Τα τελευταία χρόνια η αγορά επαγγελματικών ακινήτων της Θεσσαλονίκης βιώνει ένα νέο κύμα αναδιάρθρωσης, με έντονες μεταβολές αλλά και σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης. Ο μεσίτης και σύμβουλος ακινήτων Σάββας Αλβανούδης, ιδιοκτήτης της εταιρείας ALVANOUDIS Real Estate αναλύει τις τρέχουσες τάσεις, τις προτιμήσεις των επιχειρήσεων και των επενδυτών, καθώς και τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται για όσους γνωρίζουν πώς να κινηθούν στρατηγικά στην αγορά της πόλης.

-Πώς θα περιγράφατε τη σημερινή κατάσταση στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων της Θεσσαλονίκης;

Τα τελευταία 20 περίπου χρόνια η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης  έχει περάσει κάποια σκαμπανεβάσματα, όπως και όλα τα ακίνητα άλλωστε. Αυτό διαφέρει ανάλογα τον τύπο του ακινήτου. Όσον αφορά τα καταστήματα στο καλό κομμάτι της αγοράς "συρρικνώθηκε" αρκετά σε όλες τις περιοχές της Θεσσαλονίκης κυρίως στα πρώτα χρόνια της οικονομικής κρίσης. Επίσης είχε αυξηθεί πολύ η ζήτηση για καταστήματα καφεστίασης take away .

Λίγο πριν το 2020 είχε αρχίσει να ανεβαίνει η κίνηση στην αγορά, Μετά την πανδημία όμως άρχισε πάλι να μειώνεται η κίνηση στην αγορά κυρίως μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία και την γενική ακρίβεια που επακολούθησε και συνέβαλλε στη μείωση της αγοραστικής δύναμης του μέσου καταναλωτή. Το ίδιο διάστημα ανέβηκε ο τουρισμός στη Θεσσαλονίκη. Ανέβηκε το πλήθος των τουριστών αλλά και το οικονομικό προφίλ του μέσου τουρίστα. Αυτό δημιούργησε την ανάγκη για περισσότερα και ποιοτικότερα τουριστικά καταλύματα και αύξησε στα καταστήματα του κέντρου το ποσοστό κατανάλωσης από τουρίστες. Επίσης παρατηρήθηκε έντονα  το φαινόμενο αλλαγής χρήσης γραφείων, βιοτεχνικών χώρων, καταστημάτων κτλ σε κατοικίες κυρίως είτε για τουριστικά καταλύματα, είτε για κατοικίες που μισθώνονται μακροχρόνια άλλα και για μεταπώληση με σκοπό το κέρδος.

 Το Μετρό της Θεσσαλονίκης άλλαξε τα δεδομένα στην αγορά της Θεσσαλονίκης. Πλέον περισσότερος κόσμος επισκέπτεται το κέντρο και έχει αυξηθεί η ζήτηση για ακίνητα μπροστά στις στάσεις του Μετρό. Η αύξηση της ζήτησης έχει παρατηρηθεί κυρίως στα καταστήματα δίπλα σε στάσεις Μετρό στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και πολύ λιγότερο στις άλλες κατηγορίες ακινήτων. Σε κάποια σημεία του κέντρου το Μετρό δεν είχε και τα πιο θετικά αποτελέσματα, διότι μειώθηκε ο κόσμος στις στάσεις των λεωφορείων και κατ’ επέκταση στα καταστήματα πέριξ αυτών. Γενικά όμως αυξήθηκε η κίνηση στο κέντρο μετά τη λειτουργία του Μετρό. Εν αναμονή και της επέκτασης του Μετρό στην Καλαμαριά που θα ολοκληρωθεί σύντομα, θεωρείται από πολλούς πως θα αυξηθεί επιπλέον η εμπορική κίνηση και η ζήτηση για ακίνητα κοντά στις στάσεις του Μετρό.

-Ποιοι είναι οι βασικοί παράγοντες που καθορίζουν τη ζήτηση αυτήν τη στιγμή;

Για να δούμε την κατάσταση στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων της Θεσσαλονίκης του τελευταίου έτους  θα πρέπει να το δούμε ξεχωριστά ανά τύπο ακινήτου.

Ο τελευταίος χρόνος ξεκίνησε με σχετικά μειωμένη η ζήτηση για μίσθωση καταστημάτων. Χωρίς αυτό να σημαίνει πως δεν νοικιάζονταν καταστήματα. Όμως από τα μέσα Σεπτεμβρίου έχει αυξηθεί η ζήτηση για μίσθωση καταστημάτων, κάτι που είναι σύνηθες για αυτή την εποχή του χρόνου. Οι περισσότεροι αναζητούν σημείο με όσο το δυνατό μεγαλύτερη  προβολή και διέλευση πεζών. Κυρίως οι μεγάλες εταιρείες και  αυτοί που γενικά ψάχνουν κατάστημα για εμπορική χρήση, take away και καφεστίαση γενικά. Με τη μόνη διαφορά πως κάποιοι από αυτούς που ψάχνουν για καφετέριες, μπαρ, εστιατόρια, κτλ , πλέον αναζητούν καταστήματα και σε άλλα σημεία που είναι φθηνότερα τα ενοίκια, πιστεύοντας πως έχουν την δυναμική να "τραβήξουν" τον κόσμο στην επιχείρηση τους. Κάτι που άλλες φορές επιτυγχάνεται και άλλες όχι. Τα κριτήρια της αναζήτησης, πέρα την εμπορικότητα του σημείου, ανάλογα το είδος της επιχείρησης είναι: ενοίκιο, εμβαδόν, πρόσοψη, φουγάρο εστίασης, μεγάλο εξωτερικό χώρο για τραπεζοκαθίσματα, η ευκολία στην πρόσβαση (π.χ. απόσταση από στάση  Μετρό) κτλ Επίσης τα τελευταία χρόνια όλο και πιο σημαντικό είναι η κατάσταση του καταστήματος που είναι προς ενοικίαση. Αυτό συμβαίνει διότι έχει ανέβει το κόστος της ανακαίνισης τα τελευταία χρόνια και υπάρχει μεγαλύτερη αβεβαιότητα για το μέλλον, και παρατηρείται κυρίως στα όχι πολύ ακριβά ενοίκια. Στα καταστήματα με πιο ακριβά ενοίκια απευθύνονται πιο μεγάλες εταιρείες και επιχειρηματίες για τους οποίους δεν είναι τόσο σημαντικό το κόστος ανακαίνισης του καταστήματος.

-Τι αναζητούν περισσότερο οι επιχειρήσεις όταν ψάχνουν επαγγελματικό χώρο;

Αυτό που έχει επίσης είχε παρατηρηθεί τα τελευταία χρόνια σε κάποιες περιοχές της Θεσσαλονίκης, είναι ο υπερκορεσμός  των καταστημάτων καφεστίασης take away και το κλείσιμο παρόμοιων επιχειρήσεων. Συνήθως στην αγορά μετά την υπερβολή επέρχονται οι διορθώσεις.

Μία νέα τάση στη Θεσσαλονίκη είναι η ενοικίαση καταστημάτων για τοποθέτηση αυτόματων πωλητών, και η ενοικίαση καταστημάτων ως σημεία παράδοσης παραλαβής για υπηρεσίες Courier  αποστολή δέματος για Επαγγελματίες & Ιδιώτες. Σε κάποιες περιπτώσεις οι αυτόματοι πωλητές και τα σημεία παράδοσης παραλαβής συνυπάρχουν στο ίδιο κατάστημα.

Γενικά υπάρχουν κάποια άδεια καταστήματα για αρκετό χρονικό διάστημα σε κεντρικά σημεία, κυρίως διότι δεν προσαρμόζονται οι ιδιοκτήτες στα δεδομένα της σημερινής αγοράς και σε κάποιες περιπτώσεις ελπίζουν να εξασφαλίσουν ένα αρκετά υψηλότερο ενοίκιο λόγω της κοντινής απόστασης από στάση μετρό.

Όσον αφορά την πώληση καταστημάτων, η ζήτηση παραμένει σχετικά υψηλή. Οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές καταστημάτων είναι άτομα ή εταιρείες που αγοράζουν για εκμετάλλευση, ενώ πολύ μικρό είναι το ποσοστό αυτών που αγοράζουν για ιδιόχρηση. Για τους περισσότερους το κατάστημα θεωρείται "εύκολο" ακίνητο για έναν επενδυτή. Διότι δεν ασχολείται ο ίδιος με τις φθορές και τις ανακαινίσεις του καταστήματος, καθώς αυτά τα επιβαρύνεται και τα επιμελείται εξ ολοκλήρου ο εκάστοτε ενοικιαστής.

Το τελευταίο διάστημα έχει παρατηρηθεί η αλλαγή χρήσης καταστημάτων σε κατοικίες στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και πέριξ αυτού, σε στενάκια και γειτονιές που έχει ελαχιστοποιηθεί η εμπορική δραστηριότητα. Κυρίως για βραχυχρόνια μίσθωση. Κάποια από αυτά μετατρέπονται και σε χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων. Οπότε έχει αυξηθεί η ζήτηση για αγορά τέτοιων ακινήτων.

-Ποιες αλλαγές έχετε παρατηρήσει στις προτιμήσεις των πελατών σας;

Στα κτίρια και τους μεγάλους επαγγελματικούς χώρους σε όροφο, κυρίως παλιούς βιοτεχνικούς χώρους αλλά και γραφεία με wc εντός του χώρου, τα τελευταία χρόνια έχει αυξηθεί η ζήτηση. Κυρίως για ξενοδοχειακές μονάδες αλλά και για μετατροπή σε μικρές ή και πολύ μικρές κατοικίες, είτε για βραχυχρόνια είτε για μακροχρόνια μίσθωση. Όπως αναφέρω και πιο πάνω. Σε αυτές τις κατηγορίες ακινήτων έχει αυξηθεί σημαντικά το ποσοστό των αλλοδαπών αγοραστών – επενδυτών.

Επίσης στα κτίρια και τους μεγάλους επαγγελματικούς χώρους, κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, έχει παρατηρηθεί σε κάποιες περιπτώσεις η δημιουργία Co working spaces. Στα Ελληνικά αποδίδεται ως συνεργατικός χώρος ή συνεργατικός χώρος εργασίας. Πρόκειται για κοινόχρηστους χώρους εργασίας όπου επαγγελματίες από διαφορετικούς κλάδους μοιράζονται έναν φυσικό χώρο, ο οποίος συνήθως περιλαμβάνει εξοπλισμένα γραφεία, αίθουσες συνεδριάσεων και κοινόχρηστους χώρους, προωθώντας τη συνεργασία και την ανταλλαγή ιδεών. Επίσης σε μικρότερη κλίμακα έχουμε ενοικίαση επιπλωμένων γραφείων με όλες τις απαραίτητες παροχές, ρεύμα, ίντερνετ, κτλ. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις συνήθως υπάρχει η δυνατότητα μέχρι και υπηρεσίας γραμματειακής υποστήριξης με μίσθωση από λίγες ημέρες ως και χρόνια.  Αυτού όμως του είδους οι μισθώσεις απευθύνονται σε περιορισμένο κοινό και όχι στο μέσο ενοικιαστή.

- Ποιες είναι οι μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζει κάποιος που επενδύει ή δραστηριοποιείται στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων;

Οι μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζει κάποιος που επενδύει ή δραστηριοποιείται στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων; είναι η μειωμένη αγοραστική κίνηση, η αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου καθώς και η επιλογή του κατάλληλου ακινήτου. Για αυτό και κατά κανόνα οι περισσότεροι εξ αυτών προτιμούν ακίνητα σε όσο το δυνατό καλύτερη τοποθεσία π.χ. το κέντρο της Θεσσαλονίκης.

-Τι ποσοστά απόδοσης (ROI) βλέπετε αυτή τη στιγμή για επαγγελματικά ακίνητα στην Θεσσαλονίκη, είναι ανταγωνιστικά σε σύγκριση με άλλες μεγάλες πόλεις στην Ελλάδα;

Τα ποσοστά απόδοσης (ROI) στα επαγγελματικά ακίνητα της Θεσσαλονίκης ποικίλουν ανάλογα με το είδος, του ακινήτου, την εμπορικότητα της τοποθεσίας, την πρόσβαση, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου κτλ, και θεωρούνται ικανοποιητικά από πολλούς επενδυτές. Γι αυτό και κάθε τόσο αυξάνονται οι επενδύσεις σε ακίνητα της Θεσσαλονίκης από επενδυτές από άλλες πόλεις και χώρες.

Περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να βρείτε στο https://www.alvanoudis.gr/el