Επιστρέφουν στο εγχώριο real estate οι τράπεζες, επενδύοντας σε νέες αγορές ακινήτων

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Το μεγάλο "come back” στην εγχώρια αγορά ακινήτων εισοδήματος πραγματοποιούν το τελευταίο διάστημα οι μεγάλοι τραπεζικοί όμιλοι, με σημαντικές επενδυτικές κινήσεις. Στόχος είναι η δημιουργία ή η περαιτέρω ενίσχυση των χαρτοφυλακίων επενδυτικών ακινήτων τους, τα οποία όχι μόνο προσφέρουν σταθερές ροές εσόδων και κερδών, αλλά και βελτιώνουν σημαντικά την ποιότητα των ισολογισμών των τραπεζών (υψηλότερο ενεργητικό), μειώνοντας έτσι το χρηματοπιστωτικό τους κόστος. Τους τελευταίους μήνες, οι πιο κινητικές είναι η Alpha Bank και η Eurobank, ενώ η Εθνική ήταν πολύ πιο κινητική την περίοδο 2022-2023. 

Ενδεικτικό των κινήσεων που γίνονται αυτό το διάστημα είναι η πρόθεση της Eurobank να επενδύσει 400 εκατ. ευρώ εντός των επόμενων τριών ετών, ώστε να αυξήσει την αξία του ήδη μεγάλου χαρτοφυλακίου των ακινήτων της, από περίπου 1,3 - 1,5 δις ευρώ σήμερα, σε περίπου 2 δις ευρώ. Από τα παραπάνω ποσό, 300 εκατ. ευρώ θα διοχετευτούν για την απευθείας αγορά νέων κτιρίων και ακινήτων εισοδήματος, ενώ άλλα 100 εκατ. ευρώ θα δαπανηθούν για την αναβάθμιση και βελτίωση επιλεγμένων κτιρίων του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου. Το σημερινό χαρτοφυλάκιο της Eurobank περιλαμβάνει ακίνητα αξίας 1,32 δις ευρώ κι επιφάνειας 930.000 τ.μ. Τα ετησιοποιημένα έσοδα από ενοίκια ξεπερνούν τα 90 εκατ. ευρώ με απόδοση 7,4%, ενώ στόχο είναι το ποσό αυτό να διαμορφωθεί σε 100 εκατ. ευρώ. 

Σε πρώτο πλάνο θα βρεθεί η αγορά κτιρίων γραφείων περισσότερα στα βόρεια προάστια και ενδεχομένως και στα νότια προάστια. Στόχος είναι η απόκτηση ακινήτων με μισθώσεις μεγάλης διάρκειας και όχι πολύ υψηλών τιμών ενοικίων, ώστε να περιορίζεται και το επενδυτικό ρίσκο. Υπενθυμίζεται ότι στο τέλος της δεκαετίας του 2000, πολλοί επενδυτές είχαν αποκτήσει κτίρια γραφείων με πολύ υψηλό ενοίκιο και αντίστοιχα υψηλές τιμές κτήσης, τα οποία άδειασαν μέσα στην κρίση, π.χ. λόγω πτώχευσης των εταιρειών-χρηστών. Οι αγοραστές αυτοί "εγκλωβίστηκαν" σε αυτά τα ακίνητα που υποαπέδιδαν σε σχέση με το κόστος αγοράς τους για σχεδόν 15 χρόνια, μέχρι τις πρόσφατες αυξήσεις των ενοικίων, που πλέον έχουν προσεγγίσει, ή ξεπεράσει το υψηλό της περιόδου πριν την οικονομική κρίση. 

Μεταξύ των επενδύσεων που έχει πραγματοποιήσει η Eurobank τα τελευταία χρόνια, είναι π.χ. η αγορά, στο τέλος του 2023, του εμβληματικού κτιρίου "Αθηναίον Μέλαθρον", που βρίσκεται στην συμβολή των οδών Σταδίου και Κολοκοτρώνη. Πρόκειται για μια επένδυση που υπολογίζεται ότι ξεπέρασε τα 50 εκατ. ευρώ. Πωλητές ήταν η οικογένεια Μπαμουτζαλί, από την Σαουδική Αραβία, που είχε αποκτήσει το υπεραιωνόβιο κτίριο κατά την δεκαετία του 1980. Το κτίριο αυτό πρόκειται να ανακατασκευαστεί και να αναβαθμιστεί ενεργειακά, προκειμένου να στεγαστούν σε αυτό διάφορες υπηρεσίες της τράπεζας.

Επίσης, η πρόσφατη εξαγορά της CNP Κύπρου προσέθεσε ακίνητα εισοδήματος ύψους 55 εκατ. ευρώ, ενώ αντίστροφα η επικείμενη πώληση της Praktiker Hellas, θα σημάνει και την πώληση στον όμιλο Paval Holding και των ακινήτων της εμπορικής αλυσίδας, που ήταν στην κατοχή της Eurobank. Πρόκειται για καταστήματα αξίας περίπου 140 εκατ. ευρώ, με την πώλησή τους να αναμένεται να ολοκληρωθεί μαζί το σύνολο της συναλλαγής, μέχρι το τέλος του έτους.

Πολύ σημαντικές κινήσεις δρομολογεί και η Alpha Bank στην αγορά ακινήτων, επιδιώκοντας να αυξήσει την αξία του χαρτοφυλακίου των ακινήτων της σε 1 δις ευρώ, από περίπου 500 εκατ. ευρώ σήμερα. Σύμφωνα με τον κ. Ιωάννη Γκάνο, διευθύνοντα σύμβουλο της Alpha Real Estate Services, μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής για το Project Skyline, όπου η τράπεζα διατήρησε ποσοστό 35%, γίνονται πλέον επιλεκτικές επενδύσεις σε μεμονωμένα κτίρια. Στόχος είναι να δημιουργηθεί μια κρίσιμη μάζα ακινήτων και συμμετοχών σε εταιρείες ακινήτων, αξίας 1 δις ευρώ. Μία από τις πρόσφατες κινήσεις ήταν η εξαγορά των δύο κτιρίων που μισθώνει το Υπ. Τουρισμού στην Λ. Βασ. Αμαλίας. Πωλητής ήταν η Prodea Investments, στην οποία η Alpha Bank διπλασίασε πριν από μερικούς μήνες το ποσοστό συμμετοχής. Πλέον, ελέγχει το 9,87% του μετοχικού κεφαλαίου της ΑΕΕΑΠ, ή 25,2 εκατ. μετοχές, αξίας πλησίον των 150 εκατ. ευρώ. 

Τα εν λόγω κτίρια περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιο που θα αγόραζε η Aktor προτού ακυρωθεί η σχετική συμφωνία. Η εκτιμώμενη αξία τους υπολογίζεται σε περίπου 47 εκατ. ευρώ. Επίσης, στο τέλος του 2024, η Alpha Bank είχε αποκτήσει και δύο σημαντικά εμπορικά ακίνητα στην οδό Ερμού, που μισθώνονται από την Adidas (Ερμού 47) και τον όμιλο Zara (Ερμού 44), στο πλαίσιο συμφωνίας με την Ευρώπη Ασφαλιστική. Η συμφωνία προέβλεπε και δεσμευτικό προσύμφωνο για την απόκτηση του κτιρίου γραφείων της Vodafone στο Ν. Ψυχικό. 

Στις εξαγορές της Alpha Bank περιλαμβάνεται και το εμπορικό συγκρότημα Academy Gardens στην Λ. Κηφισού (πρώην Μουζάκη), στο ύψος της Ακαδημίας Πλάτωνος. Εκεί, μεταξύ άλλων, μισθώνουν χώρους οι αλυσίδες Leroy Merlin και Intersport. Πρόκειται για ακίνητο που ανήκε στον αμερικανικό όμιλο ανάπτυξης ακινήτων Hines.