Συνεχης ενημερωση

    Παρασκευή, 25-Οκτ-2019 07:48

    Πώς το Brexit δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες στα ακίνητα του Λονδίνου

    Πώς το Brexit δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες στα ακίνητα του Λονδίνου
    • Εκτύπωση
    • Αποθήκευση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου

    Του Δημήτρη Δελεβέγκου  

    Μπορεί το Brexit να θεωρείται απειλή για τη βρετανική οικονομία, όμως, δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων του Λονδίνου. Αυτό ανέφεραν, σε εκδήλωση, χθες το βράδυ, για τις επιπτώσεις του Brexit στην λονδρέζικη κτηματαγορά ο Δρ. Σταύρος Σιώκος, managing partner της επενδυτικής πλατφόρμας ακινήτων Astarte Capital Partners και ο Lloyd Lee, managing partner της Yoo Capital, που εξειδικεύεται σε επενδύσεις σε ακίνητα με δυνατότητα απόκτησης υπεραξίας.

    Τα δύο σχήματα υλοποιούν από κοινού επενδύσεις στο βρετανικό real estate με γνώμονα ότι το Brexit δημιουργεί ευκαιρίες, με το Λονδίνο να παραμένει πόλος έλξης τουριστών, ταλέντων και εταιρειών.  Ως αποτέλεσμα, η ζήτηση για ακίνητα είναι υψηλότερη της προσφοράς, όπως ανέφεραν χθες, τα υψηλόβαθμα στελέχη των δύο εταιρειών.

    Αυτή τη στιγμή, η Yoo Capital υλοποιεί στο Λονδίνο ένα από τα μεγαλύτερα έργα αστικής ανάπλασης που αποτελεί επένδυση 750 εκατ. στερλινών  και προβλέπει την μετατροπή του εκθεσιακού κέντρου Olympia σε προορισμό πολιτισμού και αναψυχής με ξενοδοχεία και χώρους πρασίνου.

    Η επενδυτική στρατηγική

    Όπως ανέφερε ο κ. Σιώκος, το Brexit μπορεί να έχει αρνητική επίδραση στην αγορά κατοικίας ιδίως στις πιο ακριβές περιοχές, όμως, η ζήτηση για γραφεία και μη οικιστικούς χώρους στο Λονδίνο είναι η υψηλότερη από ποτέ. "Στο Λονδίνο το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι συνεχές, με τον επενδυτικό κύκλο να περιλαμβάνει Ευρωπαίους, επενδυτές από τη Ρωσία, την Μέση Ανατολή και την Ασία" ανέφερε.

    Η βάση της επενδυτικής στρατηγικής των Yoo Capital και Astarte Partners σχετίζεται με την ύπαρξη σημαντικής ζήτησης για χώρους από παίκτες της χρηματοοικονομικής τεχνολογίας (fintech) και της νομικής τεχνολογίας (legaltech), δύο τομείς με ισχυρή ανάπτυξη στην πρωτεύουσα της Γηραιάς Αλβιώνας.

    Όπως και με τη διαθεσιμότητα χώρων υψηλών προδιαγραφών και την ύπαρξη μίας διαφοροποιημένης πηγής επενδυτών, τη στιγμή που καταγράφεται ιδιαίτερα σημαντική μείωση της προσφοράς ποιοτικών χώρων τα τελευταία 25 χρόνια, ελλείψει νέων αναπτύξεων.

    Και μπορεί, όπως αναφέρθηκε, χθες, η Goldman Sachs να μετέφερε δραστηριότητες back office, συναλλαγών και τραπεζικών υπηρεσιών εκτός Αγγλίας, αλλά τα υψηλόβαθμα στελέχη που λαμβάνουν τις αποφάσεις και πραγματοποιούν τα deals παραμένουν στο Λονδίνο.

    Ακόμη ο πρόεδρος και chief operating officer της Blackstone Jonathan Grey έχει αναφέρει ότι το Brexit έχει καταστήσει την Μεγάλη Βρετανία την καλύτερη αγοραστική ευκαιρία στον ανεπτυγμένο κόσμο.

    Όλα αυτά όταν λόγω του Brexit ο "ανταγωνισμός έχει μειωθεί στο μισό", όπως σημείωσε ο κ. Lee, γεγονός που δημιουργεί σημαντικές ευκαιρίες, με τη ζήτηση, παγίως, να μην καλύπτεται από την προσφορά.

    Ταυτόχρονα, καταγράφεται έλλειψη κεφαλαίων σε συναλλαγές από 100 εκατ. έως περίπου 350 εκατ. στερλίνες, οι οποίες είναι πολύ υψηλές για τους τοπικούς επενδυτές, αλλά εντός του πλαισίου των διεθνών εταιρειών private equity.

    Επίσης, η αποτίμηση του core real estate (σημ.: που παράγει σταθερές αποδόσεις) έχει σταθεροποιηθεί ή αυξηθεί από την ανακοίνωση του Brexit, ενώ λόγω της ενίσχυσης της παγκόσμιας αβεβαιότητας, οι επενδυτές έχουν στραφεί σε ιδιοκτησίες υψηλών προδιαγραφών.

    Συνολικά, στην αγορά ακινήτων της Μεγάλης Βρετανίας, οι συναλλαγές μειώθηκαν κατά 10 δισεκατομμύρια στερλίνες (15%) μεταξύ του 2015 και του 2018 και επιπλέον 22% το 1ο εξάμηνο του 2018 έναντι του 1 εξαμήνου 2019. Την ίδια στιγμή, λόγω Brexit ενισχύονται οι προοπτικές για συναλλαγές, εκτός οργανωμένης αγοράς (off-market), με ιδιοκτήτες ή πωλητές που έχουν ανάγκη από ρευστότητα.

    Με βάση τα δεδομένα αυτά, Yoo Capital και Astarte Partners στρέφονται σε ακίνητα που μπορούν να δημιουργήσουν μελλοντική υπεραξία, επειδή είναι υποτιμημένα ή distressed.

    Υιοθετώντας τη στρατηγική αυτή, η Yoo Capital, όπως εξήγησε, χθες, ο κ. Lee τοποθετήθηκε το 2010 σε distressed ακίνητα, κίνηση που της επιτρέπει να προσφέρει, σήμερα, αποδόσεις 16% στους επενδυτές της.

    Όσον αφορά στις αποδόσεις για υψηλών προδιαγραφών ακίνητα, διαμορφώνονται σε 7,5%-10% στο Κεντρικό Λονδίνο, κι έχουν αυξηθεί κατά 200-325 μονάδες βάσεις, σε σχέση με τα ιστορικά επίπεδα.

    Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, το δεύτερο τρίμηνο του 2019, η δραστηριότητα leasing γραφείων στο Κεντρικό Λονδίνο (2,9  εκατ. τ.μ.) αυξήθηκε σε ποσοστό 27%, σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο.

    Ταυτόχρονα, το πρώτο εξάμηνο της χρονιάς, οι μισθώσεις γραφείων αντιστοιχούν σε 5,2 εκατ. τ.μ. όσο το αντίστοιχο διάστημα του 2018, αλλά 4% περισσότερο, σε σχέση με τον μέσο εξαμηνιαίο όρο των περίπου 5 εκατ. τ.μ.

    Το ποσοστό των κενών χώρων διαμορφώνεται σε 4,4% έναντι του δεκαετούς μέσου όρου 5,5% και αναμένεται να υποχωρήσει περαιτέρω, ενώ σήμερα, στο κεντρικό Λονδίνο, η διαθέσιμη προσφορά επαρκεί για διάστημα μόνο εννέα μηνών, βάσει του βαθμού απορρόφησης γραφείων των τελευταίων τριών ετών.

    Συνολικά, το 2019 στην αγορά γραφείων του Λονδίνου αναμένεται να πραγματοποιηθούν συναλλαγές της τάξης των 15 δισ. στερλινών, ποσό που φέρνει στην πρώτη θέση τη χώρα, με το Παρίσι, τη Νέα Υόρκη, το Χονγκ Κονγκ, το Σαν Φρανσίσκο, τη Φρανκφούρτη και το Βερολίνο να ακολουθούν.

    Εκτός από τα γραφεία και τα distressed ακίνητα, σημαντικές επενδυτικές προοπτικές συγκεντρώνει ο κλάδος της υγείας, όπου η προσφορά δεν επαρκεί.

    Τα ξενοδοχεία, όπου το ποσοστό πληρότητας του 83% το 2018, είναι ένα από τα υψηλότερα της Ευρώπης, λειτουργούν ως "εξαιρετικό hedge" στο Brexit, όπως ανέφερε, χθες, ο Loy Leed. Ισχυρές προοπτικές συγκεντρώνουν και τα οικιστικά ακίνητα, με το ενδιαφέρον να στρέφεται σε κατασχεμένες ιδιοκτησίες σε περιοχές με σημαντικές προοπτικές. Αλλά και οι χώροι λιανεμπορίου, ιδίως όσοι βρίσκονται σε περιοχές που δεν έχουν αναπτυχθεί.

    Η Ελλάδα

    Ωστόσο, πλην των ευκαιριών για επενδύσεις που δημιουργεί το Brexit, το ερώτημα είναι εάν οι επενδυτικές πλατφόρμες Yoo Capital και Astarte Capital θα επένδυαν στην ελληνική αγορά ακινήτων.  

    Όπως αναφέρει ο κ. Σιώκος, η Ελλάδα συνιστά μεγάλη ευκαιρία σήμερα, αλλά οι επενδυτές παραμένουν σε κατάσταση αναμονής και προσβλέπουν στην εμπέδωση της σταθερότητας, κάτι που συμβαίνει γρήγορα. Ωστόσο, όπως σημειώνει, σε αυτή τη φάση, η αγορά ακινήτων ενδείκνυται για επενδυτές που έχουν καλή γνώση αυτής, με τους μακροπρόθεσμους επενδυτές να εκτιμάται ότι θα μπουν σε δεύτερη φάση.

    "Απαιτείται πολιτική σταθερότητα, αμετάβλητο φορολογικό σύστημα και δυνατότητα εφαρμογής του νόμου. Για παράδειγμα, αν δεν μπορείς να απαλλαγείς γρήγορα από τον κακοπληρωτή ενοικιαστή, πολύ απλά, δεν έχεις απόδοση και πληρώνεις μόνο φόρους" τονίζει.   

    Η Υοο Capital και η Astarte Capital

    H Astarte Capital Partners αποτελεί στρατηγικό εταίρο επενδυτών και προσανατολίζεται στην εξασφάλιση υπεραξιών, μέσω επενδύσεων, που δεν πραγματοποιούνται σε οργανωμένες αγορές. Τοποθετείται σε ακίνητα που παράγουν αξία, αλλά λόγω μεγέθους ή λειτουργικής πολυπλοκότητας δεν προσελκύουν τους παραδοσιακούς asset managers. Εκτός από την αγορά ακινήτων, επενδύει στον κλάδο των μεταφορών, την αγροτική παραγωγή, την καθαρή ενέργεια και τη διαχείριση υδάτινων πόρων.

    H Yoo Capital εξειδικεύεται στην αναδιάρθρωση περιουσιακών στοιχείων και εταιρειών, διαθέτοντας υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία αξίας 2 δισ. δολαρίων, που αντιπροσωπεύουν περισσότερα από 2,5 εκατ. τετραγωνικά μέτρα ακινήτων κατοικίας, εμπορίου και αναψυχής στο Λονδίνο.

    Φέτος λάνσαρε το Yoo Capital Fund II (400 εκατ. στερλίνες) με εταίρο την Astarte Capital Partners, ενώ το 2017 απέκτησε το εκθεσιακό κέντρο Olympia από την εταιρεία Capco.

    dimitris.delevegos@capital.gr 

    Διαβάστε ακόμα για:

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

    Δειτε τα πρωτοσελιδα ολων των εφημεριδων