Του Δημήτρη Δελεβέγκου
 
Η ισχυρή μερισματική απόδοση, το καλά τοποθετημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, οι φερέγγυοι μισθωτές και η υψηλή ρευστότητα καθιστούν ιδιαίτερα ελκυστική στους επενδυτές τη Grivalia. Ωστόσο, παρότι στο μετοχικό κεφάλαιό της ΑΕΕΑΠ με κεφαλαιοποίηση, ύψους 749 εκατ. ευρώ, συμμετέχει, μεταξύ άλλων, μεγάλος αριθμός δημόσιων ταμείων του εξωτερικού από τον Καναδά και τις ΗΠΑ, τα ελληνικά κρατικά ταμεία λάμπουν δια της απουσίας τους. 

Αυτό ανέφεραν ο πρόεδρος Νικόλας Μπέρτσος και ο διευθύνων σύμβουλος Γιώργος Χρυσικός της ΑΕΕΑΠ στη χθεσινή ενημέρωση αναλυτών κατά τη διάρκεια της οποίας προχώρησαν σε μία σύντομη αναδρομή της πορείας της εισηγμένης εταιρείας.

"Στη δική μας ΑΕΕΑΠ δεν συμμετέχουν ελληνικά ή δημόσια ταμεία, τα οποία εάν είχαν επενδύσει δεν θα είχαν υποστεί ζημιές του πρόσφατου παρελθόντος. Αντίθετα πολλά δημόσια ταμεία του εξωτερικού και του Καναδά και των ΗΠΑ έχουν μπει ως μέτοχοι στη Grivalia. Διαθέτουμε μια ποιότητα μετόχων που θα ζήλευαν και τα μεγαλύτερα reits του κόσμου” σημείωσε ο κ. Χρυσικός.

"Κρυμμένη αξία”

"Υπάρχει κρυμμένη αξία στην εταιρεία που δεν φαίνεται λόγω των συνθηκών της οικονομίας. Πρόκειται για υπεραξία που θα αποκτήσουμε όταν κάποια στιγμή, στην άνοδο της αγοράς, προχωρήσουμε σε πωλήσεις ακινήτων, όπως πράτταμε και πριν την έναρξη της κρίσης. Σκεφτείτε τα ακίνητα που έχουμε αποκτήσει με 11% απόδοση να πωληθούν με απόδοση 6%” σημείωσε ο κ. Μπέρτσος. Και πρόσθεσε ότι η Grivalia (πρώην Eurobank Properties), που ξεκίνησε με 10 άτομα προσωπικό, διαθέτει σήμερα παρουσία στην Ελλάδα και το εξωτερικό και βρίσκεται στην πρώτη δεκάδα της κεφαλαιοποίησης του Ελληνικού Χρηματιστηρίου.

Η ΑΕΕΑΠ διαθέτει συνολικά 86 ακίνητα συνολικής αξίας 826 εκατ. ευρώ (στοιχεία 31/12/2015), με την επιφάνεια των οικοπέδων να ανέρχεται περίπου σε 1,2 εκατομμύρια τ.μ. "Σύμφωνα με την αποτίμηση αυτή, το κόστος της δομημένης επιφάνειας τοποθετείται στα 1.100 ευρώ / τ.μ.” σημείωσε ο κ. Χρυσικός.
 

Αγορές μέσα στην κρίση

Οι επενδύσεις, που πραγματοποίησε μέσα στην κρίση η ΑΕΕΑΠ, διαμορφώνονται σε 285 εκατ. ευρώ και δημιούργησαν αξία 41,4 εκατ. ευρώ. Ξεχωρίζουν:

- το χαρτοφυλάκιο τεσσάρων εμπορικών καταστημάτων του ομίλου Praktiker συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 65.100 τ.μ. που αποφέρει ετήσιο μισθωτικό έσοδο 6,45 εκατ. ευρώ και αποκτήθηκε το 2013 έναντι τιμήματος 50 εκατ. ευρώ. "Πρόκειται για την πρώτη distress συναλλαγή στην Ελλάδα” σημείωσε ο κ. Χρυσικός.

-       το χαρτοφυλάκιο εννέα καταστημάτων Mart Cash & Carry (πρώην Makro) σε διάφορες τοποθεσίες στην Ελλάδα που αποκτήθηκε το 2015 προς 60 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για μία ιδιαίτερα σύνθετη συναλλαγή η ολοκλήρωση της οποίας συνοδεύθηκε από πολλές αιρεσιμότητες, με τη βασικότερη την εξαγορά της Makro από τον όμιλο Σκλαβενίτη

Ωστόσο, κατά την περίοδο της κρίσης, όπως ανέφερε ο κ. Χρυσικός, λόγω απομείωσης της αποτίμησης του χαρτοφυλακίου "χάθηκαν” 200 εκατ. ευρώ.

Επίσης, η τελευταία απόκτηση (11,2 εκατ. ευρώ) της Grivalia αφορά το κτήριο, που στέγαζε την εταιρεία Πρόνοια Εμπορική συμφερόντων Π. Ψωμιάδη. Το ακίνητο, σύμφωνα με τον Ceo της ΑΕΕΑΠ αποτελεί ένα από τα καλύτερα κτήρια γραφείων, όντας μισθωμένο κατά 80%, σε σημαντικούς παίκτες της αγοράς, όπως η Blackrock, η Bank of America και το κατάστημα Βενέτη που είναι το πιο κερδοφόρο της αλυσίδας. Σήμερα διαθέτει απόδοση 7%, η οποία θα αυξηθεί στο 8% όταν μισθωθεί πλήρως.

"Το τίμημα που προσφέραμε ήταν αυξημένο συγκριτικά με την τιμή εκκίνησης (σ.σ.: 10,8 εκατ.)” εξήγησε ο κ.Χρυσικός.

Προοπτικές

Η ΑΕΕΑΠ, όπως αναφέρθηκε χθες, εξετάζει την υλοποίηση επιλεκτικών αγορών, με τους επικεφαλής της να θεωρούν ότι η αγορά επενδυτικών ακινήτων βρίσκεται στο κατώτατο σημείο του κύκλου. Ωστόσο, προαπαιτούμενο για τη σταδιακή πορεία προς τα πάνω, που θα χρειαστεί χρόνια, είναι να υπάρξει συμφωνία με τους πιστωτές και τα ελληνικά ομόλογα να αποκλιμακωθούν.

"Πιθανή αποκλιμάκωση των ομολόγων κατά 50 ή 100 μονάδες βάσης συνεπάγεται μεγάλες αποδόσεις για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ. Νομίζω, εάν δεν υπάρξουν εκπλήξεις, ότι βρισκόμαστε στο κατώτατο μέρος του κύκλου, πιστεύουμε στο ελληνικό real estate το οποίο αποτελεί μία κυκλική βιομηχανία όπου ο κύκλος παίρνει πολλά χρόνια. ” εξήγησε ο κ.Χρυσικός.  

Σχετικά με τις συζητήσεις που υπήρξαν με την Lamda Development, ο Ceo ανέφερε ότι στόχος ήταν η ύπαρξη οφέλους για τους μετόχους και των δύο εταιρειών, αλλά, εν τέλει, οι διαπραγματεύσεις δεν προχώρησαν. Δεν απέκλεισε όμως, κάποιου είδους συνεργασία μελλοντικά, ενώ διευκρίνισε ότι αντίστοιχες συζητήσεις έλαβαν χώρα με μεγάλο αριθμό εταιρειών, πέραν της Lamda.

Ένας ακόμη νέος τομέας δραστηριοποίησης της ΑΕΕΑΠ είναι η ξενοδοχειακή αγορά μέσω της Grivalia Hospitality. Στόχος της εταιρείας είναι η υλοποίηση πέντε αστέρων ξενοδοχειακών μονάδων με προδιαγραφές αντίστοιχες αυτών του εξωτερικού. H Grivalia θα επενδύσει στη θυγατρική της 25 εκατ. ευρώ, ενώ βρίσκεται σε διαδικασία συγκέντρωσης κεφαλαίων από ξένους και Έλληνες θεσμικούς επενδυτές.

Αναφορικά με την Grivalia Νew Europe, προς στιγμήν είναι ανενεργή. Θα αποτελέσει όμως, όπως αναφέρθηκε χθες, την εταιρεία στην οποία θα βασιστεί η ανάπτυξη της ΑΕΕΑΠ όταν θα πάψει να επενδύει στην Ελλάδα.

Μεγέθη

Το NAV ανα μετοχή διαμορφώνεται στο 8,71 ευρώ (31/12/2015) από 8,13 ευρώ τέλη Δεκεμβρίου 2013, ενώ η ΑΕΕΑΠ διένειμε μέρισμα ύψους 18 εκατ. ευρώ τον Απρίλιο του 2014 και 30 εκατ. ευρώ το 2015.

Το μέσο ενοίκιο των ακινήτων της Grivalia ανέρχεται σε περίπου 7 ευρώ ανά τ.μ., με το 75% των μισθώσεων να είναι εγγυημένες.

Το 2015 η εταιρεία είχε απώλειες ύψους 5 εκατ. ευρώ από τόκους και παρότι η κερδοφορία από αποτιμήσεις του 2015 ήταν ρεκόρ, η ΑΕΕΑΠ επικεντρώνεται στην ενίσχυση της λειτουργικής κερδοφορίας.

Σχετικά με την αγορά ιδίων μετοχών, η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ ανέφερε ότι δεν θα μπορούσε να μην υλοποιηθεί, με δεδομένο το μεγάλο discount της μετοχής.  Η εταιρεία εξετάζει διάφορες επιλογές αξιοποίησης των ιδίων μετοχών, μεταξύ των οποίων η διαγραφή τους, η δωρεά τους ως "bonus” στο προσωπικό ή η χρησιμοποίησή τους για χρηματοδότηση απόκτησης νέων ακινήτων.

dimitris.delevegos@capital.gr