Τη µεγάλη επένδυση logistics στον Ασπρόπυργο και τις σηµαντικές καινοτοµίες που αυτή έχει φέρει στον κλάδο, αλλά και τα σχέδια της BriQ Properties, αναλύει η διευθύνουσα σύµβουλος της ΑΕΕΑΠ, κυρία Άννα Αποστολίδου. 

Με βασικό γνώµονα την επιλογή των κατάλληλων ακινήτων τα οποία να µπορούν να δώσουν σταθερές υψηλές αποδόσεις και δυνατότητα υπεραξίας, η κυρία Αποστολίδου αναφέρεται στα επόµενα σχέδια της BriQ Properties, ενώ δίνει την εκτίµησή της για την πορεία και τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

- H ΒriQ Properties έχει το τελευταίο διάστηµα εστιάσει στην αγορά των logistics. Για ποιο λόγο και ποια είναι τα projects που τρέχουν αυτή τη στιγµή; 

H BriQ Properties, εκτιµώντας σωστά τις εξελίξεις στον χώρο των ακινήτων, αποφάσισε µέσα στην περίοδο της πανδηµίας να τροποποιήσει τη σύνθεση του χαρτοφυλακίου της. Προβλέποντας ότι στον κλάδο των µεγάλων και σύγχρονων αποθηκών θα υπάρξει ζήτηση από µεγάλους ξένους και ελληνικούς επιχειρηµατικούς Οµίλους, αποφασίσαµε ότι ήταν ο κατάλληλος χρόνος για να τοποθετηθούµε στρατηγικά σε αυτή την αγορά. Κινηθήκαµε µεθοδικά προκειµένου να βρούµε το σηµείο µε τις καλύτερες δυνατότητες πρόσβασης και υποδοµών, καταλήγοντας στον Ασπρόπυργο. 

Αυτή τη στιγµή, στο σηµείο που επιλέξαµε, είναι έτοιµο να λειτουργήσει ένα σύγχρονο κτίριο αποθήκευσης και διανοµής (Logistics Facility), συνολικής επιφάνειας 20.808 τ.µ., το οποίο παραδίδεται στον µισθωτή προς χρήση στις αρχές του 2022. 

Παράλληλα, αναµένεται να ξεκινήσει άµεσα και η επέκταση του συγκεκριµένου κτιρίου και η προσθήκη 4.460 τ.µ., έτσι ώστε η συνολική επιφάνεια της κτιριακής εγκατάστασης να φτάσει τα 25.270 τ.µ. Επίσης εντός του ίδιου οικοπέδου, συνολικής επιφάνειας 103 στρεµµάτων, θα ξεκινήσει η κατασκευή και µίας ακόµα "δίδυµης" εγκατάστασης αποθήκευσης, ιδίων προδιαγραφών και εµβαδού 14.570 τ.µ., η οποία θα είναι έτοιµη σε περίπου έναν χρόνο.

Το 2020, εν µέσω πανδηµίας, αποφασίσαµε να επενδύσουµε και σε ένα άλλο εµβληµατικό Logistics Park στην περιοχή της Μάνδρας, εξαγοράζοντας το 80% της SARMED WAREHOUSES, στην ιδιοκτησία της οποίας ανήκει ένας από τους µεγαλύτερους αποθηκευτικούς χώρους της Ελλάδας, συνολικού εµβαδού 59.000 τ.µ. περίπου και ο οποίος βρίσκεται σε πολύ προνοµιακή θέση επί της Αττικής Οδού στην Έξοδο 1. Η συγκεκριµένη έκταση είναι ίση µε 131 στρέµµατα. 

Έτσι, µέσα σε λιγότερο από 2 χρόνια καταφέραµε να κάνουµε µια επιτυχή αλλαγή στη σύνθεση του χαρτοφυλακίου µας. H BriQ Properties είναι πλέον κοµβικά τοποθετηµένη σε έναν κλάδο ο οποίος θα πρωταγωνιστήσει µε την ολοκλήρωση της αναβάθµισης στρατηγικών υποδοµών όπως το λιµάνι και ο σιδηρόδροµος.

Και οι επενδύσεις αυτές έγιναν σε µια περιοχή που παρέχει ασυναγώνιστα συγκριτικά πλεονεκτήµατα για τους µισθωτές των εγκαταστάσεων.

- Ήδη είναι σε εξέλιξη η µεγάλη επένδυση logistics στον Ασπρόπυργο. Θέλετε να µας πείτε περισσότερα για αυτό το project;

To Logistics Park Ασπροπύργου ήταν για εµάς ένα απολύτως κερδισµένο στοίχηµα. Καταφέραµε να συγκεντρώσουµε µια έκταση 105 στρεµµάτων συνενώνοντας πολλές διαφορετικές περιουσίες, τις οποίες εξαγοράσαµε σε µια τιµή που σήµερα φαντάζει πλέον ανέφικτη για µια ΑΕΕΑΠ.

Παρά τις δυσκολίες που έφερε το lockdown, τις ελλείψεις υλικών και τις ανατιµήσεις σε υλικά και µεταφορικά κόστη, καταφέραµε να τηρήσουµε πλήρως τα χρονοδιαγράµµατα κατασκευής.

Τα πρώτα 21.000 τ.µ. που ολοκληρώθηκαν είναι ήδη µισθωµένα, ενώ πριν ακόµη ξεκινήσουν οι εργασίες θεµελίωσης της δεύτερης εγκατάστασης άρχισε η εκδήλωση ενδιαφέροντος από υποψήφιους µισθωτές.

Η κατασκευή έχει στοιχεία µοναδικά για την εγχώρια αγορά των αποθηκευτικών χώρων και είναι απολύτως συµβατή µε εγκατάσταση ροµποτικών συστηµάτων, καθώς: α) διαθέτει ανοίγµατα µεγαλύτερα των 29 µέτρων, µε αποτέλεσµα να διευκολύνει την κάθετη και οριζόντια κίνηση ροµποτικών συστηµάτων, β) έχει ιδανική επιπεδότητα δαπέδου για να µπορούν να λειτουργούν αυτόνοµα τέτοια συστήµατα, γ) διαθέτει ιδανικό ύψος 10 µ. κ.ά.

Η συνολική επένδυση εκτιµάται ότι θα ξεπεράσει τα 26 εκατ. ευρώ και θα ολοκληρωθεί σε στάδια µέχρι τα µέσα του 2023, ενώ η απόδοσή της κυµαίνεται στο 8%, ποσοστό ιδιαίτερα ελκυστικό σε σχέση µε τα σηµερινά δεδοµένα της αγοράς.

 

 

- Ποια είναι τα σχέδιά σας για τους υπόλοιπους τοµείς του real estate; 

Εξετάζουµε πολύ προσεκτικά κάθε πιθανή τοποθέτηση σε ακίνητα επενδύσεων. Αυτή τη στιγµή το χαρτοφυλάκιό µας αποτελείται από 28 ακίνητα και το µείγµα του αναλύεται σε 48% Logistics, 30% κτίρια γραφείων, 17% ξενοδοχεία και 5% ακίνητα διαφόρων χρήσεων µε βάση τις εκτιµήσεις της 30ής Ιουνίου 2021.

Η διασπορά του χαρτοφυλακίου µας και το κρίσιµο σηµείο στο οποίο βρίσκεται η αγορά µάς κάνουν ιδιαίτερα προσεκτικούς και επιλεκτικούς για τα ακίνητα τα οποία εξετάζουµε. 

Ο στόχος της εταιρείας είναι να µεγαλώσουµε το χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων σε πρώτη φάση στα 150 εκατ. ευρώ χρησιµοποιώντας διαθέσιµα δανειακά κεφάλαια και να το κάνουµε επιλέγοντας κατάλληλα ακίνητα στους τοµείς όπου εστιάζουµε (logistics, γραφεία, ξενοδοχεία), τα οποία να µπορούν να µας δώσουν σταθερές υψηλές αποδόσεις και δυνατότητα υπεραξίας.  

Ταυτόχρονα, προχωράµε στην αναβάθµιση ακινήτων του χαρτοφυλακίου µας προκειµένου να τα επανατοποθετήσουµε στην αγορά µε βάση τις σύγχρονες προδιαγραφές κτιρίων και µε σχεδιασµό φιλικό προς το περιβάλλον.

Για παράδειγµα, αυτή την περίοδο αναβαθµίζουµε ριζικά ένα 5ώροφο κτίριο γραφείων που βρίσκεται επί της παραλιακής Λεωφόρου Ποσειδώνος, συνολικής επιφάνειας 1.900 τ.µ. 

Εκεί, πολύ κοντά στο Κέντρο Πολιτισµού του Ιδρύµατος Σταύρος Νιάρχος, δηµιουργούµε έναν υπερσύγχρονο χώρο γραφείων, µε κορυφαίο σχεδιασµό, βιοκλιµατικά χαρακτηριστικά και πιστοποιηµένο κατά LEED.

Τέτοιες επενδύσεις θα τραβούν πάντα το ενδιαφέρον µας, γιατί, εκτός από ορθές επιχειρηµατικές επιλογές, αναβαθµίζουν ολόκληρες γειτονιές και βελτιώνουν την εικόνα και τη ζωή των τοπικών κοινωνιών. 

- Πώς εκτιµάτε ότι θα κινηθεί η αγορά µέσα στους επόµενους µήνες;

Η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να έχει έντονη επιρροή από την πανδηµία COVID. Το retail και τα τουριστικά ακίνητα επηρεάζονται σε µεγάλο βαθµό από αυτή την κρίση. Εποµένως, θα πρέπει να παρακολουθήσουµε στενά πώς θα εξελιχθεί το φαινόµενο της πανδηµίας σε ευρωπαϊκό και παγκόσµιο επίπεδο για να δούµε και την επίδραση του φαινοµένου στην αγορά ακινήτων. 

Η ελληνική αγορά ακινήτων, πάντως, έχει δείξει ανθεκτικότητα, η οποία προέρχεται κυρίως από το γεγονός ότι η πανδηµία µάς πέτυχε τη στιγµή που βγαίναµε από µια κρίση 10ετίας. Οι τιµές και τα ενοίκια των ακινήτων ήταν πολύ χαµηλότερα από τον µέσο ευρωπαϊκό όρο, αλλά και από τα επίπεδα προ κρίσης.

Ένας άλλος σηµαντικός παράγοντας που εκτιµούµε ότι θα επηρεάσει τις αξίες και τα ενοίκια των ακινήτων είναι και οι κοινοτικές οδηγίες και η νέα νοµοθεσία που θα αφορά την ενεργειακή αναβάθµιση των ακινήτων. 

Τέλος, η ένταξη των επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία σε δράσεις του Ταµείου Ανάκαµψης αλλά και στον νέο Αναπτυξιακό Νόµο θεωρούµε ότι θα δράσει υποστηρικτικά στην άνοδο και ευηµερία της αγοράς ακινήτων στη χώρα µας, µε την προϋπόθεση ότι θα γίνει σωστή χρήση αυτών των κεφαλαίων.

- Πρόσφατα γίνατε και η πρώτη ΑΕΕΑΠ που µπήκε στον δείκτη ESG του Χρηµατιστηρίου Αθηνών. Πόσο σηµαντικό είναι αυτό για µια εισηγµένη εταιρεία όπως η BriQ Properties;

Είµαστε πολύ υπερήφανοι για αυτό το επίτευγµα. Είναι σίγουρα πολύ σηµαντικό να περιλαµβάνεται µια ΑΕΕΑΠ ανάµεσα στις εταιρείες που µε την πιστοποίηση του Χρηµατιστηρίου Αθηνών εφαρµόζουν καλές πρακτικές σε θέµατα περιβάλλοντος, κοινωνίας και εταιρικής διακυβέρνησης.

Ταυτόχρονα, εναρµονιζόµαστε και µε τη σύγχρονη επενδυτική τάση που θέλει τα χαρτοφυλάκια θεσµικών επενδυτών να απαιτούν ESG χαρακτηριστικά πριν προχωρήσουν στην επιλογή των µετοχών στις οποίες θα τοποθετήσουν κεφάλαια.

Εµείς είµαστε ήδη σε εποχή ESG, γιατί πιστεύουµε στις αξίες της βιώσιµης ανάπτυξης και θα συνεχίζουµε να µεγαλώνουµε υπηρετώντας αυτές τις αρχές.