Του Νίκου Ρουσάνογλου

Το υψηλό ρίσκο που θα είχε τελικά η συμφωνία εξαγοράς 39 ακινήτων της Prodea Investments, αξίας 580 εκατ. ευρώ, χωρίς τα αντίστοιχα οφέλη, οδήγησε τη διοίκηση του ομίλου Aktor στην απόφαση να ακυρώσει την συναλλαγή, σχεδόν ένα χρόνο μετά την υπογραφή της σχετικής Συμφωνίας Πλαίσιο (Οκτώβριος 2024). Βάσει αυτής και σύμφωνα με πληροφορίες, η Prodea δικαιούται σε αποζημίωση ύψους 15 εκατ. ευρώ.

Με βάση πηγές της αγοράς, τρεις ήταν οι βασικότεροι λόγοι για τη ματαίωση της συναλλαγής. Ο πρώτος ήταν ότι η διοίκηση του ομίλου Aktor εκτίμησε ότι η επικείμενη εξαγορά της Άκτωρ Παραχωρήσεις θα προσφέρει, με πολύ χαμηλότερο δανεισμό, τα ίδια λειτουργικά κέρδη EBITDA που θα έδιναν και τα ακίνητα της Prodea (περί τα 30 εκατ. ευρώ ετησίως), εφόσον προχωρούσε η συναλλαγή, με αποτέλεσμα τελικά, να μην εκτροχιάζεται το επιχειρηματικό πλάνο που παρουσίασε ο όμιλος τον Οκτώβριο του 2024. Δηλαδή, το γεγονός ότι υπάρχει η "δικλείδα ασφαλείας" της απόκτησης της Άκτωρ Παραχωρήσεις, αναμένεται να εξασφαλίσει τα ίδια οικονομικά οφέλη με εκείνα που είχαν παρουσιαστεί στο επιχειρηματικό πλάνο του περασμένου Οκτωβρίου, χωρίς το ρίσκο μιας συμφωνίας με την Prodea.

Ο δεύτερος λόγος ήταν αυτό ακριβώς το ρίσκο. Σύμφωνα με πηγές που πρόσκεινται στη διοίκηση του ομίλου Aktor, "η ολοκλήρωση της συμφωνία με την Prodea, θα συνεπαγόταν την ανάληψη νέου, υψηλού δανεισμού ύψους €600 εκατ. από τον Όμιλο, κάτι που θα αποτελούσε πλέον εν δυνάμει σοβαρό κίνδυνο, καθώς βρισκόμαστε σε μία συγκυρία όπου οι πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις (δασμοί κτλ.) και η πολιτική αστάθεια σε σημαντικές χώρες της Ευρώπης, μπορούν εύκολα να οδηγήσουν σε υφεσιακή αύξηση των επιτοκίων – και αυτή με τη σειρά της να πλήξει πρώτα έναν σύνθετο δανεισμό αυτής της μορφής".

Ο τρίτος λόγος που ελήφθη υπόψη για την ματαίωση της συναλλαγής ήταν ότι, παρά το γεγονός ότι το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο της Prodea αφορούσε prime ακίνητα (με prime μισθωτές) οι προσδοκώμενες υπεραξίες από την πιθανή πώληση των ακινήτων δεν εκτιμάτο ότι θα ήταν ιδιαίτερα μεγάλες στο άμεσο μέλλον. Έτσι, η διοίκηση του ομίλου πήρε την απόφαση να ματαιώσει τη συμφωνία, καθώς αυτή περιελάβανε μία εξαιρετικά σύνθετη χρηματοοικονομική δομή με ακριβό δανεισμό, που υπόκειτο, μάλιστα, σε επισφαλή αύξηση υφεσιακών επιτοκίων η οποία στη καλύτερη περίπτωση θα απέδιδε τα αναμενόμενα κέρδη όχι νωρίτερα από μία πενταετία, και να την αντικαταστήσει με την εξαγορά της ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις, η οποία, μάλιστα, θα προσφέρει στον όμιλο σημαντικές ταμειακές ροές και θα απαιτήσει σημαντικά μικρότερη έκθεση σε ουσιωδώς φθηνότερο δανεισμό.

Από την πλευρά της, η Prodea δεν θα έχει καμία επίπτωση στην δραστηριότητά της, καθώς η δρομολογούμενη πώληση δεν ήταν απαραίτητη για την χρηματοδότηση του επενδυτικού της σχεδίου, το οποίο και συνεχίζεται απρόσκοπτα. Αντιθέτως, όπως συνηθίζεται σε τέτοιες συμφωνίες, τα έσοδα θα αξιοποιούνταν κυρίως για την μείωση του δανεισμού, που συνδέεται με τα προς πώληση ακίνητα και ενδεχομένως και για μια πρόσθετη ανταμοιβή των μετόχων.
Πλέον, οι επιλογές της εισηγμένης είναι πολλές, καθώς μπορεί να επιλέξει να διακρατήσει τα ακίνητα, που άλλωστε είναι πολύ υψηλών προδιαγραφών (π.χ. το νέο συγκρότημα γραφείων στη Θεσσαλονίκη που εγκαινιάστηκε πριν από περίπου ένα χρόνο), ή να πουλήσει τμήμα του χαρτοφυλακίου, ή και το σύνολό του, εφόσον υπάρξει νέο επενδυτικό ενδιαφέρον. Στο μεσοδιάστημα, θα συνεχίσει να καρπώνεται τα έσοδα και τις υπεραξίες από τις αποτιμήσεις των κτιρίων, που άλλωστε είναι υψηλότερες σε σχέση με πριν από ένα χρόνο, όταν υπεγράφη το προσύμφωνο με τον όμιλο Aktor.