Του Χρήστου Σταϊκούρα*

Η αγορά ακινήτων, δεν είναι απλώς ένας τομέας οικονομικής και κοινωνικής δραστηριότητας. Είναι θεμέλιος λίθος της κοινωνικής συνοχής, της οικονομικής ανάπτυξης και της βιωσιμότητας. Οι πολιτικές αποφάσεις και η εφαρμοσμένη πολιτική είναι στενά συνυφασμένες με την πραγματικότητα που βιώνουν οι πολίτες και οι δρώντες της αγοράς.

Σήμερα, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια κρίσιμη καμπή. Αντιμετωπίζει βαθιές μεταβολές που επηρεάζουν την αξία, τη λειτουργία και τον ρόλο της μέσα στην κοινωνία και την οικονομία. 

Οι προκλήσεις είναι μεγάλες, αλλά μαζί ανοίγονται και σημαντικές ευκαιρίες, ειδικά όταν τις προσεγγίσουμε ολιστικά, συνδυάζοντας την τεχνολογία, τις υποδομές, την περιβαλλοντική ευαισθησία και την αποτελεσματική πολιτική.

Αυτές οι μετατοπίσεις, μπορούν να συνοψιστούν γύρω από 5 βασικούς άξονες, και αφορούν:
•στις αλλαγές στον κλάδο του real estate, με έμφαση στη στεγαστική κρίση και την κρίση προσιτότητας στην Ευρώπη και κυρίως στην Ελλάδα,

•στην επίδραση της τεχνολογίας στην αγορά,

•στον ρόλο των υποδομών στη διαμόρφωση αξίας – με εστίαση σε έργα που υλοποιούνται στην Ελλάδα,

•στην κατάσταση και τη δυναμική της ελληνικής αγοράς ακινήτων, εντός του ευρύτερου ευρωπαϊκού πλαισίου, και καταληκτικά

•στην ανάγκη για συμπράξεις μεταξύ αγοράς, πολιτικής και πανεπιστημίων.

Τι αλλάζει στο real estate;

Ποιες είναι οι μεγάλες αλλαγές που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων;

Πρώτον, η νομισματική πολιτική και οι οικονομικές συνθήκες.

Η τελευταία δεκαετία χαρακτηρίστηκε από μια πρωτόγνωρη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής, με επιτόκια σχεδόν μηδενικά ή αρνητικά. 

Αυτό προκάλεσε μια έκρηξη στην αγορά ακινήτων, καθώς το φθηνό χρήμα οδήγησε σε αυξημένη ζήτηση και σημαντική άνοδο των τιμών.

Ωστόσο, το τοπίο αλλάζει. 

Οι κεντρικές τράπεζες πλέον αυξάνουν τα επιτόκια για να αντιμετωπίσουν τον πληθωρισμό.  

Αυτή η αλλαγή οδηγεί σε αυξημένο κόστος δανεισμού, μειώνει τη ρευστότητα και αυξάνει την αβεβαιότητα. 

Πολλές επενδύσεις που ήταν ελκυστικές μέχρι πρόσφατα επαναξιολογούνται και οι αποτιμήσεις υφίστανται αναπροσαρμογές.

Σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, οι επενδυτές καλούνται να είναι πιο επιλεκτικοί και να ενσωματώνουν τους κινδύνους στον στρατηγικό τους σχεδιασμό.

Δεύτερον, η αλλαγή στον τρόπο που εργαζόμαστε και ζούμε.

Η πανδημία του κορονοϊού επιτάχυνε τη μετάβαση σε υβριδικά και απομακρυσμένα μοντέλα εργασίας. 

Η εργασία αποκεντρώνεται και η γεωγραφία της ζήτησης αλλάζει.

Αυτό είχε και έχει σημαντικές συνέπειες για τα αστικά κέντρα, καθώς οι πόλεις αναδιατάσσονται.

Τα γραφεία, τα εμπορικά κέντρα, ακόμη και οι κατοικίες επαναπροσδιορίζονται λειτουργικά. 

Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους σε κεντρικές περιοχές μειώνεται, ενώ περιοχές εκτός πόλης και προάστια κερδίζουν έδαφος.

Παράλληλα, ο τρόπος που σχεδιάζουμε τις κατοικίες αλλάζει.

Ζητούνται περισσότεροι χώροι για εργασία από το σπίτι, αυξημένη ευελιξία και προσβασιμότητα σε υποδομές, ψηφιακές και φυσικές.

Η χωροταξική οργάνωση των πόλεων και οι τάσεις αστικοποίησης ή αποκέντρωσης αναδιαμορφώνονται, δημιουργώντας νέα δεδομένα για την αγορά.

Τρίτον, η περιβαλλοντική κρίση και η βιωσιμότητα.

Η κλιματική αλλαγή και η ανάγκη για βιώσιμη ανάπτυξη έχουν πλέον καταστεί κεντρικά ζητήματα και για τον τομέα ακινήτων. 

Ένα κτίριο ή μια περιοχή δεν μπορεί να αξιολογηθεί μόνο με βάση την τοποθεσία ή τα χαρακτηριστικά της κατασκευής. 

Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η ενεργειακή απόδοση, η ανθεκτικότητα σε φυσικές καταστροφές, οι εκπομπές ρύπων και η συνολική περιβαλλοντική επίπτωση.

Επενδυτές, χρήστες και κυβερνήσεις αναζητούν "πράσινα" ακίνητα, ενώ τα "brown assets" – δηλαδή κτίρια με υψηλές περιβαλλοντικές επιβαρύνσεις – οδηγούνται σε υποτίμηση/απαξίωση ή ακόμα και εγκατάλειψη.

Τέταρτον, η κρίση στέγασης.

Η Ευρώπη αντιμετωπίζει μια κρίση στέγασης που βαθαίνει – όχι μόνο στις παραδοσιακές αγορές υψηλής ζήτησης, αλλά σχεδόν παντού.

Οι τιμές αγοράς κατοικίας έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 50% στην Ευρωπαϊκή Ένωση την τελευταία δεκαετία. 

Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σε πολλές χώρες πάνω από 30% σε πραγματικούς όρους, ενώ υπάρχει έλλειμμα κατοικιών.

Αυτή η κρίση πλήττει ιδιαίτερα τους νέους και τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα. 

Όταν η στέγη γίνεται απρόσιτη, επιβραδύνεται η ανάπτυξη και διαβρώνεται η κοινωνική συνοχή.

Η Ελλάδα, προφανώς, δεν αποτελεί εξαίρεση. 

Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα είναι έντονο, διαρκώς επιδεινούμενο και πολύπλευρο – κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Δεν αφορά μόνο τις τιμές, αλλά την προσβασιμότητα, την ποιότητα ζωής και την κοινωνική κινητικότητα. 

Η έντασή του αποτυπώνεται τόσο σε ποσοτικά στοιχεία της αγοράς, όσο και σε κοινωνικούς δείκτες.

Ειδικότερα:

1ον. Μεγάλη αύξηση ενοικίων.

Σύμφωνα με στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδας και ιδιωτικές πλατφόρμες, τα ενοίκια σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη έχουν αυξηθεί πάνω από 35–45% από το 2018 έως το 2024.

Σε ορισμένες περιοχές (π.χ. Κουκάκι, Παγκράτι, Νέος Κόσμος), η αύξηση ξεπερνά το 50–60%.

2ον. Δυσκολία πρόσβασης σε κατοικία. 

Η Ελλάδα έχει έναν από τους υψηλότερους δείκτες "στεγαστικής επιβάρυνσης" στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Η επιδείνωση αποτυπώνεται τόσο από το υψηλό ποσοστό του εισοδήματος που δαπανάται για στέγαση, όσο και από την αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα (price-to-income ratio) κάνοντας την αγορά πρώτης κατοικίας σχεδόν απρόσιτη για τους νέους.

3ον. Έλλειψη προσιτής στέγασης. 

Η Ελλάδα δεν διέθετε μέχρι πρότινος οργανωμένο σύστημα κοινωνικής κατοικίας, σε αντίθεση με τις περισσότερες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Το απόθεμα κατοικιών είτε είναι παλιό, είτε ανακαινίζεται και διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση ή τουριστική χρήση (Airbnb), περιορίζοντας την προσφορά για μακροχρόνια μίσθωση.

4ον. Έξαρση Airbnb. 

Σε πολλές γειτονιές της Αθήνας, το 15–30% των κατοικιών διατίθεται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, πιέζοντας περαιτέρω καθοδικά τα διαθέσιμα σπίτια και ανοδικά τις τιμές.

5ον. Νέοι που δεν μπορούν να αυτονομηθούν.

Το 68% των νέων 25–34 ετών ζει ακόμα με τους γονείς του, κυρίως λόγω κόστους στέγασης, ενώ η ηλικία στεγαστικής ανεξαρτητοποίησης είναι τα 30,6 έτη έναντι 26,3 έτη στην Ευρωπαϊκή Ένωση – η 5η χειρότερη επίδοση.

Αν στα παραπάνω συνυπολογιστούν: 

•το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης από το μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (69%) που προσεγγίζει το 73% (περίπου 3 στου 4 Έλληνες), 

•η ηλικία των κατοικιών (95% κατοικιών είναι άνω των 15 ετών και 85% άνω των 20 ετών, περίπου 5,8 εκατ. κατοικίες),

•οι κλειστές κατοικίες (σύμφωνα με την ΑΑΔΕ 790.000 κλειστές κατοικίες, εκ των οποίων 225.000 σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη), και

•η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας (σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ 20% λιγότερες οικοδομικές άδειες την περίοδο Ιαν - Φεβ. 2025),

αντιλαμβάνεται κανείς την ένταση και τις ιδιαιτερότητες του προβλήματος στην Ελλάδα.

Απέναντι σε αυτό το πρόβλημα, η Κυβέρνηση καταβάλει μεγάλη προσπάθεια, έχοντας δομήσει και υλοποιώντας ένα συνεκτικό πλέγμα δράσεων τα τελευταία χρόνια, το οποίο εξειδικεύεται σε μια σειρά παρεμβάσεων και προγραμμάτων με σκοπό την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.

Οι βασικότερες παρεμβάσεις στοχεύουν στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης (ειδικά για νέους), στην αξιοποίηση κενών δημόσιων ακινήτων, στην ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης και στον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η Κυβερνητική πολιτική εδράζεται σε 3 πυλώνες και περιλαμβάνει 43 διακριτά μέτρα στήριξης τόσο για την απόκτηση όσο και για τη μίσθωση κατοικίας, συνολικού προϋπολογισμού άνω των 6,5 δισ. ευρώ, και με περισσότερους από 1,5 εκατομμύριο δικαιούχους (περίπου 18,3% του ενήλικου πληθυσμού). 

Συγκεκριμένα:

1ος πυλώνας: Μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης και της προσφοράς ακινήτων μέσα από ενεργητικές πολιτικές αύξησης των διαθέσιμων ακινήτων σε προσιτές τιμές.

Αυτά, από την πλευρά της ζήτησης, περιλαμβάνουν επιδότηση αγοράς 1ης κατοικίας (Προγράμματα ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ Ι και II), επιδόματα και οικονομικές ενισχύσεις, επιστροφή ενοικίου, επίδομα στέγασης, φοιτητικό στεγαστικό επίδομα, επίδομα στεγαστικής συνδρομής ανασφάλιστων υπερηλίκων.

Ενώ, από την πλευρά της προσφοράς, περιλαμβάνουν εκσυγχρονισμό παλαιών ακινήτων (Προγράμματα ΑΝΑΒΑΘΜΙΖΩ, ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ, ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ-ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ), αύξηση στεγαστικού αποθέματος μέσω ανακαίνισης και επαναχρησιμοποίησης ακινήτων, κοινωνική αντιπαροχή μέσω της δημιουργίας νέων κατοικιών σε ακίνητα του Δημοσίου, κατασκευή φοιτητικών εστιών, στέγαση δημόσιων υπηρεσιών.

2ος πυλώνας: Φορολογικές ρυθμίσεις και άλλες παρεμβάσεις ελάφρυνσης και κίνητρα για ιδιοκτήτες κατοικιών.

Αυτά περιλαμβάνουν, μείωση του ΕΝΦΙΑ για τα φυσικά πρόσωπα, απαλλαγή από πρόσθετο ΕΝΦΙΑ για εμπράγματα δικαιώματα επί διατηρητέων κτιρίων, αναστολή ΦΠΑ σε νέες οικοδομές, κατάργηση φόρου γονικών παροχών – δωρεών για συγγενείς Α’ βαθμού, αναστολή επιβολής φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων, φορολογικά κίνητρα για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων και για χρήση ηλεκτρονικών συναλλαγών για δαπάνες επισκευής και συντήρησης κατοικίας. 

Ενώ, όσον αφορά στις παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), με στόχο τον  περιορισμό κατοικιών που μπορούν να μισθώνονται βραχυχρόνια από έναν ιδιοκτήτη και την αύξηση της φορολόγησης σε περίπτωση πολλαπλών ακινήτων ή επαγγελματικής δραστηριότητας, αυτές περιλαμβάνουν επιβολή ΦΠΑ 13% και τέλους παρεπιδημούντων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιβολή τέλους ανθεκτικότητας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προσωρινούς περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και απαγόρευση βραχυχρόνιας εκμίσθωσης των ακινήτων που αποκτήθηκαν μέσω του Προγράμματος Golden Visa. 

Παρεμβάσεις επίσης προβλέπονται και για το Πρόγραμμα Golden Visa, με την αύξηση του ορίου ελάχιστης επένδυσης σε ακίνητα για την απόκτηση της άδειας, τον περιορισμό της επένδυσης για απόκτηση άδειας σε ένα ακίνητο άνω των 120 τ.μ. καθώς και νέες δυνατότητες επένδυσης σε μη αστικά ακίνητα.

3ος πυλώνας: Θεσμικές παρεμβάσεις για την ενοποίηση και τον συντονισμό όλων των κρατικών μέτρων για την αντιμετώπιση του προβλήματος στέγασης.
Έχει συσταθεί Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής με αποστολή τον συντονισμό, την παρακολούθηση και τη στρατηγική ενοποίηση όλων των υφιστάμενων στεγαστικών πολιτικών, και απώτερο στόχο ένα ολιστικό, μακρόπνοο και βιώσιμο σχέδιο προσιτής στέγης για την επόμενη πενταετία.
Στόχος είναι η διαμόρφωση κατευθύνσεων και πολιτικών για την εφαρμογή της Εθνικής Στρατηγικής Στεγαστικής Πολιτικής, η προτεραιοποίηση αναγκών και η ιεράρχηση έργων, πολιτικών και δράσεων – με τη συμμετοχή όλων των εμπλεκόμενων φορέων – καθώς και η επίλυση χρόνιων γραφειοκρατικών και θεσμικών προβλημάτων στις αγοραπωλησίες και στην ανάπτυξη ακινήτων.

Είναι γεγονός ότι η τεχνολογία μετασχηματίζει τον χώρο του real estate.

Αποτελεί αδιαμφισβήτητα έναν από τους βασικούς μοχλούς που διαμορφώνουν το παρόν και μέλλον του.

Το λεγόμενο PropTech περιλαμβάνει την αξιοποίηση νέων τεχνολογιών για τη βελτίωση της διαχείρισης, της αποτίμησης, της κατασκευής και της πώλησης ακινήτων.

Τεχνολογίες όπως η Τεχνητή Νοημοσύνη (Artificial Intelligence-AI), τα Μεγάλα Δεδομένα (Big Data), το Internet of Things (IoT), το Building Information Modeling (BIM) και το Blockchain φέρνουν καινοτόμες λύσεις:
•αυτοματοποιημένη εκτίμηση αξίας, 
•έξυπνες συμβάσεις μίσθωσης, 
•παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο της κατάστασης κτιρίων, 
•βελτιστοποίηση ενεργειακής απόδοσης, καθώς και 
•ψηφιακό σχεδιασμό, προσομοίωση και διαχείριση κατασκευαστικών έργων μέσω BIM.

Το BIM, ειδικότερα, αλλάζει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζονται, κατασκευάζονται και συντηρούνται τα κτίρια, προσφέροντας μεγαλύτερη ακρίβεια στον προγραμματισμό, μείωση κόστους και βελτιωμένη συνεργασία μεταξύ των εμπλεκόμενων φορέων. 

Δύναται να λειτουργήσει ως επιταχυντής του ψηφιακού μετασχηματισμού του κατασκευαστικού τομέα, μέσω της εκπαίδευσης και του εκσυγχρονισμού των επιχειρήσεων.    

Η εφαρμογή του, θα συμβάλλει στη δημιουργία ανθεκτικών και βιώσιμων έργων, καθώς βελτιώνονται οι διαδικασίες ανάθεσης μελετών, κατασκευών και συντήρησης, αποτρέποντας λάθη, υπερβάσεις χρόνου και κόστους, σε ολόκληρο τον κύκλο ζωής τους.

Στην Ελλάδα, τον Ιούνιο 2024, έπειτα από ανοιχτή δημόσια διαβούλευση, εγκρίθηκε από το Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών η Εθνική Στρατηγική για την εφαρμογή του BIM στην Ελλάδα, με σκοπό τον ψηφιακό μετασχηματισμό του κλάδου των κατασκευών.

Ενώ, θεσμικοί φορείς – όπως το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) και Πολυτεχνικές Σχολές (ΕΜΠ και ΑΠΘ) – αναγνωρίζουν τη σημασία του και διοργανώνουν σεμινάρια και ενημερωτικές δράσεις και το εντάσσουν σταδιακά στα προγράμματα σπουδών. 

Παράλληλα, ορισμένες ιδιωτικές εταιρείες (τεχνικές και κατασκευαστικές) έχουν ήδη ξεκινήσει την εφαρμογή του BIM σε μεγάλα έργα, κυρίως ιδιωτικά.
Ωστόσο, η γενικευμένη εφαρμογή του BIM στην Ελλάδα βρίσκεται ακόμα σε πρώιμο στάδιο και απαιτείται περαιτέρω θεσμική κατοχύρωση.

Σε κάθε περίπτωση, είναι γεγονός ότι η ταχύτητα της τεχνολογικής αλλαγής φέρνει και προκλήσεις.  

Υπάρχει ασυμμετρία στη γνώση και στα δεδομένα.

Οι μεγάλοι θεσμικοί παίκτες αποκτούν συγκριτικό πλεονέκτημα, ενώ οι μικροί αποκλείονται.

Ενώ υπάρχει και η ρυθμιστική καθυστέρηση. 

Δεν έχουμε ακόμα κοινά πρότυπα, διαλειτουργικά συστήματα, ούτε επαρκή κανονιστική εποπτεία. 

Η τεχνολογία μπορεί να βοηθήσει – αλλά μόνο αν ενσωματωθεί σε ένα θεσμικό και κοινωνικό πλαίσιο που να εξασφαλίζει διαφάνεια, συμμετοχή και λογοδοσία.

Οι υποδομές είναι το αθέατο θεμέλιο της αξίας. 

Η σημασία τους στην αποτίμηση και λειτουργία των ακινήτων είναι συχνά υποτιμημένη.

Οι επενδύσεις στις υποδομές δεν είναι ουδέτερες. 

Η αξία ενός ακινήτου εξαρτάται τόσο από τα εγγενή χαρακτηριστικά του, όσο και από το πλαίσιο μέσα στο οποίο εντάσσεται. 

Και το πλαίσιο αυτό το δημιουργούν οι υποδομές.

Συνιστούν νέα σημεία έλξης για την αγορά ακινήτων, επηρεάζουν τη ζήτηση, αλλάζουν τη λειτουργική αξία περιοχών. 

Αν σχεδιάζουμε ακίνητα χωρίς να λαμβάνουμε υπόψη το ευρύτερο σύστημα υποδομών, δημιουργούμε αβεβαιότητα. 

Αντιθέτως, όταν συγχρονίζεται η ιδιωτική ανάπτυξη με τον δημόσιο σχεδιασμό, τότε μπορούμε να μιλήσουμε για βιώσιμη αστική ανθεκτικότητα.

Τα ακίνητα αποκτούν ή χάνουν αξία όχι μόνο βάσει των εγγενών τους χαρακτηριστικών, αλλά από το ευρύτερο πλαίσιο υποδομών που τα περιβάλλει.
Από τα μεταφορικά δίκτυα (δρόμοι, Μετρό, λεωφορεία), τις ενεργειακές υποδομές (ηλεκτρικό δίκτυο, φυσικό αέριο), τις ψηφιακές υποδομές (ευρυζωνικότητα, δίκτυα 5G) και τις κοινωνικές υπηρεσίες (νοσοκομεία, σχολεία, πάρκα). 

Όλα αυτά έχουν άμεσο αντίκτυπο στην αξία και ζήτηση των ακινήτων, δημιουργώντας νέα κέντρα ζήτησης και αλλάζοντας την οικονομική και κοινωνική δυναμική των περιοχών.

Για να αποδώσουν πλήρως αυτές οι επενδύσεις, απαιτείται συντονισμός μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.

Κρίσιμος είναι επίσης ένας εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός που θα περιλαμβάνει δράσεις για την ενίσχυση της περιφέρειας, την αποσυμφόρηση των μεγάλων αστικών κέντρων και την καλύτερη διασπορά της ζήτησης για στέγαση σε όλη τη χώρα.

Στην Ελλάδα, τα τελευταία χρόνια πραγματοποιούνται σημαντικές επενδύσεις που αλλάζουν το τοπίο, σε μία προσπάθεια ενίσχυσης της συνδεσιμότητας στις μεταφορές και της ανθεκτικότητας στις υποδομές. 

Το 2024 ολοκληρώθηκε, με την πολύτιμη συμβολή του ιδιωτικού τομέα, και παραδόθηκε στην κυκλοφορία η οδική σύνδεση από το Άκτιο μέχρι την Αμβρακία και ένα σημαντικό τμήμα του αυτοκινητόδρομου Κεντρικής Ελλάδας Ε-65.

Επιπλέον, υπογράφηκε η νέα Σύμβαση Παραχώρησης της Αττικής Οδού και ο αυτοκινητόδρομος συνεχίζει να λειτουργεί, απρόσκοπτα, υπό τον νέο Παραχωρησιούχο.

Και, τέλος, τέθηκε σε λειτουργία το Μετρό Θεσσαλονίκης, το πιο εμβληματικό αστικό έργο της τελευταίας δεκαετίας.

Η επέκταση του Μετρό στην Καλαμαριά προχωράει και θα ολοκληρωθεί περίπου σε ένα χρόνο από τώρα. 

Ενώ, προχωράει επίσης και η Γραμμή 4 του Μετρό της Αθήνας.

Ο αυτοκινητόδρομος Πατρών – Πύργου ολοκληρώνεται στο τέλος Ιουλίου 2025.

Με γοργούς ρυθμούς υλοποιείται η κατασκευή του Flyover στη Θεσσαλονίκη.

Και προχωράει η κατασκευή του Βόρειου Οδικού Άξονα Κρήτης.

Επιπρόσθετα, ανανεώνεται δραστικά ο στόλος αστικών λεωφορείων Αθήνας και Θεσσαλονίκης και προωθείται με συνέπεια η ηλεκτροκίνηση. 

Τέλος, ιδιαίτερη έμφαση δίδεται στον αειφόρο σχεδιασμό των συγκοινωνιακών συστημάτων, με την εισαγωγή – μεταξύ άλλων – Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας, ως κύριο εργαλείο σχεδιασμού για τους δήμους και τις περιφερειακές αρχές.

Για όλα τα παραπάνω, βρίσκονται σε εξέλιξη σχετικές κυβερνητικές πρωτοβουλίες για την εξεύρεση και την εξασφάλιση πηγών χρηματοδότησης και χρηματοδοτικών μέσων, με την αξιοποίηση εθνικών και ευρωπαϊκών κονδυλίων και με τη συμμετοχή και τη συμβολή του ιδιωτικού τομέα, μέσω παραχωρήσεων και συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.

Η Ευρωπαϊκή Ένωση έχει αρχίσει να αντιλαμβάνεται την κτηματαγορά ως μοχλό μετάβασης – όχι απλώς ως επενδυτικό πεδίο.

Την εντάσσει σε μια ευρύτερη στρατηγική για την κλιματική και ψηφιακή μετάβαση:

•το Green Deal επιδιώκει ουσιαστική αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος για να μειωθούν οι εκπομπές ρύπων,

•η Taxonomy επαναπροσδιορίζει το τι είναι βιώσιμη επένδυση, και

•η πρωτοβουλία Fit for 55 φέρνει στο επίκεντρο τις εκπομπές και την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.

Αυτές οι πολιτικές θέτουν νέα πρότυπα και απαιτήσεις που επηρεάζουν κάθε παράγοντα της αγοράς, από τους επενδυτές μέχρι τους τελικούς χρήστες.

Όμως για να πετύχουν, χρειάζονται τεκμηριωμένη γνώση, πολυεπιστημονική συνεργασία και συνέργεια κράτους – αγοράς – πανεπιστημίων.

Ο ρόλος της έρευνας εδώ είναι κρίσιμος:

Να φέρει δεδομένα, να αποκαλύψει συνέπειες πολιτικών, να συνδέσει θεωρία και εφαρμογή.

Σε αυτό το πλαίσιο, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει τα δικά της ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, που την καθιστούν ταυτόχρονα πρόκληση και ευκαιρία.

Τα τελευταία 5 χρόνια ο ελληνικός κλάδος real estate γνωρίζει επενδυτική έκρηξη, κυρίως σε μεγάλες αστικές αναπτύξεις (π.χ. Ελληνικό), ξενοδοχειακές επενδύσεις βραχυπρόθεσμου ορίζοντα αλλά και υψηλού επιπέδου, logistics αλλά και συγκροτήματα κατοικιών. 

Η τάση αυτή ενισχύεται από το πρόγραμμα Golden Visa, την τόνωση του τουρισμού και το ευνοϊκό επενδυτικό κλίμα, φέρνοντας τη χώρα στο επίκεντρο της προσοχής διεθνών θεσμικών και ιδιωτικών επενδυτών.

Στην πενταετία 2020–2024, οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) στον ελληνικό κλάδο ακινήτων ανήλθαν συνολικά σε περίπου 9 δισ. ευρώ, με σταθερά αυξητική τάση.  

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, οι καθαρές εισροές σε ακίνητα ανήλθαν το 2024 σε 2,75 δισ. ευρώ, με τον κλάδο να συγκροτεί πάνω από 45% των συνολικών ΞΑΕ.

Στο σημείο αυτό, ιδιαίτερη μνεία πρέπει να γίνει στη σύνδεση των γεωπολιτικών εξελίξεων με τις ΞΑΕ σε ακίνητα, η οποία είναι ισχυρή και πολυεπίπεδη.  

Οι διεθνείς κρίσεις, οι εντάσεις και οι στρατηγικές μετατοπίσεις επηρεάζουν τη ροή κεφαλαίων, τη συμπεριφορά των επενδυτών αλλά και τη ζήτηση για συγκεκριμένους τύπους ακινήτων.

Συγκεκριμένα:

1ον. Αναζήτηση "ασφαλών καταφυγίων".

Σε περιόδους διεθνούς αστάθειας (π.χ. πόλεμος Ουκρανίας, ένταση στη Μέση Ανατολή), οι επενδυτές στρέφονται σε χώρες με πολιτική σταθερότητα, γεωγραφικά πλεονεκτήματα, ευρωπαϊκή νομοθεσία και θεσμούς.

Η Ελλάδα λοιπόν λειτουργεί ως "ασφαλές καταφύγιο επένδυσης" για πολίτες από πιο ασταθείς περιοχές (Ρωσία, Τουρκία, Λίβανος, Κίνα κ.λπ.) και αυτό είναι μια κατάκτηση της σημερινής Κυβέρνησης.

2ον. Αξιοποίηση real estate για απόκτηση άδειας διαμονής.

Προγράμματα όπως η Golden Visa συνδέουν άμεσα την αγορά ακινήτου με πρόσβαση σε βίζα ή ιθαγένεια.

Οι γεωπολιτικές κρίσεις αυξάνουν τη ζήτηση τέτοιων "ασφαλών διαβατηρίων".
Η Ελλάδα έχει δεχτεί χιλιάδες τέτοιες επενδύσεις, κυρίως από Κίνα, Ρωσία, Λίβανο, Τουρκία, Ισραήλ κ.α.

3ον. Πόλεμος στην Ουκρανία και ενεργειακή κρίση.

Προκάλεσαν μετατοπίσεις κεφαλαίων και πληθυσμών, ιδιαίτερα προς τη ΝΑ Ευρώπη.

Οι επενδύσεις σε τουριστικά ακίνητα και δεύτερες κατοικίες σε χώρες όπως η Ελλάδα αυξήθηκαν, καθώς προσφέρουν φθηνότερη αγορά, ενεργειακή αυτονομία και σταθερό νόμισμα (ευρώ).

4ον. Ανακατανομή παγκόσμιων αλυσίδων εφοδιασμού.

Η πανδημία και οι γεωπολιτικές εντάσεις οδήγησαν επιχειρήσεις να αναζητούν εναλλακτικές τοποθεσίες logistics.

Η Ελλάδα, με τη θέση της στην Ανατολική Μεσόγειο, γίνεται κόμβος και προσελκύει επενδύσεις σε logistics real estate (αποθήκες, βιομηχανικά πάρκα).

5ον. Επιπτώσεις στις αποδόσεις και στον κίνδυνο.

Η γεωπολιτική αβεβαιότητα αυξάνει τη διαφορά αποδόσεων (spread) μεταξύ χωρών υψηλού και χαμηλού κινδύνου.

Αυτό ενισχύει την Ελλάδα ως επενδυτικό προορισμό, επειδή προσφέρει υψηλές αποδόσεις (yield) σε σχέση με τη Δ. Ευρώπη, αλλά με σταθερό νόμισμα και ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο.

Το real estate συνεπώς αποτελεί στρατηγικό τομέα προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων στην Ελλάδα, ενισχύοντας ευρύτερα την οικονομία αλλά και προκαλώντας, σε ορισμένες περιοχές, ισχυρές πιέσεις στις τιμές κατοικιών, εντείνοντας το στεγαστικό πρόβλημα.

Ιδιαίτερη αναφορά πρέπει να γίνει σε δύο διακριτά ελληνικά case studies.

Το πρώτο αφορά στη μεγάλη ιδιωτική επένδυση στο Ελληνικό, όπου ουσιαστικά από το 2019 η συγκεκριμένη μπήκε σε τροχιά υλοποίησης, καθώς επιλύθηκαν τα σημαντικότερα ζητήματα που αφορούσαν τις υποχρεώσεις του Δημοσίου, ο οποίος ήταν ο κύριος της έκτασης. 

Η ισχυρή βούληση που έδειξε η Κυβέρνηση, μέσω του Υπουργείου Οικονομικών και των λοιπών συναρμόδιων Υπουργείων για την έναρξη της υλοποίησης αυτής της μεγάλης αστικής ανάπλασης, έφερε αποτέλεσμα και η επένδυση των 8 δισ. ευρώ υλοποιείται με γοργούς ρυθμούς και, άμα τη ολοκλήρωσή της, θα έχει προσφέρει πολλαπλώς στη χώρα. 

Ανάλογα μεγάλη επίδραση θα έχει η μεταστέγαση υπηρεσιών του Δημοσίου στο εργοστάσιο της ΠΥΡΚΑΛ, απελευθερώνοντας σημαντικό κτιριακό απόθεμα στο κέντρο της πόλης.  

Συμμετέχοντας από την έναρξη αυτής της προσπάθειας, από το Υπουργείο Οικονομικών (που ήταν επίσης κύριος του έργου), ευελπιστώ η ολοκλήρωσή του να επιφέρει αφενός μεν μεγάλη βελτίωση των υπηρεσιών του Δημοσίου τομέα προς τους πολίτες, αφετέρου δε τη δυνατότητα αστικής αναζωογόνησης στο κέντρο της πόλης.

Το real estate δεν είναι απλώς μια κατηγορία επενδύσεων. 

Είναι ο τρόπος που οργανώνεται ο χώρος, η εργασία, η ζωή.

Είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με την οικονομία και την κοινωνία.

Η πρόκληση είναι να συνδυαστούν οι παρεμβάσεις σε όλα τα πεδία ώστε να χτιστεί μια αγορά ακινήτων που να εξυπηρετεί τις ανάγκες της κοινωνίας και της οικονομίας του 21ου αιώνα. 

Με επανοηματοδότηση της έννοιας της αξίας – όχι μόνο ως απόδοση, αλλά ως βιωσιμότητα, πρόσβαση, κοινωνική χρησιμότητα.

Με σχεδιασμό σε συνθήκες αστάθειας, χωρίς να θυσιάζεται η στρατηγική σκέψη.

Με ενίσχυση της συνεργασίας μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, ακαδημαϊκής κοινότητας και πρακτικής.

Αυτό απαιτεί μια νέα συμμαχία μεταξύ:
•της πολιτείας, που θέτει τους κανόνες,
•της αγοράς, που υλοποιεί με υπευθυνότητα,
•της πανεπιστημιακής κοινότητας, που παράγει γνώση και τεκμηρίωση, και
•της κοινωνίας, που διεκδικεί και συμμετέχει.

*Αναπληρωτής Καθηγητής, ΟΠΑ, Βουλευτής Φθιώτιδας, ΝΔ, Πρώην Υπουργός Οικονομικών (2019-2023) και Υποδομών και Μεταφορών (2023-2025)