Του Νίκου Ρουσάνογλου

Σε "χρυσοτόκο όρνιθα" αναμένεται να εξελιχθεί την περίοδο 2024-2026 το έργο του Ελληνικού για τη Lamda Development, με δεδομένη την κορύφωση των έργων ανάπτυξης διαφόρων οικοπέδων στην έκταση, τόσο από την ίδια την εισηγμένη, όσο και από τρίτους επενδυτές. Σύμφωνα με έκθεση της Axia Research, που δημοσιεύτηκε χθες, μόνο κατά την τριετία 2024-2026, υπολογίζεται ότι η Lamda θα εισπράξει έσοδα συνολικού ύψους 3,13 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 685,9 εκατ. ευρώ φέτος, 1,04 δισ. ευρώ το 2025 και άλλα 1,06 δισ. ευρώ το 2026. Πρόκειται άλλωστε για τα δύο χρόνια κατά τα οποία θα αυξηθεί κατακόρυφα η κατασκευαστική δραστηριότητα στο Ελληνικό, καθώς θα βρίσκονται σε πλήρη ανάπτυξη μια σειρά εργοταξίων, για την κατασκευή κατοικιών, εμπορικών κέντρων, ξενοδοχείων, όπως επίσης και υποδομών εκπαίδευσης, υγείας και αθλητισμού.

Συνολικά, μέχρι και το 2028, το Ελληνικό θα αποφέρει στην εισηγμένη συνολικά έσοδα 3,75 δισ. ευρώ. Κατά τα χρόνια που θα ακολουθήσουν και ειδικά από το 2028 και μετά, ο κύριος όγκος των έργων στο ακίνητο, θα αφορά την ανάπτυξη επιμέρους οικιστικών ζωνών.

Σημαντική θα είναι και η λειτουργική κερδοφορία που θα εξασφαλίσει η Lamda από το Ελληνικό, με τον κύριο όγκο αυτής να προκύπτει επίσης την περίοδο 2024-2026, όταν και αναμένονται κέρδη EBITDA συνολικού ύψους 660 εκατ. ευρώ. Ειδικότερα, 124,3 εκατ. ευρώ αναμένονται φέτος, 266,3 εκατ. ευρώ το 2025 και άλλα 268,5 εκατ. ευρώ το 2026. Στα μεγέθη αυτά δεν έχουν υπολογιστεί και οι υπεραξίες που θα προέλθουν από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων της Lamda στην εύλογη αξία (ως προς το Ελληνικό).

Στο πλαίσιο αυτό, η Axia κάνει λόγο για μια μοναδική επενδυτική ευκαιρία, καθώς η Lamda συνδυάζει τις προοπτικές μελλοντικών υπεραξιών από το Ελληνικό, αλλά και την αποκόμιση σταθερών αποδόσεων από την υφιστάμενη δραστηριότητα των εμπορικών κέντρων. Έτσι, η εταιρεία προχωρά σε σύσταση αγοράς και τιμή-στόχο τα 11,5 ευρώ, κάτι που μεταφράζεται σε περιθώριο αύξησης κατά 65% σε σχέση με τα τρέχοντα επίπεδα της μετοχής. Ακόμα και στο αρνητικό σενάριο της Axia, η μετοχή της Lamda προσφέρει πιθανές υπεραξίες κατά 36%, ενώ στο αισιόδοξο σενάριο των 16 ευρώ, προκύπτουν υπεραξίες 129%.

Στην ανάλυσή της, η Axia επισημαίνει ότι η τρέχουσα τιμή της μετοχής (6,84 ευρώ με βάση το χθεσινό κλείσιμο), είναι αδικαιολόγητη, μιας και προεξοφλεί κάποιο από τα ακραία σενάρια, που θα μπορούσαν να επιδράσουν αρνητικά στο μέλλον της επένδυσης στο Ελληνικό. Όπως σημειώνεται χαρακτηριστικά, κάποια εξ αυτών είναι τα εξής:

– Εκτίναξη του κόστους των κτιρίων και των υποδομών του Ελληνικού. Θα αυξηθούν κατά 25% έναντι των αρχικών εκτιμήσεων, ενώ οι τιμές πώλησης θα παραμείνουν στα αρχικά επίπεδα, χωρίς η Lamda να κάνει διορθωτικές κινήσεις για τα επόμενα 15 χρόνια; Η Axia δεν το πιστεύει.  

– Μείωση στις τιμές πώλησης στο Ελληνικό. Θα μειωθούν κατά 20% έναντι των αρχικών εκτιμήσεων ενώ η Lamda θα συνεχίσει να χτίζει για τα επόμενα 15 χρόνια; Απίθανο, σύμφωνα με τους αναλυτές.

– Αποτυχία στη στρατηγική του Ελληνικού. Θα σταματήσει το project και θα παραμείνει "παγωμένο" για 8 χρόνια, ενώ η Lamda θα συνεχίζει να κάνει πληρωμές για τη γη; Τα στοιχεία δείχνουν το αντίθετο.

– Αποτυχία στη στρατηγική των εμπορικών κέντρων. Μήπως τα δύο νέα malls που προγραμματίζονται για παράδοση το 2026/2027 και έχουν ήδη μισθωθεί σε ποσοστό 62% και 70% αντίστοιχα, δεν θα χτιστούν ποτέ; Μήπως από τα υπάρχοντα 4 malls, που είναι μισθωμένα σε ποσοστό 99%, θα μείνει σε λειτουργία μόνο το The Mall Athens; Απίθανο.

Η Axia αναφέρει ότι για να αυξηθεί η τιμή της μετοχής απαιτείται χρόνος. "Πιστεύουμε ότι δεν είναι υπόθεση ενός και μόνου καταλύτη, για να συμβεί κάτι τέτοιο. Το έργο του Ελληνικού είναι μεγάλης κλίμακας και μακροπρόθεσμου χρονικού ορίζοντα, που κατά κανόνα ταιριάζει σε επενδυτές ανάλογου χαρακτήρα. Σήμερα, η στάση των επενδυτών απέναντι σε τέτοια έργα είναι αρνητική. Ωστόσο, θεωρούμε ότι αυτό θα αλλάξει, όσο προχωρά η ανάπτυξη εμβληματικών κτιρίων, όπως το IRC και τα εμπορικά κέντρα, ή αρχίσουν να γίνονταν ορατά με γυμνό μάτι, ακίνητα όπως ο πύργος κατοικιών Riviera Tower, ή η οικιστική γειτονιά Little Athens". 

Σημαντικό ρόλο για την αντιστροφή του κλίματος θα διαδραματίσει και η αύξηση των εσόδων, αλλά και η σταδιακή αποκλιμάκωση των επιτοκίων, που θα αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών απέναντι στις επενδύσεις σε ακίνητα και μετοχές εταιρειών του κλάδου του real estate.