Του Κωνσταντίνου Μαριόλη

Στην πρώτη πώληση περιουσιακού της στοιχείου, που έχει στόχο αφενός να ενισχύσει τη γενικότερη προσπάθεια κεφαλαιακής ενίσχυσης και αφετέρου να συμβάλει στη σταδιακή «αποδέσμευση» από τις μη αμιγώς τραπεζικές δραστηριότητες, προχωράει άμεσα η Εθνική Τράπεζα.

Όπως ανέφερε από χθες το Capital.gr, το 66% της Πανγαίας περνά στην Invel Real Estate II BV, έναντι 650 εκατ. ευρώ. Η συμφωνία προέβλεπε αρχικά τη διάθεση του 49% της Εθνικής Πανγαία, ωστόσο το τελικό ποσοστό είναι αρκετά μεγαλύτερο. Η Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού της Κομισιόν (DGCom) φέρεται να δίνει το πράσινο φως και έτσι η Εθνική αναμένεται να περάσει χωρίς κεφαλαιακές απώλειες το πρώτο... τεστ πώλησης θυγατρικής.

Η συναλλαγή θα γίνει με καταβολή μετρητών ύψους 579,6 εκατ. ευρώ και εισφοράς σε είδος ύψους 70 εκατ. ευρώ, που αφορά ακίνητο στην Ιταλία το οποίο έχει αποτιμηθεί από Έλληνες και ξένους συμβούλους), ενώ η Εθνική διατηρεί το management για την επόμενη πενταετία.

Σημειώνεται ότι τα 420 εκατ. ευρώ θα καλυφθούν μέσω δανείου που θα χορηγήσει η Εθνική. Πρόκειται για τη λύση του vendor financing το οποίο χρησιμοποιείται ευρέως στο εξωτερικό. Στην ουσία, με την εν λόγω διαδικασία, ο πωλητής διευκολύνει τον αγοραστή, χορηγώντας δάνειο για ένα μέρος ή και ολόκληρη τη συναλλαγή. Γενικότερα οι συγκεκριμένες συμφωνίες γίνονται προς όφελος του πωλητή.

Σύμφωνα με όσα σημειώνουν τραπεζικοί κύκλοι το deal ενισχύει σημαντικά το προφίλ της Πανγαίας ενόψει της εισαγωγής στο χρηματιστήριο (σημειώνεται ότι βάσει νόμου η Πανγαία πρέπει να εισαχθεί στο Χ.Α. έως το 2015, αλλιώς θα εκκαθαριστεί). Και αυτό γιατί στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας αποκτά μεγάλο ποσοστό μία εταιρεία ακινήτων με μακρά εμπειρία τόσο στην αγορά ακινήτων όσο και στη δημιουργία αξίας από τη διαχείριση χαρτοφυλακίων ακινήτων.

Παράλληλα, διαφοροποιείται σημαντικά το χαρτοφυλάκιό της, με real estate assets από ολόκληρη την Ευρώπη, μέσω της προσφοράς σε είδος αλλά και της δέσμευσης της Invel να αναπτύξει τις επενδύσεις. Με τη συγκεκριμένη συμφωνία, εκτιμούν οι ίδιοι, βελτιώνεται συνολικά το προφίλ κινδύνου της εταιρείας και το «όνομά» της στις αγορές, ενόψει της εισαγωγής της στο χρηματιστήριο.

Εξάλλου, με τη συγκεκριμένη συμφωνία συνεισφέρουν και οι δύο, πλέον, μέτοχοι της εταιρείας διαχείρισης χαρτοφυλακίου ακινήτων. Γνώστες της αγοράς εξηγούν ότι «είναι σύνηθες σε πολύπλοκες συναλλαγές που προβλέπουν η διάρθρωση και η λειτουργία να γίνεται σε διμερή βάση, να διαμορφώνονται οι όροι με τρόπο επωφελή και για τα δύο μέρη». Ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου η εμπιστευτικότητα, η ταχύτητα της εκτέλεσης, η ποιότητα του συνεταίρου και η αξία που προστίθεται από τον συνέταιρο παίζουν ουσιαστικό ρόλο. Εκεί άλλωστε «ποντάρουν» και στην Εθνική: παραμένει η τράπεζα μέτοχος σε μία εταιρεία που μπορεί να έχει ανάπτυξη χωρίς να υποστεί κεφαλαιακές ζημιές, ενώ παράλληλα αποδεσμεύει ρευστότητα.

Ανάλογα παραδείγματα συναντώνται στο εξωτερικό, όπως η περίπτωση της ισπανικής τράπεζας La Caixa η οποία το 2012 σύναψε συμφωνία sales & lease back με τον Carlos Slim για τα υποκαταστήματά της, ή η περίπτωση της επίσης ισπανικής Santander η οποία πούλησε την θυγατρική της εταιρεία real estate στην Centerbridge σε διμερή βάση.

Υπάρχουν επίσης πολλά παραδείγματα deals τα οποία έχουν γίνει με vendor financing (μέρος του τιμήματος να καταβάλλεται μέσω δανείου που χορηγεί ο πωλητής στον αγοραστή). Φέτος, η NAMA, η εταιρεία που σύστησε το ιρλανδικό δημόσιο και στην ουσία παίζει ρόλο «bad bank», πούλησε το 80% ενός οχήματος ειδικού σκοπού με χαρτοφυλάκιο 16 distressed δανείων για την αγορά ακινήτου, με discount 75% σε κοινοπραξία επενδυτών, σε μία συμφωνία το 60% της οποίας ήταν μέσω vendor financing.

Το 2012 η AIB προχώρησε σε vendor financing για την πώληση χαρτοφυλακίου μη εξυπηρετούμενων δανείων, ενώ η το ίδιο έκανε και η βρετανική Lloyds.Το 2011 η Royal Bank of Scotland δημιούργησε την κοινοπραξία Isobel, με την Blackstone, για distressed στεγαστικά δάνεια. Το σύνολο των 550 εκατ. λιρών για το fund χορηγήθηκαν από την ίδια την RBS. Τέλος, το 2007 η Metrovacesa αγόρασε τα κεντρικά γραφεία της HSBC στο Canary Wharf του Λονδίνου, έναντι 1,09 δισ. λιρών ποσό που χορήγησε εξολοκλήρου η HSBC.