομίας. Η έρευνα κατέγραψε σημαντική διεύρυνση του εμπορικού ελλείμματος σε σχέση με πέρυσι (πρώτο τρίμηνο 5,96 δισ. ευρώ από 5,323 δισ. ευρώ πέρυσι). Ο δείκτης βιομηχανικής παραγωγής κατέγραψε μείωση 2,7% τον Μάρτιο  παρουσιάζοντας οριακά θετικό αποτέλεσμα για το πρώτο τρίμηνο. Οι εξαγωγές επίσης είχαν μείωση τον Μάρτιο, ενώ στο πρώτο τρίμηνο η αύξησή τους σε σχέση με πέρυσι είναι οριακή (+1,6%). Ως προς το ΑΕΠ  ο στόχος για τη φετινή χρονιά του +2,3% αποτελεί ευσεβή πόθο αναλογιζόμενοι την έως τώρα πορεία πολλών δεικτών αλλά και το γεγονός ότι βρισκόμαστε σε μία παρατεταμένη προεκλογική περίοδο.

    Την ίδια στιγμή, το τραπεζικό σύστημα της χώρας παραμένει υπό περιορισμό και απόλυτο έλεγχο από τις Βρυξέλλες, δυσκολεύοντας την πρόσβαση του μέσου ‘Ελληνα στην απαιτούμενη εύκολη και φτηνή χρηματοδότηση για την υγιή ανάπτυξη του κλάδου. 

    Μέσα σε αυτό το οικονομικό και πολιτικό περιβάλλον, ο κλάδος της κτηματαγοράς και της οικοδομής βρίσκεται για άλλη μία φορά υπό πίεση. Οπως προκύπτει από τα στοιχεία που δημοσίευσε η ΕΛΣΤΑΤ, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα (Ιδιωτικής - Δημόσιας), κατά τον μήνα Φεβρουάριο 2019 διαμορφώθηκε σε 955 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 177,0 χιλιάδες τ.μ επιφάνειας και 667,1 χιλιάδες κυβικά μέτρα όγκου, παρουσιάζοντας μείωση κατά 5,1% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 21,5% στην επιφάνεια και κατά 26,0% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2018 (Πίνακας 1).  

    pin


     
    Είναι σημαντικό να τονίσουμε εδώ την ανυπαρξία οικοδομικής δραστηριότητας από τη μεριά του Δημοσίου καθώς  οι εκδοθείσες άδειες Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας κατά τον μήνα Φεβρουάριο 2019, στο σύνολο της Χώρας, διαμορφώθηκαν σε μόλις 1 οικοδομική άδεια(!!!), που αντιστοιχεί σε 0,1 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 0,2 χιλιάδες m3 όγκου! Το ποσοστό συμμετοχής της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας στο συνολικό οικοδομικό όγκο, για τον μήνα Φεβρουάριο 2019, είναι πρακτικά 0,0%! Αντίστοιχα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε κατά 4,8% στον αριθμό των αδειών, κατά 20,6% στην επιφάνεια και κατά 25,2% στον όγκο, συγκριτικά με τον Φεβρουάριο του 2018.

    Ανάλογη εικόνα υποχώρησης είχε παρατηρηθεί και κατά τον Ιανουάριο, καθώς η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα είχε περιοριστεί σε 847 άδειες, που αντιστοιχούσαν σε 168,6 χιλιάδες τ.μ. επιφάνειας και 719,3 χιλιάδες κυβικά μέτρα όγκου, παρουσιάζοντας μείωση κατά 9,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 14,2% στην επιφάνεια και κατά 9,1% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2018.

    Πλέον, κατά το φετινό δίμηνο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει μείωση κατά 7,2% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 19,6% στην επιφάνεια και κατά 19,4% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο δίμηνο του 2018. Αντίστοιχα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα καταγράφει πτώση κατά 6,8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 17,4% στην επιφάνεια και κατά 17,5% στον όγκο, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Φεβρουαρίου 2018.

    Σε επίπεδο 12μήνου η εικόνα παραμένει θετική σε σύγκριση με την απόδοση του κλάδου την περίοδο της κρίσης,  κυρίως λόγω της έντονης δραστηριότητας στις αρχές του 2018. Το δωδεκάμηνο  από το Μάρτιο 2018 έως τον Φεβρουάριο 2019, στο σύνολο της χώρας, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα ανήλθε σε 15.201 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 3.447,5 χιλιάδες τ.μ. επιφάνειας και 15.111,7 χιλιάδες κυβικά όγκου. 

    Για να κατανοήσουμε σε τι επίπεδα βρίσκεται η οικοδομική δραστηριότητα σήμερα σε σχέση με τις "παλιές καλές εποχές" αρκεί να συγκρίνουμε την τρέχουσα κατάσταση με τα στοιχεία που αφορούν στο 2009 όπου το σύνολο των αδειών που αφορούσαν σε νέες οικοδομές και προσθήκες πέρασαν τις 57.000, με επιφάνεια 12.611 χιλιάδες τ.μ. και  47.319 χιλιάδες κυβικά όγκου (Γράφημα 2). Ουσιαστικά σήμερα οι νέες άδειες είναι τρεισήμισι περίπου φορές λιγότερες σε αριθμό, σε τ.μ επιφάνειας αλλά και σε κυβικά μέτρα όγκου σε σχέση με το  2009 παρ' όλη την θετική  πορεία των δύο τελευταίων ετών. Η αγορά φαίνεται όμως να δυσκολεύει περαιτέρω με την αντιστροφή της ανοδικής τάσης στο πρώτο δίμηνο του 2019.  

    pin

    Η αναστροφή του κλίματος και των δεικτών της οικοδομικής δραστηριότητας και της κτηματαγοράς κατά τους τελευταίους μήνες μετά την προσωρινή ανάκαμψη των δύο τελευταίων ετών  επιβεβαιώνουν τον ευκαιριακό, παρορμητικό και πρόσκαιρο χαρακτήρα των επενδύσεων σε νέα ακίνητα αλλά και ανακατασκευές κτιρίων  προκειμένου να αξιοποιηθούν μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και της περιορισμένης δυναμικής που προσφέρει η ευκαιρία της Χρυσής Βίζας. Η αγορά ακινήτων δε μπορεί να στηριχθεί ούτε  και να αναπτυχθεί μόνο πάνω στους δύο αυτούς πυλώνες. Χρειάζεται άλλες προϋποθέσεις και δεδομένα που θα εγγυηθούν μακροπρόθεσμες αποδόσεις και προοπτικές ανάπτυξης σε βάθος χρόνου. 

    Είναι προφανές ότι περιοχές που παρουσιάζουν ειδικό ενδιαφέρον όπως το παραλιακό μέτωπο της Αττικής, (κυρίως τα Νότια Προάστια) αλλά και άλλες οικιστικές ζώνες ειδικού ενδιαφέροντος ανά την επικράτεια όπου πραγματοποιούνται βελτιωτικές αλλαγές στον αστικό ιστό, τις υποδομές αλλά και περιβαλλοντική αναβάθμιση, αναμένεται να συνεχίζουν να κεντρίζουν το επενδυτικό ενδιαφέρον Ελλήνων αλλά και ξένων επενδυτών. Σε καμία περίπτωση όμως, τουλάχιστον στην τρέχουσα οικονομική συγκυρία δεν έχει αναζωπυρωθεί μία γενική ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, των αξιών, αποδόσεων  και της ζήτησης ακινήτων ανά την επικράτεια. 

    Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία  δανεισμού, το φορολογικό καθεστώς αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας. Εν αναμονή των εξελίξεων η αγορά των ακινήτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση ώστε να διακρίνει κανείς εάν πρόκειται για επενδυτική ευκαιρία ή παγίδα. 

    * Ο κ. Κωνσταντίνος Κιολέογλου είναι REV - Πολιτικός Μηχανικός Msc

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

    Δειτε τα πρωτοσελιδα ολων των εφημεριδων